Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen hat sich der Markt wieder spürbar belebt, was sich sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten niederschlägt. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Domstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigenheime in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen markanten Preisanstieg. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einer beachtlichen Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 958.700 Euro lag. Der mittlere Quadratmeterpreis für Häuser beträgt derzeit 4.802 Euro und zeigt damit eine Jahressteigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als noch 4.688 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden.

Diese deutliche Preisentwicklung innerhalb eines Quartals signalisiert eine Trendwende am Kölner Häusermarkt. Nachdem die Preise in den vorangegangenen Quartalen eher moderat gestiegen waren, zeigt sich nun eine beschleunigte Aufwärtsbewegung, die insbesondere durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Nachfrage von Eigennutzern getragen wird.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Kölner Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien ist knapp, und die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nicht ausgleichen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotslage nicht signifikant verbessert, was den Preisdruck weiter verstärkt.

Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt auf konstant hohem Niveau. Besonders Familien und Paare, die langfristig in Köln verwurzelt sind, suchen verstärkt nach Wohneigentum. Die verbesserten Zinsbedingungen haben zusätzliche Käuferschichten mobilisiert, die in den vergangenen Quartalen noch abwartend agierten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich entsprechend verkürzt, und gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen bleiben erheblich. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den etablierten Villenvierteln und zentrumsnahen Wohnlagen erzielt. Stadtteile wie Lindenthal, Sülz und Riehl führen die Preisskala an, wo Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind für freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung Preise jenseits der 1,5-Millionen-Euro-Marke keine Seltenheit.

Im Kontrast dazu stehen die Außenbezirke wie Chorweiler oder Porz, wo Eigenheime zu deutlich moderateren Preisen erhältlich sind. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen beträgt bis zu 30 Prozent, was Käufern mit begrenzterem Budget durchaus attraktive Alternativen bietet. Allerdings zeigt sich auch in diesen Randlagen eine positive Preisentwicklung, da zunehmend Käufer ausweichen, die sich die Premiumlagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen vorsichtig optimistisch aus. Die Marktbeobachter erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, solange das Angebot knapp bleibt und die Nachfrage stabil auf hohem Niveau verharrt. Die möglichen weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten die Nachfrage zusätzlich beflügeln und den Preisauftrieb verstärken.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Neubauaktivität abhängen. Sollten die geplanten Wohnbauprojekte in den kommenden Jahren realisiert werden, könnte sich die Angebotssituation etwas entspannen. Allerdings konzentrieren sich viele Neubauprojekte auf den Geschosswohnungsbau, sodass der Markt für Einfamilienhäuser voraussichtlich angespannt bleiben wird. Experten rechnen für die nächsten zwei Jahre mit jährlichen Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 ebenfalls in robuster Verfassung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 4.825 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,5 Prozent, damals lag der Durchschnittspreis bei 4.905 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt damit eine ähnliche Dynamik wie der Häusermarkt, wenngleich die Steigerungsraten etwas moderater ausfallen. Der spezifische Durchschnittspreis von 5.034 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Immobilienart, die besonders bei Kapitalanlegern und jungen Eigennutzern beliebt ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere bei Bestandswohnungen in zentralen Lagen. Die Nachfrage wird sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen, die in Zeiten unsicherer Kapitalmärkte verstärkt in Immobilien investieren. Die Renditeerwartungen haben sich zwar durch die gestiegenen Preise etwas reduziert, bleiben aber im Vergleich zu anderen Anlageformen attraktiv.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation nicht wesentlich verändert. Die Anzahl der verfügbaren Objekte bleibt auf niedrigem Niveau, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Interessenten führt. Besichttigungstermine sind häufig überlaufen, und Kaufentscheidungen müssen oft unter Zeitdruck getroffen werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Projektentwicklungen, die jedoch häufig bereits in der Planungsphase weitgehend vermarktet sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Eigentumswohnungsmarkt sind noch ausgeprägter als bei Häusern. Die Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen der Innenstadt, der Altstadt sowie in den Trendvierteln Ehrenfeld und Lindenthal erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig deutlich über 6.000 Euro, bei Neubauprojekten oder sanierten Altbauwohnungen können auch Preise jenseits der 7.000-Euro-Marke erreicht werden.

