Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Quartalsbericht für Wohnimmobilien

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit teilweise erheblichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Die Dynamik wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot getrieben. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktlage in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt die Entwicklungen dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 4.802 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q3 2024: 4.688 Euro/m²) entspricht. Besonders auffällig ist die Quartalsentwicklung: Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 stiegen die Kaufpreise um beachtliche 11,1 Prozent, was auf eine deutliche Marktbelebung nach einer Phase relativer Stabilität hindeutet.

Diese Preisentwicklung spiegelt die grundlegende Verschiebung der Marktdynamik wider. Während das zweite Quartal 2025 noch von einer gewissen Zurückhaltung geprägt war, zeigt sich nun eine verstärkte Kaufbereitschaft, die möglicherweise durch die Stabilisierung der Zinssituation und eine gestiegene Planungssicherheit bei potentiellen Käufern begründet ist. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 und 950.000 Euro, wobei Premiumobjekte in gefragten Lagen auch deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Köln bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist ein wesentlicher Treiber der Preisentwicklung. Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage begrenzt, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die komplexen regulatorischen Anforderungen zurückzuführen ist. Die Baulandverfügbarkeit in Köln ist ein zusätzlicher limitierender Faktor, der die Ausweitung des Angebots erschwert.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die gestiegene Nachfrage unterstreicht. Gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell vom Markt absorbiert werden. Die Anzahl der Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser zeigt eine leichte Aufwärtsentwicklung, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Köln zeigt erhebliche geografische Unterschiede. Die teuersten Lagen befinden sich erwartungsgemäß im Stadtzentrum und in den etablierten Wohnvierteln wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald, wo Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro keine Seltenheit sind. Beliebte Szeneviertel wie Ehrenfeld und die Südstadt verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, was auf die anhaltende Gentrifizierung und die steigende Attraktivität dieser Quartiere zurückzuführen ist.

In den Randlagen Kölns, beispielsweise in Porz, Chorweiler oder Meschenich, zeigt sich eine moderatere Preisentwicklung. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 3.500 Euro, wobei auch diese Gebiete von der allgemeinen Aufwärtsdynamik profitieren. Besonders familienfreundliche Stadtteile wie Rodenkirchen, Junkersdorf oder Weiden erfreuen sich großer Beliebtheit und zeigen stabile bis steigende Preise im mittleren bis gehobenen Segment zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wenn auch mit abgeschwächter Dynamik. Die anhaltende Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot und den weiterhin hohen Baukosten, wird voraussichtlich zu einem Preiswachstum von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor: Sollten die Zinsen weiter stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren.

Mittelfristig wird die Entwicklung neuer Wohngebiete, insbesondere im Rahmen größerer Stadtentwicklungsprojekte, eine wichtige Rolle spielen. Die geplanten Neubaugebiete könnten ab 2026 für eine gewisse Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, wobei die Effekte aufgrund der langen Planungs- und Bauzeiten erst verzögert spürbar werden dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.034 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar (Q3 2024: 4.905 Euro/m²). Im Quartalsvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, was auf eine kontinuierliche, aber moderatere Aufwärtsbewegung als bei den Kaufhäusern hindeutet.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in einfacheren Lagen teilweise noch für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Der Durchschnittspreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegt somit bei etwa 402.720 Euro, was für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt konstant hoch, während das Angebot leicht rückläufig ist. Diese Entwicklung verstärkt den Preisdruck, insbesondere in gefragten Innenstadtlagen. Die Neubauaktivität zeigt sich trotz zahlreicher Planungen durch die hohen Baukosten und den Mangel an geeignetem Bauland gehemmt. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was die Angebotssituation weiter verschärft.

Der Wohnungsmarkt zeigt eine interessante Zweitteilung: Während hochwertige Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen schnell Käufer finden, verweilen renovierungsbedürftige Objekte länger am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut ausgestattete Wohnungen in attraktiven Lagen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf Objekte, die aufgrund ihres Zustands oder ihrer Lage schwerer vermittelbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Wertsteigerungen verzeichnen zentrale und sehr gefragte Viertel wie die Innenstadt, das Belgische Viertel und Lindenthal. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 6.000 Euro, wobei Penthouse-Wohnungen und luxuriöse Neubauprojekte auch Preise jenseits der 8.000-Euro-Marke erreichen. Das Belgische Viertel hat sich als besonders dynamisch erwiesen, mit Preissteigerungen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Die Stadtrandlagen zeigen eine weniger dynamische Preisentwicklung, bieten aber immer noch attraktive Investitionsmöglichkeiten. In Stadtteilen wie Bilderstöckchen, Ossendorf oder Bocklemünd bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnalternativen für Käufer, die in den zentralen Lagen keine bezahlbaren Objekte mehr finden.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt wird voraussichtlich volatil bleiben, wobei eine Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau erwartet wird. Die Zinssatzentwicklung wird als maßgeblicher Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Experten prognostizieren für die nächsten 12 Monate eine Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, mit stärkeren Zuwächsen in gefragten Innenstadtlagen und moderateren Entwicklungen in den Außenbezirken.

Langfristig könnte die verstärkte Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum sowie die Entwicklung neuer Quartiere für eine Entspannung der Angebotssituation sorgen. Die Stadt Köln plant verschiedene Nachverdichtungsprojekte und die Erschließung neuer Wohngebiete, deren Realisierung jedoch Zeit benötigen wird. Bis 2027 wird mit einem anhaltend angespannten Markt gerechnet, wobei das Preisniveau im Premiumsegment verbleiben dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die Mietpreise für freistehende Häuser und Reihenhäuser bewegen sich in einer breiten Spanne zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung der Mietpreise zu beobachten, die sich im Bereich von 2 bis 3 Prozent bewegt.

