Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik mit teils zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Während sich die Mietpreise moderat entwickeln, verschärft sich die Angebotssituation bei Kaufimmobilien weiter. Dieser Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente und stellt die Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigenheime in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnlich dynamische Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus liegt bei 1.065.120 Euro, was einem bemerkenswerten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis noch bei 958.750 Euro lag. Der Quadratmeterpreis für Häuser erreicht mit 4.802 Euro pro Quadratmeter ebenfalls einen neuen Höchststand.

Diese Entwicklung stellt eine deutliche Beschleunigung der Preissteigerung dar. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine moderate Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnet wurde, hat sich die Preisdynamik im dritten Quartal verfünffacht. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung ebenfalls 11,1 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsbewegung unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem eklatanten Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an verfügbaren Eigenheimen bleibt auf historisch niedrigem Niveau, während die Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern in ruhigen, grünen Lagen, unvermindert stark bleibt. Diese Diskrepanz hat sich gegenüber dem Vorquartal, in dem bereits ein Angebotsrückgang von 15 Prozent verzeichnet wurde, weiter verschärft.

Die Neubauaktivität im Häusersegment verharrt auf niedrigem Niveau. Die Fertigstellung neuer Eigenheime wird hauptsächlich durch den Mangel an verfügbarem Bauland gebremst. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als noch 120 neue Eigenheime fertiggestellt wurden, zeigt sich eine weitere Verlangsamung der Bautätigkeit. Die Leerstandsquote bei Häusern liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter akzentuiert. Im Zentrum sind Häuser praktisch nicht mehr verfügbar, und wenn doch, werden Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz, Riehl, Bayenthal und Rodenkirchen verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 5.500 Euro, was einem Anstieg von etwa 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Lagen wie Porz oder Chorweiler bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist eine deutliche Steigerung von etwa 8 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal festzustellen. Die rechtsrheinischen Stadtteile, die traditionell günstigere Preise aufweisen, holen im Preisniveau zunehmend auf, da Käufer verstärkt auf diese Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin, wenn auch möglicherweise mit abnehmender Dynamik. Experten erwarten, dass die Preise für Eigenheime in Köln bis Ende 2026 um weitere 8 bis 10 Prozent steigen könnten, sofern sich die Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn die geplanten Neubaugebiete in den Außenbezirken realisiert werden. Allerdings wird dies frühestens ab 2027 spürbare Auswirkungen auf das Preisniveau haben. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug und demografische Entwicklung, wird voraussichtlich weiterhin für Preisdruck sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Die von Engel & Völkers ermittelten Werte bestätigen dieses Preisniveau mit einem Durchschnitt von 5.034 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung moderate 2,6 Prozent, was auf eine gewisse Stabilisierung nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet. Dennoch bleibt die Aufwärtsbewegung intakt, und die Preise erreichen kontinuierlich neue Höchststände. Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern kostet damit etwa 408.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt angespannt, wenn auch nicht ganz so kritisch wie im Häusersegment. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um weitere 8 Prozent gesunken. Besonders knapp ist das Angebot bei Neubauwohnungen und sanierten Bestandswohnungen in zentraler Lage.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich eine leichte Verschiebung zugunsten kleinerer Wohnungen zeigt. Dies ist vermutlich auf die gestiegenen Preise und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten zurückzuführen. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt erste Anzeichen einer Belebung, allerdings werden die meisten neuen Projekte erst 2026 oder 2027 fertiggestellt. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 280 neue Eigentumswohnungen übergeben, gegenüber 350 im Vorquartal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur innerhalb Kölns zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage und Stadtteil. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Südstadt und im Belgischen Viertel, werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen verzeichneten im Vergleich zum Vorquartal Preissteigerungen von bis zu 7 Prozent.

Die beliebten Wohnviertel Lindenthal, Sülz, Riehl, Bayenthal und Rodenkirchen bewegen sich preislich zwischen 5.200 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders stark, da diese Stadtteile eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität bieten. In den Außenbezirken und weniger gefragten Lagen liegen die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier deutliche Steigerungen von 4 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate weitere Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Köln und die attraktiven Arbeitsmarktbedingungen in der Region.

