Immobilienmarktbericht Leipzig Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorquartal. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal verzeichnet der Markt wieder steigende Transaktionszahlen und eine differenzierte Preisentwicklung in den verschiedenen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine robuste Erholung aufweist, entwickelt sich der Eigentumswohnungsmarkt verhaltener. Der Mietmarkt setzt seinen kontinuierlichen Aufwärtstrend fort, getrieben durch anhaltende Angebotsknappheit und starke Nachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.536 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach der Stagnation im Vorquartal, das noch von einer relativen Preisstabilität ohne nennenswerte Veränderungen geprägt war.

Im Jahresvergleich zeigt sich die positive Entwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 3.415 Euro lag, ergibt sich ein Anstieg von 4,9 Prozent. Diese Jahresentwicklung unterstreicht die zunehmende Attraktivität des Leipziger Häusermarktes und die wiederkehrende Kaufbereitschaft nach einer Phase der Zurückhaltung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar intensiviert. Das Transaktionsvolumen liegt mit etwa 1.650 Verkäufen rund 20 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals und zeigt damit eine deutliche Belebung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, das noch von einer gewissen Zurückhaltung der Marktteilnehmer geprägt war. Diese Entwicklung steht im starken Kontrast zum Vorquartal, in dem die Transaktionszahlen noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt lagen.

Die Angebotssituation hat sich leicht entspannt, wobei insbesondere in gefragten Mikrolagen eine verstärkte Nachfrage zu beobachten ist. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen, während sanierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in peripheren Lagen länger am Markt verbleiben. Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau, was die Angebotsknappheit in diesem Segment verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtgebieten. Während die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Gohlis, Schleußig und das Waldstraßenviertel stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, geraten periphere Lagen zunehmend unter Druck. Im Zentrum und in den etablierten Wohnvierteln werden Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, während am Stadtrand Preise zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Besonders bemerkenswert ist die zunehmende Selektivität der Käufer: Top-Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Grünanlagen und exzellenter Verkehrsanbindung verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage. Die östlichen Stadtteile wie Reudnitz-Thonberg und Connewitz profitieren weiterhin von ihrer Beliebtheit bei jungen Familien, was sich in stabilen Preisniveaus widerspiegelt. Im Gegensatz dazu zeigen die Großwohnsiedlungen am Stadtrand wie Grünau eine schwächere Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Ein wichtiger Einflussfaktor ist die erwartete Angebotserweiterung durch auslaufende Zinsbindungen ab 2026, was zu einer möglichen Marktbereinigung führen könnte. Die Stabilisierung der Zinsen auf erhöhtem Niveau hat zu einer Normalisierung des Käuferverhaltens geführt, wobei die Finanzierungskosten weiterhin eine dämpfende Wirkung auf die Nachfrage ausüben.

Mittelfristig wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der weiteren Zinsentwicklung abhängen wird. Die anhaltende Attraktivität Leipzigs als Wohnstandort und die weiterhin positive Bevölkerungsentwicklung stützen die Nachfrage nachhaltig.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig beträgt im dritten Quartal 2025 zwischen 3.229 und 3.230 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 3.190 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 1,2 Prozent. Diese Entwicklung folgt dem bundesweiten Trend einer verhaltenen Erholung im Eigentumswohnungssegment.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Zuwachs von lediglich 0,4 bis 1,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutlich schwächere Dynamik als im Häusersegment. Diese verhaltene Preisentwicklung spiegelt die nach wie vor bestehende Unsicherheit im Eigentumswohnungsmarkt wider, der sich nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 noch in einer Phase der Konsolidierung befindet.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen entwickelt sich deutlich träger als der Markt für Häuser. Die Transaktionszahlen liegen zwar über dem Niveau des Vorquartals, bleiben aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der Verkäufe um etwa 8 Prozent erhöht, liegt jedoch noch immer rund 15 Prozent unter dem Vorkrisenniveau.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, was auf eine zunehmende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer hindeutet. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage verhalten, insbesondere bei älteren Bestandswohnungen mit hohem Sanierungsbedarf. Die Neubauaktivität im Eigentumswohnungssegment zeigt erste Anzeichen einer Erholung, wobei vorwiegend kleinere Projekte mit 10 bis 30 Einheiten realisiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Eigentumswohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen des Zentrums und des Waldstraßenviertels werden Spitzenpreise von bis zu 5.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in den Randlagen bei durchschnittlich 2.200 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtteile Südvorstadt, Connewitz und Plagwitz verzeichnen eine stabile Nachfrage mit Preisen zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur. In den östlichen Stadtteilen wie Schönefeld und Mockau zeigt sich eine verhaltene Preisentwicklung mit Durchschnittspreisen von 2.800 bis 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die Großwohnsiedlungen wie Grünau und Paunsdorf bleiben mit Preisen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter das günstigste Segment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Stabilisierung des Eigentumswohnungsmarktes erwartet. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, wobei mit moderaten Steigerungen von 1 bis 2 Prozent jährlich zu rechnen ist. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage beeinflusst.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Marktentwicklung ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden voraussichtlich eine überdurchschnittliche Wertentwicklung erfahren, während unsanierte Altbauwohnungen unter Preisdruck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single-Haushalten stützt weiterhin die Nachfrage nach kleineren Wohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Leipzig stellt ein vergleichsweise kleines, aber stabiles Segment dar. Während spezifische Durchschnittsmieten für Häuser in den aktuellen Marktdaten nicht separat ausgewiesen werden, orientieren sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser typischerweise an einem Aufschlag von 20 bis 30 Prozent gegenüber vergleichbaren Wohnungsmieten. Dies entspricht einer durchschnittlichen Kaltmiete von etwa 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Häuser in mittleren Lagen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung der Mietpreise um etwa 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung folgt dem allgemeinen Trend steigender Mieten im Leipziger Markt, wobei das Segment der Miedhäuser traditionell weniger volatil ist als der Wohnungsmietmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern hat im dritten Quartal 2025 deutlich zugenommen, was hauptsächlich auf Haushalte zurückzuführen ist, die sich aufgrund der gestiegenen Zinsen den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Das Angebot an Miedhäusern bleibt weiterhin sehr begrenzt, da die meisten Häuser zum Kauf angeboten werden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miedhäuser liegt bei etwa 3 bis 4 Wochen, was eine Verkürzung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Lagen. Die Fluktuation in diesem Segment ist traditionell gering, was die Verfügbarkeit zusätzlich einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie dem Waldstraßenviertel, Gohlis und Marienbrunn erzielt, wo Mieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter üblich sind. In diesen Lagen sind hauptsächlich modernisierte Altbauvillen oder hochwertige Neubauten verfügbar.

