Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine außerordentlich dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser erreichte mit 1.065.120 Euro einen neuen Höchststand. Dies entspricht einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.802 Euro, was eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnete der Durchschnittspreis einen signifikanten Anstieg von 11,1 Prozent. Diese zweistellige Wachstumsrate unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024) stieg der Quadratmeterpreis von 4.688 Euro auf die aktuellen 4.802 Euro, was einer Jahressteigerung von etwa 2,4 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt stark limitiert, insbesondere in gefragten Innenstadtlagen. Die Neubauaktivität kann als moderat bezeichnet werden, was hauptsächlich auf die anhaltende Knappheit von Bauland und die weiterhin hohen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Nachfrage zeigt sich robust und ungebrochen stark, wobei besonders moderne, energieeffiziente Häuser im Fokus der Käufer stehen. Der Markt wird von Experten als "eng" charakterisiert, da das vorhandene Angebot die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken kann. Diese Konstellation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten und treibt die Preise weiter nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur innerhalb Kölns zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den innenstadtnahen und traditionell gehobenen Vierteln erzielt. Besonders hervorzuheben sind hier die Stadtteile Hahnwald, Lindenthal und Rodenkirchen, die als Premium-Lagen gelten und entsprechende Spitzenpreise aufrufen.

Im Süden und Osten der Stadt, beispielsweise in den Stadtteilen Porz und Kalk, ist das Angebot etwas größer und die Preise bewegen sich auf einem moderateren Niveau. Dennoch ist auch in diesen Bereichen eine starke Nachfrage zu verzeichnen, was die generelle Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der aktuellen Trends. Die Preisdynamik dürfte sich bei weiterem Zuzug in die Rheinmetropole und einem anhaltend angespannten Wohnungsmarkt fortsetzen. Während einige Analysten bei einem möglichen weiteren Zinsanstieg eine leichte Preisabkühlung für möglich halten, dominiert aktuell weiterhin der strukturelle Mangel an verfügbaren Objekten das Marktgeschehen.

Die starke Aufwärtsbewegung der Preise, insbesondere bei Bestandsimmobilien, dürfte sich mittelfristig fortsetzen. Die Dynamik zeigt sich sogar stärker als im Vorjahr, was auf die anhaltend robuste Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot zurückzuführen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 ebenfalls in einer starken Verfassung. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter liegt je nach Quelle zwischen 5.034 Euro und 5.100 Euro. Diese Preisspanne reflektiert die unterschiedlichen Erhebungsmethoden und Marktsegmente der verschiedenen Anbieter.

Im Quartalsvergleich zeigt sich eine deutliche Aufwärtsbewegung: Der Quadratmeterpreis stieg um 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Diese Entwicklung setzt den bereits im Vorjahr begonnenen Trend fort. Im Jahresvergleich stieg der Preis von 4.905 Euro im dritten Quartal 2024 auf die aktuellen Werte, was einer Jahressteigerung von etwa 2,7 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin sehr begrenzt, wobei sich diese Knappheit besonders in den Premium-Lagen zeigt. Viele attraktive Wohnungen werden innerhalb kürzester Zeit verkauft, oft noch bevor sie öffentlich inseriert werden. Die Verweildauer der Objekte am Markt hat sich deutlich verkürzt.

Neubauprojekte erfahren eine außerordentlich starke Nachfrage, können jedoch die bestehende Nachfrage kaum befriedigen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was die Preisspirale weiter antreibt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und jede neu auf den Markt kommende Wohnung findet schnell einen Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen zeigt eine klare Hierarchie. Spitzenpreise werden in den Innenstadtlagen wie der Neustadt, dem Belgischen Viertel und der Südstadt erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der urbanen Infrastruktur und dem besonderen Flair.

In den nördlichen Stadtteilen wie Nippes und Ehrenfeld sowie im Westen in Junkersdorf und Lindenthal herrscht ebenfalls eine starke Nachfrage. Diese Gebiete haben sich zu beliebten Wohnlagen entwickelt und verzeichnen kontinuierliche Preissteigerungen. Am Stadtrand, beispielsweise in Chorweiler oder Porz, bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau, zeigen aber auch hier eine steigende Tendenz.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung sind eindeutig: Die Nachfrage wird das Angebot auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutlich übersteigen. Solange das Angebot nicht signifikant steigt, ist keine Entspannung am Markt zu erwarten. Die Faktoren Zuzug, niedrige Leerstände und steigende Baukosten wirken weiterhin als Preistreiber.

Besonders die "neuen" Trendviertel dürften weitere Preissteigerungen erfahren. Die Transaktionszahlen bleiben auf solidem Niveau, auch wenn das Marktgeschehen durch den Mangel an Neubauten und die hohen Preise teilweise gedämpft wird. Mittelfristig ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln stellt ein besonderes Segment dar, für das leider keine präzisen quartalsgenauen Daten für das dritte Quartal 2025 vorliegen. Dies liegt hauptsächlich daran, dass die meisten Marktanalysen sich auf den deutlich größeren Mietwohnungsmarkt konzentrieren. Vergleichsdaten aus dem benachbarten Rhein-Erft-Kreis zeigen eine durchschnittliche Miete von 11,60 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen, wobei für Köln selbst tendenziell höhere Werte anzunehmen sind.

