Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik mit spürbaren Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Domstadt verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu einer weiteren Verteuerung des Wohnraums führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigenheime in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung durchlaufen. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Der Quadratmeterpreis für Häuser hat sich bei 4.802 Euro pro Quadratmeter eingependelt, was die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 958.000 Euro lag, bedeutet dies einen erheblichen Anstieg von 11,1 Prozent innerhalb nur eines Quartals. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Monate fort und zeigt, dass der Markt für Eigenheime in Köln weiterhin von einer starken Aufwärtsdynamik geprägt ist. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 11,1 Prozent, was auf eine kontinuierliche Wertsteigerung im Jahresverlauf hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem anhaltenden Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an verfügbaren Eigenheimen hat im Vergleich zum Vorquartal geringfügig abgenommen, während die Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern in attraktiven Lagen, unvermindert hoch bleibt. Diese Konstellation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten und treibt die Preise weiter nach oben.

Nennenswerte Leerstände sind bei Eigenheimen praktisch nicht vorhanden, was die Angespanntheit des Marktes zusätzlich verdeutlicht. Die Neubauaktivität zeigt sich stabil, konzentriert sich jedoch vorwiegend auf die Außenbezirke der Stadt, wo noch entsprechende Grundstücke zur Verfügung stehen. Diese Neubautätigkeit kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen, weshalb der Preisdruck bestehen bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Kölns sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der jeweiligen Lagen wider. Im Zentrum, insbesondere in der Altstadt und Neustadt-Nord sowie Neustadt-Süd, werden die höchsten Preise aufgerufen. Hier trifft ein sehr begrenztes Angebot auf eine außerordentlich hohe Nachfrage, was zu Spitzenpreisen führt.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Chorweiler oder Porz, sind die Kaufpreise deutlich moderater, allerdings ist auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten, da Käufer aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen zunehmend in die Randbezirke ausweichen. Besonders beliebte Viertel wie Lindenthal, Sülz, Ehrenfeld und Nippes verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesen Stadtteilen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Kaufhäuser in Köln bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv im Sinne der Wertentwicklung. Experten gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen werden, da das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen und die anhaltend hohe Zuwanderung in die Rheinmetropole werden den Preisdruck aufrechterhalten.

Mittelfristig könnte sich die Dynamik leicht abschwächen, wenn die Zinsentwicklung zu einer gedämpften Nachfrage führt oder verstärkte Neubauaktivitäten das Angebot erhöhen. Dennoch wird erwartet, dass Köln als wirtschaftsstarker Standort mit hoher Lebensqualität weiterhin attraktiv für Immobilienkäufer bleibt und die Preise auf hohem Niveau verharren werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 Euro hat sich das Preisniveau weiter nach oben entwickelt. Verschiedene Marktteilnehmer berichten von durchschnittlichen Kaufpreisen um 5.100 Euro pro Quadratmeter, was die Dynamik des Marktes unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.800 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 4,9 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Beschleunigung der Preissteigerung im Quartalsvergleich. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Quadratmeterpreis von 4.905 Euro beträgt die Steigerung 2,6 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Wertsteigerung im Jahresverlauf hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist durch einen leichten Rückgang der Angebotsanzahl gekennzeichnet, der besonders bei Bestandswohnungen zu beobachten ist. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, wobei insbesondere Neubauwohnungen und Wohnungen in zentralen Lagen stark nachgefragt werden. Diese Konstellation führt zu einem angespannten Marktumfeld mit kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bieterwettbewerben.

Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf weniger attraktive Lagen oder sanierungsbedürftige Objekte. In den Innenstadtbezirken ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die Neubauaktivität zeigt sich stabil, wobei der Fokus auf den innenstadtnahen Bereichen liegt, wo durch Nachverdichtung und Konversionsprojekte neuer Wohnraum geschaffen wird. Diese Neubauaktivität kann jedoch die hohe Nachfrage nur teilweise befriedigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden die höchsten Quadratmeterpreise erzielt, wobei hier das Angebot besonders begrenzt ist. Diese Innenstadtlagen profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Verkehrsanbindung.

In den Randbezirken wie Chorweiler oder Porz sind die Preise deutlich niedriger, allerdings ist auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen, da Käufer aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen zunehmend in diese Gebiete ausweichen. Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz, Ehrenfeld und Nippes verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und gehören zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Struktur, dem vielfältigen gastronomischen Angebot und der guten Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Eigentumswohnungen in Köln wird für die nächsten 12 bis 24 Monate eine weitere Preissteigerung erwartet, wenn auch möglicherweise mit gedämpfter Dynamik. Die strukturellen Faktoren wie die anhaltende Zuwanderung, die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Universitätsstandort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden weiterhin preistreibend wirken.

Experten rechnen damit, dass sich die Preisschere zwischen gefragten und weniger gefragten Lagen weiter öffnen wird. Während in Top-Lagen weiterhin mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, könnten sich die Preise in Randlagen moderater entwickeln. Die Nachfrage nach energieeffizienten und modernen Wohnungen wird voraussichtlich überproportional steigen, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine spürbare Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 16,50 Euro pro Quadratmeter hat sich das Mietniveau deutlich erhöht. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit gehobener Wohnqualität und privatem Außenbereich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 15,80 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 4,4 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese überdurchschnittliche Steigerung zeigt die Dynamik im Segment der Mietshäuser. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einer durchschnittlichen Miete von 15,50 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 6,5 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung in diesem Marktsegment verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietshäusern ist von einem knappen Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Das Angebot hat im Vergleich zum Vorquartal geringfügig abgenommen, wobei der Rückgang besonders in den Innenstadtbezirken spürbar ist. Die Nachfrage bleibt unvermindert hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser in attraktiven Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf Objekte in weniger gefragten Lagen oder mit Modernisierungsbedarf. In den beliebten Wohnvierteln ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser zeigt sich stabil, wobei der Fokus auf den Außenbezirken liegt, wo noch entsprechende Grundstücke verfügbar sind. Allerdings handelt es sich hierbei häufig um höherpreisige Neubauten, die das obere Preissegment bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Kölns. In den zentralen Bereichen wie Altstadt und Neustadt werden die höchsten Mieten verlangt, wobei das Angebot hier äußerst begrenzt ist. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Umfeld, sind aber für Mietshäuser eher untypisch.

