Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer bemerkenswerten Verfassung. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen zeichnet sich nun eine deutliche Belebung ab, die sich sowohl im Kaufsegment als auch in verschiedenen Marktsegmenten niederschlägt. Die Domstadt am Rhein behauptet ihre Position als einer der sieben Top-Standorte des deutschen Immobilieninvestmentmarktes und profitiert von einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Rheinland.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine beachtliche Dynamik entwickelt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime erreichte mit 1.065.120 Euro einen neuen Höchststand, was einer signifikanten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese Entwicklung markiert die stärkste Quartalssteigerung seit mehreren Jahren und unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes für Käufer von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser lag im dritten Quartal bei 4.802 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.688 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 2,4 Prozent. Diese Jahresentwicklung zeigt, dass trotz der starken quartalsbezogenen Steigerung die langfristige Preisentwicklung im Rahmen einer gesunden Marktentwicklung verläuft.

Die Preissteigerung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 fällt besonders ins Auge. Laut den verfügbaren Daten aus dem Vorquartalsbericht lag der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser im Q2 2025 noch bei etwa 958.000 Euro, was die aktuelle Steigerung von über 100.000 Euro innerhalb eines Quartals verdeutlicht. Diese Entwicklung ist teilweise auf die gestiegene Nachfrage nach hochwertigen Objekten in bevorzugten Lagen zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser hat sich im dritten Quartal 2025 weiter zugespitzt. Die verfügbare Anzahl an Bestandsimmobilien ist weiterhin begrenzt, während die Nachfrage, insbesondere nach familiengerechten Objekten mit Garten, unvermindert hoch bleibt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist einer der Haupttreiber für die beobachteten Preissteigerungen.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt aufgrund der begrenzten verfügbaren Grundstücke im Stadtgebiet Köln weiterhin verhalten. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere sowie auf die Entwicklung kleinerer Neubaugebiete am Stadtrand. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien zusätzlich erhöht.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt. Gut gepflegte Objekte in nachgefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer, während sanierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger begehrten Stadtteilen länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen bleiben erheblich. In den besonders begehrten Vierteln wie Lindenthal, Marienburg oder Hahnwald liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, teilweise werden hier Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese exklusiven Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Stadtwald, der guten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die linksrheinischen Stadtteile Rodenkirchen, Sülz und Klettenberg erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit bei Familien und verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro. Die Nähe zu Grünflächen, gute Schulen und die schnelle Anbindung an die Innenstadt machen diese Viertel besonders attraktiv.

Am rechtsrheinischen Ufer zeigen Stadtteile wie Deutz, Poll und Porz eine dynamische Entwicklung. Hier liegen die Preise noch unter dem Kölner Durchschnitt bei etwa 3.800 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter, wobei eine stetige Aufwertung zu beobachten ist. Die Entwicklung neuer Quartiere und die verbesserte Infrastruktur tragen zur Attraktivitätssteigerung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends im Häusersegment, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Die Preissteigerungen dürften sich auf einem moderateren Niveau von 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln. Die anhaltende Zuwanderung in die Rheinmetropole und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden weiterhin preisstützend wirken.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Marktberuhigung führen. Andererseits könnte eine mögliche Zinssenkung der Europäischen Zentralbank neue Käuferschichten mobilisieren und dem Markt zusätzliche Impulse verleihen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust und aufwärtsgerichtet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen erreichte je nach Datenquelle zwischen 5.034 und 5.100 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Diese Preisentwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Wertschätzung für Wohneigentum in der Domstadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solide Wertsteigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.905 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 2,6 bis 3,0 Prozent. Diese kontinuierliche, aber nicht überhitzte Preisentwicklung deutet auf einen gesunden und nachhaltigen Markt hin.

Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist besonders bemerkenswert. Laut den Daten des Vorquartals lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.800 Euro, was die aktuelle Steigerung von über 200 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Quartals verdeutlicht. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern bedeutet dies eine Wertsteigerung von etwa 15.000 Euro binnen drei Monaten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Köln bleibt auf hohem Niveau stabil. Insbesondere moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie kernsanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage kaum Schritt halten, was zu einer schnellen Absorption neu auf den Markt kommender Objekte führt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich deutlich dynamischer als im Haussegment. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich aktuell in der Realisierung oder kurz vor der Fertigstellung, darunter Entwicklungen in Ehrenfeld, Nippes und am Deutzer Hafen. Diese Projekte werden in den kommenden Quartalen für eine gewisse Entlastung auf der Angebotsseite sorgen, wobei die Preise für Neubauwohnungen meist deutlich über dem Durchschnitt für Bestandswohnungen liegen.

Der institutionelle Investmentmarkt zeigt wieder verstärktes Interesse am Kölner Wohnungsmarkt. Im bisherigen Jahresverlauf 2025 wurde ein Investmentvolumen von 945 Millionen Euro im Segment der institutionellen Wohnimmobilien verzeichnet, wobei das dritte Quartal mit 515 Millionen Euro das stärkste Quartalsergebnis seit dreieinhalb Jahren darstellte. Dies unterstreicht das zurückkehrende Vertrauen professioneller Investoren in den Kölner Wohnungsmarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert je nach Stadtteil erheblich. In den Premium-Lagen der Innenstadt, insbesondere in den Stadtteilen Neustadt-Nord und Neustadt-Süd, werden für hochwertige Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Nähe zum Rhein, zur Universität und zu kulturellen Einrichtungen macht diese Lagen besonders begehrt.

Die aufstrebenden Szeneviertel Ehrenfeld und Nippes verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Kulturszene, der guten Gastronomie und der zunehmenden Aufwertung durch Sanierungen und Neubauprojekte. Besonders junge Käufer und Investoren zeigen hier verstärktes Interesse.

In den Außenbezirken wie Chorweiler, Mülheim oder Kalk liegen die Preise mit 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Stadtteile bieten Potenzial für preisbewusste Käufer und zeigen teilweise positive Entwicklungstendenzen durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die solide Wirtschaftsstruktur Kölns, die anhaltende Zuwanderung und die Attraktivität als Universitätsstadt werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden mittelfristig zu einer weiteren Aufwertung verschiedener Stadtteile führen. Dies könnte insbesondere in bisher weniger nachgefragten Lagen zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Obwohl spezifische Daten für dieses Segment in den aktuellen Marktberichten nicht detailliert ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und den Rückmeldungen von Marktteilnehmern ein klares Bild zeichnen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Premium-Objekte in Bestlagen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu beobachten, was sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Köln bewegt. Die Jahressteigerung liegt bei geschätzten 4 bis 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise im Haussegment widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietheusern in Köln bleibt extrem begrenzt. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen erzielbaren Verkaufspreise gegenüber einer langfristigen Vermietung. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung im Mietangebot für Häuser, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates großer Unternehmen sowie Personen, die flexibel bleiben möchten und daher noch keinen Immobilienkauf tätigen wollen. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei etwa drei bis fünf Jahren, wobei befristete Mietverträge zunehmend üblich werden.

Die Leerstandsquote im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte werden oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung vermietet, häufig zu oder sogar über den geforderten Mietpreisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den traditionellen Villenvierteln wie Marienburg, Hahnwald und Lindenthal erzielt. Hier liegen die Mieten für repräsentative Objekte oft bei 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien beliebt.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Longerich, Widdersdorf oder Junkersdorf bewegen sich die Mietpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Gegenden bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind bei Familien mit Kindern sehr gefragt.

In den Randbezirken und rechtsrheinischen Stadtteilen wie Porz-Wahn oder Flittard sind Häuser zu moderateren Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität für preisbewusste Mieter, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die anhaltend hohen Verkaufspreise werden viele Eigentümer weiterhin zum Verkauf statt zur Vermietung motivieren. Dies wird den Druck auf die Mietpreise hochhalten.