Eine konkrete Veränderung zum Vorquartal lässt sich aufgrund fehlender Datengrundlage nicht beziffern. Im Jahresverlauf ist jedoch basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung von einem moderaten Anstieg auszugehen, da die Nachfrage nach Wohnraum generell auf hohem Niveau verbleibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist außerordentlich gering und stellt nur einen kleinen Bruchteil des gesamten Mietmarktes dar. Die Nachfrage hingegen zeigt sich stabil bis steigend, insbesondere bei Familien, die mehr Platz benötigen, sowie im Segment der befristeten Vermietungen ("Haus auf Zeit").

Die Neubauaktivität im Bereich der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren und Entwickler sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment ist vernachlässigbar, und verfügbare Objekte werden schnell vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentralen und innenstadtnahen Lagen sind Häuser zur Miete eine absolute Rarität. Wenn überhaupt verfügbar, werden hier Spitzenmieten aufgerufen. Die wenigen Angebote konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke der Stadt.

Am Stadtrand gibt es vereinzelt Angebote, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Beliebte Familienstandorte am Stadtrand verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage, was sich in steigenden Mietpreisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Eine weitere Verknappung und steigende Preise sind zu erwarten, insbesondere aufgrund der hohen Nachfrage bei sehr begrenzter Verfügbarkeit.

Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment kaum Wirkung, da der Markt für Häuser zur Miete weitgehend unreguliert ist und Ausnahmetatbestände häufig greifen. Experten sehen keine Entspannung in diesem Marktsegment, solange nicht mehr Einfamilienhäuser zur Vermietung angeboten werden, was jedoch unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin angespannte Situation. Während explizite quartalsgenaue Durchschnittsmietpreise für Köln in den verfügbaren Datenquellen nicht genannt werden, zeigen die IW-Index-Daten für das dritte Quartal 2025 generell eine weiterhin steigende Entwicklung der Mieten in deutschen Großstädten.

Regionale Vergleichsdaten aus dem Rhein-Erft-Kreis mit 11,60 Euro pro Quadratmeter lassen erwarten, dass die Mieten in Köln selbst deutlich darüber liegen, vermutlich im Bereich von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Eine konkrete Veränderung zum Vorquartal lässt sich mangels spezifischer Daten nicht exakt beziffern, jedoch ist basierend auf dem allgemeinen Trend von einem moderaten Anstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, wobei besonders moderne, energetisch sanierte oder neue Wohnungen stark nachgefragt werden. Diese Objekte erzielen regelmäßig Mietpreise deutlich über dem Durchschnitt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment kann die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Fertiggestellte Neubauwohnungen werden meist sofort vermietet, oft mit langen Wartelisten von Interessenten. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen am Markt hat sich weiter verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden erwartungsgemäß in den Innenstadtlagen und angesagten Vierteln erzielt. Das Belgische Viertel, die Neustadt und die Südstadt führen die Preisliste an, gefolgt von anderen zentrumsnahen Quartieren. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem kulturellen Angebot.

In den Außenbezirken sind die Mieten niedriger, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz. Stadtteile wie Mülheim, Kalk oder Porz, die traditionell günstigere Mieten aufwiesen, verzeichnen überdurchschnittliche Steigerungsraten, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Köln wird auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da die strukturellen Probleme – zu wenig Neubau, hohe Zuwanderung, steigende Baukosten – fortbestehen. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da zahlreiche Ausnahmen und Modernisierungsmöglichkeiten den Preisdruck aufrechterhalten.

Experten erwarten, dass die Mieten weiter moderat steigen werden, wobei die Steigerungsraten möglicherweise etwas unter denen der Kaufpreise liegen werden. Besonders energieeffiziente Wohnungen und Neubauten werden weiterhin Premiummieten erzielen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird ein zentrales Thema bleiben, ohne dass eine kurzfristige Lösung in Sicht wäre.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Dynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal sogar noch verstärkt, was die anhaltende Attraktivität der Domstadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort unterstreicht.

Im Kaufmarkt zeigen sowohl Häuser als auch Wohnungen zweistellige bzw. deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Diese Entwicklung wird getrieben von einer Kombination aus hoher Nachfrage, knappem Angebot und der wirtschaftlichen Stärke der Region. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise haben neue Höchststände erreicht, wobei besonders die innerstädtischen Lagen Spitzenpreise erzielen.

Der Mietmarkt zeigt sich ebenfalls angespannt, wenngleich die Datenlage hier weniger präzise ist. Die verfügbaren Indikatoren deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wobei die Steigerungsraten möglicherweise etwas moderater ausfallen als im Kaufsegment. Das praktisch nicht vorhandene Segment der Miethäuser bleibt eine Nische mit extremer Knappheit.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, Baulandmangel, hohe Baukosten, niedrige Zinsen trotz leichter Erhöhungen – sprechen für eine Fortsetzung der aktuellen Marktdynamik. Möglicherweise wird sich das Tempo der Preissteigerungen etwas verlangsamen, ein Preisrückgang erscheint jedoch unwahrscheinlich.

Investoren und Kaufinteressenten müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Mieter sehen sich mit steigenden Mieten und knappem Angebot konfrontiert. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen mehr Wohnraum zu schaffen, ohne dabei die Marktmechanismen zu stark zu verzerren.

Der Kölner Immobilienmarkt bleibt damit einer der dynamischsten und herausforderndsten Märkte in Deutschland, geprägt von starker Nachfrage, begrenztem Angebot und kontinuierlichen Preissteigerungen in allen Segmenten.