Immobilienmarktbericht Köln - 3. Quartal 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorquartal. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal verzeichnen alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes wieder spürbare Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Domstadt. Dieser Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier zentralen Marktsegmenten und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro für ein Eigenheim erreicht das Preisniveau einen neuen Höchststand. Der Quadratmeterpreis liegt bei durchschnittlich 4.802 Euro und markiert damit einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 entspricht dies einer Steigerung von beachtlichen 11,1 Prozent beim durchschnittlichen Kaufpreis.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls einen positiven Trend. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Quadratmeterpreise von 4.688 Euro auf die aktuellen 4.802 Euro gestiegen, was einer Jahressteigerung von etwa 2,5 Prozent entspricht. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung unterstreicht die Stabilität und Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes für Eigenheimkäufer.

Das dritte Quartal 2025 erweist sich als das stärkste Quartal seit Jahren im Wohnsegment, sowohl hinsichtlich der Transaktionsvolumina als auch der Preisentwicklung. Nach einer etwas abgeschwächten Dynamik im zweiten Quartal haben sich die Preissteigerungen wieder deutlich erholt und zeigen eine robuste Marktentwicklung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage zeigt eine leicht steigende Tendenz, während das Angebot weiterhin auf einem kritisch niedrigen Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einem anhaltenden Preisdruck nach oben.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage begrenzt. Hauptursachen hierfür sind die anhaltende Knappheit an verfügbarem Bauland sowie die weiterhin hohen Baukosten, die viele potenzielle Bauvorhaben unrentabel erscheinen lassen. Diese strukturellen Engpässe verstärken die Angebotsknappheit und tragen maßgeblich zur Preissteigerung bei.

Der Leerstand im Segment der Eigenheime ist praktisch nicht vorhanden. Objekte, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Köln zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. Besonders kostspielig sind Eigenheime in zentrumsnahen Lagen sowie in den traditionell beliebten Vierteln. Diese verzeichnen auch die stärksten Preissteigerungen im Quartalsvergleich. Stadtteile wie Lindenthal, Rodenkirchen und das Belgische Viertel führen die Preisliste an und zeigen eine überdurchschnittliche Wertsteigerung.

In den Stadtrandlagen entwickeln sich die Preise moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsbewegung zu beobachten ist. Viertel wie Porz oder Chorweiler bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Eigenheimkäufer, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind. Die Lageabhängigkeit der Preisentwicklung wird von Marktexperten als einer der bestimmenden Faktoren für die kommenden Quartale gesehen.

Die infrastrukturelle Anbindung spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, sowohl an den öffentlichen Nahverkehr als auch an die Autobahnen, verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Dies gilt insbesondere für Lagen entlang der S-Bahn-Linien und in der Nähe von Autobahnauffahrten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit moderateren Steigerungsraten. Experten erwarten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung, die weiterhin durch die knappe Verfügbarkeit von Neubauflächen und die anhaltend hohe Nachfrage gestützt wird.

Als größte Unsicherheitsfaktoren gelten die weitere Zinsentwicklung und die Verfügbarkeit von Bauland. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Abflachung der Preisentwicklung führen. Andererseits könnte eine Lockerung der Baulandpolitik zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen.

Mittelfristig wird mit einer Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau gerechnet. Die demografische Entwicklung Kölns mit kontinuierlichem Zuzug und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf ein weiterhin angespanntes Marktumfeld einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 Euro. Dies stellt einen signifikanten Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Preise setzt sich damit fort, wenn auch mit etwas geringerer Dynamik als im Segment der Eigenheime.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Der Quadratmeterpreis ist von 4.905 Euro im dritten Quartal 2024 auf die aktuellen 5.034 Euro gestiegen, was einer Jahressteigerung von etwa 2,6 Prozent entspricht. Diese moderate, aber stetige Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Die Preissteigerungen im Wohnungssegment werden teilweise durch die parallel steigenden Mietpreise gestützt. Für viele potenzielle Käufer wird der Erwerb einer Eigentumswohnung trotz der höheren Preise wieder attraktiver, da die Alternative der Miete ebenfalls teurer wird und keine Vermögensbildung ermöglicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist geprägt von einem leicht schrumpfenden Angebot bei gleichzeitig hoher und stabiler Nachfrage. Diese Konstellation führt zu einem kontinuierlichen Preisdruck nach oben. Das verfügbare Angebot an Bestandswohnungen nimmt weiter ab, während Neubauaktivitäten nur punktuell für Entlastung sorgen können.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf innenstadtnahe Lagen und erfolgt meist im Rahmen größerer Quartiersentwicklungen. Diese Projekte sind jedoch oft im oberen Preissegment angesiedelt und tragen nur begrenzt zur Entspannung im mittleren und unteren Preissegment bei. Der Leerstand ist besonders im bezahlbaren Segment praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsverknappung weiter verstärkt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal weiter verkürzt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage verkauft. Dies führt zu einem erhöhten Druck auf potenzielle Käufer, schnelle Kaufentscheidungen zu treffen, was wiederum die Preisdynamik verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die teuersten Lagen finden sich in der Innenstadt sowie in beliebten Szeneviertel wie Ehrenfeld, dem Belgischen Viertel und der Südstadt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 7.000 Euro und mehr erreichen.

