Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Die Marktdynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal spürbar verbessert, was auf ein gestiegenes Vertrauen der Marktteilnehmer und eine Stabilisierung der Rahmenbedingungen hindeutet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln erreicht im dritten Quartal 2025 einen Wert von 1.065.120 Euro, was einer bemerkenswerten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 4.802 Euro und verzeichnet damit einen Anstieg von 2,4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Hauspreis bei etwa 958.000 Euro lag, zeigt sich eine deutliche Marktbelebung. Diese zweistellige Wachstumsrate markiert einen Wendepunkt nach der vorangegangenen Phase der Marktstabilisierung und deutet auf ein wiedererwachtes Käuferinteresse hin. Die Entwicklung der Quadratmeterpreise folgt einem moderateren, aber stetigen Aufwärtstrend, der die nachhaltige Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Köln unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die starke Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer beschleunigten Vermarktungsdauer führt. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet weiterhin auf niedrigem Niveau.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen getragen, die von den stabilisierten Zinsbedingungen profitieren möchten. Insbesondere Bestandsimmobilien mit Modernisierungspotenzial erfahren eine verstärkte Nachfrage, da Käufer die Möglichkeit zur individuellen Gestaltung und energetischen Sanierung schätzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. In den linksrheinischen Premiumlagen wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald liegen die Quadratmeterpreise für Häuser teilweise über 6.000 Euro. Diese etablierten Wohnviertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Poll und Porz zeigen eine dynamische Entwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro. Hier profitieren Käufer von der verbesserten Verkehrsanbindung und den umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten. Die Außenbezirke wie Widdersdorf, Lövenich und Esch bieten mit Preisen um 4.000 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten für Familien.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Trends erwartet, allerdings mit moderateren Wachstumsraten. Die Preissteigerungen dürften sich auf einem Niveau von 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird das Preisniveau weiterhin stützen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Wohnquartiere in den Randbezirken, werden die Attraktivität bestimmter Lagen weiter erhöhen. Mittelfristig ist mit einer verstärkten Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien zu rechnen, da die Energiekosten und Nachhaltigkeitsaspekte eine zunehmende Rolle bei der Kaufentscheidung spielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 5.034 Euro, wobei bei einer Gesamtbetrachtung aller Marktsegmente ein Wert von 5.100 Euro pro Quadratmeter erreicht wird. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 4.830 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 2,6 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung hindeutet. Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern kostet damit aktuell etwa 382.500 Euro. Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Kölner Wohnungsmarktes wider, insbesondere für Kapitalanleger und Eigennutzer, die von der urbanen Lebensqualität und der guten Infrastruktur profitieren möchten.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebter als in den Vorquartalen. Die Anzahl der Transaktionen hat spürbar zugenommen, was auf ein gestiegenes Vertrauen der Käufer und eine Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage reduziert, wobei besonders attraktive Objekte in Toplagen oft schon nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt auf hohem Niveau, wobei sich die Fertigstellungen hauptsächlich auf die innenstadtnahen Entwicklungsgebiete konzentrieren. Projekte in Deutz, Mülheim und im Bereich des neuen Parkstadt Süd-Quartiers tragen maßgeblich zum Angebot bei. Gleichzeitig zeigt sich eine verstärkte Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen, die trotz höherer Quadratmeterpreise aufgrund ihres Charmes und der gewachsenen Infrastruktur sehr begehrt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Köln ist erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter in einfacheren Lagen bis zu über 8.000 Euro in Premiumlagen. Die höchsten Preise werden in den Stadtteilen Lindenthal, der Südstadt und im Belgischen Viertel erzielt, wo die Quadratmeterpreise regelmäßig die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem vielfältigen kulturellen Angebot und der exzellenten Anbindung.

Die Stadtteile Ehrenfeld und Nippes haben sich zu beliebten Alternativen entwickelt, mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Diese Viertel ziehen vor allem junge Familien und Kreative an, die die lebendige Atmosphäre und die gute Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit schätzen. In den rechtsrheinischen Stadtteilen wie Kalk, Vingst und Ostheim liegen die Preise noch bei 3.500 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter, wobei hier aufgrund der Stadtentwicklungsprojekte mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen gerechnet wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Kölner Wohnungsmarkt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent, getragen von der anhaltenden Zuwanderung, der stabilen Wirtschaftsentwicklung und der Attraktivität Kölns als Universitäts- und Medienstadt. Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte wird zwar das Angebot erhöhen, dürfte aber von der starken Nachfrage problemlos absorbiert werden.

Besonderes Potenzial wird den Entwicklungsgebieten im rechtsrheinischen Köln zugeschrieben, wo umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte die Wohnqualität nachhaltig verbessern werden. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen, energieeffizienten Wohnungen und unsanierten Altbauten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Basierend auf den Marktbeobachtungen und den Entwicklungen im Kaufsegment lässt sich für den Mietmarkt bei Häusern in Köln ein durchschnittliches Mietniveau von etwa 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter ableiten. Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche wird damit für monatlich 1.680 bis 1.960 Euro vermietet. Die Mietpreisentwicklung folgt dabei grundsätzlich der Kaufpreisentwicklung, allerdings mit einer zeitlichen Verzögerung und moderateren Steigerungsraten.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Steigerung der Mietpreise um etwa 2 bis 3 Prozent, was hauptsächlich auf die gestiegenen Instandhaltungs- und Energiekosten zurückzuführen ist. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Erwerb von Wohneigentum noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser in Köln ist durch eine sehr geringe Fluktuation gekennzeichnet. Die meisten Mietverhältnisse bestehen über viele Jahre, was zu einem sehr begrenzten Angebot führt. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, sind sie meist innerhalb weniger Tage vergeben. Die Anzahl der Interessenten übersteigt regelmäßig das verfügbare Angebot um ein Vielfaches.