In den familienorientierten Stadtteilen wie Leutzsch, Wiederitzsch und Engelsdorf liegen die Mietpreise zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen werden Häuser zu Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich gerechnet. Die Nachfrage nach Miedhäusern wird voraussichtlich weiter steigen, da viele Haushalte aufgrund der Zinsentwicklung flexibel bleiben möchten. Gleichzeitig dürfte das Angebot weiterhin knapp bleiben.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Miedhäusern, insbesondere bei Neubauten mit Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen. Diese Objekte erzielen bereits heute Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber konventionellen Häusern. Mittelfristig könnte sich das Segment der Miedhäuser durch institutionelle Investoren, die verstärkt in Build-to-Rent-Projekte investieren, vergrößern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,89 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,65 Euro pro Quadratmeter lag – ein Anstieg von 2,8 Prozent innerhalb eines Quartals. Die Differenzierung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen zeigt sich deutlich: Während Bestandswohnungen im Durchschnitt für 9,90 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, liegt das Niveau bei Neubauwohnungen mit 13,10 Euro pro Quadratmeter erheblich höher.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch ausgeprägtere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 8,41 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Anstieg von 5,7 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Aufwärtstrend im Leipziger Mietwohnungsmarkt, der sich gegenüber dem Vorquartal nochmals beschleunigt hat.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt in allen Segmenten das bestimmende Thema des Leipziger Mietwohnungsmarktes. Die Stadt verzeichnet weiterhin positive Wanderungssalden, was den Druck auf den Markt kontinuierlich erhöht. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 900 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem nur 750 Einheiten übergeben wurden. Der tatsächliche Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 3.000 bis 3.500 Einheiten jährlich.

Die Leerstandsquote ist mit unter 2 Prozent weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau und hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nochmals um 0,2 Prozentpunkte verringert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 2 bis 3 Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet sind. Die Nachfrage wird hauptsächlich durch den kontinuierlichen Zuzug von Studierenden, Young Professionals und jungen Familien getrieben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Top-Lagen des Zentrums, der Südvorstadt und des Waldstraßenviertels werden für Neubauwohnungen Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die beliebten Szeneviertel Connewitz, Plagwitz und Schleußig verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter, wobei modernisierte Altbauwohnungen besonders gefragt sind. In den östlichen Stadtteilen wie Reudnitz-Thonberg und Anger-Crottendorf liegen die Mieten bei 8 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den Großwohnsiedlungen Grünau und Paunsdorf mit durchschnittlich 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine leichte Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Ein bemerkenswerter Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz: Wohnungen mit guter Energiebilanz vermieten nicht nur schneller, sondern erzielen auch eine spürbare ESG-Prämie von durchschnittlich 8 bis 10 Prozent gegenüber vergleichbaren konventionellen Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wobei mit jährlichen Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent zu rechnen ist. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig starker Nachfrage wird den Markt weiterhin prägen. Die geplanten Neubauvorhaben werden den Bedarf voraussichtlich nicht decken können, was den Druck auf die Bestandsmieten aufrechterhält.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die zunehmende Regulierung durch mietrechtliche Vorgaben und die Diskussion um weitere Mietpreisbegrenzungen. Diese könnten das Investitionsverhalten beeinflussen und möglicherweise zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter steigen, insbesondere in den mittleren und einfachen Lagen.

Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich 5.000 bis 7.000 Einwohnern wird den Leipziger Mietwohnungsmarkt auch mittelfristig unter Druck setzen. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich kleine bis mittlere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Wohnungen in Stadtrandlagen mit guter Verkehrsanbindung.

Fazit

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der selektiven Erholung. Während der Häusermarkt eine deutliche Belebung mit steigenden Transaktionszahlen und robusten Preissteigerungen zeigt, entwickelt sich der Eigentumswohnungsmarkt verhaltener. Der Mietmarkt setzt seinen kontinuierlichen Aufwärtstrend fort, getrieben durch anhaltende Angebotsknappheit und starke Nachfrage. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten erfordern von Investoren und Marktteilnehmern eine differenzierte Betrachtung und strategische Positionierung für die kommenden Quartale.