Diese beliebten Viertel zeichnen sich durch einen besonders starken Nachfrageüberhang aus. Die Kombination aus urbaner Lebensqualität, guter Infrastruktur und einem vielfältigen kulturellen Angebot macht diese Stadtteile besonders für junge Berufstätige und Paare attraktiv. Die Preisentwicklung in diesen Lagen zeigt sich besonders dynamisch mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten.

In den Stadtrandlagen sind die Preise deutlich moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Mülheim, Kalk oder Porz bieten noch vergleichsweise erschwingliche Kaufoptionen, verzeichnen aber ebenfalls steigende Preise. Der teilweise höhere Leerstand in diesen Gebieten bietet Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten und etwas längere Entscheidungszeiträume.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weitere Preisstabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten Zuwächsen. Die Eigentumswohnungspreise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik abhängen.

Die parallel verlaufende Mietpreisentwicklung bleibt ein wichtiger Steuerungsfaktor für den Kaufmarkt. Solange die Mieten weiter steigen, bleibt der Kauf einer Eigentumswohnung für viele eine attraktive Alternative. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der historisch noch immer relativ günstigen Finanzierungskonditionen.

Langfristig wird mit einer anhaltenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Köln gerechnet. Die Stadt bleibt als Wirtschafts- und Kulturzentrum attraktiv, was kontinuierlichen Zuzug generiert. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten werden das Angebot weiterhin limitieren, was preisstützend wirkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 ein Preisniveau von durchschnittlich 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem zweiten Quartal ist eine leicht steigende Tendenz erkennbar, wenngleich die Datenlage für dieses spezielle Marktsegment weniger detailliert ist als für andere Bereiche. Die Mietpreisentwicklung folgt dem allgemeinen Aufwärtstrend des Kölner Wohnungsmarktes.

Im Jahresvergleich zeigen die Mieten für Einfamilienhäuser ebenfalls eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die Steigerungsraten liegen dabei unter denen des Kaufmarktes, was die relative Stabilität dieses Segments unterstreicht. Die kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Moderne, energieeffiziente Häuser in guten Lagen können deutlich über dem Durchschnitt liegen, während ältere Objekte in weniger gefragten Stadtteilen noch zu moderateren Preisen verfügbar sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch ein extrem knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage charakterisiert. Besonders Familien und Pendler suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Kauf für viele finanziell nicht realisierbar ist. Diese Nachfragegruppe schätzt den zusätzlichen Platz und die oft vorhandenen Gärten, die gerade für Familien mit Kindern attraktiv sind.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist äußerst begrenzt. Investoren fokussieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte, da diese eine höhere Rendite versprechen. Freistehende Einfamilienhäuser zur Vermietung entstehen kaum neu, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Objekte, die auf den Markt kommen, sind in der Regel innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die hohe Nachfrage führt zu Situationen, in denen Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können, was die Marktposition der Mietsuchenden schwächt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Miethäusern konzentriert sich die Nachfrage besonders auf Stadtrandlagen mit guter Infrastruktur. Stadtteile wie Rodenkirchen, Lindenthal oder Longerich sind besonders gefragt, da sie eine gute Balance zwischen städtischer Anbindung und ruhigem Wohnumfeld bieten. Die Mietpreise in diesen Lagen liegen typischerweise am oberen Ende der Preisskala.

Die Innenstadtnähe spielt bei Miethäusern eine untergeordnete Rolle im Vergleich zu anderen Segmenten. Familien, die Hauptzielgruppe für Miethäuser, priorisieren oft Faktoren wie Schulnähe, Grünflächen und ruhige Wohnumgebung über zentrale Lage. Dennoch bleiben innenstadtnahe Stadtteile wie Sülz oder Klettenberg mit ihrem dörflichen Charakter hochpreisig.

