Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals setzt sich nun ein positiver Trend fort, der durch anhaltend hohe Nachfrage und knappes Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im Q3 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einem signifikanten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Q2 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 958.750 Euro, sodass sich eine Wertsteigerung von über 106.000 Euro innerhalb eines Quartals ergibt.

Der Quadratmeterpreis für Häuser hat sich auf 4.802 Euro/m² eingependelt, was im Jahresvergleich einem moderaten Anstieg von 2,4 Prozent entspricht. Im Q3 2024 lag dieser noch bei 4.688 Euro/m². Diese Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Wertsteigerung, die sich nach der Konsolidierungsphase des Vorjahres wieder beschleunigt hat. Im Vergleich zum Q2 2025, wo der Quadratmeterpreis bei 4.650 Euro lag, bedeutet dies einen Quartalsanstieg von 3,3 Prozent.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Köln bleibt ungebrochen hoch. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage nicht mithalten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 Tage reduziert, während sie im Vorquartal noch bei 52 Tagen lag. Besonders begehrt sind Objekte in gutem Zustand mit zeitgemäßer Energieeffizienz.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Nach dem Einbruch der Baugenehmigungen in den Jahren 2023 und 2024 stabilisiert sich die Situation langsam. Im Q3 2025 wurden 15 Prozent mehr Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt als im Vorquartal, wobei das Niveau immer noch deutlich unter dem Vorkrisenniveau liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. In den begehrten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 6.500 Euro. Hier sind Einfamilienhäuser besonders rar und erzielen Spitzenpreise von über 2 Millionen Euro. Die zentrumsnahen Lagen in Sülz und Klettenberg verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 5.800 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Porz, Worringen oder Fühlingen sind die Preise moderater. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.200 Euro. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der Verdrängung aus den teureren innerstädtischen Lagen und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere, wenn auch moderatere Preissteigerung erwartet. Experten prognostizieren einen jährlichen Preisanstieg von 3 bis 5 Prozent. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da Köln als Wirtschaftsstandort und Universitätsstadt weiterhin Zuzug verzeichnet. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die Entwicklung neuer Wohngebiete könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im Q3 2025 eine dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 5.034 Euro, was einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Q2 2025 lag der Preis noch bei 4.767 Euro/m². Diese deutliche Steigerung innerhalb eines Quartals unterstreicht die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Domstadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 4.905 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von 2,6 Prozent. Die Preisentwicklung hat sich damit nach einer Phase der Stagnation wieder beschleunigt und übertrifft die allgemeine Inflationsrate.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um 8 Prozent gesunken, während die Nachfrage um geschätzte 12 Prozent gestiegen ist. Diese Schere zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem verstärkten Wettbewerb unter den Kaufinteressenten.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt positive Signale. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Deutz und Mülheim. Die Fertigstellung dieser Projekte wird jedoch erst in den kommenden 18 bis 24 Monaten erwartet, sodass kurzfristig keine Entlastung des Marktes zu erwarten ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Eigentumswohnungen finden sich in den Stadtteilen am Rheinufer und in der Innenstadt. In der Südstadt, im Belgischen Viertel und in Deutz liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 6.000 Euro. Neubauwohnungen in Top-Lagen erreichen sogar Spitzenpreise von bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Nippes, Ehrenfeld und Kalk bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren derzeit eine starke Aufwertung und ziehen vermehrt junge Familien und Berufstätige an. Die Randgebiete wie Chorweiler, Seeberg oder Ossendorf bieten mit Preisen zwischen 3.200 und 4.000 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt bleibt positiv. Für die nächsten 12 Monate wird mit einer weiteren Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent gerechnet. Die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite und die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Köln werden den Markt weiter stützen. Mittelfristig könnte die verstärkte Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, wobei die Preise voraussichtlich auf hohem Niveau verharren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt im Q3 2025 eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei 2.450 Euro pro Monat, was einem Anstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 2.350 Euro lag. Pro Quadratmeter werden durchschnittlich 14,80 Euro Kaltmiete verlangt, im Q2 2025 waren es noch 14,20 Euro.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Steigerung. Die Quadratmetermiete ist gegenüber dem Q3 2024 um etwa 3,5 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Mietpreisentwicklung und spiegelt die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Nur etwa 2 Prozent aller Einfamilienhäuser in Köln werden zur Vermietung angeboten. Die meisten Eigentümer nutzen ihre Häuser selbst oder verkaufen sie bei Bedarf. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 6,5 Jahre, was auf eine hohe Zufriedenheit der Mieter und stabile Mietverhältnisse hindeutet.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die den Wunsch nach einem eigenen Garten und mehr Wohnfläche haben, sich aber kein Eigentum leisten können oder wollen. Auch Expats und zeitlich befristet in Köln arbeitende Führungskräfte fragen verstärkt Miethäuser nach.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Stadtteilen wie Rodenkirchen, Lindenthal und Marienburg werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von über 3.500 Euro monatlich aufgerufen. Die Quadratmeterpreise liegen hier bei 16 bis 20 Euro. Diese Objekte verfügen meist über gehobene Ausstattungen, große Gärten und eine exzellente Lage.

