Immobilienmarktbericht Lübeck – Q3 2025

Executive Summary

Der Lübecker Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung nach der vorangegangenen Korrekturphase. Während die Kaufpreise bei Häusern und Wohnungen auf dem Niveau des Vorquartals verharren, setzen die Mietpreise ihren moderaten Aufwärtstrend fort. Die Marktdynamik wird weiterhin von einem Nachfrageüberhang bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 stabilisiert sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Lübeck bei 3.243 Euro. Dies entspricht exakt dem Niveau des Vorquartals Q2 2025, was auf eine Phase der Konsolidierung nach der vorangegangenen Erholungsphase hindeutet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 verzeichnet der Markt einen moderaten Anstieg von etwa 4 Prozent, wobei für das Gesamtjahr 2025 eine Preissteigerung von 6,7 Prozent gegenüber 2024 zu erwarten ist.

Die Differenzierung zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten zeigt sich deutlich in den aktuellen Marktpreisen: Während Bestandshäuser im August 2025 durchschnittlich 3.511 Euro pro Quadratmeter kosten, liegt der Quadratmeterpreis für Neubauten mit 4.339 Euro erheblich darüber. Diese Preisdifferenz von über 800 Euro pro Quadratmeter spiegelt nicht nur die höheren Baustandards und Energieeffizienz moderner Häuser wider, sondern auch die gestiegenen Baukosten der letzten Jahre.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Haussektor ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Besonders auffällig ist die deutliche Verkürzung der Vermarktungsdauern seit Jahresbeginn 2025. Während im Vorquartal noch von einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 75 Tagen berichtet wurde, hat sich diese im Q3 2025 weiter reduziert, was auf eine verstärkte Kaufbereitschaft und einen zunehmenden Wettbewerb unter den Interessenten hindeutet.

Die Neubautätigkeit bleibt auf moderatem Niveau, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen. Dies führt zu einer kontinuierlichen Marktanspannung, die sich besonders in den begehrten Lagen bemerkbar macht. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung variiert erheblich je nach Lagequalität innerhalb Lübecks. In einfachen Wohnlagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.268 Euro, was interessanterweise die höchste prozentuale Steigerung von 10,09 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Dies deutet auf eine Aufholbewegung in diesen Stadtteilen hin, möglicherweise getrieben durch Käufer, die aus den teureren Lagen verdrängt werden.

Mittlere Wohnlagen verzeichnen mit 3.159 Euro pro Quadratmeter eine Preissteigerung von 5,78 Prozent, während gute Wohnlagen bei 4.399 Euro pro Quadratmeter liegen und mit 3,14 Prozent die geringste Steigerungsrate aufweisen. Die Lübecker Innenstadt zeigt mit 3.528 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025 sogar einen minimalen Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal (3.552 Euro), was auf eine Marktkonsolidierung im Premiumsegment hindeutet.

Beliebte Viertel wie die historische Altstadt, Travemünde und St. Gertrud bleiben preislich über dem Durchschnitt, während periphere Stadtteile wie Moisling oder Buntekuh weiterhin günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Die traditionelle Ost-West-Teilung der Stadt spiegelt sich nach wie vor in den Immobilienpreisen wider, wobei die westlichen Stadtteile tendenziell höhere Preise aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent. Der Lübecker Hausmarkt hat nach Einschätzung der Analysten seinen Preisboden gefunden und befindet sich nun in einer stabilen Aufwärtsphase. Bis 2026 werden die Preise voraussichtlich auf 3.669 Euro pro Quadratmeter für Bestandsimmobilien und 4.416 Euro pro Quadratmeter für Neubauten ansteigen.

Mehrere Faktoren stützen diese positive Prognose: Die anhaltend niedrige Neubautätigkeit, die demographische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug in die Hansestadt, sowie die verbesserte Anbindung durch Infrastrukturprojekte. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer moderateren Preisentwicklung führen als in den Boomjahren vor 2022.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Lübeck zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 3.963 Euro, was einen Rückgang gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 (4.130 Euro) darstellt. Diese Korrektur von etwa 4 Prozent signalisiert eine Konsolidierungsphase nach den starken Anstiegen der Vormonate. Im November 2025 pendeln sich die Preise zwischen 3.885 und 4.031 Euro pro Quadratmeter ein, je nach Datenquelle und Berechnungsmethodik.

Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 zeigt sich dennoch ein Anstieg von 3,5 Prozent, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht. Über einen Fünfjahreszeitraum beträgt die Preisentwicklung beachtliche 13 Prozent, was die Attraktivität von Wohnungseigentum als Kapitalanlage verdeutlicht. Die Preisdifferenz zwischen Bestand und Neubau ist erheblich: Während Bestandswohnungen im Januar 2025 bei etwa 4.163 Euro pro Quadratmeter notiert werden, erreichen Neubauwohnungen mit durchschnittlich 6.475 Euro pro Quadratmeter (Prognose für September 2026) einen Aufschlag von über 50 Prozent.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt präsentiert sich als angespannt mit einer charakteristischen Seitwärtsbewegung der Preise. Die hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, wobei sich die Marktteilnehmer zunehmend preissensibel zeigen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer hindeutet.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment konzentriert sich verstärkt auf das gehobene Preissegment, was die wachsende Schere zwischen Bestands- und Neubaupreisen erklärt. Projektentwickler fokussieren sich auf hochwertige Ausstattungen und energieeffiziente Bauweisen, um die gestiegenen Baukosten zu rechtfertigen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Eine interessante Entwicklung zeigt sich bei der Analyse nach Stockwerken: Der erste Stock verzeichnet mit 3.958 Euro pro Quadratmeter eine Steigerung von 18,37 Prozent, während der zweite Stock mit 4.112 Euro pro Quadratmeter sogar um 22,60 Prozent zulegt. Wohnungen im dritten Stock und höher liegen bei 3.673 Euro pro Quadratmeter mit einer moderateren Steigerung von 7,88 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt veränderte Präferenzen der Käufer wider, die zunehmend Wert auf Barrierefreiheit und Aufzugsverfügbarkeit legen.

Die Lübecker Innenstadt zeigt mit 3.898 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025 eine bemerkenswerte Preisstabilität – praktisch identisch mit dem Vorjahreswert von 3.890 Euro. Diese Stagnation in der Toplage deutet auf eine Marktsättigung im Premiumsegment hin. Stadtteile wie St. Jürgen und St. Lorenz Nord entwickeln sich zu attraktiven Alternativen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis, während die Wasserlage in Travemünde weiterhin Spitzenpreise erzielt.

Die peripheren Stadtteile wie Kücknitz oder Schlutup bieten weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, profitieren aber zunehmend von Aufwertungstendenzen durch städtische Investitionen in Infrastruktur und öffentliche Einrichtungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt deutet auf eine moderate Aufwärtsentwicklung hin. Für September 2026 wird ein Anstieg auf 4.358 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen erwartet, was einer jährlichen Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent entspricht. Die Neubaupreise werden sich voraussichtlich weiter vom Bestandsniveau entfernen und die Marke von 6.500 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die Marktexperten erwarten eine Fortsetzung der Konsolidierung auf hohem Niveau. Faktoren wie die demographische Entwicklung, die anhaltende Urbanisierung und die Attraktivität Lübecks als Wohn- und Arbeitsort stützen die Nachfrage. Gleichzeitig könnten steigende Finanzierungskosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen die Preisentwicklung dämpfen. Die Schere zwischen hochpreisigen Neubauten und erschwinglichem Bestand wird sich voraussichtlich weiter öffnen, was soziale und stadtplanerische Herausforderungen mit sich bringt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Lübeck zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittswerte für Q3 2025 in den verfügbaren Daten begrenzt sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 von etwa 2 bis 3 Prozent ableiten. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg circa 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Miethaussektor unterstreicht.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Einfamilienhäuser in mittleren Lagen erreichen Kaltmieten zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich, während gehobene Objekte in Toplagen durchaus 2.500 Euro und mehr erzielen. Die Quadratmetermieten liegen typischerweise zwischen 8 und 12 Euro, wobei kleinere Häuser tendenziell höhere Quadratmeterpreise aufweisen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang und sehr begrenztem Angebot charakterisiert. Die Vermarktungsdauern haben sich im Vergleich zum Vorquartal deutlich verkürzt – qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind oft binnen weniger Tage vermietet. Diese Entwicklung spiegelt nicht nur die hohe Nachfrage wider, sondern auch die zunehmende Professionalisierung der Vermietungsprozesse durch digitale Plattformen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt strukturell knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf anstatt der Vermietung, insbesondere angesichts der aktuell noch attraktiven Verkaufspreise. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte treffen auf eine große Zahl von Interessenten, darunter zunehmend Familien, die sich den Hauskauf nicht leisten können oder wollen, sowie Expatriates und temporär in Lübeck lebende Fachkräfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Lübecks sind erheblich. In den begehrten Lagen wie der Altstadtinsel, St. Gertrud oder Travemünde werden Spitzenmieten erzielt, die oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Miethäuser besonders knapp und entsprechend teuer.

Die mittleren Lagen wie St. Lorenz oder Marli bieten ein ausgewogeneres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt. Die Stadtrandlagen und die östlichen Stadtteile wie Kücknitz oder Herrenwyk bieten die günstigsten Mieten, profitieren aber zunehmend von Aufwertungstendenzen. Die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie die Verkehrsanbindung spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Miethauspreisen zu rechnen. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltend hohe Nachfrage, das sehr begrenzte Angebot sowie steigende Betriebskosten durch energetische Modernisierungen, die zunehmend auf die Mieter umgelegt werden.

