Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer verhaltenen Phase im zweiten Quartal hat sich die Marktdynamik wieder verstärkt, wobei die strukturellen Herausforderungen von knappem Angebot und hoher Nachfrage weiterhin den Markt prägen. Die Domstadt verzeichnet dabei sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich steigende Preise, die durch den anhaltenden Bevölkerungszuwachs und die begrenzte Neubauaktivität getrieben werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.802 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2-3 Prozent über dem Vorquartal, in dem Preise zwischen 4.600 und 4.700 Euro pro Quadratmeter notiert wurden. Diese moderate Steigerung setzt den positiven Trend der vergangenen Monate fort und bestätigt die Attraktivität von Eigenheimen in der Rheinmetropole.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Die Preise für Kaufhäuser sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um beachtliche 5-7 Prozent gestiegen. Der Kaufpreisfaktor, der das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Jahresmiete angibt, liegt aktuell bei 26,7 und hat sich damit seit Anfang 2025 stabilisiert, nachdem er 2023 noch höhere Werte aufwies. Diese Stabilisierung deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, wobei das Preisniveau dennoch auf historisch hohem Stand verharrt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Kölner Häusermarkt bleibt angespannt. Die Neubauaktivität ist weiterhin niedrig, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Gleichzeitig trifft dieses knappe Angebot auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, die durch den kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs in die Domstadt befeuert wird. Besonders in den beliebten Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich.

Der Leerstand bei Eigentumshäusern ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktsituation zusätzlich verschärft. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, wobei die Vermarktungsdauer im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal leicht gesunken ist. Dies deutet auf eine Belebung des Marktes und eine gestiegene Kaufbereitschaft hin, möglicherweise begünstigt durch die stabilere Zinssituation im Vergleich zu den Vorjahren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns bleiben erheblich. Premium-Lagen wie Lindenthal, Neustadt-Süd und die Südstadt verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen gefragten Vierteln werden teilweise Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, insbesondere bei hochwertigen Bestandsimmobilien oder modernen Neubauten.

Demgegenüber bieten Stadtrandlagen wie Porz, Chorweiler oder Teile von Mülheim deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Hier liegen die Preise oft 10-20 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, was diese Gebiete besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verstärkt, da die Nachfrage in den zentralen Lagen überproportional gestiegen ist.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur weiteren Entwicklung des Häusermarktes in Köln sind überwiegend optimistisch. Für die kommenden 12-24 Monate wird eine moderate, aber kontinuierliche Preissteigerung erwartet. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Der anhaltende Wohnraummangel, die stabile Nachfrage durch Zuzug und die begrenzte Neubautätigkeit sprechen für weiter steigende Preise.

Allerdings könnten die Zinssituation und die hohen Baukosten als dämpfende Faktoren wirken. Sollten die Zinsen wieder deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage bremsen und zu einer Marktberuhigung führen. Experten rechnen jedoch eher mit einer stabilen Seitwärtsbewegung der Zinsen, was den Markt weiterhin stützen würde. Insgesamt wird für den Zeitraum bis Ende 2026 mit einem Preisanstieg von 3-5 Prozent pro Jahr gerechnet, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich dynamischere Entwicklung als das Segment der Kaufhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 Euro liegt das aktuelle Niveau bemerkenswerte 5-6 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch Preise um 4.800 Euro pro Quadratmeter vorherrschten. Diese überdurchschnittliche Steigerung macht Eigentumswohnungen zum Treiber des Kölner Immobilienmarktes im aktuellen Quartal.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine gemäßigtere, aber dennoch solide Entwicklung mit einem Plus von 2,5 bis 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung seit 2021 setzt sich damit fort, wobei die Beschleunigung im aktuellen Quartal besonders auffällig ist. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider, besonders in einer Großstadt wie Köln mit ihrer vielfältigen Wirtschaftsstruktur und kulturellen Anziehungskraft.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungskaufsegment ist von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot ist weiterhin gering, während die Nachfrage besonders in den Innenstadtbereichen und beliebten Stadtteilen wie Ehrenfeld, Nippes und dem Belgischen Viertel ungebrochen hoch ist. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der guten Anbindung und dem lebendigen Stadtteilleben.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage begrenzt. Hohe Baukosten, komplexe Regulierungen und der Mangel an geeigneten Grundstücken bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die Verhandlungsposition der Verkäufer stärkt. Im dritten Quartal 2025 konnte eine leichte Zunahme der Transaktionszahlen beobachtet werden, was auf eine verbesserte Marktstimmung nach der verhaltenen Entwicklung im Vorquartal hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Innenstadtbereichen und attraktiven Vierteln liegen die Quadratmeterpreise oft 10-20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Spitzenlagen in der Altstadt, im Agnesviertel oder in Teilen von Lindenthal erzielen regelmäßig Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter, bei besonders hochwertigen Objekten auch darüber.

