Immobilienmarktbericht Ludwigshafen am Rhein - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Ludwigshafen am Rhein zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilisierung nach der volatilen Phase der Vorquartale. Die Stadt am Rhein verzeichnet moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Marktlage für Wohnimmobilien und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Ludwigshafen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.029 Euro. Dies markiert eine Wende gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem noch eine leichte Stagnation beziehungsweise minimale Rückgänge von minus 0,1 Prozent zu verzeichnen waren. Mit einem Plus von 0,41 Prozent zum Vorquartal zeigt sich eine vorsichtige Erholung des Marktes. Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei beachtlichen 4,4 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 2.899 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung spiegelt die grundlegende Stabilität des Ludwigshafener Immobilienmarktes wider. Nach der Konsolidierungsphase des zweiten Quartals, die von Zurückhaltung bei Käufern und Verkäufern geprägt war, kehrt nun wieder mehr Dynamik in den Markt zurück. Die moderate Preissteigerung deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hin, ohne spekulative Überhitzung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern bleibt robust, wobei sich insbesondere im Segment der zur Vermietung erworbenen Häuser eine strukturelle Knappheit abzeichnet. Das Angebot verharrt auf historisch niedrigem Niveau, ohne signifikante Erhöhung gegenüber dem Vorquartal. Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zeigt sich weiterhin zurückhaltend, während sich Bauträger verstärkt auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber den Boomjahren verlängert, bleiben aber mit durchschnittlich vier bis fünf Monaten im vertretbaren Rahmen. Käufer agieren preisbewusster und nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidung, was zu einer qualitativ hochwertigeren Marktdynamik führt. Die Leerstandsquote bleibt mit unter zwei Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau, was die anhaltende Wohnraumknappheit in Ludwigshafen unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen zeigen sich deutlich: Im Stadtteil Mitte liegt der Durchschnittspreis mit 2.655 Euro pro Quadratmeter unter dem städtischen Durchschnitt. Diese zentrale Lage profitiert von der guten Infrastruktur und Anbindung, bleibt aber preislich attraktiver als die gehobenen Südlagen. Das Südviertel hingegen erreicht mit 3.029 Euro pro Quadratmeter das obere Preissegment und reflektiert die hohe Wohnqualität und das gehobene Ambiente dieser Gegend.

Die Stadtrandlagen bleiben traditionell günstiger, wobei hier keine detaillierten Daten für das dritte Quartal vorliegen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass diese Bereiche besonders für Familien mit Kindern attraktiv sind, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Lagen hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht wesentlich verändert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die Neubautätigkeit bei Einfamilienhäusern weiterhin verhalten bleibt. Die Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den Zuzug in die Rhein-Neckar-Region gestützt.

Limitierende Faktoren für stärkere Preissteigerungen sind die Einkommensentwicklung der Bevölkerung und die weiterhin restriktiven Kreditvergaberichtlinien. Die Zinsentwicklung wird eine entscheidende Rolle spielen: Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder gar steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Insgesamt ist von einer stabilen Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Ludwigshafen zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.844 Euro über alle Lagen hinweg liegt das Preisniveau etwa zwei bis drei Prozent über dem zweiten Quartal 2025. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach der im Vorquartal beobachteten Stagnation mit leichten Rückgängen von minus 0,1 Prozent zum Vorquartal und minus 1,6 Prozent zum Vorjahr.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von drei bis fünf Prozent – von 2.754 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf aktuell 2.844 Euro – eine solide Wertsteigerung. Je nach Quelle und Berechnungsmethodik werden auch Durchschnittswerte von bis zu 2.935 Euro pro Quadratmeter genannt, was die Heterogenität des Marktes und die unterschiedlichen Segmente widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen, was mittelfristig zu einer Entspannung der Angebotssituation beitragen könnte. Die Nachfrage zeigt sich robust, jedoch deutlich preissensibler als in den Vorjahren.

Die Leerstandsquote bleibt mit unter zwei Prozent marginal, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht. Vermarktungszeiten haben sich auf vier bis fünf Monate verlängert, verglichen mit durchschnittlich drei Monaten in den Boomjahren. Diese Verlängerung deutet auf einen ausgeglicheneren Markt hin, in dem Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant: Im Stadtteil Mitte liegt der Durchschnittspreis bei 2.624 Euro pro Quadratmeter, während im Südviertel mit 2.968 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Preise erzielt werden. Diese Differenz von über 300 Euro pro Quadratmeter reflektiert die unterschiedlichen Wohnqualitäten und Zielgruppen der jeweiligen Stadtteile.

Besonders auffällig sind die Preisunterschiede zwischen Alt- und Neubau. Während Altbauwohnungen je nach Zustand und Lage große Preisspannen aufweisen, erreichen Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter, wie bereits im zweiten Quartal 2025 beobachtet. Zentrale und beliebte Viertel mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität erzielen kontinuierlich Premiumpreise.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase hin. Preise werden voraussichtlich stabil bleiben mit leichter Aufwärtstendenz. Die Marktkonsolidierung nach den Boomjahren setzt sich fort, wobei sich ein neues Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage etabliert.

