Immobilienmarktbericht Leverkusen - Q2 2025

Der Immobilienmarkt in Leverkusen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Marktschwäche des Jahres 2023 setzt sich die Erholung kontinuierlich fort, wobei sich die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage unterschiedlich entwickelt. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die gestiegene Kaufbereitschaft treffen auf ein weiterhin knappes Angebot, was zu einem ausgewogenen, aber angespannten Marktumfeld führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Leverkusen bei etwa 3.663 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von rund 2,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q1 2025) und einer Jahressteigerung von etwa 3,7 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2024. Die Preisentwicklung folgt damit dem bundesweiten Trend, wobei Leverkusen als Teil der Rheinschiene von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum im Großraum Köln-Düsseldorf profitiert.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien die oberen Preissegmente bilden. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind mit Preisen zwischen 350.000 und 500.000 Euro etwas günstiger positioniert, verzeichnen aber ebenfalls kontinuierliche Wertsteigerungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Bestand hat im zweiten Quartal 2025 deutlich zugenommen und erreicht mit einem Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal nahezu das Niveau des Boom-Jahres 2021. Diese Renaissance des Einfamilienhauses wird durch mehrere Faktoren getrieben: Die stabilisierten Bauzinsen, das gestiegene Bedürfnis nach Wohnraum mit Garten und die verbesserte wirtschaftliche Lage vieler Haushalte.

Das Angebot bleibt jedoch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Neubauaktivität zeigt zwar erste Anzeichen einer Erholung, wird aber weiterhin durch hohe Baukosten, knappes Bauland und langwierige Genehmigungsverfahren gebremst. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Bestandsimmobilien ist rückläufig, da viele Eigentümer angesichts der positiven Preisentwicklung mit dem Verkauf zögern. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Leverkusen zeigt deutliche geografische Unterschiede. Besonders gefragt sind die Stadtrandlagen und das direkte Umland, wo Familien mehr Platz und Grün finden. Stadtteile wie Opladen und Rheindorf verzeichnen aufgrund ihrer guten Infrastruktur und Familienfreundlichkeit überdurchschnittliche Preissteigerungen von bis zu 4,5 Prozent im Quartalsvergleich.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnähen Lagen sind Häuser zwar traditionell teurer, die Preissteigerungen fallen hier aber mit etwa 1,5 Prozent moderater aus. Dies liegt vor allem am begrenzten Angebot und der bereits erreichten hohen Preisbasis. Die nördlichen Stadtteile wie Quettingen und Lützenkirchen profitieren von ihrer Nähe zu Köln und verzeichnen eine verstärkte Nachfrage von Pendlern, was sich in Preissteigerungen von etwa 3 Prozent niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Kaufhäuser. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von den Rahmenbedingungen der Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Die Neubauaktivität dürfte sich langsam erholen, kann aber mittelfristig die strukturelle Angebotsknappheit nicht beheben. Besonders in den gefragten Stadtrandlagen wird das Angebot weiterhin limitiert bleiben. Investoren und Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern und verdichteten Wohnformen, was das Angebot an klassischen Einfamilienhäusern zusätzlich verknappt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Leverkusen liegt im zweiten Quartal 2025 bei durchschnittlich 3.220 Euro. Dies bedeutet einen moderaten Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und eine Jahressteigerung von 3,9 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2024. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche Erholung nach dem Marktabschwung im Jahr 2023, bleibt aber hinter den Steigerungsraten des Häusersegments zurück.

Je nach Größe und Ausstattung bewegen sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 150.000 Euro für kleine Einzimmerwohnungen und 450.000 Euro für großzügige Vierzimmerwohnungen in Toplagen. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Preise als vergleichbare Bestandswohnungen, was hauptsächlich auf die bessere Energieeffizienz und moderne Ausstattung zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 spürbar erholt, erreicht aber noch nicht das Vorkrisenniveau. Besonders stark ist die Nachfrage in den Kernstädten und attraktiven innerstädtischen Lagen, wo kurze Wege und gute Infrastruktur geschätzt werden. Die Zielgruppe hat sich dabei diversifiziert: Neben klassischen Kapitalanlegern sind vermehrt wieder Selbstnutzer aktiv, darunter junge Familien und Senioren, die vom Haus in die Wohnung wechseln.

