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Unverbindlich anfragenQ3 2025
Immobilienmarktbericht Lübeck Q3 2025
Veröffentlicht am
10.03.2026
Aktualisiert am
10.03.2026
Zusammenfassung
Der Lübecker Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 segment- und lagenübergreifend als stabil und angespannt, mit moderaten Aufwärtstrends bei Kauf- und Mietpreisen. Während Hauspreise eine Stabilisierung auf hohem Niveau zeigen, konsolidieren Eigentumswohnungen nach leichten Korrekturen. Der Mietmarkt für Wohnungen verzeichnet mit einem Jahresanstieg von rund 7,3 Prozent die dynamischste Entwicklung. Begrenztes Angebot, hohe Nachfrage und steigende Betriebs- sowie Energiekosten bleiben die prägenden Faktoren für alle Marktsegmente.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
2.270 € – 4.399 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
3.243 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
0,0% (Q2 zu Q3 2025)
Der Quadratmeterpreis für Häuser in Lübeck hat sich im Vergleich zum Vorquartal auf dem Niveau von 3.243 Euro stabilisiert. Eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau kennzeichnet die kurzfristige Marktentwicklung.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+4,0% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich ist ein Preisanstieg von rund 4 Prozent zu verzeichnen, der die moderate Markterholung nach der vorherigen Stagnationsphase widerspiegelt. Für das Gesamtjahr 2025 beträgt der Anstieg gegenüber 2024 sogar 6,7 Prozent.
Marktdynamik
Der Lübecker Hausmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabil und angespannt. Die hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot hat die Vermarktungsdauern deutlich verkürzt. Bestandsobjekte werden im August 2025 zu durchschnittlich 3.511 Euro pro Quadratmeter angeboten, während Neubauten mit 4.339 Euro pro Quadratmeter deutlich höher bewertet werden. Der Markt hat seinen Boden nach der Korrekturphase gefunden und zieht wieder moderat an.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede nach Wohnlage sind erheblich: In einfachen Wohnlagen werden 2.268 Euro pro Quadratmeter erzielt, in mittleren Lagen 3.159 Euro und in guten Lagen 4.399 Euro. Die stärksten prozentualen Zuwächse verzeichnen einfache Wohnlagen mit plus 10,09 Prozent gegenüber 2024. In der Lübecker Innenstadt liegt der Preis bei 3.528 Euro pro Quadratmeter, was einem minimalen Rückgang gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Bis 2026 werden Bestandspreise von rund 3.669 Euro pro Quadratmeter und Neubaupreise von 4.416 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Steigende Instandhaltungs- und Energiekosten sowie der anhaltende Nachfrageüberhang bleiben die wesentlichen Preistreiber.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
3.673 € – 4.358 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
3.963 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
-4,0% (Q2 zu Q3 2025)
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich bei Eigentumswohnungen ein moderater Rückgang von 4.130 Euro im Q3 2024 auf 3.963 Euro im Q3 2025. Der Markt befindet sich in einer Konsolidierungsphase mit seitlicher Preisbewegung.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+3,5% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 ist ein Anstieg von 3,5 Prozent zu verzeichnen. Über einen Fünfjahreszeitraum ergibt sich ein Gesamtzuwachs von 13 Prozent, was eine langfristig stabile Aufwärtsentwicklung belegt.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen in Lübeck konsolidiert sich nach der Korrekturphase und zeigt eine Seitwärtsbewegung auf stabilem Preisniveau. Die Nachfrage bleibt konstant hoch bei weiterhin begrenztem Angebot. Im Bestand werden Anfang 2025 rund 4.163 Euro pro Quadratmeter erzielt, während Neubauwohnungen mit erheblichem Aufschlag gehandelt werden. Die Schere zwischen Bestands- und Neubaupreisen öffnet sich weiter.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Nach Stockwerk differenzieren sich die Preise merklich: Wohnungen im ersten Stock erzielen 3.958 Euro pro Quadratmeter mit einem Jahresanstieg von 18,37 Prozent, im zweiten Stock 4.112 Euro mit plus 22,60 Prozent und ab dem dritten Stock 3.673 Euro mit plus 7,88 Prozent. In der Lübecker Innenstadt liegt der Preis bei 3.898 Euro pro Quadratmeter, nahezu unverändert zum Vorjahreswert von 3.890 Euro.
