Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit deutlichen Preissteigerungen im Kaufsegment und moderaten Zuwächsen bei den Mieten. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten bei gleichbleibend hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind insbesondere bei Kaufimmobilien signifikante Preisanstiege zu verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln erreichte im Q3 2025 einen neuen Höchststand von 1.065.120 Euro, was einem bemerkenswerten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 958.000 Euro lag. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg auf 4.802 Euro pro Quadratmeter, was einer Erhöhung von 2,5 Prozent sowohl im Quartalsvergleich als auch gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 bedeutet.

Diese Preisentwicklung zeigt eine deutliche Beschleunigung der Dynamik im Vergleich zum moderateren Wachstum der vorangegangenen Quartale. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen der prozentualen Steigerung des Gesamtkaufpreises und des Quadratmeterpreises, was auf eine verstärkte Nachfrage nach größeren Objekten hindeutet. Die Preise für Bestandsimmobilien verzeichneten dabei die stärksten Zuwächse, während Neubauprojekte aufgrund ihrer Seltenheit Premiumpreise erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin äußerst knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Im Vergleich zum Q2 2025 hat sich diese Situation nicht entspannt, sondern eher noch verschärft. Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser zeigt keine signifikante Zunahme, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes perpetuiert.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden häufig binnen weniger Tage verkauft. Bieterverfahren sind mittlerweile Standard geworden, wobei die finalen Verkaufspreise regelmäßig über den ursprünglichen Angebotspreisen liegen. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Häuser werden weiterhin in den südlichen und westlichen Stadtteilen Kölns erzielt. Besonders begehrt sind die Viertel Sülz, Lindenthal und Riehl, wo Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und teilweise die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Diese traditionell gefragten Wohnlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem hochwertigen Baubestand.

Die Stadtrandbezirke und Außenlagen wie Chorweiler oder Porz zeigen zwar moderatere absolute Preisniveaus, verzeichnen jedoch eine besonders starke Preisdynamik mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten. Familien weichen zunehmend in diese Gebiete aus, was dort zu einer Verknappung des Angebots und entsprechenden Preissteigerungen führt. Die zentrumsnahen Lagen bleiben aufgrund des extrem limitierten Angebots an Häusern ein Nischenmarkt mit Spitzenpreisen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten bis starken Preiswachstums im Segment der Häuser zum Kauf. Solange das strukturelle Angebotsdefizit nicht durch verstärkte Neubauaktivitäten ausgeglichen wird, ist mit weiteren Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich zu rechnen. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch den Zuzug nach Köln und die Bildung von Wohneigentum als Inflationsschutz, wird den Markt weiter stützen.

Mittelfristig könnte eine mögliche Zinswende der Europäischen Zentralbank dämpfend auf die Nachfrage wirken. Allerdings wird dieser Effekt voraussichtlich durch das weiterhin knappe Angebot kompensiert. Für die nächsten zwei Jahre ist daher von einem Verkäufermarkt mit steigenden Preisen auszugehen, wobei die Dynamik in den Außenbezirken stärker ausfallen dürfte als in den bereits hochpreisigen Premiumlagen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln erreichte im Q3 2025 einen Durchschnittswert von 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht, als der Preis noch bei 4.830 Euro pro Quadratmeter lag. Alternative Erhebungen beziffern den aktuellen Quadratmeterpreis auf 5.034 Euro, was immer noch eine Steigerung von 2,6 Prozent sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich bedeutet. Diese unterschiedlichen Werte resultieren aus verschiedenen Erhebungsmethoden und Stichproben, zeigen aber einheitlich einen klaren Aufwärtstrend.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit dynamischer als im Mietmarkt, aber moderater als bei Einfamilienhäusern. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die als ideale Kapitalanlage oder für junge Familien gelten. Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen dabei Aufpreise von bis zu 20 Prozent gegenüber vergleichbaren Bestandsobjekten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im Q3 2025 sehr knapp bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage. Diese Marktlage hat sich gegenüber dem Q2 2025 nicht entspannt. Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Zunahme, die jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die bestehende Nachfrage zu decken. Pro neu fertiggestellter Wohnung stehen durchschnittlich drei bis vier Interessenten bereit, was die Marktanspannung verdeutlicht.

Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte häufig bereits vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden. Der Anteil von Off-Market-Transaktionen hat zugenommen, was die tatsächliche Marktknappheit noch verstärkt. Projektentwickler berichten von Wartelisten für noch nicht begonnene Neubauprojekte, und die Vorreservierungsquoten erreichen Rekordwerte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen werden im Stadtzentrum erzielt, insbesondere in der Altstadt, Neustadt und in Ehrenfeld. Hier liegen die Preise teilweise bei über 6.500 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, der vielfältigen Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders bei jüngeren Käufern gefragt ist.

Die Stadtrandbezirke wie Kalk oder Mülheim zeigen moderate absolute Preise bei gleichzeitig steigender Nachfrage. Diese Entwicklung wird durch die zunehmende Aufwertung dieser Viertel und verbesserte Verkehrsanbindungen befördert. Besonders Mülheim erfährt durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte eine Renaissance, was sich in steigenden Immobilienpreisen niederschlägt. Die klassischen Arbeiterviertel entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnquartieren für preisbewusste Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Eigentumswohnungen. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes wird trotz leicht gestiegener Neubauaktivität bestehen bleiben. Preissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich erscheinen realistisch, wobei die Dynamik stark von der weiteren Zinsentwicklung abhängen wird.

Die geplanten Großprojekte in verschiedenen Stadtteilen könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich erst ab 2027 spürbare Effekte zeigen. Bis dahin bleibt der Markt für Eigentumswohnungen ein deutlicher Verkäufermarkt. Besonders in den aufstrebenden Stadtteilen ist mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen zu rechnen, während die Premiumlagen sich auf hohem Niveau stabilisieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Köln liegt im Q3 2025 bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einer minimalen Steigerung von 0,3 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete 11,57 Euro betrug. Diese verhaltene Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zur Dynamik im Kaufmarkt und reflektiert die regulatorischen Einschränkungen durch die Mietpreisbremse sowie die generelle Zurückhaltung bei Mieterhöhungen im Bestand.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls lediglich 0,3 Prozent, was die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht. Neuvertragsmieten liegen dabei typischerweise 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten, wobei die tatsächlich realisierbaren Mieten stark von der Ausstattung und dem energetischen Zustand der Immobilie abhängen. Modernisierte Häuser mit guter Energiebilanz erzielen Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp bei stabil hoher Nachfrage. Diese Marktsituation hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht verändert. Miedhäuser stellen generell ein Nischensegment dar, da die meisten Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder verkaufen. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden meist sehr schnell vermietet, wobei die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches übersteigt.

Es gibt keine signifikante Zunahme von Neubauaktivitäten speziell für Miedhäuser. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigenheime konzipiert und vermarktet. Der kleine Bestand an Miedhäusern wird hauptsächlich von institutionellen Anlegern oder privaten Vermietern gehalten, die langfristige Mietverhältnisse bevorzugen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt deutlich über der von Mietwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den zentralen Lagen erzielt, insbesondere in der Altstadt, Neustadt und Ehrenfeld, wo Mieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte möglich sind. Diese Lagen sind besonders bei expatriates und Führungskräften gefragt, die temporär in Köln arbeiten und ein gehobenes Wohnumfeld suchen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Kalk oder Mülheim liegen die Mieten mit durchschnittlich 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Hier zeigt sich jedoch eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Die verbesserte Infrastruktur in diesen Gebieten macht sie zunehmend attraktiver für Mieter.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Mietsteigerungen im Segment der Miedhäuser. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Steigerungsraten begrenzen, während das knappe Angebot für einen gewissen Aufwärtsdruck sorgt. Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich erscheinen realistisch.

Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Home-Office die Nachfrage nach Miedhäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Kaufpreise mehr Haushalte dazu bewegen, längerfristig zur Miete zu wohnen, was die Nachfrage zusätzlich stützen würde. Das Segment der Miedhäuser wird jedoch ein Nischenmarkt bleiben, der hauptsächlich von zahlungskräftigen Mietern nachgefragt wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in Köln beträgt im Q3 2025 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einer marginalen Erhöhung von 0,3 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht, als der Durchschnittswert bei 11,57 Euro lag. Diese moderate Entwicklung spiegelt die regulatorischen Rahmenbedingungen wider, insbesondere die Wirkung der Mietpreisbremse, die drastische Mieterhöhungen verhindert.

Im Vergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls nur eine minimale Steigerung von 0,3 Prozent, was die Stabilität des Mietmarktes unterstreicht. Neuvertragsmieten liegen jedoch deutlich über diesem Durchschnitt und erreichen in gefragten Lagen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, was die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse für Mieter unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt im Q3 2025 von einem knappen Angebot bei gleichbleibend hoher Nachfrage geprägt. Diese Situation hat sich gegenüber dem Q2 2025 nicht entspannt. Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt gering, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktlage und steigender Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt keine signifikante Zunahme. Die wenigen fertiggestellten Projekte werden sofort vom Markt absorbiert. Bei Neuvermietungen ist die Anzahl der Bewerber pro Wohnung weiterhin sehr hoch, wobei Vermieter aus durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten auswählen können. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt praktisch bei null Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Wohnungen werden weiterhin in den zentralen Stadtteilen erzielt. In der Altstadt, Neustadt und Ehrenfeld liegen die Durchschnittsmieten bei 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders attraktive Objekte auch darüber hinausgehen können. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair, das besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten gefragt ist.

In den Stadtrandbezirken wie Kalk oder Mülheim liegen die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Niveau der Innenstadtlagen. Allerdings zeigt sich auch hier eine steigende Nachfrage, getrieben durch die Verdrängung aus den teureren zentralen Lagen und die verbesserte Infrastruktur. Die Gentrifizierungsprozesse in diesen Vierteln führen zu einer schleichenden Angleichung der Mietniveaus an den städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Wohnungssegment. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Verschärfungen des Mietrechts, werden die Steigerungsraten begrenzen. Gleichzeitig sorgt das strukturelle Angebotsdefizit für anhaltenden Aufwärtsdruck.

Die erwarteten jährlichen Steigerungsraten dürften sich im Bereich von 1 bis 3 Prozent bewegen, wobei Neuvertragsmieten stärker steigen könnten als Bestandsmieten. Die geplanten Neubauprojekte werden frühestens ab 2026/2027 für eine gewisse Entspannung sorgen können. Bis dahin bleibt der Kölner Mietwohnungsmarkt ein ausgeprägter Vermietermarkt mit hohem Nachfrageüberhang. Besonders in den sich gentrifizierenden Stadtteilen ist mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen zu rechnen, während die bereits hochpreisigen Innenstadtlagen sich auf hohem Niveau stabilisieren dürften.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 eine zweigeteilte Entwicklung: Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Steigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten aufgrund regulatorischer Beschränkungen nur moderat. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Segmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Marktdynamik bestimmen.

Besonders bemerkenswert ist die starke Preisdynamik bei Kaufimmobilien, wo Häuser mit einem Plus von über 11 Prozent im Quartalsvergleich die stärksten Zuwächse zeigen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und Inflationsschutz. Die moderaten Mietsteigerungen von lediglich 0,3 Prozent verdeutlichen hingegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremse, schaffen aber auch zusätzlichen Druck auf den Eigentumsmarkt, da die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weiter auseinandergeht.

Für die kommenden Jahre ist keine grundlegende Entspannung der Marktlage zu erwarten. Nur eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten könnte mittelfristig für eine Marktberuhigung sorgen. Bis dahin bleibt Köln ein Verkäufer- und Vermietermarkt mit anhaltend hohem Preisdruck.