In den Randbezirken wie Chorweiler oder Porz sind die Mieten deutlich moderater, hier ist jedoch ebenfalls eine steigende Nachfrage zu beobachten. Familien weichen zunehmend in diese Gebiete aus, da sie dort mehr Wohnraum für ihr Budget erhalten. Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz, Ehrenfeld und Nippes verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die die Kombination aus urbanem Leben und grünen Wohnvierteln schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Mietshäuser in Köln bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate von steigenden Mieten geprägt. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Insbesondere im mittleren Preissegment wird mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet.

Experten erwarten, dass sich der Trend zur Suburbanisierung fortsetzen wird, wodurch auch die Mieten in den Randlagen weiter steigen dürften. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten oder Terrasse wird voraussichtlich hoch bleiben, was insbesondere in Zeiten flexibler Arbeitsmodelle und Homeoffice-Möglichkeiten die Attraktivität dieses Segments unterstreicht. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich den generellen Aufwärtstrend nicht stoppen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 11,60 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen hat sich das Mietniveau weiter erhöht. Dieser Wert spiegelt die anhaltende Anspannung auf dem Kölner Mietwohnungsmarkt wider und zeigt, dass die Domstadt zu den teuersten Mietmärkten in Nordrhein-Westfalen gehört.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete noch bei 11,20 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 3,6 Prozent. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Preisdruck im Mietwohnungssegment. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einer durchschnittlichen Miete von 11,00 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 5,5 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung des Wohnraums in Köln unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einem strukturellen Ungleichgewicht geprägt. Das Angebot hat im Vergleich zum Vorquartal leicht abgenommen, wobei der Rückgang besonders bei Bestandswohnungen in gefragten Lagen zu beobachten ist. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei insbesondere Neubauwohnungen und Wohnungen in zentralen Lagen stark nachgefragt werden.

Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. In den Innenstadtbezirken ist der Leerstand nahezu bei null, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht. Die Neubauaktivität zeigt sich stabil, wobei der Fokus auf den innenstadtnahen Bereichen liegt. Durch Nachverdichtung und die Entwicklung neuer Quartiere entstehen zusätzliche Wohnungen, die jedoch häufig im oberen Preissegment angesiedelt sind und die Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment nicht bedienen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Köln zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt werden die höchsten Mieten verlangt, wobei hier Quadratmeterpreise von über 15 Euro keine Seltenheit sind. Diese Innenstadtlagen profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie der exzellenten Verkehrsanbindung.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Chorweiler oder Porz, liegen die Mieten deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, allerdings ist auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen keine bezahlbare Wohnung finden. Die beliebten Viertel Lindenthal, Sülz, Ehrenfeld und Nippes verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen und gehören zu den gefragtesten Wohnlagen der Stadt. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre lebendige Atmosphäre, vielfältige Gastronomie und gute Infrastruktur aus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate von steigenden Mieten geprägt. Experten gehen davon aus, dass das strukturelle Defizit zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleiben wird. Die kontinuierliche Zuwanderung, die Attraktivität Kölns als Universitäts- und Wirtschaftsstandort sowie die begrenzte Neubauaktivität werden weiterhin preistreibend wirken.

Es wird erwartet, dass sich die Mietpreisdynamik regional unterschiedlich entwickeln wird. Während in den bereits hochpreisigen Innenstadtlagen die Steigerungen möglicherweise moderater ausfallen könnten, ist in den bisher günstigeren Randlagen mit überdurchschnittlichen Steigerungen zu rechnen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird weiterhin hoch bleiben, wobei insbesondere Singles und junge Familien Schwierigkeiten haben werden, adäquaten Wohnraum zu finden.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik in Bestandsbauten etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um den generellen Aufwärtstrend zu stoppen. Im Neubausegment, das von der Mietpreisbremse ausgenommen ist, werden die Mieten voraussichtlich weiter deutlich steigen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivität zu einer Entspannung des Marktes führen, wobei hierfür die politischen und planerischen Rahmenbedingungen geschaffen werden müssten.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Rheinmetropole bleibt ein hochattraktiver Wohnstandort, was sich in der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot widerspiegelt. Mit Preissteigerungen zwischen 3,6 und 11,1 Prozent im Quartalsvergleich gehört Köln zu den Städten mit der dynamischsten Preisentwicklung in Deutschland.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – insbesondere das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage – werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Käufer und Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Entwicklung je nach Lage und Objekttyp unterschiedlich ausfallen wird. Investoren können weiterhin von stabilen Wertsteigerungen ausgehen, während für Selbstnutzer die Finanzierbarkeit zunehmend zur Herausforderung wird.

Die Politik und Stadtplanung stehen vor der Aufgabe, durch gezielte Maßnahmen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität der Stadt zu erhalten. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots kann mittelfristig eine Entspannung des Marktes erreicht werden.