Immobilienmarktbericht Leipzig Q3 2025

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit einer selektiven Belebung in zentralen Lagen und anhaltenden Preisanpassungen in peripheren Gebieten. Die Marktdynamik wird maßgeblich durch den bevorstehenden Refinanzierungsdruck ab 2026 geprägt, der bereits jetzt zu erhöhter Verkaufsaktivität führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leipzig bei 3.582 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 4,88 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 3.415 Euro pro Quadratmeter lag. Die Entwicklung zeigt eine deutliche Erholung des Marktsegments, wobei die Preise das Niveau der Boom-Jahre noch nicht wieder erreicht haben.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 501.480 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt Leipzig damit über dem Durchschnitt für Einfamilienhäuser, der bei 2.801 Euro pro Quadratmeter liegt und im Quartalsvergleich um 0,8 Prozent gestiegen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt eine zweigeteilte Entwicklung. Einerseits hat sich das Transaktionsvolumen deutlich erholt und liegt spürbar über dem Vorjahresniveau. Die Nachfrage konzentriert sich dabei stark auf qualitativ hochwertige Objekte in etablierten Wohnlagen. Andererseits zeigt sich eine zunehmende Spreizung zwischen gefragten und weniger attraktiven Objekten.

Ein wesentlicher Treiber der aktuellen Marktaktivität ist der antizipierte Refinanzierungsdruck. Viele Eigentümer mit auslaufenden Zinsbindungen ab 2026 nutzen die derzeit stabile Marktsituation für einen vorgezogenen Verkauf. Die aktuelle Sollzinsbindung für zehnjährige Darlehen liegt bei etwa 3,8 bis 4,0 Prozent pro Jahr, was eine erhebliche Mehrbelastung gegenüber den historisch niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre darstellt.

Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern bleibt weiterhin verhalten. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien dämpfen die Nachfrage nach Neubauprojekten. Gleichzeitig führt dies zu einer verstärkten Nachfrage nach Bestandsimmobilien in guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Leipzigs werden zunehmend deutlicher. In bevorzugten Stadtteilen wie dem Zentrum-Südost stabilisieren sich die Preise bei etwa 3.567 Euro pro Quadratmeter. Diese zentrumsnahen Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten sowie der etablierten Nachbarschaftsstruktur.

In peripheren Lagen und weniger gefragten Stadtteilen hingegen sind weitere Preisanpassungen zu beobachten. Hier reagiert der Markt sensibler auf die veränderten Finanzierungsbedingungen, und Verkäufer müssen teilweise Preisabschläge von bis zu 10 Prozent gegenüber den ursprünglichen Preisvorstellungen akzeptieren. Besonders betroffen sind Objekte mit hohem Sanierungsbedarf oder ungünstiger Verkehrsanbindung.

Die beliebten Viertel wie Gohlis, Schleußig und das Waldstraßenviertel zeigen eine robuste Preisentwicklung mit stabiler bis leicht steigender Tendenz. Hier übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und Preisen nahe der Angebotspreise führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine differenzierte Marktentwicklung erwartet. Experten rechnen mit einer weiteren Stabilisierung in den gefragten Lagen, während in peripheren Gebieten mit anhaltenden Preisanpassungen zu rechnen ist. Der Refinanzierungsdruck wird sich ab 2026 verstärken, wenn die ersten großen Wellen von Darlehen mit niedriger Zinsbindung auslaufen.

Es wird erwartet, dass sich der Markt zunehmend zu einem Käufermarkt entwickelt, insbesondere ab der zweiten Jahreshälfte 2026. Verkäufer, die einen Verkauf planen, sollten die aktuelle Marktsituation mit noch stabilen Preisen und aktiver Nachfrage nutzen. Für Käufer könnte sich hingegen ein abwartendes Verhalten lohnen, da mit einem erweiterten Angebot und möglichen Preisanpassungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leipzig beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 3.229 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal bedeutet dies eine moderate Steigerung von lediglich 0,44 Prozent, als der Preis noch bei 3.215 Euro pro Quadratmeter lag. Diese verhaltene Preisentwicklung spiegelt die abwartende Haltung vieler Marktteilnehmer wider.

Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern ergibt sich somit ein Kaufpreis von etwa 242.175 Euro. Im bundesweiten Vergleich liegt Leipzig damit exakt im Durchschnitt, der bei 3.230 Euro pro Quadratmeter liegt und gegenüber dem Vorquartal um 1,3 Prozent gestiegen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine Stabilisierung auf moderatem Niveau. Das Transaktionsvolumen liegt deutlich über dem Vorjahr, erreicht jedoch nicht die Höchstwerte der Boom-Jahre. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf moderne, energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur.

