Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preisanstiegen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Nach einer Phase der Konsolidierung im Vorquartal haben sich die Preise für Wohnimmobilien wieder spürbar nach oben entwickelt. Besonders auffällig ist die starke Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu teils zweistelligen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal geführt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen bemerkenswerten Preissprung. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einem erheblichen Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Durchschnittspreis noch bei 958.700 Euro lag. Der Quadratmeterpreis hat sich auf 4.802 Euro pro Quadratmeter eingependelt, was im Jahresvergleich zu Q3 2024 einer moderaten Steigerung von 2,4 Prozent entspricht.

Diese zweistellige Quartalssteigerung markiert eine deutliche Trendwende nach der verhaltenen Entwicklung im zweiten Quartal. Die Preisdynamik hat sich damit wieder beschleunigt und übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate. Besonders bemerkenswert ist, dass die absolute Preissteigerung innerhalb eines Quartals mehr als 100.000 Euro beträgt, was die anhaltende Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage und Wohneigentum unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis hoher Nachfrage bestimmt. Der Markt ist klar verkäuferdominiert, was sich in schnellen Verkaufszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt niederschlägt. Die Neubautätigkeit im Segment der Einfamilienhäuser bleibt deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die Angebotsseite weiter verknappt.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: niedrige Arbeitslosigkeit in der Region, die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschaftsstandort sowie der Wunsch vieler Familien nach mehr Wohnraum im Grünen. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet dazu, dass das Angebot strukturell begrenzt bleibt. Diese Konstellation aus hoher Nachfrage und knappem Angebot bildet das Fundament für die beobachteten Preissteigerungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb des Kölner Stadtgebiets zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage und Stadtteil. Die zentralen und besonders beliebten Viertel wie Lindenthal, Sülz oder das Agnesviertel weisen die höchsten Preise auf und verzeichnen auch die stärkste Nachfrage. Hier sind Häuser oft nur kurz auf dem Markt und erzielen Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

In den Stadtrandlagen ist das Angebot tendenziell etwas besser, wobei auch diese Bereiche von Preissteigerungen betroffen sind. Stadtteile wie Porz, Chorweiler oder Teile von Nippes bieten noch vergleichsweise moderate Preise, zeigen aber ebenfalls eine Aufwärtstendenz. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die traditionell teuren Viertel entlang des Rheins und in Innenstadtnähe bleiben Preistreiber des Gesamtmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des positiven Preistrends hin, wenn auch möglicherweise mit gedämpfter Dynamik. Marktexperten erwarten, dass die Preise für Häuser weiter steigen werden, getragen durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Die zweistelligen Steigerungsraten des dritten Quartals dürften sich jedoch nicht dauerhaft fortsetzen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch verstärkte Bautätigkeit in den Randgebieten und möglicherweise steigende Zinsen eintreten. Dennoch wird der Markt voraussichtlich verkäuferfreundlich bleiben. Für potenzielle Käufer bedeutet dies, dass zeitnahes Handeln bei passenden Objekten ratsam ist, da weitere Preissteigerungen wahrscheinlich sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell zwischen 5.034 und 5.100 Euro, was einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Preise noch bei 4.767 bis 4.829 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 beträgt die Steigerung moderate 2,6 Prozent.

Diese Preisentwicklung zeigt eine klare Beschleunigung nach einer Phase der relativen Stagnation. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen damit über denen für Häuser, was die besondere Attraktivität von Wohnungen in zentralen Lagen widerspiegelt. Die Preissteigerungen übertreffen deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreichen die Rolle von Wohnimmobilien als wertbeständige Anlage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen wird durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei unzureichendem Angebot charakterisiert. Im dritten Quartal 2025 wurden 850 neue Wohnungen fertiggestellt, was zwar eine Steigerung gegenüber den Vorquartalen darstellt, aber immer noch deutlich unter dem geschätzten Bedarf von etwa 1.500 Wohnungen pro Quartal liegt. Diese strukturelle Unterversorgung treibt die Preise kontinuierlich nach oben.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getragen: junge Familien auf der Suche nach der ersten eigenen Immobilie, Kapitalanleger angesichts niedriger Alternativrenditen sowie ältere Menschen, die sich verkleinern möchten. Das knappe Angebot führt dazu, dass attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft werden und Bieterverfahren keine Seltenheit sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Entwicklungsgebiete in Deutz, Mülheim und Kreuzfeld, wo größere Projekte realisiert werden. Diese Stadtteile erleben eine deutliche Aufwertung und ziehen verstärkt junge Käufer an, die moderne Wohnkonzepte und gute Infrastruktur schätzen.

Die etablierten zentralen und beliebten Wohnviertel wie die Südstadt, Ehrenfeld oder Nippes weisen weiterhin die höchsten Preisniveaus auf. Hier sind Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro keine Seltenheit. In den Außenbezirken wie Porz oder Chorweiler liegen die Preise noch deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber ebenfalls steigende Tendenz. Die Preisschere zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt bestehen, wobei die Aufwertung ehemals weniger gefragter Viertel wie Kalk oder Mülheim bemerkenswert ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung des positiven Trends bei Eigentumswohnungen. Die Kaufpreise werden voraussichtlich weiter über der Inflationsrate wachsen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Die Fertigstellung neuer Projekte wird zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, aber nicht ausreichen, um den Nachfrageüberhang vollständig auszugleichen.