Stadtrandlagen bieten demgegenüber deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Bilderstöckchen, Seeberg oder Teilen von Kalk bewegen sich die Durchschnittspreise zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenzen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt, da Käufer zunehmend auf Lage und Zustand der Immobilien achten. Gut erhaltene oder sanierte Objekte in beliebten Lagen erfahren dabei überproportionale Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleiben positiv, wenn auch mit gewissen Einschränkungen. Experten erwarten für die kommenden 12-24 Monate eine moderate Preissteigerung, die jedoch durch den wachsenden Mietdruck und das Niedrigangebot limitiert wird. Die Nachfrage dürfte weiterhin hoch bleiben, getrieben durch institutionelle Investoren, private Kapitalanleger und Eigennutzer.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder nur moderat steigen, dürfte dies den Markt weiter stützen. Die Fokussierung der Käufer auf hochwertige Lagen und gut erhaltene Objekte wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung der Preise führen. Für Premium-Lagen wird mit jährlichen Preissteigerungen von 4-6 Prozent gerechnet, während einfachere Lagen möglicherweise nur moderate Zuwächse von 1-3 Prozent verzeichnen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit durchschnittlichen Mieten von 15,7 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau etwa 3-5 Prozent über dem Vorquartal. Diese Steigerung ist besonders signifikant, da der Mietmarkt traditionell träger auf Marktveränderungen reagiert als der Kaufmarkt. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der vergangenen Jahre setzt sich damit unvermindert fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch dramatischere Entwicklung: Die Mieten für Häuser sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um beachtliche 12-15 Prozent gestiegen. Diese überdurchschnittliche Steigerung übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Kölner Mietmarkt. Besonders Familien, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Miethäuser darstellen, sehen sich mit erheblichen Mehrbelastungen konfrontiert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Segment der Miethäuser ist extrem angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und neue Objekte kommen nur vereinzelt auf den Markt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere für Einfamilienhäuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Diese Marktsituation führt regelmäßig zu Massenbesichtigungen und schnellen Vermietungen, oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung.

Der Neubau von Miethäusern bleibt weiterhin deutlich unter dem Marktbedarf. Investoren fokussieren sich eher auf den Bau von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern mit kleineren Wohneinheiten, da diese eine höhere Rendite versprechen. Die wenigen neu errichteten Miethäuser richten sich meist an das obere Preissegment, was die Situation für Durchschnittsverdiener zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Premiumlagen in Innenstadtnähe und beliebte Vorstadtviertel wie Rodenkirchen, Sülz oder Junkersdorf verlangen Mieten, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für moderne oder hochwertig ausgestattete Häuser oft Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in Einzelfällen auch darüber.

Stadtrandlagen bieten demgegenüber günstigere Alternativen, liegen aber immer noch 10-20 Prozent unter dem Durchschnitt. In Stadtteilen wie Ossendorf, Vogelsang oder Teilen von Porz finden sich noch Miethäuser im Bereich von 12-14 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die traditionell günstigeren Stadtteile holen preislich zunehmend auf, da Mieter mangels Alternativen auch auf diese Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt bei Häusern bleiben aus Vermietersicht positiv, aus Mietersicht hingegen besorgniserregend. Experten prognostizieren für die kommenden 12-24 Monate weitere Mietpreissteigerungen, da die strukturellen Probleme des Marktes kurzfristig nicht lösbar sind. Die hohen Eigenkapitalanforderungen und Kaufpreise treiben viele potenzielle Käufer in den Mietmarkt, was die Nachfrage zusätzlich verstärkt.

Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände geltend machen können oder die Regelung durch umfassende Modernisierungen umgehen. Für die kommenden zwei Jahre wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 5-8 Prozent gerechnet, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Eine Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubautätigkeit deutlich zunimmt oder die Nachfrage durch demografische Veränderungen nachlässt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln, das größte Segment des lokalen Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit durchschnittlichen Mieten zwischen 14,6 und 15,7 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau etwa 3-4 Prozent über dem Vorquartal. Diese Steigerung setzt den langjährigen Trend steigender Mieten in der Domstadt fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 10-13 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Beschleunigung der Mietpreisentwicklung. Diese zweistellige Steigerungsrate übertrifft deutlich die allgemeine Teuerung und stellt besonders für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen eine erhebliche Belastung dar. Das Segment zeigt damit das robusteste Wachstum aller Marktsegmente und unterstreicht die Attraktivität von Mietwohnungen als Anlageobjekt für Investoren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Knappheit geprägt. In gefragten Stadtteilen existiert praktisch kein Leerstand, und die wenigen verfügbaren Wohnungen finden meist innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die Situation hat sich im dritten Quartal 2025 nochmals verschärft, da die Neubautätigkeit trotz hoher Nachfrage nicht ausreichend ist, um den Bedarf zu decken.

Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsgebiete wie den Deutzer Hafen oder das Clouth-Quartier, jedoch reichen diese Projekte bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die fertiggestellten Neubauwohnungen liegen preislich meist im oberen Segment, was die Situation für Wohnungssuchende mit durchschnittlichen Einkommen nicht verbessert. Der Markt bleibt ein klarer Vermietermarkt mit wenig Verhandlungsspielraum für Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Mietwohnungssegment besonders ausgeprägt. Beliebte Viertel wie Ehrenfeld, die Südstadt, das Belgische Viertel oder Nippes verzeichnen Durchschnittsmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten oder sanierten Altbauten oft deutlich darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Chorweiler, Meschenich oder Teilen von Kalk liegen die Mieten bei 10-12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung zu beobachten ist. Die traditionelle Preisschere zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter geöffnet, da die Nachfrage in den beliebten Vierteln überproportional gestiegen ist. Selbst in bisher als günstig geltenden Stadtteilen ziehen die Preise merklich an, was die Ausweichmöglichkeiten für preissensible Mieter zunehmend einschränkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Köln bleiben aus Vermietersicht äußerst positiv. Experten erwarten für die kommenden 12-24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, wobei insbesondere in zentralen Lagen weitere deutliche Steigerungen prognostiziert werden. Die strukturellen Faktoren – hohe Zuwanderung, begrenzte Neubautätigkeit und die Investitionszurückhaltung im Kaufsegment – werden den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Die politischen Bemühungen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung, wie die Mietpreisbremse oder Diskussionen über einen Mietendeckel, zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Für die kommenden zwei Jahre rechnen Marktbeobachter mit jährlichen Mietsteigerungen von 5-7 Prozent im Durchschnitt, wobei gefragte Lagen möglicherweise zweistellige Steigerungsraten verzeichnen könnten. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes ist nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu erreichen, was angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen mittelfristig unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochdynamischer und herausfordernder Markt. Alle vier untersuchten Segmente zeigen deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei die Entwicklung bei Eigentumswohnungen und Miethäusern besonders ausgeprägt ist. Die strukturellen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage prägen weiterhin das Marktgeschehen und treiben die Preise in allen Segmenten nach oben.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich zunehmend, was zu einer sozialen Segregation führen könnte. Während Premium-Lagen immer teurer werden, holen auch die traditionell günstigeren Stadtteile preislich auf, was den finanziellen Druck auf Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen erhöht. Die Neubautätigkeit bleibt trotz hoher Nachfrage auf niedrigem Niveau, was mittelfristig keine Entspannung erwarten lässt.

Für Investoren und Eigentümer bleibt der Kölner Immobilienmarkt attraktiv, mit stabilen Wertsteigerungen und hohen Mietrenditen. Für Kaufinteressenten und Wohnungssuchende hingegen wird die Situation zunehmend schwieriger. Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung dieser Trends hin, wobei politische Interventionen oder makroökonomische Veränderungen die Entwicklung beeinflussen könnten. Der Kölner Wohnimmobilienmarkt bleibt damit einer der dynamischsten und herausforderndsten Märkte in Deutschland.