Der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen zeigt hingegen eine deutliche Zurückhaltung. Im dritten Quartal 2025 wurden nur sehr wenige größere Transaktionen verzeichnet, der Investmentumsatz fiel auf das niedrigste Ergebnis der letzten Jahre. Institutionelle Investoren agieren äußerst selektiv und prüfen potenzielle Objekte intensiv hinsichtlich ESG-Kriterien, Mietentwicklungspotenzial und notwendiger Investitionen.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt weiterhin gedämpft. Projektentwickler kämpfen mit hohen Baukosten, strengeren Finanzierungsbedingungen und unsicheren Verkaufsaussichten. Viele geplante Projekte wurden verschoben oder in kleinere Bauabschnitte aufgeteilt, um das Risiko zu minimieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Leipzigs sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im beliebten Zentrum-Südost liegt der Quadratmeterpreis bei 4.487 Euro, was jedoch einen Rückgang von 2,56 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Diese Entwicklung zeigt, dass selbst in Top-Lagen eine gewisse Preiskorrektur stattfindet.

In zentrumsnahen Quartieren wie dem Musikviertel, der Südvorstadt und Plagwitz stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau. Hier profitieren Eigentümer von der anhaltenden Attraktivität dieser Viertel für junge Familien und Berufstätige. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Grünflächen und ein vielfältiges kulturelles Angebot stützen die Preise.

In den Plattenbaugebieten und peripheren Stadtteilen hingegen sind die Preise unter Druck. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise unter 2.000 Euro, und die Vermarktungszeiten haben sich deutlich verlängert. Besonders schwierig ist die Situation für unsanierte Wohnungen mit hohem Energieverbrauch, die angesichts steigender Energiekosten und verschärfter Klimaschutzauflagen an Attraktivität verlieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Leipzig zeigt ein gemischtes Bild. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer Seitwärtsbewegung der Preise gerechnet, wobei gut geschnittene, moderne Wohnungen in zentralen Lagen stabil bleiben oder leicht zulegen dürften. Sanierungsbedürftige Objekte und Wohnungen in weniger gefragten Lagen werden hingegen weiteren Preisdruck erfahren.

Ab 2026 könnte sich der Markt stärker zugunsten der Käufer entwickeln. Der erwartete Anstieg des Angebots durch refinanzierungsbedingte Verkäufe wird voraussichtlich zu einem käuferfreundlicheren Marktumfeld führen. Investoren und Selbstnutzer mit entsprechender Bonität könnten dann von attraktiveren Einstiegspreisen profitieren. Gleichzeitig werden die strengeren ESG-Anforderungen und die notwendigen energetischen Sanierungen den Markt weiter differenzieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Basierend auf den allgemeinen Mietmarkttrends in Leipzig kann für Häuser zur Miete von einem durchschnittlichen Mietpreis zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen auch darüber liegen können. Für ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.200 bis 1.440 Euro.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt dem allgemeinen Trend des Leipziger Mietmarktes mit moderaten Steigerungen. Im Vergleich zum Vorjahr dürften die Mieten für Häuser um etwa 4 bis 6 Prozent gestiegen sein, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängt.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser in Leipzig ist traditionell klein, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst genutzt werden. Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtrandlagen sowie auf einzelne freistehende Häuser in gehobenen Wohnlagen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt primär von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Leipzig lebende Führungskräfte fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach.

Die Fluktuation bei Mietshäusern ist deutlich geringer als bei Wohnungen. Mieter bleiben durchschnittlich länger in gemieteten Häusern wohnen, was zu einer stabilen Mieterstruktur, aber auch zu einem begrenzten Angebot für neue Interessenten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den gehobenen Stadtteilen wie Gohlis, Marienbrunn und dem Waldstraßenviertel erzielt. Hier können für moderne oder aufwendig sanierte Häuser Mieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Lagen profitieren von ihrer ruhigen Wohnumgebung bei gleichzeitiger Nähe zum Stadtzentrum.

In den Stadtrandlagen wie Holzhausen, Liebertwolkwitz oder Engelsdorf liegen die Mieten für Häuser bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld und die Nähe zur Natur legen.

