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Unverbindlich anfragenQ4 2025
Immobilien Marktbericht Köln Q4 2025
Veröffentlicht am
23.03.2026
Aktualisiert am
23.03.2026
Zusammenfassung
Der Kölner Immobilienmarkt im Q4 2025 zeigt ein gemischtes Bild: Hauspreise steigen auf 9.189 €/m² (+2,9 %), Wohnungspreise fallen leicht auf 7.984 €/m² (-0,8 %). Mieten für Häuser (16,90 €/m²) und Wohnungen (14,41 €/m²) verzeichnen deutliche Jahreszuwächse. Insgesamt stabilisiert sich der Kaufmarkt, Mietdruck hält an.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
6.400 €/m² – 11.200 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
9.189 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+2,9% (Q3 zu Q4 2025)
Die Preise für Premiumhäuser stiegen im Q4 2025 um 2,9 % gegenüber dem Vorquartal. Die Angebotszahl erhöhte sich um 17,6 %.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+2,9% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Im Vergleich zum Vorjahresquartal legten sich die Hauspreise im Premiumsegment um 2,9 % höher. Die Anzahl der Angebote wuchs signifikant.
Marktdynamik
Im Premiumsegment für Häuser stieg der Medianpreis im Q4 2025 auf 9.189 €/m², was einem Plus von 2,9 % zum Vorquartal entspricht. Die Angebotszahl erhöhte sich um 17,6 %, während die Nachfrage stabil blieb. Der Markt zeigt eine positive Dynamik mit steigenden Preisen trotz höherem Angebot.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In zentralen Lagen wie der Innenstadt sind Premiumhäuser besonders gefragt, was zu Preisen über 9.000 €/m² führt. Äußere Bezirke wie Mülheim oder Longerich bieten günstigere Optionen um 7.000–8.000 €/m². Die Knappheit zentraler Lagen treibt die Preise dort nach oben.
Prognose und Ausblick
Angesichts der steigenden Angebotszahlen und stabiler Nachfrage könnten die Preise moderat weiter ansteigen. Strukturelle Knappheit in Toplagen unterstützt dies. Für 2026 wird ein moderates Wachstum von 2–4 % erwartet, abhängig von Zinsen und Wirtschaftslage.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
5.600 €/m² – 9.800 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
7.984 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
-0,8% (Q3 zu Q4 2025)
Die Medianpreise für Premiumwohnungen sanken im Q4 2025 leicht um 0,8 % zum Vorquartal. Die Angebotszahl stieg um 4,2 %, Nachfrageindikator fiel um 19,3 %.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
-0,8% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Zum Vorjahresquartal gab es einen Preisrückgang von 0,8 % bei Wohnungen. Die Nachfrage ist rückläufig, Angebote nehmen zu.
Marktdynamik
Der Medianpreis für Premium-Eigentumswohnungen lag im Q4 2025 bei 7.984 €/m², ein Rückgang um 0,8 % zum Vorquartal. Die Angebotszahl stieg um 4,2 %, während die Interessentenanfragen pro Angebot um 19,3 % einbrachen. Der Markt kühlt ab.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In der Innenstadt stiegen die Preise um 1,2 % auf über 8.000 €/m² trotz sinkender Nachfrage, bedingt durch geringeres Angebot. Stadtweit liegen Schwellenwerte für Top-10 %-Objekte bei 6.952 €/m², in Randbezirken niedriger um 5.000–6.000 €/m².
Prognose und Ausblick
Der Abkühlungstrend könnte anhalten, solange die Nachfrage schwach bleibt. In zentralen Lagen ist jedoch Stabilität zu erwarten. Für Q1 2026 prognostiziert man Preise stabil bei 7.500–8.000 €/m², mit potenzieller Erholung bei Zinssenkungen.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
12,50 €/m² – 20,50 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
16,90 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+0,7% (Q3 zu Q4 2025)
Mietpreise für Häuser stiegen leicht im Q4 2025. Der Trend zeigt moderate Zuwächse bei stabiler Nachfrage.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+16,2% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Jahresvergleich zeigt starke Steigerungen bei Hausmieten, insbesondere für 100–150 m² Objekte.
Marktdynamik
Für Einfamilienhäuser ca. 120–140 m² Wohnfläche liegen die Mietpreise im Q4 2025 bei durchschnittlich 16,90 €/m². Aktuelle Angebote reichen von 12,50 €/m² bis 22,00 €/m², mit Spitzen in zentralen Lagen. Der Markt bleibt angespannt mit hoher Nachfrage.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In Bezirken wie Müngersdorf oder Lindweiler erreichen Mieten 20–25 €/m², während äußere Lagen wie Worringen bei 13–16 €/m² liegen. Zentrale und gut angebundene Viertel fordern höhere Preise durch Attraktivität.
Prognose und Ausblick
Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich weiter steigen, da das Angebot knapp bleibt. Ein Plus von 5–8 % für 2026 ist realistisch. Abhängig von Bauprojekten könnte sich der Druck mildern.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
12,50 €/m² – 20,50 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
14,41 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+1,2% (Q3 zu Q4 2025)
Wohnungsmieten zeigen leichte Steigerungen im Q4 2025. Der Markt bleibt über dem NRW-Durchschnitt.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+10,5% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Starke Jahressteigerungen bei Mieten für kleinere Wohnungen, getrieben durch Nachfrage.
Marktdynamik
Für 2–3 Zimmer-Wohnungen ca. 60–80 m² liegen die Kaltmieten im Q4 2025 bei durchschnittlich 14,41 €/m². Der Stadtspiegel zeigt Preise von 12,00 €/m² bis 18,56 €/m², höher als im NRW-Durchschnitt. Hohe Nachfrage hält den Druck aufrecht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Innenstadt und zentrale Bezirke fordern bis 18,00 €/m², während Peripherie wie Poll oder Höhenhaus bei 12–14 €/m² startet. Lage und Ausstattung bestimmen stark die Preise.
Prognose und Ausblick
Die Mietpreise bleiben hoch, mit erwarteten Zuwächsen von 3–6 % in 2026. Neubau und Regulierungen könnten Linderung bringen, doch Nachfrage übersteigt Angebot weiterhin.
