Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik im Vergleich zum Vorquartal. Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien sind spürbare Preissteigerungen zu verzeichnen, die durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot getrieben werden. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien in Köln und stellt diese den Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einen signifikanten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Durchschnittspreis noch bei 958.000 Euro lag. Der Quadratmeterpreis hat sich von 4.520 Euro im Q2 2025 auf nunmehr 4.802 Euro pro Quadratmeter erhöht, was einer Steigerung von 6,2 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine deutliche Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Kaufpreise um 11,1 Prozent gestiegen, während die Quadratmeterpreise um 2,4 Prozent zulegten. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Herausforderungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Angebot an verfügbaren Häusern ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weiter zurückgegangen, wobei besonders im gehobenen Segment eine deutliche Verknappung zu beobachten ist. Die Nachfrage bleibt hingegen auf einem konstant hohen Niveau, getrieben durch die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturmetropole.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Hauptursachen hierfür sind die anhaltende Baulandknappheit im Kölner Stadtgebiet sowie die nach wie vor hohen Baukosten, die viele Projektentwicklungen unwirtschaftlich erscheinen lassen. Die geringe Neubauquote verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich und trägt zur weiteren Preissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den zentralen Lagen wie der Altstadt und Neustadt werden die höchsten Preise erzielt, wobei Quadratmeterpreise oft deutlich über 5.000 Euro liegen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem historischen Charme.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Chorweiler oder Porz, liegen die Preise zwar noch auf einem niedrigeren Niveau, verzeichnen jedoch ebenfalls starke Anstiege. Diese Entwicklung zeigt, dass die Preissteigerungen mittlerweile auch die peripheren Lagen erfasst haben. Besonders ausgeprägt ist der Preisanstieg in den beliebten Vierteln wie Lindenthal, Sülz und Bayenthal, die traditionell eine hohe Wohnqualität bieten und bei Familien besonders begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur weiteren Entwicklung des Marktes für Kaufhäuser in Köln sind eindeutig: Die Preise werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen, solange das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt. Besonders im Zentrum und in den beliebten Lagen ist mit weiteren deutlichen Preisanstiegen zu rechnen.

Die Marktexperten sehen keine kurzfristige Entspannung der Situation, da die fundamentalen Treiber der Preisentwicklung - knappes Angebot, hohe Nachfrage, geringe Neubauaktivität - weiterhin Bestand haben werden. Für potenzielle Käufer bedeutet dies, dass ein weiteres Zuwarten mit hoher Wahrscheinlichkeit zu höheren Kaufpreisen führen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnlich dynamische Entwicklung wie das Segment der Kaufhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt aktuell bei 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis noch bei 4.820 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,7 Prozent, was zeigt, dass die Preisdynamik im laufenden Jahr deutlich an Fahrt gewonnen hat. Diese Beschleunigung der Preisentwicklung ist ein klares Zeichen für die zunehmende Verknappung des Angebots bei gleichbleibend hoher Nachfrage.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Anzahl der verfügbaren Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal erneut zurückgegangen, was die ohnehin angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft. Die Nachfrage bleibt auf einem sehr hohen Niveau, wobei besonders Wohnungen in den Innenstadtlagen und beliebten Randgebieten stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter denselben Herausforderungen wie der Hausmarkt: Baulandknappheit und hohe Baukosten bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Dies führt dazu, dass das ohnehin knappe Angebot nicht durch Neubauten entlastet wird, was den Preisdruck weiter erhöht. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden regelmäßig Quadratmeterpreise von deutlich über 5.500 Euro erzielt. Diese Spitzenpreise reflektieren die hohe Attraktivität dieser Lagen mit ihrer optimalen Infrastruktur, den kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandlagen wie Chorweiler oder Porz liegen die Preise zwar noch unterhalb des städtischen Durchschnitts, aber auch hier ist ein starker Anstieg zu verzeichnen. Dies zeigt, dass die Preiswelle mittlerweile alle Stadtteile erfasst hat. Die beliebten Wohnviertel Lindenthal, Sülz und Bayenthal verzeichnen besonders starke Preissteigerungen, da sie eine ideale Kombination aus guter Lage, gewachsener Infrastruktur und hoher Lebensqualität bieten.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Köln erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Preisanstiegs. Die strukturellen Faktoren, die für die aktuelle Preisentwicklung verantwortlich sind, werden sich voraussichtlich nicht kurzfristig ändern. Das Angebot wird knapp bleiben, während die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Köln und die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort hoch bleiben wird.