Die Neuvermietung von Häusern erfolgt zunehmend über professionelle Immobilienverwaltungen, die für private Eigentümer die Vermietung übernehmen. Dabei zeigt sich ein Trend zu höherwertigen Ausstattungen und energetischen Modernisierungen, die höhere Mietpreise rechtfertigen. Die Bereitschaft der Mieter, für qualitativ hochwertige und energieeffiziente Häuser Premiummieten zu zahlen, ist deutlich gestiegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den bevorzugten Wohnlagen wie Junkersdorf, Sülz und Rodenkirchen werden Mietpreise von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile bieten eine optimale Kombination aus ruhigem Wohnumfeld, guter Infrastruktur und Nähe zu Grünflächen.

In den Randbezirken wie Worringen, Fühlingen oder Langel liegen die Mietpreise bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sprechen vor allem Familien an, die mehr Platz und Garten zu moderaten Preisen suchen. Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Rath/Heumar oder Ensen bieten mit Mietpreisen von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter eine attraktive Alternative für preisbewusste Mieter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser von 2 bis 3 Prozent jährlich gerechnet. Die Mietpreisentwicklung wird dabei maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen beeinflusst. Die geplante Verschärfung der Energieeffizienzanforderungen könnte zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

Das Angebot an Mietshäusern wird voraussichtlich weiterhin knapp bleiben, da viele Eigentümer ihre Immobilien selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Dies wird den Nachfragedruck aufrechterhalten und für stabile bis leicht steigende Mieten sorgen. Besonders gefragt werden voraussichtlich Häuser mit modernen Energiekonzepten und flexiblen Grundrissen bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Basierend auf den regionalen Vergleichsdaten und der allgemeinen Marktentwicklung liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Köln bei etwa 12,50 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Miete von 875 bis 945 Euro ohne Nebenkosten.

Im Vergleich zum Vorquartal ist eine Steigerung von etwa 2,5 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen in der Domstadt widerspiegelt. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit robust, liegt aber unterhalb der Kaufpreissteigerungen, was zu einer leichten Verbesserung der Mietrenditen für Vermieter führt.

Marktdynamik

Der Kölner Mietwohnungsmarkt ist durch eine extrem hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot charakterisiert. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 1 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Bei Neuvermietungen erhalten Vermieter regelmäßig mehrere hundert Anfragen, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt.

Die Fluktuation im Bestand ist gering, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Neubauwohnungen werden meist schon vor Fertigstellung vermietet. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen beträgt weniger als eine Woche. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 85 Quadratmetern, die sowohl für Singles als auch für Paare und kleine Familien geeignet sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In den Premiumlagen der Innenstadt, insbesondere im Belgischen Viertel, der Südstadt und in Lindenthal, werden Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 20 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die aufstrebenden Viertel Ehrenfeld und Nippes verzeichnen Durchschnittsmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisentwicklung hier besonders dynamisch ist. In den rechtsrheinischen Stadtteilen wie Mülheim, Kalk und Höhenberg liegen die Mieten bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter, was diese Gebiete für preissensible Mieter attraktiv macht. Die Außenbezirke wie Chorweiler, Seeberg oder Ossendorf bieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mietkonditionen im Stadtgebiet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Es wird mit einer weiteren Mietpreissteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubauaktivität abhängen wird. Die geplante Fertigstellung mehrerer großer Wohnprojekte könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen.

Die Nachfrage wird durch die positive Wirtschaftsentwicklung, die Attraktivität Kölns als Arbeits- und Studienstandort sowie die anhaltende Zuwanderung weiterhin hoch bleiben. Besonders gefragt werden voraussichtlich kleinere, effizient geschnittene Wohnungen sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Menschen bleiben. Die zunehmende Bedeutung des Homeoffice könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer oder flexibel nutzbaren Räumen führen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preiszuwächsen im Kaufsegment. Die zweistellige Steigerung bei Hauskäufen von 11,1 Prozent und die solide Entwicklung bei Eigentumswohnungen mit plus 5,6 Prozent signalisieren eine klare Markterholung. Der Mietmarkt bleibt weiterhin angespannt mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen.

Die Marktdynamik wird maßgeblich von der anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot bestimmt. Köln profitiert dabei von seiner Attraktivität als Wirtschafts-, Kultur- und Bildungsstandort. Die unterschiedlichen Preisniveaus zwischen den Stadtteilen bieten Käufern und Mietern vielfältige Optionen, wobei die Entwicklungspotenziale besonders in den rechtsrheinischen Gebieten liegen.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung des positiven Trends ab, allerdings mit moderateren Wachstumsraten. Die Herausforderungen liegen in der Schaffung von ausreichend Wohnraum, der Bewältigung der Energiewende im Gebäudesektor und der Aufrechterhaltung der Bezahlbarkeit von Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Investoren und Eigennutzer können mittelfristig von stabilen bis leicht steigenden Werten ausgehen, während Mieter sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen müssen.