Immobilienmarktbericht Ludwigshafen - Q2 2025

Der folgende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Ludwigshafen im zweiten Quartal 2025 und stellt diese dem ersten Quartal 2025 gegenüber. Die Analyse umfasst ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in Ludwigshafen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabilisiert. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich aktuell zwischen 3.000 und 4.500 Euro, wobei diese Preisspanne die unterschiedlichen Lagen und Ausstattungsmerkmale widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 ist eine marginale Preisanpassung von minus 0,1 Prozent zu verzeichnen, was im Einklang mit dem bundesweiten vdp-Immobilienpreisindex steht, der bei einem Wert von 113,5 Punkten liegt.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Ludwigshafen positionieren sich dabei leicht unterhalb des Durchschnitts der Metropolregion Rhein-Neckar. Diese Preisdifferenz macht die Stadt für Kaufinteressenten attraktiv, die in der Region nach bezahlbarem Wohneigentum suchen. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine Abkühlung der zuvor dynamischen Preisentwicklung, was auf eine Normalisierung des Marktes nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Trotz einer bundesweiten Zunahme der Baugenehmigungen um 4,9 Prozent im ersten Halbjahr 2025 ist die tatsächliche Bautätigkeit stark rückläufig. Mit einem Rückgang der Baubeginne um 73 Prozent seit 2022 verschärft sich die Angebotsknappheit weiter. In Ludwigshafen zeigt sich diese Entwicklung besonders deutlich, da nur wenige neue Einfamilienhäuser auf den Markt kommen.

Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GAG, die etwa 15 Prozent des gesamten Wohnungsbestands in Ludwigshafen verwaltet, konzentriert sich primär auf den Geschosswohnungsbau, wodurch das Angebot an Einfamilienhäusern zusätzlich limitiert bleibt. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien, die aus den umliegenden Großstädten nach bezahlbarem Wohneigentum suchen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets sind erheblich. Die zentrumsnahen Lagen rund um den Ludwigsplatz und im Stadtteil Mitte erzielen Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche profitieren von der guten Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Stadtrandlagen, insbesondere in den nördlichen und südlichen Bezirken, bieten deutlich günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 3.500 Euro. Hier finden sich vermehrt ältere Bestandsimmobilien, die Modernisierungspotenzial aufweisen. Besonders gefragt sind die ruhigeren Wohnlagen in Oggersheim und Rheingönheim, die familienfreundliche Umgebungen mit guter Verkehrsanbindung kombinieren. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich verstärkt auf stadtnähere Areale, wo durch Nachverdichtung und Konversionsflächen neue Wohngebiete entstehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Preisniveaus bei Häusern zum Kauf in Ludwigshafen. Die restriktiveren Finanzierungsbedingungen und die gestiegenen Baukosten werden voraussichtlich zu einer gedämpften Preisentwicklung führen. Eine moderate Preisstagnation oder leichte Preisrückgänge von bis zu drei Prozent sind möglich, insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf.

Langfristig wird die Angebotsknappheit jedoch preisstützend wirken. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Metropolregion Rhein-Neckar werden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern weiterhin hoch halten. Investoren und Käufer sollten sich auf eine Marktphase einstellen, in der Qualität und Energieeffizienz zunehmend preisbestimmende Faktoren werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Ludwigshafen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne stark von Lage, Baujahr und Ausstattung abhängt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine nahezu unveränderte Preissituation mit einer minimalen Anpassung im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Die Preisentwicklung im Jahresvergleich weist einen leichten Rückgang von 1,6 Prozent auf, was im Einklang mit dem bundesweiten Trend steht. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Abkühlung gegenüber den starken Preissteigerungen der Jahre 2021 bis 2023. Neubauwohnungen erzielen weiterhin Premiumpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren deutlich günstiger zu erwerben sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, wobei mehrere größere Bauprojekte in der Umsetzungsphase sind. Die GAG Ludwigshafen und private Projektentwickler haben verschiedene Neubauprojekte initiiert, die in den kommenden Quartalen zusätzliches Angebot schaffen werden.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt robust, hat sich aber im Vergleich zu den Vorjahren normalisiert. Käufer agieren preisbewusster und nehmen sich mehr Zeit für Kaufentscheidungen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist weiterhin marginal und liegt deutlich unter zwei Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von etwa drei auf vier bis fünf Monate verlängert, was auf eine ausgewogenere Marktsituation hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in den beliebten innerstädtischen Quartieren werden Spitzenpreise von bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtteile Süd und Friesenheim bieten mit Durchschnittspreisen zwischen 3.200 und 3.600 Euro pro Quadratmeter ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis. Hier entstehen auch vermehrt neue Wohnquartiere auf ehemaligen Industrieflächen. Die Randlagen wie Ruchheim oder Niederfeld sind mit Preisen zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter die günstigste Option, bieten aber oft eine geringere Infrastrukturdichte. Besonders gefragt sind modernisierte Altbauwohnungen in der Innenstadt sowie barrierefreie Neubauwohnungen in ruhigen, aber dennoch zentral gelegenen Wohnlagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Ludwigshafen deutet auf eine Seitwärtsbewegung der Preise in den nächsten 12 bis 24 Monaten hin. Die Experten erwarten keine signifikanten Preissprünge, aber auch keine dramatischen Einbrüche. Die Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion, die begrenzte Neubautätigkeit und die demografische Entwicklung.

Mittelfristig könnten energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandswohnungen eine überdurchschnittliche Wertentwicklung erfahren, während unsanierte Altbauten unter Preisdruck geraten könnten. Die verschärften energetischen Anforderungen und die steigenden Energiekosten werden die Nachfrage zunehmend in Richtung energieeffizienter Immobilien lenken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Ludwigshafen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne die unterschiedlichen Haustypen, Größen und Lagen widerspiegelt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 1,5 Prozent gestiegen, was einer moderaten, aber stetigen Aufwärtsbewegung entspricht.

Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa 2,1 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung liegt. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit deutlich moderater als in den Vorjahren, was teilweise auf die Wirkung der Mietpreisbremse und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen ist. Neuvertragsmieten liegen dabei typischerweise 5 bis 10 Prozent über den Bestandsmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Ludwigshafen ist strukturell knapp. Nur wenige Einfamilien- und Reihenhäuser werden zur Miete angeboten, da die meisten Eigentümer diese selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal, da sich Investoren und Bauträger primär auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Wohnraum und einen Garten suchen, sich aber kein Eigentum leisten können oder wollen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit über sieben Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die geringe Fluktuation und das knappe Angebot zusätzlich verstärkt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Stadtteil und Lage. In den gefragten innerstädtischen Bereichen und etablierten Wohnvierteln wie Süd und Friesenheim werden Spitzenmieten von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen bieten eine gute Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.

Die stadtrandnahen Lagen in Oppau, Edigheim oder Pfingstweide bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vermehrt ältere Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die oft über größere Gärten verfügen. Besonders nachgefragt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen. Die Stadtteile Maudach und Gartenstadt erfreuen sich aufgrund ihrer dörflichen Struktur bei gleichzeitiger Stadtnähe besonderer Beliebtheit bei Familien.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung bei Häusern zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent, begrenzt durch die geltende Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist.

Langfristig könnte die Nachfrage nach Miethäusern weiter steigen, da sich immer weniger Familien Wohneigentum leisten können. Dies könnte zu einem verstärkten Druck auf die Mietpreise führen, sofern nicht regulatorisch eingegriffen wird. Eigentümer von Miethäusern können mit stabilen Erträgen und geringen Leerstandsrisiken rechnen, müssen aber zunehmend in energetische Sanierungen investieren, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ludwigshafen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt sich zwischen 9 und 11,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die tatsächlichen Neuvertragsmieten oft am oberen Ende dieser Spanne oder sogar darüber liegen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Durchschnittsmieten um etwa 0,8 Prozent gestiegen, was einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends entspricht.

Die Mietpreisentwicklung im Jahresvergleich zeigt eine Steigerung von etwa 2 Prozent, was im Rahmen der durch die Mietpreisbremse gesetzten Grenzen liegt. In Ludwigshafen gilt weiterhin die Mietpreisbremse, die Neuvertragsmieten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Dennoch zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten, wobei letztere im Schnitt 8 bis 12 Prozent höher liegen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen bleibt kritisch. Trotz verstärkter Neubauaktivität reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Die Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter 2 Prozent, was als Zeichen eines sehr angespannten Marktes gilt. Die GAG Ludwigshafen als größter Vermieter der Stadt mit etwa 15 Prozent des Gesamtbestands spielt eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, getrieben durch Zuzug, demografischen Wandel und die gestiegenen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Besonders stark ist die Nachfrage nach bezahlbaren 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen sowie nach barrierefreien Wohnungen für Senioren. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsinseraten hat sich auf wenige Tage reduziert, bei besonders attraktiven Angeboten erfolgt die Vergabe oft innerhalb von Stunden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Ludwigshafen zeigt deutliche stadtteilbezogene Unterschiede. Im Stadtzentrum und in den beliebten innenstadtnahen Quartieren werden Spitzenmieten von 11 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter und darüber erzielt. Diese Bereiche profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und der guten ÖPNV-Anbindung.

Die Stadtteile Nord und Hemshof, traditionell als günstigere Wohnlagen bekannt, verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter. Hier findet sich ein hoher Anteil an älterem Wohnungsbestand, der teilweise Modernisierungsbedarf aufweist. In den neu entwickelten Wohngebieten und sanierten Quartieren werden hingegen Mieten im oberen Preissegment verlangt. Besonders gefragt sind Wohnungen in den Stadtteilen Süd und Oggersheim, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Preis bieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Ludwigshafen deutet auf eine anhaltende Anspannung in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten weitere moderate Mietsteigerungen im Rahmen von 2 bis 3 Prozent jährlich, begrenzt durch regulatorische Vorgaben und die Einkommensentwicklung der Bevölkerung. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da der Zuzug in die Metropolregion Rhein-Neckar anhält und sich viele Menschen aufgrund der gestiegenen Zinsen kein Wohneigentum leisten können.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch verstärkte Neubauaktivität etwas entspannen, allerdings nur, wenn die geplanten Bauprojekte tatsächlich realisiert werden. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend wichtiger und könnte zu Mieterhöhungen führen, die durch Modernisierungszuschläge gerechtfertigt werden. Mieter sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, während Vermieter mit stabilen Erträgen und minimalen Leerstandsrisiken rechnen können.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Ludwigshafen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und Konsolidierung. Nach den dynamischen Preisentwicklungen der Vorjahre zeigt sich nun eine Normalisierung auf hohem Niveau. Während die Kaufpreise stagnieren oder leicht rückläufig sind, setzen die Mietpreise ihren moderaten Aufwärtstrend fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, verstärkt durch die rückläufige Neubautätigkeit und die anhaltend hohe Nachfrage.

Für Kaufinteressenten bietet die aktuelle Marktphase Chancen, da die Preisdynamik nachgelassen hat und mehr Verhandlungsspielraum besteht. Mieter müssen sich hingegen auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen. Die Lagequalität und energetische Effizienz werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren bei der Preisbildung. Ludwigshafen profitiert dabei von seiner Position in der Metropolregion Rhein-Neckar und bietet im regionalen Vergleich noch moderate Preise bei guter Infrastruktur und Lebensqualität.