Besonders im Zentrum und in den etablierten Wohnlagen ist mit weiteren deutlichen Preisanstiegen zu rechnen. Käufer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen und ihre Kaufentscheidungen entsprechend treffen. Eine Marktentspannung ist frühestens mittelfristig zu erwarten, wenn die Neubauaktivität wieder anzieht und das Angebot sich erhöht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln und dem angrenzenden Rhein-Erft-Kreis zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandshäuser liegt aktuell bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,30 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung ebenfalls 2,6 Prozent, was auf eine konstante Aufwärtsbewegung der Mietpreise hindeutet. Diese Entwicklung liegt zwar unter den Steigerungsraten im Kaufsegment, zeigt aber dennoch eine klare Tendenz nach oben, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist im dritten Quartal 2025 weiter zurückgegangen. Die Anzahl der verfügbaren Objekte hat sich im Vergleich zum Vorquartal reduziert, was zu einer weiteren Verknappung des ohnehin limitierten Angebots führt. Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, getrieben durch Familien, die den Traum vom Haus mit Garten leben möchten, sich aber den Kauf nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal. Die hohen Baukosten und die Baulandknappheit machen den Bau von Miethäusern für Investoren wenig attraktiv. Der Fokus liegt eher auf Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen, die eine höhere Rendite versprechen. Dies verschärft die Angebotssituation im Segment der Miethäuser zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren deutlich je nach Lage. In den zentralen Stadtteilen wie der Altstadt und Neustadt werden die höchsten Mieten erzielt, oft deutlich über 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen sind besonders bei gut verdienenden Familien begehrt, die die Vorteile der zentralen Lage mit den Annehmlichkeiten eines Hauses verbinden möchten.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Chorweiler oder Porz, liegen die Mieten noch auf einem niedrigeren Niveau, verzeichnen aber ebenfalls starke Anstiege. Dies zeigt, dass auch im Mietsegment die Preissteigerungen flächendeckend sind. In den beliebten Vierteln Lindenthal, Sülz und Bayenthal ist der Mietanstieg besonders ausgeprägt, da diese Stadtteile traditionell bei Familien sehr begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs. Die Mieten werden weiter steigen, solange das Angebot knapp bleibt und die Nachfrage hoch ist. Besonders im Zentrum und in den beliebten Lagen ist mit weiteren Mietanstiegen zu rechnen.

Die Entwicklung wird voraussichtlich etwas moderater verlaufen als im Kaufsegment, da regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken. Dennoch wird der Druck auf den Mietmarkt hoch bleiben, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und mehr Haushalte auf das Mietsegment ausweichen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots zu einer Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Markt für Miethäuser. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt aktuell bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was identisch mit dem Niveau für Miethäuser ist. Dies stellt eine Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,30 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung ebenfalls 2,6 Prozent. Diese konstante Entwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin unter Aufwärtsdruck steht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Anzahl der verfügbaren Wohnungen ist im Vergleich zum zweiten Quartal erneut zurückgegangen. Die Nachfrage bleibt auf einem sehr hohen Niveau, befeuert durch den anhaltenden Zuzug nach Köln, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietsegment verharren lassen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist zwar höher als bei Miethäusern, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Baulandknappheit und hohe Baukosten bremsen auch hier die Entwicklung. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die extreme Anspannung des Marktes unterstreicht. Bei Besichtigungsterminen sind Massenandränge keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden regelmäßig Mieten von deutlich über 12,00 Euro pro Quadratmeter verlangt und auch bezahlt. Diese Innenstadtlagen profitieren von ihrer optimalen Anbindung, der vielfältigen Infrastruktur und dem urbanen Flair.

In den Stadtrandgebieten wie Chorweiler oder Porz liegen die Mieten zwar noch unter dem städtischen Durchschnitt, aber auch hier ist ein starker Anstieg zu verzeichnen. Die traditionell günstigeren Stadtteile werden zunehmend als Alternative entdeckt, was zu einer Angleichung der Mietpreise führt. Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz und Bayenthal verzeichnen besonders starke Mietanstiege, da sie eine attraktive Mischung aus guter Lage, gewachsener Infrastruktur und hoher Lebensqualität bieten.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt in Köln für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Die Experten erwarten, dass die Mieten weiter steigen werden, wenn auch möglicherweise in einem etwas moderateren Tempo als die Kaufpreise. Die strukturellen Faktoren - knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzter Neubau - werden weiterhin preistreibend wirken.

Besonders im Zentrum und in den etablierten Wohnlagen ist mit weiteren Mietanstiegen zu rechnen. Die Mietpreisbremse wird zwar dämpfend wirken, kann aber die grundlegende Marktdynamik nicht außer Kraft setzen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen müssen. Eine Entspannung ist nur zu erwarten, wenn das Wohnungsangebot durch verstärkte Neubauaktivität signifikant ausgeweitet wird, was jedoch kurzfristig nicht absehbar ist.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die Kaufpreise steigen stärker als die Mieten, wobei Häuser die höchsten Steigerungsraten aufweisen. Die strukturellen Herausforderungen - knappes Angebot, hohe Nachfrage, geringe Neubauaktivität - prägen alle Marktsegmente gleichermaßen.

Die Lageunterschiede bleiben signifikant, wobei zentrale und beliebte Lagen die höchsten Preise erzielen. Gleichzeitig holen die Randlagen auf, was zeigt, dass die Preissteigerungen mittlerweile flächendeckend sind. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen gefragt sind, da die Preise voraussichtlich weiter steigen werden.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots ist keine Entspannung in Sicht. Köln bleibt ein attraktiver, aber zunehmend teurer Immobilienmarkt, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter bereithält.