Prognose und Ausblick
Für September 2026 wird ein moderater Anstieg auf 4.358 Euro pro Quadratmeter im Bestand erwartet. Neubauobjekte werden langfristig bei rund 6.475 Euro pro Quadratmeter prognostiziert, da neue Projekte zunehmend im gehobenen Segment positioniert sind. Die Wohnungspreise konsolidieren auf hohem Niveau mit moderaten weiteren Steigerungen.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
9 € – 16 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
12 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+1,7% (Q2 zu Q3 2025)
Der Mietmarkt für Häuser zeigt im kurzfristigen Vergleich kontinuierliche Aufwärtsbewegungen. Die Vermarktungsdauern haben sich deutlich verkürzt, was auf eine anhaltend starke Mieternachfrage hindeutet.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+4,5% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich sind Mietsteigerungen von circa 4 bis 5 Prozent zu verzeichnen, die durch den ausgeprägten Nachfrageüberhang und das sehr begrenzte Angebot an Mietobjekten getrieben werden. Steigende Betriebskosten durch energetische Modernisierungen verstärken den Aufwärtsdruck.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser in Lübeck wird von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang und einem sehr begrenzten Angebot geprägt. Die Vermarktungsdauern haben sich seit 2025 deutlich verkürzt, was die hohe Nachfrageintensität unterstreicht. Kontinuierliche Aufwärtsbewegungen bei den Mietpreisen kennzeichnen die kurzfristige Marktentwicklung, wobei sowohl Bestands- als auch Neubauobjekte betroffen sind.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Spezifische stadtteilbezogene Daten für Mietobjekte bei Häusern sind begrenzt verfügbar. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich die für Kaufobjekte beobachteten Lageunterschiede zwischen einfachen, mittleren und guten Wohnlagen auch im Mietbereich widerspiegeln. Innerstädtische Lagen verzeichnen erfahrungsgemäß höhere Mietpreise und kürzere Vermarktungszeiten.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Als wesentliche Treiber gelten die anhaltend hohe Nachfrage, das sehr knappe Angebot sowie steigende Betriebskosten infolge energetischer Modernisierungen. Eine Entspannung des Marktes ist kurzfristig nicht zu erwarten.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
9 € – 16 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
10,76 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+1,7% (Q2 zu Q3 2025)
Gegenüber dem Q2 2025 mit 10,58 Euro pro Quadratmeter ist im Q3 2025 ein Anstieg auf 10,76 Euro zu verzeichnen, was einem Plus von rund 1,70 Prozent entspricht. Der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen setzt sich damit kontinuierlich fort.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+7,3% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich ist der durchschnittliche Mietpreis von 10,03 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024 auf 10,76 Euro im Q3 2025 gestiegen, ein Anstieg von rund 7,29 Prozent. Langfristig hat sich der Bestandsmietpreis seit 2018 um nahezu 40 Prozent erhöht.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Lübeck bleibt stark angespannt mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Im August 2025 liegen Bestandswohnungen bei 11,71 Euro pro Quadratmeter, Neubauwohnungen deutlich höher bei 15,85 Euro pro Quadratmeter. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung spiegelt den anhaltenden Nachfrageüberhang sowie gestiegene Instandhaltungs- und Energiekosten wider, die Vermieter zunehmend an ihre Mieter weitergeben.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Schere zwischen Bestands- und Neubaumieten öffnet sich weiter, da neue Projekte zunehmend im gehobenen Segment angesiedelt sind. Während Bestandswohnungen im Januar 2025 bei rund 11,49 Euro pro Quadratmeter lagen, wurden Neubauwohnungen bereits für 15,46 Euro pro Quadratmeter angeboten. Dieser Unterschied von rund 35 Prozent zwischen Bestand und Neubau verdeutlicht die zunehmende Marktsegmentierung.
Prognose und Ausblick
Für September 2026 werden Bestandsmieten von 12,11 Euro pro Quadratmeter und Neubaumieten von 16,58 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Experten gehen von einer jährlichen Steigerungsrate von 3 bis 4 Prozent aus. Eine Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs und des begrenzten Neubauvolumens kurzfristig nicht absehbar.