Die zunehmende Preissensibilität der Käufer wird zu einer differenzierteren Preisbildung führen. Objekte in Toplagen mit hervorragender Ausstattung werden weiterhin Premiumpreise erzielen, während durchschnittliche Objekte stärkeren Preisdruck erfahren könnten. Die Neubautätigkeit wird mittelfristig für eine leichte Angebotsausweitung sorgen, was dämpfend auf die Preisentwicklung wirken könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Ludwigshafen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während spezifische Daten für Miethäuser nur begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus dem allgemeinen Mietspiegel und Experteneinschätzungen eine moderate Steigerung von zwei bis drei Prozent jährlich ableiten. Dies entspricht der im zweiten Quartal 2025 prognostizierten Entwicklung und zeigt die Kontinuität der Mietpreisentwicklung trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse.

Die durchschnittlichen Mieten für Häuser liegen naturgemäß über dem allgemeinen Wohnungsmietspiegel von 10,55 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Größe, Ausstattung und Lage erhebliche Unterschiede bestehen. Einfamilienhäuser in guten Lagen erreichen Mietpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, während ältere Reihenhäuser in Randlagen moderatere Mieten aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik ist geprägt von einer strukturellen Angebotsknappheit. Die Neubautätigkeit bei Miethäusern ist verschwindend gering, da sich Investoren und Bauträger auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Diese Entwicklung hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nicht verändert und wird voraussichtlich auch mittelfristig bestehen bleiben.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, sowie temporär in Ludwigshafen lebende Fach- und Führungskräfte fragen dieses Segment stark nach. Die geringe Fluktuation in diesem Marktsegment verstärkt die Knappheit zusätzlich, da Mieter von Häusern tendenziell länger in ihren Objekten verbleiben als Wohnungsmieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Mietdaten für Häuser nach Stadtteilen nicht detailliert vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung ableiten, dass innenstadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung höhere Mieten erzielen. Häuser in den beliebten Wohnvierteln des Südens sind besonders gefragt und erzielen Spitzenmieten. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden und Westen der Stadt bieten hingegen günstigere Mietkonditionen.

Die Qualität der unmittelbaren Umgebung spielt bei Miethäusern eine besonders wichtige Rolle. Faktoren wie Nähe zu Schulen und Kindergärten, Grünflächen und Einkaufsmöglichkeiten beeinflussen die Mietpreise erheblich. Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit gewachsener Nachbarschaft erzielen dabei regelmäßig höhere Mieten als vergleichbare Objekte an Durchgangsstraßen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht. Die strukturelle Knappheit wird sich aufgrund der geringen Neubautätigkeit fortsetzen. Moderate, aber stetige Mietpreissteigerungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten sind zu erwarten.

Die Mietpreisbremse wird weiterhin als dämpfender Faktor wirken und extreme Preissprünge verhindern. Gleichzeitig könnte die anhaltende Inflation und steigende Instandhaltungskosten Vermieter unter Druck setzen, was zu verstärkten Modernisierungsmaßnahmen mit entsprechenden Mieterhöhungen führen könnte. Langfristig könnte sich das extreme Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nur durch verstärkte Neubautätigkeit oder demografische Veränderungen auflösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ludwigshafen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 10,55 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,73 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, als noch 10,37 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese Entwicklung setzt den moderaten Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort und zeigt die anhaltende Dynamik im Mietmarkt.

Im Jahresvergleich wird die Steigerung noch deutlicher: Mit einem Plus von 4,35 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (10,11 Euro pro Quadratmeter) liegt die Mietpreisentwicklung über der allgemeinen Inflationsrate. Dies verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt und die strukturellen Herausforderungen in der Wohnraumversorgung Ludwigshafens.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen verharrt mit unter zwei Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau. Das Angebot zeigt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, wobei die Fertigstellungszahlen noch nicht ausreichen, um eine spürbare Marktentlastung zu bewirken.

Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei sich eine zunehmende Preissensibilisierung der Mieter zeigt. Wohnungssuchende nehmen längere Suchzeiten in Kauf, um günstigere Alternativen zu finden, oder weichen in Randlagen aus. Die durchschnittliche Mietdauer verlängert sich, da Bestandsmieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Die südlichen Stadtteile und zentralen Bereiche erzielen deutlich höhere Mieten als die Stadtrandlagen. In begehrten Vierteln mit guter Infrastruktur können die Mieten bis zu 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe des Rheins und in den aufgewerteten Quartieren der Innenstadt.

Standard und Ausstattung spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung. Modernisierte Altbauwohnungen mit Balkon und zeitgemäßer Ausstattung erzielen Spitzenmieten, während unsanierte Wohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren zunehmend schwerer zu vermieten sind. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen Mieten von über 13 Euro pro Quadratmeter, was deutlich über dem Durchschnitt liegt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen auszugehen. Die Mietpreisbremse wird weiterhin als regulierendes Element wirken und extreme Preissprünge verhindern. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten im Bereich von zwei bis drei Prozent, sofern keine unvorhergesehenen Marktveränderungen eintreten.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich leicht zunehmen, was mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen könnte. Allerdings wird dies durch die anhaltende Zuwanderung in die Rhein-Neckar-Region und die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten teilweise kompensiert. Die Marktkonsolidierung auf hohem Niveau wird sich fortsetzen, wobei qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt bleiben werden.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Ludwigshafen am Rhein präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit klaren strukturellen Herausforderungen. Die Trendwende gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich in allen Segmenten, wobei die Mietmärkte dynamischer agieren als die Kaufmärkte. Die Stadt steht vor der Herausforderung, ausreichend Wohnraum zu schaffen, um die anhaltende Nachfrage zu bedienen und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die moderate Aufwärtsentwicklung fortsetzt oder ob externe Faktoren zu einer erneuten Marktkorrektur führen werden.