Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik mit signifikanten Preissteigerungen im Kaufsegment bei gleichzeitiger Stabilität im Mietmarkt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was insbesondere bei Kaufimmobilien zu erheblichen Preisanstiegen führt. Im Folgenden wird die Marktentwicklung für Wohnimmobilien in Köln detailliert nach den vier Hauptsegmenten analysiert und dem Vorquartal gegenübergestellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einer erheblichen Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis noch bei 958.785 Euro lag. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt derzeit 4.802 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal darstellt.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in der Domstadt wider. Besonders auffällig ist die Beschleunigung der Preissteigerung im Vergleich zum Vorquartal, was auf eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot hindeutet. Die durchschnittliche Wohnfläche der gehandelten Objekte liegt bei etwa 220 Quadratmetern, wobei sowohl kleinere Reihenhäuser als auch großzügige Villen in gehobenen Lagen zum Verkauf stehen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verharrt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich diese Situation noch verschärft, da die Neubauaktivität leicht rückläufig ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich von 95 Tagen im Vorquartal auf aktuell 87 Tage reduziert, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Die Neubauaktivität zeigt sich besonders in den Außenbezirken, wo noch Bauland verfügbar ist. Allerdings kann die Fertigstellung neuer Projekte nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten sowie sanierte Bestandsimmobilien mit modernem Energiestandard.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns bleiben erheblich. Die höchsten Kaufpreise werden weiterhin in den begehrten Innenstadtbezirken wie Lindenthal, Sülz und Riehl erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro keine Seltenheit sind. In Lindenthal beispielsweise liegen die durchschnittlichen Hauspreise bei 1,4 Millionen Euro, während in Sülz ähnliche Preisniveaus erreicht werden.

Im Gegensatz dazu bieten die Außenbezirke wie Chorweiler und Porz deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 3.800 Euro, was Kaufpreise von durchschnittlich 650.000 bis 750.000 Euro für ein Einfamilienhaus bedeutet. Die Stadtrandbezirke profitieren dabei von ihrer guten Verkehrsanbindung und der zunehmenden Entwicklung der Infrastruktur. Besonders Familien schätzen diese Lagen aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft größeren Grundstücke.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Köln bleibt positiv mit weiteren erwarteten Preissteigerungen. Experten gehen davon aus, dass sich die Preise in den nächsten 12 bis 24 Monaten um weitere 5 bis 8 Prozent erhöhen werden. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend niedrigen Zinsen machen Immobilienfinanzierungen weiterhin attraktiv, die Bevölkerung Kölns wächst stetig, und das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten.

Besonders gefragt bleiben Häuser mit Garten und guter Infrastrukturanbindung. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnraum und privatem Außenbereich verstärkt, ein Trend, der sich auch im Jahr 2025 fortsetzt. Mittelfristig könnte sich der Preisanstieg jedoch abschwächen, wenn die erwarteten Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank die Finanzierungskosten erhöhen und damit die Nachfrage dämpfen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,6 Prozent.

Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 382.500 Euro, während größere Wohnungen mit 100 Quadratmetern bereits die 500.000-Euro-Marke überschreiten. Die Preisentwicklung zeigt eine Beschleunigung im Vergleich zu den Vorquartalen, was auf eine zunehmende Verknappung des Angebots bei gleichbleibend hoher Nachfrage zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Das verfügbare Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter reduziert, während die Nachfrage insbesondere nach Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen ungebrochen hoch bleibt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 72 Tage verkürzt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtteilen wie Ehrenfeld, Deutz und dem neuen Rheinauhafen-Viertel. Allerdings zeigt sich auch hier eine leichte Verlangsamung der Bautätigkeit, bedingt durch gestiegene Baukosten und Materialknappheit. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt praktisch bei null, und selbst sanierungsbedürftige Objekte finden schnell Käufer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen der Altstadt und Neustadt mit Quadratmeterpreisen von bis zu 7.500 Euro erzielt. Auch in Ehrenfeld, das sich in den letzten Jahren zu einem der begehrtesten Viertel entwickelt hat, liegen die Preise mittlerweile bei durchschnittlich 5.800 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigeren Alternativen finden Käufer in Stadtteilen wie Mülheim und Kalk, wo die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.200 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und einer verbesserten Infrastruktur. Besonders Mülheim erlebt derzeit eine Renaissance mit zahlreichen Neubauprojekten und der Aufwertung des Rheinufers. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie betragen teilweise mehr als 100 Prozent, was die starke Lagepräferenz der Käufer widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet, wenn auch möglicherweise in moderaterem Tempo. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent. Die Nachfrage wird weiterhin von verschiedenen Käufergruppen getragen: junge Berufstätige, die eine erste Eigentumswohnung suchen, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen und ältere Menschen, die vom Haus in eine pflegeleichte Wohnung wechseln.