In den äußeren Stadtbezirken wie Porz oder Chorweiler sind die Mietpreise für Häuser moderater, wobei auch hier die Verfügbarkeit sehr begrenzt ist. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Familien, die aus dem teuren Zentrum in die Peripherie ziehen, was zu einer allmählichen Preissteigerung auch in diesen Lagen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern zeigt eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Preistrends. Da der Neubau in diesem Segment nicht in gewünschtem Maße nachkommt und die Nachfrage durch demografische Faktoren und kontinuierlichen Zuzug auf hohem Niveau bleibt, ist mit weiteren moderaten Mietpreissteigerungen zu rechnen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien in Köln wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter antreiben. Gleichzeitig führt die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten dazu, dass der Wunsch nach mehr Wohnfläche steigt, was die Nachfrage zusätzlich befeuert.

Mittelfristig könnten politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus auch positive Effekte auf das Segment der Miethäuser haben. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass sich die Angebotssituation kurzfristig deutlich entspannt. Mieter sollten sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und steigende Preise einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Mietpreise zwischen 12,50 und 14 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum zweiten Quartal ist ein leichter Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich robust, trotz der etwas gedämpften Kaufpreissteigerungen im Vergleich zu früheren Quartalen. Die starke Nachfrage, insbesondere von Seiten junger Berufstätiger, Studenten und Zuzüglern, hält die Preise auf hohem Niveau. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich im Jahresvergleich um etwa 3 bis 4 Prozent erhöht.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen bis 60 Quadratmeter. Diese verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, da sie von Singles und Paaren stark nachgefragt werden. Größere Wohnungen über 100 Quadratmeter zeigen eine moderatere Preisentwicklung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist geprägt von einem sehr geringen Leerstand bei anhaltend hoher Nachfrage. Besonders in gefragten Stadtteilen liegt die Leerstandsquote praktisch bei null. Diese extreme Marktanspannung führt dazu, dass Wohnungsbesichtigungen oft zu Massenveranstaltungen werden, bei denen sich dutzende Interessenten um eine Wohnung bewerben.

Das Neubauangebot wächst zwar langsam, kann aber die hohe Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Die meisten Neubauprojekte entstehen im mittleren bis oberen Preissegment, was die Situation im bezahlbaren Wohnungssegment nicht entlastet. Die verstärkte Nachfrage von Studenten und jungen Berufstätigen konzentriert sich besonders auf innenstadtnahe Lagen und gut angebundene Viertel.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen sind oft innerhalb von Stunden vergeben. Dies führt zu einem enormen Zeitdruck für Wohnungssuchende und begünstigt Bewerber mit vollständigen Unterlagen und guter Bonität.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind erheblich. Spitzenreiter sind die Innenstadt und beliebte Viertel wie die Südstadt, Nippes, Ehrenfeld und das Belgische Viertel. Hier liegen die Mietpreise oft deutlich über 14 Euro pro Quadratmeter und können in Toplagen bis zu 18 Euro erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Die hohen Mietpreise in diesen beliebten Vierteln werden durch den extrem niedrigen Leerstand und die konstant hohe Nachfrage gestützt. Besonders junge Berufstätige und Studenten konkurrieren hier um die verfügbaren Wohnungen, was zu einer anhaltenden Preisdynamik führt. Die Attraktivität dieser Stadtteile wird durch die Vielzahl an Restaurants, Cafés und kulturellen Angeboten weiter verstärkt.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, wobei die Preisunterschiede je nach Anbindung und Image des Stadtteils variieren. In Vierteln wie Chorweiler, Meschenich oder Teilen von Porz liegen die Mieten teilweise unter 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile verzeichnen teilweise höhere Leerstände, bieten aber gleichzeitig Potenzial für preisbewusste Mieter.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen. Besonders in zentralen Lagen und angesagten Vierteln wird mit weiteren Preiserhöhungen gerechnet. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden dabei als dämpfender Faktor wirken, können aber den grundlegenden Aufwärtstrend nicht stoppen.

Die Inflationsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die Mietpreisentwicklung. Steigende Betriebskosten und Modernisierungsmaßnahmen werden voraussichtlich zu weiteren Mieterhöhungen führen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Wirtschaftsabschwächung die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise beitragen.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes maßgeblich von der Neubautätigkeit abhängen. Die Stadt Köln hat ambitionierte Wohnungsbauziele, deren Umsetzung jedoch von verschiedenen Faktoren wie Baulandverfügbarkeit, Baukosten und Genehmigungsverfahren abhängt. Bis eine spürbare Entspannung eintritt, müssen sich Mietsuchende auf einen weiterhin angespannten Markt mit steigenden Preisen einstellen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach dem moderateren zweiten Quartal unterstreicht die fundamentale Stärke des Marktes. Die anhaltende Knappheit auf der Angebotsseite bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf einen herausfordernden Markt einstellen, während Eigentümer und Investoren von der positiven Wertentwicklung profitieren.