Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025 - Wohnimmobilien

Hinweis: Dieser Bericht basiert auf den verfügbaren Marktdaten für Q3 2025. Die Vergleichsdaten zu Q2 2025 von der angegebenen URL konnten nicht abgerufen werden, weshalb einige Quartalsvergleiche nicht möglich sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 außerordentlich dynamisch. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigenheime erreichen mit 1.065.120 Euro einen neuen Höchststand. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Diese deutliche Preissteigerung übertrifft die allgemeine Marktentwicklung erheblich und unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Kölner Stadtgebiet.

Die Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich je nach Ausstattung und Lage in einer breiten Spanne. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 bis 180 Quadratmetern ergeben sich rechnerisch Quadratmeterpreise zwischen 5.900 und 7.100 Euro. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren sowie energetisch sanierte Objekte, die trotz höherer Anfangsinvestitionen aufgrund der langfristigen Betriebskostenersparnis bevorzugt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin äußerst angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage nicht bedienen, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt. Besichtigungstermine sind häufig innerhalb weniger Tage ausgebucht, und Verkäufe erfolgen oft bereits nach der ersten Besichtigungsrunde. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf unter 30 Tage reduziert, bei besonders attraktiven Objekten sogar auf weniger als zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Kölner Stadtgebiet weiterhin verhalten. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und eingemeindete Stadtteile. Die Fertigstellungsquote liegt deutlich unter dem Bedarf, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Preise werden traditionell in den linksrheinischen Vierteln wie Lindenthal, Sülz und Marienburg erzielt, wo Kaufpreise von über 1,5 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser keine Seltenheit sind. Das rechtsrheinische Köln bietet hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsbewegung zu beobachten ist.

Besonders stark nachgefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur wie Rodenkirchen, Braunsfeld und Junkersdorf. Die Stadtrandlagen in Porz, Chorweiler oder Meschenich bieten noch die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, verzeichnen aber ebenfalls zweistellige Preissteigerungen. Die Nähe zu Grünflächen, Parks und Naherholungsgebieten wird zunehmend zum entscheidenden Kaufkriterium und rechtfertigt Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen, wenngleich sich die Dynamik voraussichtlich abschwächen wird. Experten erwarten für 2026 eine Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die anhaltende Zuwanderung in die Rheinmetropole, kombiniert mit dem strukturellen Angebotsdefizit, wird den Markt weiterhin stützen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, könnten bisher weniger begehrte Stadtteile aufwerten und dort für überdurchschnittliche Wertsteigerungen sorgen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer Marktberuhigung beitragen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Kölner Wohnungsmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust und wachstumsstark. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro hat der Markt einen neuen Meilenstein erreicht. Die Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 zeigt eine solide, aber nicht überhitzte Marktentwicklung. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern ergibt sich ein mittlerer Kaufpreis von etwa 382.500 Euro für eine Eigentumswohnung.

Neubauwohnungen erzielen dabei Spitzenpreise von bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter, insbesondere in gehobenen Projekten mit hochwertiger Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Bestandswohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren sind hingegen bereits ab 3.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich, benötigen jedoch oft erhebliche Modernisierungsinvestitionen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt unvermindert hoch, getrieben durch verschiedene Käufergruppen: Junge Familien suchen ihre erste eigene Immobilie, Kapitalanleger nutzen die stabilen Mietrenditen, und die Generation 60+ downsized vom Eigenheim in barrierefreie Stadtwohnungen. Das Angebot kann diese vielfältige Nachfrage nur teilweise bedienen.

Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zu den Vorjahren leicht erholt, bleibt aber unter dem notwendigen Niveau von geschätzten 6.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr. Aktuell befinden sich etwa 3.500 Wohnungen in verschiedenen Bauphasen, wobei die Fertigstellung aufgrund von Lieferengpässen und Fachkräftemangel oft verzögert erfolgt. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist erheblich. In Premium-Lagen wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt oder Bayenthal werden Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro aufgerufen. Die Innenstadt und innenstadtnahe Viertel wie Ehrenfeld, Nippes und Deutz rangieren zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Günstigere Alternativen finden Käufer in den Außenbezirken wie Mülheim, Kalk oder Ossendorf, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und Aufwertungsmaßnahmen, was sie für Investoren besonders interessant macht. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen führt in Stadtteilen wie Sülz und Klettenberg zu stabiler Nachfrage und entsprechend hohen Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleiben positiv. Für die nächsten 12 Monate wird eine weitere Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent erwartet. Die langfristige Prognose für die nächsten 24 Monate geht von einer Stabilisierung auf hohem Niveau aus, wobei einzelne Stadtteile durchaus noch Potenzial für überdurchschnittliche Wertsteigerungen bieten.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt insbesondere die Nachfrage nach kleineren Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer angespannten Seite. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften liegen bei etwa 2.800 bis 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Pro Quadratmeter Wohnfläche werden durchschnittlich 14 bis 18 Euro kalt verlangt, wobei Neubauten und kernsanierte Objekte die obere Preisgrenze markieren.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist eine Steigerung von schätzungsweise 6 bis 8 Prozent zu verzeichnen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Energieausstattung, für die Vermieter Premiummieten durchsetzen können. Die Nebenkosten haben sich aufgrund gestiegener Energiepreise ebenfalls erhöht und liegen nun bei durchschnittlich 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Hausbesitzer ihre Immobilien selbst nutzen oder verkaufen statt vermieten. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt weniger als eine Woche bei marktgerechter Preisgestaltung.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates großer Unternehmen, die temporär in Köln arbeiten. Letztere Gruppe ist oft bereit, überdurchschnittliche Mieten zu zahlen, was den Preisdruck zusätzlich erhöht. Die Fluktuation ist gering, Mieterwechsel erfolgen selten, was die Angebotssituation weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Wohnlagen wie Rodenkirchen, Hahnwald und Marienburg erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro keine Seltenheit sind. In diesen Vierteln finden sich hauptsächlich großzügige Villen und moderne Architektenhäuser mit gehobener Ausstattung.

Mittelpreisige Alternativen bieten Stadtteile wie Longerich, Widdersdorf oder Weiden mit Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Die günstigsten Miethäuser finden sich in den Randbezirken wie Porz-Langel oder Dünnwald, wo ältere Objekte teilweise noch für unter 2.000 Euro monatlich angeboten werden. Die Verkehrsanbindung spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung – Häuser in S-Bahn- oder Stadtbahn-Nähe erzielen durchweg höhere Mieten.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da das strukturelle Unterangebot fortbestehen wird. Mietpreissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und flexible Arbeitsmodelle könnten die Nachfrage nach Miethäusern in den Außenbezirken verstärken. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice dazu führen, dass mehr Wohnfläche nachgefragt wird, was insbesondere Häuser mit zusätzlichen Räumen attraktiver macht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt im dritten Quartal 2025 einer der dynamischsten in Deutschland. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 13,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 9 Euro in einfachen Lagen bis zu 20 Euro in Premiumlagen reicht. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 945 Euro.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine Steigerung von geschätzten 5 bis 7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen erzielen dabei die höchsten Mieten, während unsanierte Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren noch vergleichsweise günstig zu haben sind. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 17 bis 18 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 80 Bewerbungen, in besonders begehrten Lagen sogar über 100. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine sehr selektive Auswahl.

Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null Prozent und beschränkt sich auf kurzfristige Leerstände bei Mieterwechseln oder Sanierungen. Die Fluktuation ist aufgrund der angespannten Marktsituation gering – viele Mieter bleiben länger in ihren Wohnungen als geplant, da ein Umzug oft mit erheblichen Mehrkosten verbunden wäre. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf über sechs Jahre erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich. Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, im Belgischen Viertel, in der Südstadt sowie in Teilen von Lindenthal und Sülz erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Moderate Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter finden sich in Stadtteilen wie Ehrenfeld, Nippes, Deutz und Mülheim. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die günstigsten Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter gibt es in den Außenbezirken wie Chorweiler, Seeberg oder Porz, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Studentenwohnungen in Uni-Nähe sind besonders gefragt und erzielen trotz oft kleiner Wohnflächen hohe Quadratmetermieten. WG-Zimmer in beliebten Vierteln kosten mittlerweile 500 bis 700 Euro warm, was die angespannte Situation für junge Menschen und Berufseinsteiger verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Zuwanderung nach Köln hält unvermindert an, während die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Experten rechnen mit weiteren Mietpreissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe dämpfend wirken könnten.

Die Digitalisierung und der Trend zum mobilen Arbeiten könnten mittelfristig zu einer teilweisen Entzerrung führen, wenn mehr Menschen bereit sind, in günstigere Randlagen zu ziehen. Gleichzeitig steigt jedoch der Flächenbedarf pro Person durch Homeoffice-Anforderungen, was den Druck auf den Markt aufrechterhält.

Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und geförderte Wohnprojekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Die Stadt Köln plant verschiedene Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum, deren Wirkung sich jedoch erst in einigen Jahren zeigen wird.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt für Wohnimmobilien zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als Verkäufer- und Vermietermarkt mit anhaltend hoher Dynamik. Die Preissteigerungen setzen sich in allen Segmenten fort, wobei Häuser zum Kauf mit 11,1 Prozent die stärkste Quartalsveränderung aufweisen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in absehbarer Zukunft prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und intensiven Wettbewerb einstellen, während Eigentümer von stabilen Wertsteigerungen profitieren können.