Immobilienmarktbericht Magdeburg – Q2 2025

Der Magdeburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts profitiert weiterhin von ihrer wachsenden wirtschaftlichen Bedeutung und dem stetigen Bevölkerungszuwachs. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 sowie zum Vorjahreszeitraum Q2 2024 lassen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten beobachten, die nachfolgend detailliert dargestellt werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Magdeburg bei etwa 2.634 Euro. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von circa 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.415 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Aufwärtsdynamik, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends zu verzeichnen, wobei die Steigerungsraten sich auf einem nachhaltigen Niveau stabilisieren.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 350.000 und 450.000 Euro, wobei Neubauten in bevorzugten Lagen auch deutlich höhere Preise erzielen können. Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf sind hingegen bereits ab 250.000 Euro verfügbar, was insbesondere für Käufer mit handwerklichem Geschick interessante Möglichkeiten eröffnet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Häusermarkt zeigt sich ausgeglichen mit einer wachsenden Neubauaktivität. Besonders in den familienfreundlichen Stadtteilen Salbke und Ottersleben entstehen neue Wohngebiete, die der steigenden Nachfrage nach Eigenheimen Rechnung tragen. Die Leerstandsquote bei Häusern ist vernachlässigbar gering und bewegt sich unter einem Prozent, was die hohe Attraktivität des Marktes unterstreicht.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von jungen Familien getragen, die von den vergleichsweise moderaten Preisen und der guten Infrastruktur Magdeburgs profitieren möchten. Auch Kapitalanleger zeigen zunehmendes Interesse, da die Wertstabilität und das Entwicklungspotenzial der Stadt als vielversprechend eingeschätzt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei besonders attraktive Objekte oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Die etablierten Wohnlagen in Stadtfeld, der Altstadt und Buckau zeichnen sich durch höhere Quadratmeterpreise aus, die teilweise über 3.000 Euro erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem urbanen Flair. Hier dominieren sanierte Altbauten und hochwertige Neubauprojekte das Angebot.

Im Gegensatz dazu bieten die Stadtrandbereiche wie Salbke und Ottersleben deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.200 und 2.500 Euro. Diese Gebiete entwickeln sich dynamisch durch umfangreiche Neubauprojekte und sprechen besonders Familien an, die Wert auf ein grünes Umfeld und gleichzeitig gute Anbindung an das Stadtzentrum legen. Die nördlichen Stadtteile wie Reform zeigen sich als aufstrebende Wohnlagen mit moderatem Preisniveau und zunehmendem Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die jährlichen Wachstumsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent liegen, was eine gesunde und nachhaltige Marktentwicklung signalisiert. Eine Überhitzung des Marktes ist nicht zu befürchten, da das Angebot durch kontinuierliche Neubauaktivitäten mit der Nachfrage Schritt hält.

Besonders positiv wird die Entwicklung in den Stadtrandlagen eingeschätzt, wo noch Baulandreserven vorhanden sind und die Erschließung neuer Wohngebiete vorangetrieben wird. Die zunehmende Attraktivität Magdeburgs als Wirtschaftsstandort und die verbesserte Verkehrsanbindung werden die Nachfrage nach Eigenheimen weiter stützen. Investoren sollten insbesondere auf Objekte in aufstrebenden Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial achten, während Eigennutzer von der noch moderaten Preissituation profitieren können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Magdeburg zeigt im zweiten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.237 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von etwa 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Preis noch bei 2.143 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist die Preisentwicklung stabil mit einer leichten Aufwärtstendenz von etwa 1 bis 2 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Die absoluten Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen mit 50 bis 60 Quadratmetern sind ab etwa 120.000 Euro erhältlich, während moderne Vierzimmerwohnungen in zentraler Lage durchaus 350.000 Euro und mehr kosten können. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und Energieeffizienzstandard erreichen Quadratmeterpreise von bis zu 3.500 Euro in Toplagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist insbesondere in den beliebten innerstädtischen Vierteln wie Altstadt und Stadtfeld begrenzt. Die Nachfrage übersteigt hier deutlich das verfügbare Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich sechs bis acht Wochen führt. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt praktisch bei null, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf innenstadtnahe Lagen, wo durch Nachverdichtung und Konversionsprojekte neuer Wohnraum geschaffen wird. Mehrere größere Neubauprojekte mit insgesamt über 500 Wohneinheiten befinden sich aktuell in der Realisierung oder Planung. Die Nachfrage wird sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen, wobei letztere etwa 40 Prozent der Käufer ausmachen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Stadtteile Altstadt und Stadtfeld dominieren das obere Preissegment mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.500 Euro. Diese Lagen sind bei kaufkräftigen Käufern besonders begehrt, die Wert auf kurze Wege, urbanes Flair und eine ausgezeichnete Infrastruktur legen. Der Stadtteil Buckau hat sich in den letzten Jahren zu einem Szeneviertel entwickelt und zeigt ebenfalls steigende Preise mit durchschnittlich 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Stadtrandlagen wie Reform und Salbke bieten erschwinglichere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 1.800 und 2.200 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der zunehmenden Aufwertung durch Sanierungsmaßnahmen. Besonders interessant für Investoren sind Stadtteile im Umbruch, wo noch Potenzial für Wertsteigerungen vorhanden ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Magdeburg fällt positiv aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent. Die solide wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und der anhaltende Zuzug von Fachkräften werden die Nachfrage weiter stützen.