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt erste Anzeichen einer Belebung. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau hat leicht zugenommen, wobei sich Entwickler verstärkt auf das mittlere Preissegment konzentrieren. Dennoch bleibt das Gesamtangebot knapp, da viele geplante Projekte aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer Wirtschaftslage verschoben oder redimensioniert wurden. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent weiterhin extrem niedrig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Im Zentrum und in innenstadtnahen Lagen wie Wiesdorf verzeichnen Wohnungen die höchsten Preissteigerungen mit bis zu 1,5 Prozent im Quartalsvergleich. Diese Bereiche profitieren von der exzellenten Verkehrsanbindung und der urbanen Infrastruktur.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken fallen die Preissteigerungen mit etwa 0,3 bis 0,5 Prozent deutlich moderater aus. Hier konkurrieren Eigentumswohnungen direkt mit Einfamilienhäusern um die Gunst der Käufer. Besonders dynamisch entwickelt sich der Stadtteil Opladen, der durch umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte und die verbesserte Verkehrsanbindung zunehmend an Attraktivität gewinnt. Hier liegen die Preissteigerungen bei etwa 1,2 Prozent im Quartalsvergleich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Leverkusen sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und der allgemeinen Wirtschaftslage beeinflusst.

Ein wichtiger Faktor wird die geplante Nachverdichtung in mehreren Stadtteilen sein, die mittelfristig zu einem erhöhten Angebot führen könnte. Gleichzeitig dürfte die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse, wobei der Fokus zunehmend auf energieeffiziente Objekte mit nachhaltiger Bauweise liegt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Leverkusen sind im zweiten Quartal 2025 moderat gestiegen. Der durchschnittliche Mietpreis liegt nun bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal und einer Jahressteigerung von 3,8 Prozent entspricht. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.750 Euro.

Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von 1.200 Euro für ältere Reihenhäuser in einfachen Lagen bis zu 3.000 Euro und mehr für moderne, großzügige Einfamilienhäuser in Bestlagen. Neubauten und energetisch sanierte Objekte erzielen dabei Aufschläge von 15 bis 25 Prozent gegenüber dem Durchschnitt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment hat sich im zweiten Quartal 2025 deutlich intensiviert. Dies ist vor allem auf die gestiegenen Kaufpreise und die damit verbundene reduzierte Erschwinglichkeit von Wohneigentum zurückzuführen. Viele Familien, die ursprünglich einen Hauskauf planten, weichen nun auf den Mietmarkt aus und verstärken dort den Nachfragedruck.

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Neubauaktivitäten im Mietsektor für Einfamilienhäuser sind praktisch nicht existent, da sich Investoren auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Bestand an verfügbaren Miethäusern wird zusätzlich durch Umwandlungen in Eigentum und den Trend zur Selbstnutzung reduziert. Die Leerstandsquote im Segment der Miethäuser liegt faktisch bei null Prozent, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Unterschiede bei den Mietpreisen für Häuser sind signifikant. Stadtrandgebiete mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur verzeichnen die stärksten Mietpreissteigerungen. Stadtteile wie Schlebusch und Steinbüchel, die über gute Schulen und Kindergärten verfügen, sind besonders gefragt und verzeichnen Mietpreissteigerungen von bis zu 2 Prozent im Quartalsvergleich.