In den Stadtrandgebieten und weniger prestigeträchtigen Vierteln wie Porz, Humboldt/Gremberg oder Bilderstöckchen liegen die Mieten zwischen 1.800 und 2.200 Euro monatlich. Die Quadratmeterpreise bewegen sich hier zwischen 11 und 13 Euro. Diese Gebiete bieten für Familien mit durchschnittlichem Einkommen noch bezahlbare Optionen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die Mietpreisbremse und verschärfte Regulierungen könnten das Wachstum dämpfen. Das knappe Angebot wird jedoch weiterhin für einen Vermietermarkt sorgen. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die meisten Neubauten im Einfamilienhausbereich für den Eigengebrauch erstellt werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im Q3 2025 eine weiterhin angespannte Situation mit steigenden Preisen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,20 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Q2 2025 lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,70 Euro/m². Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Mehrbelastung von 35 Euro.

Im Jahresvergleich hat sich die Durchschnittsmiete um 4,8 Prozent erhöht. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt. Neuvertragsmieten liegen dabei durchschnittlich 15 Prozent über den Bestandsmieten.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote in Köln liegt weiterhin bei unter 1 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von 3 Prozent. Die Anzahl der Wohnungssuchenden übersteigt das verfügbare Angebot um das Vierfache. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 30 bis 50 Interessenten anwesend.

Die Neubautätigkeit hat sich leicht erhöht, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Im Q3 2025 wurden 850 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei 1.500 Wohnungen pro Quartal liegt. Die meisten Neubauwohnungen entstehen in größeren Wohnkomplexen in den Entwicklungsgebieten Deutz, Mülheim und dem neuen Stadtteil Kreuzfeld.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden Szenevierteln verlangt. Im Belgischen Viertel, in der Südstadt und im Agnesviertel liegen die Quadratmetermieten bei 15 bis 18 Euro. Moderne Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen sogar Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem vielfältigen Kultur- und Gastronomieangebot sowie der guten Verkehrsanbindung.

In den Stadtteilen Ehrenfeld, Nippes und Sülz bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 14,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt und verzeichnen eine kontinuierliche Aufwertung. Die günstigsten Mieten finden sich in den Randgebieten wie Chorweiler, Meschenich oder Finkenberg mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Hier ist jedoch auch die Nachfrage geringer, und die Fluktuation höher.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Für die nächsten 12 Monate wird mit einer weiteren Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Die politischen Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung könnten das Wachstum dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Der anhaltende Zuzug nach Köln, die wachsende Studierendenzahl und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter hoch halten.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch verstärkte Neubauaktivitäten und die Erschließung neuer Wohngebiete etwas entspannen. Die Stadt Köln plant die Ausweisung weiterer Baugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere. Bis diese Maßnahmen greifen, werden jedoch noch mehrere Jahre vergehen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 in allen Segmenten von seiner dynamischen Seite. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte steigen weiter, wobei die Kaufpreise stärker zulegen als die Mieten. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt. Besonders deutlich wird dies bei Einfamilienhäusern, wo die Preise im Quartalsvergleich zweistellig gestiegen sind.

Die Stadt Köln steht vor der Herausforderung, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität in den bestehenden Quartieren zu erhalten. Die geplanten Neubauvorhaben und Entwicklungsgebiete werden mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, kurzfristig ist jedoch keine Entspannung in Sicht. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Mieter mit kontinuierlichen Mietsteigerungen rechnen müssen.