Die Stadtteile am Stadtrand wie Mülheim oder Kalk bieten dagegen deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig im Bereich zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen kann bis zu 40 Prozent betragen. Diese erheblichen Unterschiede ermöglichen es verschiedenen Käuferschichten, entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten Wohneigentum zu erwerben, führen aber auch zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs. Die fundamentalen Marktbedingungen – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Mögliche weitere Zinssenkungen könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer Beschleunigung des Preisanstiegs führen.

Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, allerdings konzentrieren sich viele dieser Projekte auf das höherpreisige Segment, sodass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum weiterhin bestehen bleiben dürfte. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent für die kommenden zwei Jahre. Besonders in den aufstrebenden Stadtteilen mit guter Infrastrukturanbindung könnten die Wertsteigerungen überdurchschnittlich ausfallen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine spürbare Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt aktuell bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 11,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 3,6 Prozent.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern wider, insbesondere für Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Die Mietpreissteigerungen fallen damit moderater aus als die Kaufpreisentwicklung, bleiben aber dennoch über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt weiterhin sehr begrenzt. Viele Eigentümer von Häusern bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist nahezu inexistent, da sich Projektentwickler auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch. Insbesondere Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten wünschen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Auch Expats und temporär in Köln lebende Fachkräfte tragen zur stabilen Nachfrage bei. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich weder auf der Angebots- noch auf der Nachfrageseite eine signifikante Veränderung ergeben, was die kontinuierliche Mietpreisentwicklung erklärt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen folgen einem ähnlichen Muster wie bei den Kaufpreisen. Die höchsten Mieten werden in den etablierten Wohnvierteln wie Lindenthal, Sülz und Riehl aufgerufen. Hier können für moderne oder renovierte Häuser Quadratmetermieten von 14 Euro und mehr verlangt werden. Besonders gefragt sind Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu internationalen Schulen.

In den Außenbezirken wie Chorweiler oder Porz liegen die Mieten deutlich niedriger, häufig im Bereich von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen beträgt bis zu 30 Prozent. Diese Unterschiede ermöglichen es Mietern mit unterschiedlichen Budgets, adäquaten Wohnraum zu finden, wobei Kompromisse bei der Lage oft unvermeidlich sind.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshäusermarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Experten erwarten, dass die Mieten weiterhin im mittleren einstelligen Prozentbereich steigen werden, solange das Angebot knapp bleibt. Die möglichen weiteren Zinssenkungen könnten paradoxerweise zu einem zusätzlichen Nachfragedruck führen, da mehr potenzielle Käufer in den Markt eintreten und die Konkurrenz um Mietobjekte als Übergangslösung steigt.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungsraten begrenzen, allerdings zeigt die Erfahrung, dass diese Instrumente bei Neuvermietungen nur begrenzt wirksam sind. Mittelfristig wird die Entwicklung stark davon abhängen, ob es gelingt, das Angebot an familiengerechtem Wohnraum zu erhöhen. Die Aussichten hierfür sind jedoch begrenzt, da sich der Neubau weiterhin auf Geschosswohnungen konzentriert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer deutlichen Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt aktuell bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung ebenfalls 3,6 Prozent.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt. Die Steigerungsraten liegen damit weiterhin über der allgemeinen Preisentwicklung und belasten insbesondere Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen zunehmend. Der identische Mietpreis wie bei Häusern zur Miete zeigt, dass der Markt für beide Segmente ähnlich angespannt ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt kritisch. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage bei Weitem nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Die Neubauaktivität hat sich zwar leicht erhöht, kann aber den aufgestauten Bedarf nicht ausgleichen. Viele Neubauprojekte zielen zudem auf das höherpreisige Segment, sodass bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware bleibt.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studierende, Young Professionals, Paare und zunehmend auch Senioren, die sich verkleinern möchten, konkurrieren um die verfügbaren Wohnungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktsituation nicht entspannt. Die durchschnittliche Insertionsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen, Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten sind keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten im Mietwohnungsmarkt sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen der Innenstadt und Altstadt sowie in den beliebten Vierteln Ehrenfeld und Lindenthal aufgerufen. Hier liegen die Quadratmetermieten häufig bei 13 bis 15 Euro, bei Neubauwohnungen oder luxussanierten Altbauten können auch 16 Euro und mehr verlangt werden.