Die Einführung strengerer Energieeffizienzstandards wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da nicht modernisierte Häuser vom Markt genommen oder aufwendig saniert werden müssen. Dies könnte kurzfristig zu zusätzlichem Preisdruck führen. Langfristig könnte sich jedoch eine Entspannung ergeben, wenn mehr institutionelle Investoren in den Bau von Miethäusern investieren oder wenn sich die Präferenzen wieder stärker in Richtung Wohnungen verschieben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Lübeck zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 10,76 Euro, was einen Anstieg von 1,70 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 (10,58 Euro/m²) darstellt. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 (10,03 Euro/m²) beträgt die Steigerung beachtliche 7,29 Prozent, was die anhaltende Mietpreisdynamik unterstreicht.

Die Differenzierung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen zeigt eine erhebliche Spreizung: Während Bestandswohnungen im August 2025 durchschnittlich 11,71 Euro pro Quadratmeter kosten, erreichen Neubauwohnungen mit 15,85 Euro pro Quadratmeter einen Aufschlag von über 35 Prozent. Diese Entwicklung hat sich seit 2018 kontinuierlich verstärkt – die Bestandsmieten stiegen um fast 40 Prozent (von 8,36 auf 11,49 Euro/m²), während Neubaumieten um 44 Prozent zulegten (von 10,73 auf 15,46 Euro/m²).

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist stark angespannt mit einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Interesse an Wohnraum bleibt sowohl zur Selbstnutzung als auch als Kapitalanlage ungebrochen groß. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt – attraktive Angebote sind oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich zunehmend auf das gehobene Segment, was die wachsende Kluft zwischen Bestands- und Neubaumieten erklärt. Viele neue Projekte werden mit hochwertigen Ausstattungen, Balkonen oder Terrassen, moderner Haustechnik und optimalen Energiestandards realisiert, was entsprechend höhere Mieten rechtfertigt. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Lübecks sind erheblich und haben sich im vergangenen Jahr weiter ausdifferenziert. In der historischen Altstadt und den angrenzenden Gründerzeitvierteln werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 18 Euro für Neubauten erzielt. Travemünde als Ostseebad-Stadtteil erreicht ähnliche Preisniveaus, insbesondere in Strandnähe.

Die mittleren Lagen wie St. Jürgen, Marli oder St. Lorenz bewegen sich im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Preis. Die östlichen Stadtteile wie Kücknitz (8-9 Euro/m²) oder Herrenwyk (7-8 Euro/m²) bleiben die günstigsten Optionen, zeigen aber ebenfalls Aufwärtstendenzen. Moisling und Buntekuh, lange als problematische Stadtteile stigmatisiert, profitieren von Aufwertungsprogrammen und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, bleiben aber noch unter dem städtischen Durchschnitt.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich bei kleinen Wohnungen unter 40 Quadratmetern: Diese erzielen oft Quadratmetermieten von über 13 Euro, da sie besonders bei Studierenden und Young Professionals nachgefragt sind. Große Familienwohnungen über 100 Quadratmeter sind dagegen pro Quadratmeter günstiger, aber aufgrund der Gesamtmiete für viele Haushalte nicht erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, allerdings mit einer leichten Abschwächung der Dynamik. Für September 2026 werden Bestandsmieten von 12,11 Euro pro Quadratmeter und Neubaumieten von 16,58 Euro pro Quadratmeter erwartet. Dies entspricht einer jährlichen Steigerungsrate von 3 bis 4 Prozent.

Mehrere Faktoren werden die weitere Entwicklung prägen: Die anhaltende Zuwanderung nach Lübeck, insbesondere aus dem Hamburger Umland, die begrenzte Neubautätigkeit im bezahlbaren Segment sowie steigende Betriebskosten durch Energiepreise und CO2-Bepreisung. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte dämpfend wirken, wird aber voraussichtlich durch Modernisierungsumlagen und Indexmieten teilweise umgangen.

Langfristig könnte sich der Markt nur entspannen, wenn die Neubautätigkeit deutlich ausgeweitet wird und dabei auch das mittlere und untere Preissegment bedient wird. Die Stadt Lübeck hat verschiedene Wohnungsbauprogramme initiiert, deren Wirkung sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen wird. Bis dahin bleibt der Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit weiter steigenden Preisen und hohem Konkurrenzdruck unter den Wohnungssuchenden.

Fazit

Der Lübecker Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise eine Konsolidierungsphase durchlaufen, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen die Marktdynamik bestimmen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen.