Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preisanstiegen in allen Segmenten. Die Rheinmetropole verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Diese Marktspannung führt zu einer kontinuierlichen Preisentwicklung nach oben, die sich im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 besonders deutlich manifestiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro und einem Quadratmeterpreis von 4.802 Euro erreicht das Preisniveau neue Höchststände. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis bei 958.000 Euro und der Quadratmeterpreis bei 4.560 Euro lag, bedeutet dies einen beachtlichen Anstieg von 11,1 Prozent.

Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in der Domstadt. Die Preissteigerung ist dabei nicht nur auf einzelne Stadtteile beschränkt, sondern zeigt sich flächendeckend über das gesamte Stadtgebiet. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise im Jahresvergleich zum Q3 2024 ebenfalls um 11,1 Prozent gestiegen sind, was die Kontinuität der Aufwärtsbewegung verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem ausgeprägten Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot ist deutlich geringer als die bestehende Nachfrage, insbesondere im mittleren und gehobenen Preissegment. Diese Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten und beschleunigt die Verkaufsprozesse erheblich.

Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist verschwindend gering, besonders in den gefragten Lagen der Stadt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die akute Baulandknappheit und die nach wie vor hohen Baukosten zurückzuführen ist. Diese Faktoren hemmen die dringend benötigte Ausweitung des Angebots und verstärken den Preisdruck zusätzlich. Viele potenzielle Bauherren sehen sich mit erheblichen Hürden konfrontiert, die von der Grundstücksakquise über die Finanzierung bis hin zu den gestiegenen Materialkosten reichen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Im Zentrum der Stadt, insbesondere in den Stadtteilen Altstadt und Neustadt, werden die höchsten Preise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über 5.000 Euro, wobei für besonders exklusive Objekte auch Preise jenseits der 6.000-Euro-Marke keine Seltenheit sind.

Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz, Bayenthal und Riehl verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und der guten Verkehrsanbindung. Lindenthal etwa, mit seiner Nähe zur Universität und dem Stadtwald, zählt traditionell zu den begehrtesten Wohnlagen Kölns.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Chorweiler oder Porz, sind die Preise zwar niedriger als im Zentrum, jedoch zeigt sich auch hier ein starker Anstieg. Diese Entwicklung ist auf die zunehmende Verdrängung von Käufern aus den teureren zentralen Lagen zurückzuführen, die in den Randbezirken nach bezahlbaren Alternativen suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten gehen davon aus, dass die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter auseinanderdriften wird. Die strukturellen Probleme des Marktes – Baulandmangel, hohe Baukosten und regulatorische Hürden – werden kurzfristig nicht gelöst werden können.

Besonders gefragt bleiben Einfamilienhäuser mit Garten und guter Infrastrukturanbindung. Der Trend zum Homeoffice hat die Bedeutung von zusätzlichen Arbeitszimmern und Außenflächen verstärkt. Für die nächsten zwei Jahre wird mit einer weiteren Preissteigerung von 8 bis 12 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro auf einem historischen Höchststand. Diese Entwicklung markiert einen Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.830 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 5,6 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als bei Häusern, bleibt aber dennoch auf einem beachtlichen Niveau. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Domstadt, getrieben durch niedrige Zinsen in der Vergangenheit und die Suche nach inflationssicheren Anlageformen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment sehr gering. Diese Knappheit führt zu einer angespannten Marktsituation, in der Kaufinteressenten oft innerhalb weniger Tage Entscheidungen treffen müssen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, insbesondere in den gefragten Lagen der Stadt.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was hauptsächlich auf die bereits erwähnte Baulandknappheit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Projekte, die realisiert werden, sind oft schon vor Baubeginn weitgehend verkauft. Die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen werden zu Premiumpreisen angeboten und richten sich vorwiegend an eine zahlungskräftige Käuferschicht. Diese Situation verschärft die Konkurrenzsituation im mittleren Preissegment zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigt jedoch noch stärkere Ausschläge. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden regelmäßig Quadratmeterpreise deutlich über 5.500 Euro erzielt. Luxuswohnungen mit Rheinblick oder in denkmalgeschützten Gebäuden können sogar Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Viertel Lindenthal, Sülz, Bayenthal und Riehl etablieren sich weiterhin als Premium-Wohnlagen mit entsprechenden Preisen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Angeboten. Besonders Bayenthal hat sich in den letzten Jahren durch die Entwicklung des Rheinauhafens zu einer der begehrtesten Adressen entwickelt.

In den Randbezirken wie Chorweiler oder Porz liegen die Preise zwar niedriger, aber auch hier ist ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten. Diese Entwicklung wird durch die Verdrängung von Käufern aus den teureren zentralen Lagen verstärkt, die in den Außenbezirken nach bezahlbarem Wohneigentum suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet, wenn auch möglicherweise in etwas gedämpfterem Tempo. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit – werden sich kurzfristig nicht ändern.

Besonders gefragt bleiben Eigentumswohnungen mit moderner Ausstattung und guter Infrastrukturanbindung. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten mit zeitgemäßer Haustechnik werden Premiumpreise erzielen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten wird sich voraussichtlich verstärkt in der Preisbildung niederschlagen. Experten rechnen mit einer weiteren Preissteigerung von 6 bis 10 Prozent in den nächsten zwei Jahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 11,60 Euro pro Quadratmeter eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 11,30 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 2,6 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Kölner Mietmarkt.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 2,6 Prozent, was auf eine stetige, wenn auch moderatere Entwicklung als im Kaufsegment hindeutet. Die Mietpreisentwicklung wird dabei durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft, kann aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig ausgleichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist besonders im mittleren und gehobenen Segment äußerst begrenzt. Familien, die ein Haus mit Garten zur Miete suchen, stehen vor einer besonders herausfordernden Situation. Die wenigen verfügbaren Objekte werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, wobei sich Vermieter ihre Mieter aus einer Vielzahl von Bewerbern aussuchen können.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden, insbesondere in den gefragten Wohnlagen. Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verstärkt die Knappheit zusätzlich. Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf den Bau von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern mit kleineren Wohneinheiten, da diese eine höhere Rendite versprechen. Diese Entwicklung führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots an familiengerechten Mietshäusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Mietshäusern folgt den bekannten Mustern des Kölner Immobilienmarkts. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden die höchsten Mieten verlangt, oft deutlich über 12 Euro pro Quadratmeter. Besonders begehrt sind hier Stadthäuser mit historischem Charme oder moderne Townhouses in zentraler Lage.

Die beliebten Wohnviertel Lindenthal, Sülz, Bayenthal und Riehl weisen ebenfalls überdurchschnittliche Mietpreise auf. Diese Stadtteile bieten eine ideale Kombination aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität, was sie besonders für Familien attraktiv macht. In Lindenthal beispielsweise sind Mietpreise von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte keine Seltenheit.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Chorweiler oder Porz, liegen die Mieten niedriger, zeigen aber auch hier einen deutlichen Aufwärtstrend. Diese Entwicklung wird durch die zunehmende Verdrängung von Mietern aus den teureren zentralen Lagen verstärkt. Familien, die in den Innenstadtbezirken keine bezahlbare Bleibe finden, weichen zunehmend in die Randbezirke aus.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethausmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine weitere Verschärfung der Situation hin. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich voraussichtlich nicht auflösen. Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung.

Besonders gefragt bleiben Einfamilienhäuser mit Garten in Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten. Der demografische Wandel und die zunehmende Zahl von Familien, die sich Wohneigentum nicht leisten können, werden die Nachfrage weiter verstärken. Experten rechnen mit einem weiteren Mietpreisanstieg von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 11,60 Euro pro Quadratmeter auf einem neuen Höchststand. Diese Entwicklung entspricht einem Anstieg von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die durchschnittliche Miete noch bei 11,30 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung von 2,6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen verläuft damit parallel zu der bei Mietshäusern, was die allgemeine Anspannung auf dem Kölner Mietmarkt widerspiegelt. Trotz verschiedener regulatorischer Maßnahmen wie der Mietpreisbremse setzt sich der Aufwärtstrend fort, getrieben durch die fundamentale Knappheit an verfügbarem Wohnraum.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist in allen Segmenten äußerst knapp, wobei die Situation im mittleren und gehobenen Preissegment besonders angespannt ist. Bei Neuvermietungen bilden sich regelmäßig lange Schlangen von Interessenten, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen. Diese Marktsituation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.

Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Die Neubauaktivität bleibt trotz des offensichtlichen Bedarfs auf niedrigem Niveau. Die hohen Baukosten und die Knappheit an Bauland hemmen die Entwicklung neuer Projekte. Zudem führen lange Genehmigungsverfahren und komplexe regulatorische Anforderungen zu weiteren Verzögerungen bei der Schaffung neuen Wohnraums.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Mietwohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden regelmäßig Mieten deutlich über 12 Euro pro Quadratmeter verlangt. Besonders begehrt sind hier Wohnungen in sanierten Altbauten mit hohen Decken und historischem Charme sowie moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

Die Stadtteile Lindenthal, Sülz, Bayenthal und Riehl haben sich als Premium-Wohnlagen etabliert und weisen entsprechend hohe Mietpreise auf. Diese Viertel profitieren von ihrer ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und der guten Verkehrsanbindung. In Sülz beispielsweise, mit seiner lebendigen Gastronomieszene und den vielen kleinen Geschäften, sind Mieten von 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter für gut ausgestattete Wohnungen üblich.

In den Randbezirken wie Chorweiler oder Porz liegen die Mieten zwar niedriger als im Zentrum, zeigen aber auch hier einen deutlichen Aufwärtstrend. Diese Entwicklung wird durch die Verdrängung von Mietern aus den teureren zentralen Lagen verstärkt. Studierende und junge Berufstätige, die sich die hohen Mieten in den beliebten Vierteln nicht leisten können, weichen zunehmend in diese Stadtteile aus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin, wenn auch möglicherweise in gedämpfterem Tempo aufgrund regulatorischer Eingriffe. Die strukturellen Probleme des Marktes – zu geringes Angebot bei gleichzeitig hoher und weiter steigender Nachfrage – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen.

Besonders gefragt bleiben Wohnungen mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und flexiblen Grundrissen, die sich für Homeoffice eignen. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird sich voraussichtlich verstärkt in der Mietpreisgestaltung niederschlagen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen mit Preisabschlägen rechnen.

Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre einen weiteren Mietpreisanstieg von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird maßgeblich von politischen Entscheidungen, der Entwicklung der Baukosten und der gesamtwirtschaftlichen Lage beeinflusst werden. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken und eine spürbare Entspannung am Markt herbeizuführen.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchweg dynamische Entwicklung mit deutlichen Preisanstiegen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser verzeichnen mit einem Plus von 11,1 Prozent den stärksten Anstieg, während Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent und Mieten mit 2,6 Prozent moderatere, aber dennoch signifikante Steigerungen aufweisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage, geringe Neubauaktivität – prägen weiterhin das Marktgeschehen. Die beliebten Viertel wie Lindenthal, Sülz, Bayenthal und Riehl bleiben Premiumbereiche mit entsprechenden Preisen, während die Randbezirke zunehmend als Ausweichmöglichkeit an Bedeutung gewinnen.

Für die Zukunft ist keine grundlegende Entspannung in Sicht. Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wobei das Tempo der Preissteigerungen von verschiedenen Faktoren wie der Zinsentwicklung, regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Investoren und Wohnungssuchende müssen sich auf weiterhin herausfordernde Marktbedingungen einstellen.