Besonders gute Perspektiven werden für moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen gesehen, da diese den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Wohnkomfort entsprechen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in zentralen Lagen wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, was preisstützend wirkt. Käufer sollten daher nicht zu lange zögern, während Verkäufer von der günstigen Marktsituation profitieren können.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Magdeburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit einer moderaten Preisentwicklung. Obwohl konkrete Durchschnittswerte für Häusermieten in den verfügbaren Quellen nicht explizit genannt werden, folgt die Entwicklung dem allgemeinen Mietpreistrend mit leichten Steigerungen parallel zu den Kaufpreisen. Die Monatsmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise zwischen 1.200 und 2.000 Euro kalt, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist eine Steigerung der Mietpreise um etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was dem allgemeinen Inflationsniveau entspricht. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 bleiben die Mieten weitgehend stabil mit minimalen saisonalen Schwankungen. Die Entwicklung zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung, sondern bewegt sich in einem für Mieter wie Vermieter ausgewogenen Rahmen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Magdeburg ist vergleichsweise gering, da viele Eigentümer ihre Immobilien entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die verfügbaren Mietobjekte werden hauptsächlich von Familien nachgefragt, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Immobilienkauf entschieden haben. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa drei bis vier Jahren, was auf eine relative Stabilität der Mietverhältnisse hindeutet.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist begrenzt, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser oder den Verkauf von Eigenheimen setzen. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, die sich an zahlungskräftige Mieter richten. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich meist auf Objekte mit Modernisierungsbedarf oder in weniger nachgefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Stadtrandlagen wie Salbke und Osterweddingen dominieren das Angebot an Mietshäusern. Hier finden sich vorwiegend familienfreundliche Objekte mit Garten in grüner Umgebung zu Mietpreisen zwischen 1.000 und 1.500 Euro monatlich. Diese Stadtteile sprechen besonders Familien mit Kindern an, die Wert auf Ruhe und Natur legen, aber dennoch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum wünschen.

In innenstadtnahen Lagen sind Mietshäuser eine Rarität und entsprechend teuer. Die wenigen verfügbaren Objekte in Stadtfeld oder der Altstadt erreichen Mietpreise von 1.800 bis 2.500 Euro monatlich und richten sich an eine gehobene Klientel. Stadtteile wie Reform bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten um 1.300 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Entwicklung des Miethausmarktes erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich konstant bleiben, während das Angebot weiterhin begrenzt sein dürfte. Mietpreissteigerungen werden sich vermutlich im Rahmen von 2 bis 3 Prozent jährlich bewegen und damit unterhalb der Steigerungsraten im Kaufsegment liegen.

Langfristig könnte sich das Angebot durch den Trend zum flexiblen Wohnen und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer leicht erhöhen. Vermieter von Häusern können mit stabilen Mieteinnahmen und geringen Leerstandsrisiken rechnen. Für Mieter bleibt der Markt herausfordernd, da qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen schnell vergeben sind. Eine frühzeitige Suche und Flexibilität bei den Anforderungen sind daher empfehlenswert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Magdeburg präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Nettokaltmieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne reflektiert die erheblichen Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen und Wohnungsqualitäten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q2 2024 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen, was einer moderaten und marktgerechten Entwicklung entspricht.

Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich eine saisonale Belebung mit leicht erhöhter Nachfrage, die zu marginalen Preissteigerungen von etwa 0,5 bis 1 Prozent führt. Eine Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kostet durchschnittlich zwischen 420 und 540 Euro kalt, während für eine Vierzimmerwohnung mit 100 Quadratmetern Mieten zwischen 700 und 900 Euro aufgerufen werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist insbesondere im Stadtzentrum angespannt. Die beliebten Viertel Stadtfeld und Altstadt weisen eine sehr geringe Fluktuationsrate auf, was zu einem knappen Angebot führt. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt stadtweit bei etwa 3 Prozent, wobei sie in gefragten Lagen nahezu null beträgt. Die Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen liegt oft bei nur wenigen Tagen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf energetische Sanierungen des Bestandes sowie moderne Neubauprojekte in zentralen und stadtnahen Lagen. Mehrere größere Wohnungsbauprojekte mit zusammen über 800 Einheiten befinden sich in verschiedenen Realisierungsphasen. Die Nachfrage wird von einer heterogenen Mieterschaft getragen, darunter Studenten, junge Berufstätige, Familien und Senioren, was zu einem differenzierten Markt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen Altstadt, Stadtfeld und Buckau erzielt, wo Quadratmeterpreise zwischen 8,50 und 10 Euro üblich sind. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Besonders begehrt sind sanierte Altbauwohnungen mit historischem Charme sowie moderne Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung.

In Stadtteilen wie Reform und Salbke bewegen sich die Mieten in einem moderateren Bereich zwischen 6 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und entwickeln sich durch Aufwertungsmaßnahmen positiv. Der Stadtteil Osterweddingen im ländlichen Umfeld bietet die günstigsten Mieten mit durchschnittlich 5,50 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter und spricht besonders preissensible Mieter an.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Magdeburg sind stabil positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden moderate Mietsteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent jährlich erwartet. Diese Entwicklung wird durch die solide Bevölkerungsstruktur, den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und Studenten sowie die allgemeine wirtschaftliche Stabilität der Region gestützt.

Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem und energieeffizientem Wohnraum wird weiter zunehmen, was Vermietern von modernisierten oder neuen Objekten gute Vermietungschancen bietet. Der Neubau wird sich positiv auf das Angebot auswirken, jedoch regional begrenzt bleiben und voraussichtlich nicht zu einer generellen Entspannung des Marktes führen. Mieter sollten sich auf weiterhin angespannte Verhältnisse in beliebten Lagen einstellen, während in Randlagen noch bezahlbare Alternativen verfügbar sind.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Magdeburg zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Stadt profitiert von ihrer wachsenden wirtschaftlichen Bedeutung, der verbesserten Infrastruktur und dem stetigen Bevölkerungszuwachs. Während die Kaufpreise für Häuser mit etwa 9 Prozent Jahreswachstum die stärkste Dynamik aufweisen, entwickeln sich die anderen Marktsegmente mit Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent moderat.

Die Marktunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben signifikant, wobei zentrale Lagen wie Altstadt und Stadtfeld Premiumpreise erzielen, während Stadtrandlagen wie Salbke und Reform erschwinglichere Alternativen bieten. Die Neubauaktivität trägt zur Angebotserweiterung bei, kann aber die hohe Nachfrage insbesondere in beliebten Lagen nicht vollständig befriedigen.

Für Investoren bietet Magdeburg weiterhin attraktive Perspektiven mit stabilen Renditen und moderatem Wertsteigerungspotenzial. Eigennutzer profitieren von den im bundesweiten Vergleich noch moderaten Preisen, sollten aber angesichts der positiven Marktentwicklung nicht zu lange mit ihrer Kaufentscheidung warten. Der Mietmarkt bleibt für Vermieter attraktiv mit geringen Leerstandsrisiken und stabilen Mieteinnahmen, während Mieter sich auf ein knappes Angebot in beliebten Lagen einstellen müssen.