Die eingemeindeten Ortsteile bieten die günstigsten Mietpreise für Häuser, hier sind teilweise noch Mieten unter 8 Euro pro Quadratmeter zu finden. Allerdings ist hier auch das Angebot sehr begrenzt und die Infrastruktur weniger gut ausgebaut.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in Leipzig wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile Entwicklung mit moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die anhaltende Nachfrage von Familien und die begrenzte Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser werden das Preisniveau stützen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot an Mietshäusern leicht erhöhen, wenn Eigentümer, die ihre Häuser nicht verkaufen können oder wollen, diese verstärkt zur Vermietung anbieten. Dies könnte zu einer leichten Entspannung auf der Nachfrageseite führen, wird aber voraussichtlich keine signifikanten Auswirkungen auf das Mietpreisniveau haben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Leipzig liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,89 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, als die Miete noch bei 8,77 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um 5,70 Prozent gestiegen, damals lag der Durchschnittspreis noch bei 8,41 Euro pro Quadratmeter.

Für eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 533 Euro, während eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern bei etwa 711 Euro Kaltmiete liegt. Diese Preise positionieren Leipzig weiterhin als vergleichsweise günstigen Großstadtmarkt, insbesondere im Vergleich zu westdeutschen Metropolen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich zeigt eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot. Die moderate Mietpreisentwicklung im Bestand spiegelt die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und die kontinuierliche Zuwanderung wider. Leipzig profitiert weiterhin von seinem Image als attraktive Universitäts- und Kulturstadt mit vergleichsweise moderaten Lebenshaltungskosten.

Der Leerstand bei Wohnungen ist in den gefragten innerstädtischen Lagen praktisch nicht vorhanden. In peripheren Lagen und bei älteren, unsanierten Wohnungen gibt es hingegen noch merkliche Leerstände. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen in guten Lagen liegt bei weniger als zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt hinter dem Bedarf zurück. Projektentwickler und institutionelle Investoren zeigen sich angesichts der gestiegenen Baukosten, höheren Zinsen und regulatorischen Unsicherheiten zurückhaltend. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene Segment mit Mieten deutlich über dem Durchschnitt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Leipzigs sind erheblich und haben sich im vergangenen Jahr weiter verstärkt. In den beliebten innerstädtischen Quartieren wie dem Zentrum, der Südvorstadt, Plagwitz und Connewitz liegen die Mieten für moderne oder sanierte Wohnungen bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen sogar 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Die klassischen Arbeiterviertel im Leipziger Osten und Westen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während Stadtteile wie Reudnitz und Volkmarsdorf von der Gentrifizierung erfasst werden und steigende Mieten verzeichnen, bleiben andere Bereiche wie Grünau oder Paunsdorf mit Mieten zwischen 6 und 7 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig.

In den Plattenbaugebieten sind die Mieten nach wie vor am niedrigsten. Hier werden für unsanierte Wohnungen teilweise noch Mieten unter 6 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Allerdings zeigt sich auch hier eine zunehmende Differenzierung: Sanierte Plattenbauwohnungen mit guter Anbindung erzielen mittlerweile 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs gerechnet. Die Prognose geht von jährlichen Steigerungen zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen wird. In gefragten innerstädtischen Lagen könnten die Steigerungen auch darüber liegen.

Die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig, insbesondere von jungen Menschen und Familien, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Gleichzeitig wird das begrenzte Neubauangebot den Nachfragedruck nicht ausreichend abfedern können. Dies spricht für eine Fortsetzung des Vermietermarktes in den attraktiven Lagen.

Mittelfristig könnten sich regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zur energetischen Sanierung auf die Mietpreisentwicklung auswirken. Vermieter werden zunehmend vor der Herausforderung stehen, notwendige Investitionen in die Energieeffizienz ihrer Objekte zu tätigen, ohne die Mieten übermäßig anheben zu können.

Fazit und Gesamtausblick

Der Leipziger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als differenzierter Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen verschiedenen Segmenten und Lagen. Während der Mietmarkt kontinuierliche Preissteigerungen zeigt, entwickelt sich der Kaufmarkt heterogen mit stabilen Preisen in gefragten Lagen und Anpassungen in peripheren Bereichen.

Der bevorstehende Refinanzierungsdruck ab 2026 wird zu einer grundlegenden Neuordnung des Marktes führen. Verkäufer sollten die noch stabile Marktsituation nutzen, während sich für kapitalkräftige Käufer mittelfristig interessante Einstiegschancen ergeben könnten. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und ESG-Kriterien wird die Marktentwicklung nachhaltig prägen und zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und sanierungsbedürftigen Objekten führen.

Leipzig bleibt trotz der aktuellen Herausforderungen ein attraktiver Immobilienstandort mit Potenzial für langfristig orientierte Investoren und Selbstnutzer. Die dynamische wirtschaftliche Entwicklung der Stadt, die anhaltende Zuwanderung und die im bundesweiten Vergleich noch moderaten Preise sprechen für eine positive Grundtendenz des Marktes.