In den zentrumsnahen Bereichen ist das Angebot an Miethäusern traditionell gering, was zu stabilen, aber hohen Mietpreisen führt. Die beliebten Stadtteile Opladen und Hitdorf bleiben Hochpreisinseln mit Mieten, die bis zu 20 Prozent über dem Stadtdurchschnitt liegen. In den peripheren Lagen wie Bergisch Neukirchen sind die Mieten moderater, aber auch hier zeigt sich ein Aufwärtstrend aufgrund der steigenden Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Haussegment zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, wobei keine Entspannung der Angebotssituation in Sicht ist. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich weiter verschärfen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten und die Umsetzung neuer Energieeffizienzstandards sein. Vermieter werden zunehmend in energetische Sanierungen investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen dürfte. Gleichzeitig könnte der demografische Wandel mit einer zunehmenden Anzahl älterer Hausbesitzer, die in kleinere Wohnungen umziehen, zu einem leicht erhöhten Angebot führen, was den Preisdruck etwas mildern könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Wohnungen in Leverkusen bei 10,80 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und einer Jahressteigerung von 3,8 Prozent. Für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 810 Euro.

Die Mietpreisspanne variiert erheblich je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Während einfache Wohnungen in Randlagen ab 7,50 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind, werden für Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Dreizimmerwohnungen im mittleren Preissegment zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Leverkusen bleibt im zweiten Quartal 2025 angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu kurzen Inseratszeiten und hohen Bewerberzahlen führt. Durchschnittlich bewerben sich auf eine ausgeschriebene Wohnung 50 bis 80 Interessenten, in beliebten Lagen sogar über 100.

Das Angebot zeigt erste Anzeichen einer Belebung durch verstärkte Neubauaktivitäten, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Die Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15 Prozent gestiegen, liegen aber immer noch deutlich unter dem Bedarf. Die Leerstandsquote bleibt mit 0,8 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was praktisch einer Vollvermietung entspricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise zeigt ein klares Muster. Innenstadtnahe Lagen und Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung verzeichnen die höchsten Mieten und stärksten Preissteigerungen. In Wiesdorf und dem Stadtzentrum liegen die Durchschnittsmieten bei 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter, mit Steigerungsraten von über einem Prozent im Quartalsvergleich.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während gut angebundene Bereiche wie Manfort und Küppersteg mit Mietpreissteigerungen von 0,5 bis 0,7 Prozent eine solide Nachfrage verzeichnen, bleiben die Mieten in peripheren Lagen wie Alkenrath relativ stabil. Beliebte Viertel mit gewachsener Infrastruktur wie Opladen und Schlebusch liegen mit Durchschnittsmieten von 11 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Leverkusen bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate von anhaltender Knappheit geprägt. Experten prognostizieren weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Dynamik stark von politischen Interventionen und der konjunkturellen Entwicklung abhängen wird.

Mittelfristig könnte die geplante Ausweisung neuer Baugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere zu einer Entspannung führen. Bis diese Maßnahmen greifen, dürfte es jedoch noch mindestens zwei bis drei Jahre dauern. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird den Markt zusätzlich segmentieren: Gut gedämmte Neubauten und sanierte Altbauten werden Mietpreisaufschläge durchsetzen können, während unsanierte Objekte unter Druck geraten.

Ein wichtiger Faktor wird die demografische Entwicklung sein. Die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte in die Rheinregion werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Akzeptanz von Home-Office-Modellen zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer führen, was das mittlere und obere Preissegment zusätzlich unter Druck setzen würde.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Leverkusen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Erholung nach der Marktschwäche 2023 setzt sich kontinuierlich fort, wobei die strukturelle Angebotsknappheit das dominierende Merkmal bleibt. Mit Preissteigerungen zwischen 0,7 und 2,0 Prozent im Quartalsvergleich und 2,0 bis 3,9 Prozent im Jahresvergleich zeigt der Markt eine gesunde, aber nicht überhitzte Entwicklung.

Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei mit eigener Dynamik: Während Kaufhäuser die stärkste Nachfrage und höchste Preissteigerungen verzeichnen, zeigt der Eigentumswohnungsmarkt eine verhaltene Erholung. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt, mit praktisch keinem verfügbaren Leerstand und kontinuierlichen Mietpreissteigerungen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die Kombination aus stabilen Finanzierungsbedingungen, anhaltender Nachfrage und begrenztem Angebot wird den Markt weiterhin prägen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen kompetitiven Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten einstellen, während Mieter mit weiteren moderaten Mieterhöhungen rechnen müssen.