Immobilienmarktbericht Leverkusen - Q3 2025

Der Leverkusener Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Die Analyse der vier Hauptsegmente – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – offenbart eine anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise überwiegend stabil geblieben oder leicht gestiegen, während sich die strukturellen Marktbedingungen kaum verändert haben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Leverkusen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.663 Euro. Dieser Wert entspricht exakt dem Niveau des Vorquartals Q2 2025, was auf eine Phase der Konsolidierung hindeutet. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.605 Euro lag, zeigt sich jedoch ein moderater Anstieg von etwa 1,6 Prozent.

Die Preisentwicklung variiert je nach Stadtteil und Objekttyp. In Schlebusch, einem beliebten suburbanen Stadtteil, liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.536 Euro, was eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorjahreswert von 3.482 Euro darstellt. Diese kontinuierliche, wenn auch moderate Preissteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigenheimen in Leverkusen, insbesondere in familienfreundlichen Lagen.

Bemerkenswert ist die divergente Entwicklung zwischen Neu- und Bestandsbauten. Während Neubauprojekte deutlich höhere Preise erzielen, sind die Preise für Bestandsimmobilien im Jahresvergleich 2024 durchschnittlich um etwa 10 Prozent gefallen. Diese Diskrepanz reflektiert die gestiegenen Baukosten und die höheren energetischen Standards bei Neubauten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bestimmt. Die Anzahl der Kauffälle für Bauflächen ist im Jahresvergleich dramatisch um 44 Prozent zurückgegangen. Diese Entwicklung deutet auf eine erhebliche Verknappung verfügbarer Grundstücke hin, was die Neubauaktivität erheblich einschränkt.

Die Neubauaktivitäten bei Einfamilienhäusern zeigen sich rückläufig, was die bereits angespannte Angebotssituation weiter verschärft. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Eigenheimen auf hohem Niveau, getrieben von anhaltend niedrigen Zinsen und dem Wunsch nach Wohneigentum in der Region. Diese Konstellation aus begrenztem Angebot und stabiler Nachfrage sorgt für eine Stabilisierung der Preise auf dem erreichten hohen Niveau.

Der Gebrauchtimmobilienmarkt zeigt sich differenziert: Während gut erhaltene und energetisch sanierte Objekte schnell Käufer finden, verweilen renovierungsbedürftige Immobilien länger am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt auf einem niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Leverkusens bleiben signifikant. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel erzielen weiterhin Spitzenpreise, während periphere Stadtteile moderatere Preisniveaus aufweisen. Schlebusch positioniert sich als attraktive Mittelpreislage mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit.

Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung sowohl an das lokale ÖPNV-Netz als auch an die Autobahnen A1 und A3. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wirkt sich ebenfalls positiv auf die Preisgestaltung aus. Stadtteile mit gewachsener Infrastruktur, etablierten Schulen und Einkaufsmöglichkeiten verzeichnen stabilere Preise als Neubaugebiete am Stadtrand.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Die anhaltende Angebotsknappheit wird als wesentlicher Preistreiber gesehen, während die Nachfrage aufgrund der demografischen Entwicklung und der Attraktivität des Standorts Leverkusen stabil bleiben dürfte.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, bedingt durch hohe Baukosten und knappe Grundstücke. Dies wird den Druck auf den Bestandsmarkt erhöhen. Eine moderate Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erscheint realistisch, wobei qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erwarten lassen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Leverkusen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 3.220 Euro pro Quadratmeter. Einzelne Quellen weisen leicht abweichende Werte zwischen 3.064 und 3.083 Euro auf, was die übliche Marktvolatilität und unterschiedliche Erhebungsmethoden widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, das ebenfalls bei etwa 3.220 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine leichte Steigerung von 0,7 Prozent.

