Immobilienmarktbericht Lübeck - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025

Der Lübecker Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre und der Preiskonsolidierung 2024 präsentiert sich der Markt wieder dynamischer, getrieben durch gesunkene Baufinanzierungszinsen und eine zurückgekehrte Nachfrage sowohl von Selbstnutzern als auch Kapitalanlegern. Die nachfolgende Analyse beleuchtet die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes in Lübeck und stellt die aktuelle Entwicklung dem ersten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Quadratmeterpreise für Häuser in Lübeck auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Mit durchschnittlich 3.243 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau etwa 4,0 Prozent über dem Vorjahreswert von 3.119 Euro aus dem zweiten Quartal 2024. Diese moderate Preissteigerung markiert eine deutliche Trendwende gegenüber der Stagnationsphase des Vorjahres.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von etwa 1,5 Prozent, was auf eine kontinuierliche Markterholung hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Zustand und Lage zwischen 450.000 und 750.000 Euro. Besonders gefragt sind Objekte mit einer Wohnfläche zwischen 120 und 180 Quadratmetern, die den typischen Bedürfnissen von Familien entsprechen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern hat sich im zweiten Quartal 2025 spürbar belebt. Die gesunkenen Baufinanzierungszinsen haben zu einer merklichen Rückkehr der Käufer geführt, wobei sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger wieder verstärkt am Markt aktiv sind. Das Angebot bleibt hingegen weiterhin begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei energetisch hochwertige Immobilien besonders stark nachgefragt werden. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf die Entwicklung energieeffizienter Projekte, die den aktuellen Nachhaltigkeitsanforderungen entsprechen. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die hohe Nachfrage und das knappe Angebot unterstreicht. Verkaufszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal verkürzt, wobei gut gepflegte und energetisch sanierte Objekte oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung innerhalb Lübecks zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Im historischen Stadtzentrum und den angrenzenden beliebten Wohnvierteln wie St. Gertrud und St. Jürgen liegen die Quadratmeterpreise etwa 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für gut erhaltene Altbauten oder moderne Neubauten Spitzenpreise von bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Stadtrandlagen wie Kücknitz, Schlutup oder Travemünde bieten hingegen noch moderate Preise, die etwa 10 bis 15 Prozent unter dem Durchschnitt liegen. Besonders Travemünde erfreut sich aufgrund seiner Nähe zur Ostsee wachsender Beliebtheit, was sich in steigenden Preisen niederschlägt. Familien bevorzugen zunehmend die ruhigen Wohngebiete in Moisling oder Buntekuh, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis besonders attraktiv ist und gute Infrastruktur mit bezahlbaren Immobilienpreisen kombiniert wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Wertsteigerung von 3 bis 5 Prozent aus, wobei energetisch sanierte und gut gelegene Objekte überdurchschnittlich profitieren dürften. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, insbesondere wenn die Zinsen weiterhin auf einem attraktiven Niveau verharren.

Ein limitierender Faktor bleibt das begrenzte Baulandangebot in Lübeck, was die Neubauaktivität einschränkt. Gleichzeitig wird die energetische Sanierung des Bestands eine zentrale Rolle spielen, da Käufer zunehmend Wert auf niedrige Betriebskosten und Nachhaltigkeit legen. Investitionen in energetische Modernisierungen werden oft schrittweise durchgeführt, was den Markt für teilsanierte Objekte belebt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Lübeck präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 auf einem konsolidierten, aber weiterhin hohen Preisniveau. Mit durchschnittlich 3.963 Euro pro Quadratmeter liegen die Preise etwa 2,88 Prozent unter dem Vorjahreswert von 4.130 Euro. Diese leichte Korrektur nach unten spiegelt eine Normalisierung nach den überhitzten Jahren wider.

Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich eine Stabilisierung mit marginalen Preisschwankungen von unter einem Prozent. Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht je nach Größe und Ausstattung von 200.000 Euro für kleinere Bestandswohnungen bis zu 650.000 Euro für großzügige Neubauwohnungen in Premiumlagen. Besonders nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 65 bis 95 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt durch begrenzte Neubauaktivitäten weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem stabilen Niveau verharrt. Die Käuferschaft zeigt sich selektiver als in den Vorjahren und legt verstärkten Wert auf energieeffiziente und gut gelegene Objekte. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in weniger gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf kleinere bis mittlere Projekte mit 10 bis 30 Wohneinheiten, wobei der Fokus eindeutig auf energieeffizienten Gebäuden nach neuesten Standards liegt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Käuferschaft hindeutet. Dennoch finden gut ausgestattete und zentral gelegene Wohnungen weiterhin schnell einen Käufer, oft noch vor Fertigstellung bei Neubauprojekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Lübecks sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im historischen Zentrum der Hansestadt und in den angrenzenden beliebten Vierteln werden Spitzenpreise von bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erzielt. Die Altstadt selbst mit ihrem UNESCO-Weltkulturerbe-Status bleibt ein Premiumsegment mit stabilen bis steigenden Preisen.

In den Stadtteilen St. Lorenz und Marli bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten sowie Bildungseinrichtungen. Die Randlagen wie Moisling oder Buntekuh bieten hingegen Einstiegspreise ab 2.800 Euro pro Quadratmeter, wobei hier eine leichte Preisanpassung nach unten zu beobachten ist. Travemünde nimmt aufgrund seiner Lage an der Ostsee eine Sonderstellung ein, mit Preisen die je nach Meeresnähe stark variieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Lübeck zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase auf hohem Niveau. Große Preissprünge sind unwahrscheinlich, vielmehr ist mit einer seitwärts gerichteten Preisentwicklung mit leichten Schwankungen von plus/minus 2 Prozent zu rechnen. Gut sanierte und zentral gelegene Wohnungen werden weiterhin stark nachgefragt bleiben und könnten sogar leichte Preissteigerungen verzeichnen.

Die energetische Qualität wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Preisbildung. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich weitere Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Altbauten ihre Preise halten oder sogar steigern können. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Lübeck zeigt sich im zweiten Quartal 2025 von einer angespannten Seite. Während konkrete differenzierte Mietpreisangaben für Häuser nicht vollständig vorliegen, bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.500 und 2.800 Euro monatlich. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter, wobei moderne und energieeffiziente Häuser deutlich höhere Mieten erzielen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein moderater Anstieg von etwa 2 Prozent zu verzeichnen, während die Jahresvergleichswerte eine Steigerung von circa 4 bis 5 Prozent aufweisen. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung spiegelt den anhaltenden Nachfrageüberhang und die gestiegenen Instandhaltungs- und Energiekosten wider, die Vermieter zunehmend an ihre Mieter weitergeben.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Lübeck ist ausgesprochen begrenzt, was zu einer sehr dynamischen Nachfragesituation führt. Die meisten verfügbaren Objekte sind innerhalb weniger Tage bis Wochen vermietet. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien getragen, die sich den Kauf einer Immobilie noch nicht leisten können oder wollen, aber dennoch den Komfort eines eigenen Hauses mit Garten schätzen.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist minimal, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise. Die gestiegenen Finanzierungskosten der vergangenen Jahre haben viele potenzielle Käufer zurück in den Mietmarkt gedrängt, was die Nachfrage zusätzlich erhöht hat.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die bevorzugten Lagen für Miethäuser konzentrieren sich auf die zentrumsnahen und infrastrukturell gut angebundenen Stadtteile. In St. Gertrud, St. Jürgen und den gehobenen Bereichen von St. Lorenz werden Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter für moderne Reihenhäuser oder freistehende Einfamilienhäuser erzielt. Diese Gebiete profitieren von ihrer Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.

In den Randlagen wie Kücknitz, Schlutup oder den äußeren Bereichen von Moisling liegen die Mieten etwa 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Hier finden sich noch bezahlbare Optionen für Familien mit mittlerem Einkommen, allerdings oft mit Abstrichen bei der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Travemünde bildet erneut eine Ausnahme mit saisonal schwankenden Mieten und einem hohen Anteil an Ferienvermietungen, die den regulären Mietmarkt zusätzlich verknappen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in Lübeck deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Treibende Faktoren sind die anhaltend hohe Nachfrage, das sehr begrenzte Angebot sowie steigende Betriebskosten durch energetische Modernisierungen.

Die geplanten und teilweise bereits umgesetzten energetischen Sanierungen werden zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Häuser mit moderner Heizungstechnik und guter Dämmung werden ihre Mietpreisvorteile weiter ausbauen können, während unsanierte Objekte trotz niedrigerer Kaltmiete aufgrund hoher Nebenkosten an Attraktivität verlieren werden. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse, könnten die Dynamik allerdings dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Lübeck zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Zweiteilung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Bestandswohnungen liegen bei 12,11 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 16,58 Euro pro Quadratmeter einen erheblichen Aufschlag verzeichnen. Diese Preisdifferenz von über 35 Prozent verdeutlicht die zunehmende Spreizung zwischen Alt- und Neubau.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 1,8 Prozent gestiegen, wobei der Anstieg bei Neubauwohnungen mit 2,3 Prozent stärker ausfiel als bei Bestandswohnungen mit 1,5 Prozent. Der Jahresvergleich zeigt einen Anstieg von etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Kaltmieten zwischen 850 Euro (Bestand) und 1.160 Euro (Neubau).

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot in Lübeck bleibt weiterhin angespannt, mit einer Leerstandsquote von unter 1 Prozent in den gefragten Stadtteilen. Die hohe Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: junge Berufstätige, Studenten der Universität und der Hochschulen, Senioren, die vom Eigenheim in eine kleinere Wohnung wechseln, sowie Zuzügler aus dem Hamburger Umland, die von den vergleichsweise moderaten Mieten profitieren wollen.

Die Neubauaktivität hat leicht zugenommen, kann aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Pro Jahr entstehen etwa 500 bis 700 neue Mietwohnungen, während der Bedarf bei geschätzten 1.000 bis 1.200 Einheiten liegt. Die Vermarktungszeiten für Mietwohnungen sind minimal, oft werden Wohnungen noch vor der offiziellen Ausschreibung über Wartelisten vergeben. Besonders in zentrumsnahen Lagen und bei Neubauprojekten übersteigt die Zahl der Interessenten das Angebot um ein Vielfaches.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Lübecks sind erheblich und folgen einem klaren Muster. In der historischen Altstadt und den angrenzenden Stadtteilen wie St. Gertrud werden Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und über 18 Euro für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem historischen Ambiente und der exzellenten Infrastruktur.

Die Stadtteile St. Lorenz, Marli und die inneren Bereiche von Moisling bilden das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien und Berufstätigen beliebt, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit suchen. In den Randlagen wie Kücknitz, Herrenwyk oder den äußeren Bereichen von Buntekuh liegen die Mieten noch bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter, allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich.

Travemünde nimmt erneut eine Sonderstellung ein. Die Nähe zur Ostsee und der Kurort-Charakter führen zu überdurchschnittlichen Mieten, die teilweise das Niveau der Innenstadt erreichen oder sogar übersteigen. Hier konkurrieren Dauervermietung und lukrative Ferienvermietung, was das Angebot für reguläre Mieter zusätzlich verknappt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Lübeck deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Bis September 2026 werden weitere moderate Anstiege erwartet, wobei Experten von einer jährlichen Steigerungsrate von 3 bis 4 Prozent ausgehen. Die Schere zwischen Neubau- und Bestandsmieten wird sich voraussichtlich weiter öffnen, da neue Projekte zunehmend im gehobenen Segment angesiedelt sind.

Die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands wird ein zentraler Treiber der Mietpreisentwicklung bleiben. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, werden diese Kosten über Modernisierungsumlagen an die Mieter weitergeben. Gleichzeitig werden unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz zunehmend schwerer vermietbar, es sei denn, sie bieten deutliche Preisvorteile.

Der demografische Wandel und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen weiter steigern. Politische Interventionen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Investoren und institutionelle Anleger werden weiterhin in den Lübecker Mietwohnungsmarkt investieren, was einerseits für Neubauaktivität sorgt, andererseits aber auch zu einer weiteren Professionalisierung und möglicherweise Preissteigerung führt.

Fazit

Der Lübecker Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit klaren Trends. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Erholung zeigt und Eigentumswohnungen auf hohem Niveau konsolidieren, bleibt der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch Wohnungen von steigenden Preisen und knappem Angebot geprägt. Die energetische Qualität der Immobilien wird zunehmend zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal, und die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter. Für die kommenden Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen, wobei politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die Entwicklung maßgeblich beeinflussen werden.