Besonders in den zentrumsnahen Lagen und in Vierteln mit geplanten Infrastrukturverbesserungen sind weitere Preissteigerungen zu erwarten. Käufer sollten sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen. Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch erhöhte Bautätigkeit und möglicherweise steigende Finanzierungskosten eintreten, grundsätzlich bleibt der Markt aber käufergetrieben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem noch 11,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 3,6 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Preissteigerung im Mietsektor für Häuser. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit deutlich moderater als die Kaufpreisentwicklung, bleibt aber über der allgemeinen Inflationsrate. Für Mieter bedeutet dies eine stetige, aber noch verkraftbare Verteuerung, während Vermieter von stabilen Renditen profitieren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch eine anhaltende Angebotsknappheit bei stabiler Nachfrage gekennzeichnet. Der Leerstand bleibt weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die Neubautätigkeit im Bereich der Miethäuser ist marginal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt vor allem von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten wünschen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Köln lebende Führungskräfte fragen verstärkt nach hochwertigen Miethäusern. Das knappe Angebot führt dazu, dass attraktive Objekte schnell vermietet werden und Vermieter aus mehreren Interessenten auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In den innenstadtnahen und besonders gefragten Vierteln wie Lindenthal, Sülz oder Rodenkirchen werden Spitzenmieten verlangt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Kaltmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Porz, Seeberg oder Teilen von Chorweiler sind die Mieten typischerweise günstiger, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist weniger intensiv als in der Innenstadt, bietet aber Familien oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent. Der Markt wird weiterhin angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Mieter sollten sich auf weiterhin knappe Angebote und steigende Preise einstellen. Langfristige Mietverträge können eine Option sein, um sich gegen weitere Preissteigerungen abzusichern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Quadratmetermiete liegt aktuell bei 12,88 Euro, was einem moderaten Anstieg von 1,26 Prozent gegenüber dem Vorquartal mit 12,72 Euro entspricht. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 ist jedoch eine deutlichere Steigerung von 5,8 Prozent zu verzeichnen, damals lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,17 Euro pro Quadratmeter.

Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Mietmarkt nach einer Phase stärkerer Anstiege nun etwas beruhigt hat, die Preise aber weiterhin über der Inflationsrate steigen. Die Quadratmetermieten für Wohnungen liegen damit über denen für Häuser, was die höhere Nachfrage und das knappere Angebot in diesem Segment widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen wird weiterhin durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Mit 850 neu fertiggestellten Mietwohnungen im dritten Quartal 2025 hat sich die Neubautätigkeit zwar leicht erhöht, bleibt aber deutlich unter dem geschätzten Bedarf von etwa 1.500 neuen Wohnungen pro Quartal. Diese Angebotslücke von fast 50 Prozent sorgt für anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Mietpreise.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, getrieben durch Zuzug, Studenten, junge Berufstätige und die allgemeine Urbanisierungstendenz. Die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau, was Vermietern eine starke Position verschafft. Besonders in gut angebundenen und zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches, was zu Massenbesichtigungen und schnellen Vermietungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf die Entwicklungsgebiete in Deutz, Mülheim und Kreuzfeld. Diese Stadtteile durchlaufen einen Transformationsprozess und bieten moderne Wohnkonzepte zu noch vergleichsweise moderaten Preisen. Die Mieten in diesen Neubaugebieten liegen oft bei 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter.

In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie Südstadt, Belgisches Viertel oder Ehrenfeld sind die Mieten deutlich höher und können in Spitzenlagen 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der ausgezeichneten Infrastruktur. Am anderen Ende des Spektrums stehen Stadtteile wie Chorweiler, Seeberg oder Teile von Porz, wo die Mieten noch unter 10 Euro pro Quadratmeter liegen können, allerdings auch hier mit steigender Tendenz.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Köln deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin, wenn auch mit moderater Dynamik. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate ein jährliches Mietwachstum von 4 bis 6 Prozent, das weiterhin über der erwarteten Inflationsrate liegen wird. Der Markt wird angespannt bleiben, da die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum kurzfristig nicht behoben werden kann.

Die geplanten Neubauprojekte werden zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, aber nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Besonders in den gefragten Innenstadtlagen ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Die Mietpreisbremse wird die Dynamik möglicherweise etwas dämpfen, aber keine grundlegende Trendwende bewirken. Mieter sollten sich auf weiterhin schwierige Suchbedingungen und steigende Preise einstellen, während Vermieter von stabilen Erträgen und geringen Leerstandsrisiken profitieren werden.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch mit teils deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Besonders auffällig ist die zweistellige Preissteigerung bei Kaufhäusern, die eine klare Trendwende nach der Konsolidierung im Vorquartal markiert. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bildet das Fundament für die beobachteten Preisentwicklungen.

Die Neubautätigkeit hat sich zwar leicht erhöht, bleibt aber mit 850 fertiggestellten Wohnungen pro Quartal deutlich hinter dem Bedarf von geschätzten 1.500 Einheiten zurück. Diese Angebotslücke wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben und für anhaltenden Preisdruck sorgen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und steigende Preise einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der starken Nachfrage und können mit stabilen bis steigenden Erträgen rechnen. Die Attraktivität Kölns als Wohn- und Wirtschaftsstandort bleibt ungebrochen, was die positive Marktentwicklung mittelfristig stützen wird.