Der Jahresvergleich offenbart eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um 5,2 bis 5,3 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Das Preisspektrum ist dabei beträchtlich und reicht von günstigen Einstiegsobjekten ab etwa 1.566 Euro pro Quadratmeter bis zu Luxuswohnungen, die bis zu 4.993 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich von der Objektqualität, dem Baujahr und der energetischen Ausstattung beeinflusst. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hohen Energieeffizienzstandards erzielen deutliche Preisaufschläge gegenüber dem Durchschnitt, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise unter Druck geraten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt positive Impulse durch verstärkte Neubauaktivitäten. Die Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau sind im Jahresvergleich um beachtliche 15 Prozent gestiegen. Dennoch bleibt das Angebot hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was sich in einer extrem niedrigen Leerstandsquote von nur 0,8 Prozent manifestiert. Diese Quote entspricht faktisch einem Vollvermietungsmarkt und unterstreicht die anhaltende Knappheit.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, getrieben von verschiedenen Käufergruppen: Eigennutzer schätzen die geringeren Unterhaltskosten im Vergleich zu Häusern, während Kapitalanleger von der stabilen Mietrendite profitieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert und liegt bei gut erhaltenen Objekten in attraktiven Lagen oft unter drei Monaten.

Der Neubausektor konzentriert sich verstärkt auf mittlere bis gehobene Marktsegmente, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum zusätzlich erschwert. Gleichzeitig führt die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden zu einer qualitativen Aufwertung des Angebots, aber auch zu Preissteigerungen im sanierten Bestand.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich. Zentrumsnahe Wohnungen erzielen erwartungsgemäß die höchsten Quadratmeterpreise, insbesondere wenn sie über moderne Ausstattung und gute Verkehrsanbindung verfügen. Das breite Preisspektrum von 1.566 bis 4.993 Euro pro Quadratmeter spiegelt die Heterogenität des Marktes wider.

Beliebte Wohnlagen zeichnen sich durch die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und Grünflächen aus. Stadtteile mit guter Anbindung an Köln und Düsseldorf profitieren besonders von der Nachfrage durch Pendler. Die Entwicklung neuer Quartiere mit moderner Infrastruktur schafft zusätzliche attraktive Wohnlagen, die sich preislich im oberen Mittelfeld positionieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Leverkusen bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen.

Die verstärkte Neubauaktivität wird mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, jedoch nicht ausreichen, um den aufgestauten Nachfrageüberhang vollständig zu decken. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten unterstützt zusätzlich die Nachfrage nach Wohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Leverkusen weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 10,41 Euro pro Quadratmeter auf. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,46 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 10,26 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 9,93 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 4,8 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Raumangebot, die sich während und nach der Pandemie etabliert hat.

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Größe, Ausstattung und Lage. Moderne Einfamilienhäuser in guten Lagen erzielen Spitzenmieten, während ältere Reihenhäuser in peripheren Lagen moderatere Preise aufweisen. Die Energieeffizienz spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung, da Mieter verstärkt auf Nebenkosten achten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt außerordentlich hoch. Familien mit Kindern und Paare mit Homeoffice-Bedarf suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen schwieriger geworden ist. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Mietobjekte.

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Leerstände sind praktisch nicht existent, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt und zu den beobachteten Mietpreissteigerungen beiträgt.

Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind marginal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich. Die bestehenden Mietobjekte werden zunehmend modernisiert, was einerseits die Wohnqualität erhöht, andererseits aber auch zu Mietpreissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilspezifische Daten für Miethäuser nicht vollständig vorliegen, lassen sich klare Tendenzen erkennen. Zentrale und beliebte Stadtteile mit guter Infrastruktur erzielen erwartungsgemäß höhere Mieten. Familienfreundliche Viertel mit Nähe zu Schulen und Kindergärten sind besonders gefragt und weisen überdurchschnittliche Mietpreise auf.

Stadtrandlagen mit größeren Grundstücken bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, erfordern aber meist ein Auto für die tägliche Mobilität. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wirkt sich positiv auf die Mietpreisgestaltung aus. Stadtteile mit geplanten Infrastrukturverbesserungen zeigen bereits anticipierte Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen werden.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Der Trend zum Homeoffice erfordert mehr Wohnfläche, während gleichzeitig die hohen Kaufpreise viele potenzielle Käufer im Mietmarkt halten. Demographische Veränderungen, insbesondere der Zuzug junger Familien in die Region, werden die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern. Vermieter werden ihre starke Marktposition nutzen können, um regelmäßige Mietanpassungen durchzusetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Leverkusen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 10,41 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,46 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 10,26 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung setzt sich damit auch im aktuellen Quartal fort.