Die absolute Monatsmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit zwischen 1.680 und 2.520 Euro, zuzüglich Nebenkosten. Diese Preise stellen für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung dar, insbesondere wenn man die gestiegenen Energiekosten und sonstigen Nebenkosten berücksichtigt. Die Tendenz zeigt weiterhin nach oben, getrieben durch die allgemeine Inflation und die steigenden Instandhaltungskosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern in Köln ist äußerst begrenzt, während die Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern, unvermindert hoch bleibt. Diese Diskrepanz führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter und schnellen Vermietungen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Mietobjekte liegt bei weniger als zwei Wochen.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauhäuser zur Miete werden meist zu Premiumpreisen angeboten und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel. Der Leerstand in diesem Marktsegment ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktlage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich in den beliebten südlichen und westlichen Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz, Klettenberg und Rodenkirchen. Hier liegen die Quadratmetermieten oft bei 15 bis 18 Euro und darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Schulen und Freizeiteinrichtungen, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln wie Porz, Kalk oder Chorweiler sind die Mieten tendenziell günstiger und bewegen sich zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Platz fürs Geld, leiden aber teilweise unter Imageproblemen oder einer schwächeren Infrastruktur. Dennoch zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend bei den Mietpreisen, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in den Premiumlagen auf diese Stadtteile ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird voraussichtlich stabil bis leicht steigend verlaufen, mit regionalen Unterschieden innerhalb des Stadtgebiets. Inflationsdruck und steigende Baukosten werden weiterhin einen Aufwärtsdruck auf die Mieten ausüben. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer jährlichen Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent gerechnet.

Die Einführung neuer energetischer Standards und die damit verbundenen Sanierungspflichten könnten mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da einige Vermieter ihre Objekte vom Markt nehmen könnten. Andererseits könnten energetisch sanierte Häuser höhere Mieten rechtfertigen, was zu einer weiteren Spreizung des Marktes führen würde. Die Stadt Köln plant zwar die Förderung des Mietwohnungsbaus, jedoch konzentrieren sich diese Bemühungen hauptsächlich auf den Geschosswohnungsbau.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 11,60 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Dies entspricht einem leichten Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung, die durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben wird.

Neubauwohnungen erzielen deutlich höhere Mieten und liegen durchschnittlich bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfacheren Lagen teilweise noch für 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine Monatsmiete von 812 Euro zuzüglich Nebenkosten, was etwa 30 bis 35 Prozent des durchschnittlichen Nettoeinkommens eines Kölner Haushalts entspricht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt weiterhin sehr nachfragegetrieben. Die Leerstandsquote ist mit unter 2 Prozent außergewöhnlich niedrig und konzentriert sich hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte. Die Neubauaktivität kann die Nachfrage nur bedingt ausgleichen, obwohl verschiedene größere Wohnbauprojekte in der Entwicklung sind.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation und der hohen Umzugskosten länger in ihren Wohnungen verbleiben. Dies reduziert die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich. Bei Neuvermietungen werden häufig Höchstpreise aufgerufen, während Bestandsmieter von der Mietpreisbremse und moderaten Mieterhöhungen profitieren. Die Anzahl der Wohnungsbesichtigungen pro Objekt hat sich auf durchschnittlich 50 bis 80 Interessenten erhöht, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die gefragtesten und teuersten Lagen für Mietwohnungen sind die Innenstadt und das Belgische Viertel, wo die Quadratmetermieten regelmäßig 14 bis 18 Euro erreichen. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur. Auch Südstadt, Ehrenfeld und Nippes verzeichnen überdurchschnittliche Mieten und eine besonders hohe Nachfrage von jungen Berufstätigen und Studenten.

In den Randlagen wie Chorweiler, Meschenich oder Porz-Nord sind die Mieten mit 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Stadtteile bieten oft größere Wohnungen zu günstigeren Preisen, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und einer schwächeren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Dennoch zeigt sich auch hier ein Aufwärtstrend, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Mieten werden voraussichtlich auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau verbleiben. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, wird für einen kontinuierlichen Preisdruck sorgen. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate eine Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent im Bestandssegment und möglicherweise stärkere Anpassungen bei Neubauten.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe, werden die Entwicklung maßgeblich beeinflussen. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Preissteigerungen bei Neuvermietungen dämpfen, während gleichzeitig die Gefahr besteht, dass Investoren sich aus dem Mietwohnungsmarkt zurückziehen. Langfristig wird die Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie beispielsweise das Deutzer Hafen-Areal oder die Parkstadt Süd, für eine gewisse Entlastung sorgen, wobei diese Effekte frühestens ab 2026/2027 spürbar werden dürften.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit teilweise erheblichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Besonders auffällig ist die Dynamik im Segment der Kaufhäuser mit einer Quartalssteigerung von 11,1 Prozent. Die Eigentumswohnungen verzeichnen mit 5,6 Prozent eine moderatere, aber dennoch signifikante Preissteigerung.

Der Mietmarkt entwickelt sich stabiler mit Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, bleibt aber aufgrund des knappen Angebots äußerst angespannt. Die geografischen Unterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei Premium-Lagen zunehmend nur noch für Besserverdiener erschwinglich sind.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der Aufwärtsdynamik zu rechnen, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächtem Tempo. Die Zinsentwicklung, politische Rahmenbedingungen und die Realisierung geplanter Neubauprojekte werden die entscheidenden Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein. Investoren und Selbstnutzer sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und bei passenden Gelegenheiten schnell handeln, da attraktive Objekte weiterhin rasch vom Markt verschwinden werden.