Die Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie das geplante Deutzer Hafen-Areal und die Weiterentwicklung des Mülheimer Südens, wird mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen. Allerdings wird erwartet, dass diese Neubauprojekte hauptsächlich im oberen Preissegment angesiedelt sein werden. Die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturstandort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden den Markt weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität. Die durchschnittliche Miete für Häuser liegt unverändert bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, genau wie im Vorquartal und im Vorjahresvergleich. Diese Preisstabilität steht im deutlichen Kontrast zur Dynamik im Kaufsegment und ist hauptsächlich auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.740 Euro. Bei größeren Objekten mit 200 Quadratmetern liegen die Mieten entsprechend bei etwa 2.320 Euro monatlich. Die Nebenkosten addieren sich durchschnittlich auf weitere 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter, wodurch sich die Warmmiete auf etwa 14,10 bis 14,60 Euro pro Quadratmeter beläuft.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei sehr begrenztem Angebot geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Mietobjekte weiter reduziert. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Kauf für viele aufgrund der hohen Preise nicht realisierbar ist.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Miethäuser liegt bei nur 14 Tagen, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Auf jedes inserierte Miethaus kommen durchschnittlich 45 Interessenten, im Vorquartal waren es noch 38. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist sehr gering, da sich Investoren hauptsächlich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch im Mietsegment zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In den beliebten Innenstadtbezirken wie der Altstadt, Neustadt und Ehrenfeld werden Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter für moderne oder besonders gut ausgestattete Häuser verlangt. In diesen Lagen sind Miethäuser jedoch äußerst rar, da die meisten Objekte als Eigentum genutzt oder verkauft werden.

In den Außenbezirken wie Mülheim und Kalk liegen die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter, was diese Stadtteile für Familien mit mittlerem Einkommen attraktiv macht. Besonders gefragt sind hier Reihenhäuser mit kleinem Garten, die eine Alternative zum teuren Eigenheim darstellen. Die Stadtrandbezirke bieten zudem oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Wohnflächen und Gärten zu moderaten Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine anhaltende Stabilität mit leichtem Aufwärtstrend hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten moderate Mietsteigerungen von 1 bis 2 Prozent jährlich, soweit dies im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben möglich ist. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich weiter steigen, da die hohen Kaufpreise viele potenzielle Käufer vom Erwerb abhalten. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen, da die meisten Neubauprojekte für den Verkauf konzipiert sind. Mittelfristig könnte sich die Situation durch geplante Wohnungsbauprogramme und die Entwicklung neuer Stadtquartiere etwas entspannen, allerdings wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 ebenfalls eine stabile Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt unverändert bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Niveau des zweiten Quartals 2025 und des Vorjahresquartals. Diese Preisstabilität ist primär auf die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, zurückzuführen.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 812 Euro, während eine 90-Quadratmeter-Wohnung mit 1.044 Euro zu Buche schlägt. Bei Neuvermietungen werden teilweise höhere Preise erzielt, insbesondere bei modernisierten oder neu errichteten Wohnungen, wo Mieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Die Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt durchschnittlich bei 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Dynamik im Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einem erheblichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verringert, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verbleibt. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Studenten stark nachgefragt werden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 10 Tagen, wobei attraktive Objekte oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben werden. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 60 Bewerber, in beliebten Lagen sogar über 100. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt trotz politischer Bemühungen hinter den Erwartungen zurück. Der Leerstand liegt stadtübergreifend bei unter 0,5 Prozent, was einen extrem angespannten Markt signalisiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Neustadt und dem südlichen Ehrenfeld, werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für neuwertige oder luxuriös ausgestattete Wohnungen erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Nippes, Sülz und Lindenthal mit durchschnittlichen Mieten zwischen 12 und 13,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei Familien und etablierten Berufstätigen beliebt, die Wert auf eine gute Infrastruktur und Lebensqualität legen. Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den Außenbezirken wie Mülheim, Kalk und Chorweiler, wo die Quadratmeterpreise zwischen 8,50 und 10,50 Euro liegen. Diese Stadtteile werden zunehmend von jungen Menschen und Familien mit begrenztem Budget nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Köln deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter moderate Mietsteigerungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten von etwa 1 bis 3 Prozent jährlich. Die Mietpreisbremse wird weiterhin als dämpfender Faktor wirken, kann aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beheben.

Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich etwa 5.000 bis 7.000 Einwohnern wird den Druck auf den Mietwohnungsmarkt weiter erhöhen. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück. Experten gehen davon aus, dass jährlich etwa 6.000 neue Wohnungen benötigt werden, um die Nachfrage zu decken, tatsächlich werden aber nur etwa 3.500 bis 4.000 fertiggestellt.

Mittelfristig könnten sich durch große Stadtentwicklungsprojekte wie die Bebauung des Deutzer Hafens und die Entwicklung neuer Quartiere in Mülheim und Chorweiler leichte Entspannungen ergeben. Allerdings wird erwartet, dass ein Großteil der neu entstehenden Wohnungen im mittleren bis oberen Preissegment angesiedelt sein wird, was die Situation für einkommensschwächere Haushalte kaum verbessern dürfte.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Steigerungen verzeichnen, zeigt sich der Mietmarkt stabil, aber extrem angespannt. Die Stadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Arbeitsort, was sich in der ungebrochen hohen Nachfrage widerspiegelt.

Die größten Herausforderungen bleiben das knappe Angebot und die steigenden Preise im Kaufsegment, die für viele Interessenten den Erwerb von Wohneigentum zunehmend erschweren. Gleichzeitig führt dies zu einem erhöhten Druck auf den Mietmarkt, wo das Angebot der Nachfrage bei weitem nicht gerecht wird.

Für Investoren und Käufer bietet der Markt weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei Objekten mit Entwicklungspotenzial. Die langfristige Perspektive für den Kölner Immobilienmarkt bleibt positiv, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region, dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und der begrenzten Flächenverfügbarkeit. Allerdings werden die sozialen Herausforderungen durch die Preisentwicklung zunehmend drängender und erfordern politische Lösungsansätze zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.