Ein dämpfender Effekt könnte von steigenden Zinsen ausgehen, sollte die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik weiter straffen. Dies würde die Finanzierungskosten erhöhen und möglicherweise zu einer Nachfragereduzierung führen. Andererseits könnten die geplanten Großprojekte im Wohnungsbau, insbesondere in Deutz und Mülheim, mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einem marginalen Anstieg von 0,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Miete bei 11,57 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Entwicklung steht in deutlichem Kontrast zur dynamischen Preisentwicklung im Kaufsegment.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung ebenfalls nur 0,3 Prozent, was auf eine Stabilisierung des Mietmarktes hindeutet. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.740 Euro. Die geringe Steigerungsrate ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die in Köln weiterhin gilt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist im Vergleich zum Vorquartal nochmals um 5 Prozent gesunken. Dies liegt hauptsächlich daran, dass viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der aktuellen Verkaufspreise und der regulatorischen Beschränkungen im Mietmarkt.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für ein Miethaus liegt bei unter zwei Wochen, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauten bei den aktuellen Baukosten für Vermieter kaum rechnen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, aber dennoch signifikant. In den beliebten Vierteln Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen werden Mieten zwischen 13 und 14 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen und Infrastruktur legen.

Im Stadtzentrum sind Miethäuser praktisch nicht verfügbar. Die wenigen Angebote werden zu Preisen von über 15 Euro pro Quadratmeter vermietet. In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Besonders in Porz, Chorweiler und Seeberg finden sich noch vergleichsweise günstige Angebote, allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings könnte der anhaltende Mangel an verfügbaren Objekten zu einem verstärkten Aufwärtsdruck führen.

Mittelfristig könnte sich die Situation leicht entspannen, wenn mehr institutionelle Investoren in den Bau von Miethäusern investieren. Erste Projekte dieser Art sind in Planung, werden aber frühestens 2027 fertiggestellt. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch demografische Trends wie die zunehmende Zahl von Familien, die urbanes Wohnen mit mehr Platz kombinieren möchten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnlich verhaltene Entwicklung wie das Segment der Miethäuser. Die durchschnittliche Miete liegt bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einem minimalen Anstieg von 0,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Diese Stabilität ist bemerkenswert angesichts der dynamischen Entwicklung im Kaufsegment.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 812 Euro. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung ebenfalls nur 0,3 Prozent, was die Wirksamkeit der regulatorischen Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung unterstreicht. Allerdings verbergen diese Durchschnittswerte erhebliche Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin knapp, hat sich aber im Vergleich zum Vorquartal leicht stabilisiert. Die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen ist um 3 Prozent gesunken, was eine Verlangsamung des Rückgangs im Vergleich zu den Vorquartalen darstellt. Dies ist teilweise auf neue Fertigstellungen im sozialen Wohnungsbau zurückzuführen.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau, insbesondere nach bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei über 50, in beliebten Lagen sogar bei über 100. Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale: Im dritten Quartal wurden 450 neue Mietwohnungen fertiggestellt, gegenüber 380 im Vorquartal. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Köln zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den zentralen Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Südstadt, im Belgischen Viertel und in Ehrenfeld, werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Bestandswohnungen in diesen Lagen kosten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter.

Die beliebten Wohnviertel Lindenthal, Sülz, Nippes und Deutz bewegen sich preislich zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 13 bis 15 Euro für Neubauten. In den Außenbezirken wie Porz, Chorweiler oder Meschenich liegen die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine leichte Aufwärtsbewegung zu verzeichnen ist. Die rechtsrheinischen Stadtteile, traditionell günstiger als die linksrheinischen, holen im Preisniveau langsam auf.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent, wobei die Mietpreisbremse weiterhin dämpfend wirken wird. Neuvertragsmieten könnten jedoch stärker steigen, insbesondere nach Modernisierungen oder bei Neubauten.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation durch verschiedene Großprojekte verbessern. Die Stadt Köln plant gemeinsam mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Errichtung von über 3.000 neuen Wohnungen bis 2027. Zusätzlich sind private Investoren in mehrere große Wohnbauprojekte involviert, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Deutz und Mülheim. Diese könnten ab 2026 zu einer gewissen Entspannung führen.

Die Nachfrage wird jedoch voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Köln. Die Stadt erwartet bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von weiteren 50.000 Einwohnern. Dies wird den Druck auf den Mietwohnungsmarkt aufrechterhalten. Zusätzlich könnte die zunehmende Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum, ein Trend der sich seit der Pandemie verstärkt hat, mittelfristig zusätzliche Kapazitäten schaffen.

Gesamtfazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Steigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten vergleichsweise moderat. Die Knappheit an verfügbaren Objekten bleibt das dominierende Thema über alle Segmente hinweg.

Die Stadt steht vor der Herausforderung, den wachsenden Wohnraumbedarf zu decken und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Die geplanten Neubauaktivitäten und die Umwandlung von Gewerbeflächen könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbare Auswirkungen zeigen. Bis dahin wird der Markt von hoher Nachfrage, knappem Angebot und entsprechend steigenden Preisen geprägt bleiben.