Die Stadtteile Mülheim und Kalk sowie andere Randlagen bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Mieten im Bereich von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Die Preisunterschiede zwischen den teuersten und günstigsten Lagen können bis zu 40 Prozent betragen. Diese Spreizung führt zu einer zunehmenden Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte in die peripheren Stadtteile, was die sozialräumliche Segregation verstärkt.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in den aufstrebenden Quartieren, die von Gentrifizierungsprozessen erfasst werden. Stadtteile wie Nippes oder Teile von Kalk verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da sie zunehmend von zahlungskräftigeren Mietern entdeckt werden. Diese Entwicklung führt zu Verdrängungseffekten bei der angestammten Bevölkerung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Köln fallen für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich, sofern keine drastischen Marktveränderungen eintreten. Die fundamentalen Treiber – Bevölkerungswachstum, knappes Angebot, attraktiver Wirtschaftsstandort – werden voraussichtlich bestehen bleiben.

Mögliche Zinssenkungen könnten paradoxerweise zu einem weiteren Nachfrageschub führen, da sie einerseits die Kaufkraft erhöhen, andererseits aber auch mehr Menschen dazu bewegen könnten, zunächst zur Miete zu wohnen, während sie auf günstigere Kaufgelegenheiten warten. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, könnten die Steigerungen begrenzen, haben aber in der Vergangenheit nur bedingt Wirkung gezeigt.

Mittelfristig hängt die Marktentwicklung entscheidend von der Realisierung der geplanten Wohnbauprojekte ab. Die Stadt Köln hat ambitionierte Ziele für den Wohnungsneubau formuliert, deren Umsetzung jedoch Zeit benötigen wird. Experten rechnen frühestens ab 2027 mit einer spürbaren Entspannung durch zusätzliches Angebot. Bis dahin dürfte der Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben, mit entsprechenden Herausforderungen für Wohnungssuchende und sozialpolitischen Implikationen für die Stadtentwicklung.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase beschleunigten Wachstums. Sowohl Kauf- als auch Mietpreise verzeichnen deutliche Steigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei der Kaufmarkt mit zweistelligen Wachstumsraten bei Häusern besonders dynamisch erscheint. Die anhaltende Diskrepanz zwischen knappem Angebot und stabiler Nachfrage bleibt der zentrale Markttreiber.

Die räumlichen Disparitäten innerhalb des Stadtgebiets verstärken sich weiter, was zu einer zunehmenden Polarisierung des Wohnungsmarktes führt. Während zentrale und etablierte Lagen Höchstpreise erreichen, bieten periphere Stadtteile noch bezahlbare Alternativen, allerdings mit deutlichen Abstrichen bei Lage und Infrastruktur.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der Aufwärtsentwicklung zu rechnen, wenngleich sich das Tempo möglicherweise etwas abschwächen könnte. Die strukturellen Herausforderungen des Kölner Wohnungsmarktes – insbesondere der Mangel an bezahlbarem Wohnraum – werden die Stadt und ihre Bewohner weiterhin beschäftigen und erfordern nachhaltige wohnungspolitische Lösungsansätze.