Der Jahresvergleich verdeutlicht die Dynamik des Marktes noch eindrücklicher: Mit einem Anstieg von 9,93 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf die aktuellen 10,41 Euro ergibt sich eine Steigerung von 4,8 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den angespannten Mietwohnungsmarkt in Leverkusen.

In besonders gefragten Stadtteilen wie Wiesdorf liegen die Mietpreise mit durchschnittlich 12,83 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier zeigt sich im Quartalsvergleich eine moderate Steigerung von 0,23 Prozent, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Preissegment hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich von einer extrem niedrigen Leerstandsquote von nur 0,8 Prozent geprägt. Diese Quote bedeutet faktisch Vollvermietung und verschafft Vermietern eine sehr starke Verhandlungsposition. Bei Neuvermietungen bilden sich regelmäßig lange Interessentenlisten, und Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vergeben.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt positive Tendenzen mit steigenden Fertigstellungszahlen. Dennoch reicht das zusätzliche Angebot bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Besonders im bezahlbaren Segment bleibt das Angebot knapp, während im gehobenen Preissegment mehr Bewegung zu verzeichnen ist.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Berufseinsteiger und Studenten suchen kleine, bezahlbare Wohnungen, während Senioren verstärkt barrierefreie Wohnungen nachfragen. Der Zuzug von Fachkräften in die Region, angezogen von den Arbeitgebern der chemischen Industrie und der Nähe zu Köln und Düsseldorf, sorgt für zusätzlichen Nachfragedruck.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. Wiesdorf als zentraler und gut angebundener Stadtteil führt mit 12,83 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an. Zentrumsnahe Lagen und Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung erzielen generell überdurchschnittliche Mieten.

Periphere Stadtteile bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Qualität der lokalen Infrastruktur, insbesondere die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen, spielt eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisgestaltung. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial zeigen bereits heute überdurchschnittliche Preissteigerungen in Erwartung zukünftiger Aufwertungen.

Besonders gefragt sind Wohnlagen, die eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und Wohnqualität bieten. Quartiere mit gemischter Bebauung, die sowohl Altbau als auch moderne Neubauten umfassen, erweisen sich als besonders attraktiv für verschiedene Mietergruppen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Leverkusen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig: Weitere Mietpreissteigerungen sind zu erwarten. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen, werden sich mittelfristig kaum ändern. Die Leerstandsquote wird auf sehr niedrigem Niveau verbleiben, während die Nachfrage durch Zuzug und demografischen Wandel weiter steigt. Die geplanten Neubauaktivitäten werden zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, aber nicht ausreichen, um eine grundlegende Trendwende herbeizuführen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung in einem derart angespannten Markt. Langfristig wird die Entwicklung neuer Wohnquartiere und die Nachverdichtung bestehender Siedlungen notwendig sein, um den Wohnungsbedarf zu decken. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Leverkusener Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit entsprechendem Preisdruck für Wohnungssuchende.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Leverkusen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit klarer Aufwärtstendenz bei Preisen und Mieten. Die durchgehend niedrigen Leerstandsquoten und die strukturelle Angebotsknappheit in allen vier analysierten Segmenten prägen das Marktgeschehen. Mit Preissteigerungen zwischen 1,6 und 5,3 Prozent im Jahresvergleich zeigt sich eine robuste Wertentwicklung, die über der allgemeinen Inflation liegt.

Die Marktdynamik wird weiterhin von der hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot dominiert. Während die Neubauaktivität besonders im Geschosswohnungsbau zunimmt, reicht sie nicht aus, um den Nachfrageüberhang abzubauen. Dies führt zu einem Marktumfeld, das Verkäufer und Vermieter begünstigt, während Käufer und Mieter mit steigenden Preisen und begrenzter Auswahl konfrontiert sind.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Leverkusen ein attraktiver Standort mit stabilen Wertsteigerungsaussichten. Die Nähe zu den Wirtschaftszentren Köln und Düsseldorf, kombiniert mit vergleichsweise moderateren Preisen, macht die Stadt zu einer interessanten Alternative in der Rheinregion. Die erwartete Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten unterstreicht die Solidität des Marktes, wobei energieeffiziente und gut gelegene Objekte die besten Perspektiven bieten.