Die Mietpreissteigerungen dürften sich im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich bewegen, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die Einführung weiterer regulatorischer Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung könnte diese Entwicklung allerdings dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln, traditionell das größte Segment des lokalen Wohnungsmarktes, zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und ergänzenden Informationen liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete in Köln aktuell bei etwa 12,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar.

Im Jahresvergleich hat sich die durchschnittliche Miete um etwa 4 Prozent erhöht, was leicht über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei eine deutliche Spreizung: Während Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen die Mieten für unsanierte Bestandswohnungen oft noch unter 10 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Kölner Mietwohnungsmarkt ist gekennzeichnet durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Zahl der Haushalte in Köln wächst kontinuierlich, getrieben durch Zuzug aus dem In- und Ausland sowie durch die Trend zur Verkleinerung der Haushaltsgrößen. Gleichzeitig bleibt die Neubauproduktion hinter dem Bedarf zurück.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Köln liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent. In beliebten Stadtteilen ist der Leerstand praktisch nicht vorhanden. Diese Marktenge führt dazu, dass bei Neuvermietungen oft Hunderte von Bewerbungen auf eine Wohnung kommen.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand hat sich im Vergleich zu den Vorjahren verringert. Viele Mieter bleiben länger in ihren Wohnungen, da ein Umzug oft mit erheblichen Mietsteigerungen verbunden wäre. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Stadtteile wie Neustadt, Südstadt und das Belgische Viertel verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Besonders kleine Wohnungen für Singles und Paare sind hier stark nachgefragt.

Die aufstrebenden Viertel wie Ehrenfeld, Nippes und Deutz zeigen Durchschnittsmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen insbesondere junge Berufstätige und Kreative an. Die Mischung aus bezahlbarem Wohnraum und lebendiger Kiez-Atmosphäre macht sie attraktiv.

In den Außenbezirken wie Chorweiler, Ossendorf oder Humboldt-Gremberg liegen die Mieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Stadtteile bieten insbesondere für Familien mit begrenztem Budget noch bezahlbare Optionen, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Die studentisch geprägten Bereiche um die Universität in Sülz und Lindenthal zeigen eine besondere Dynamik. Kleine Apartments und WG-Zimmer sind hier extrem nachgefragt, was zu überdurchschnittlichen Quadratmeterpreisen für kleine Wohneinheiten führt.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, auch wenn verschiedene Neubauprojekte in der Pipeline sind. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich.

Die politischen Diskussionen um weitere Mietpreisregulierungen könnten die Entwicklung beeinflussen. Eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung zusätzlicher Regulierungen könnte die Preissteigerungen dämpfen, allerdings auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen.

Die geplanten großen Wohnungsbauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Kreuzfeld, Rondorf Nord-West und am Deutzer Hafen, werden mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen. Bis diese Projekte jedoch marktreif sind und spürbare Effekte zeigen, werden noch einige Jahre vergehen.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes wird ein wichtiger Faktor bleiben. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz werden zunehmend schwerer vermietbar, während energieeffiziente Wohnungen Mietaufschläge rechtfertigen können. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit deutlichen Preiszuwächsen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Häuser zeigten mit einem Plus von 11,1 Prozent zum Vorquartal die dynamischste Entwicklung, während Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent Quartalswachstum ebenfalls eine starke Performance aufwiesen.

Die Rheinmetropole profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position, der anhaltenden Zuwanderung und ihrer Attraktivität als Kultur- und Medienstandort. Das wieder erwachte Vertrauen institutioneller Investoren, dokumentiert durch ein Investmentvolumen von 515 Millionen Euro im dritten Quartal, unterstreicht die Qualität des Standorts.

Die Herausforderungen bleiben jedoch bestehen: Die Angebotsknappheit in allen Marktsegmenten, die steigenden Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin einen herausfordernden Markt mit begrenzten Optionen und steigenden Preisen.

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Die erwarteten jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent im Kaufsegment und 3 bis 4 Prozent im Mietsegment liegen über der allgemeinen Inflationsrate, was Wohnimmobilien in Köln weiterhin zu einer attraktiven Anlageform macht.