Immobilienmarktbericht Magdeburg – Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Magdeburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Konsolidierung erfährt, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt präsentiert sich robust mit kontinuierlichen, wenn auch gemäßigten Zuwächsen sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen. Die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Lage zwischen den Metropolen Berlin und Leipzig, wobei die jüngsten wirtschaftlichen Entwicklungen, insbesondere die Absage großer Industrieansiedlungen, zu einer gewissen Marktberuhigung beigetragen haben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die Kaufpreise für Häuser in Magdeburg auf einem stabilen bis leicht rückläufigen Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 2.600 Euro, wobei je nach Quelle und Haustyp Werte zwischen 2.149 Euro und 2.634 Euro pro Quadratmeter registriert werden. Besonders auffällig ist die Preisdifferenzierung nach Haustyp: Während Bungalows mit über 3.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen, liegen klassische Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 2.601 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine tendenzielle Stabilisierung mit leichten Rückgängen. Verschiedene Marktbeobachter berichten von einem Preisrückgang von etwa 4,16 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während andere Quellen auf eine Jahressteigerung von circa neun Prozent verweisen. Diese scheinbare Diskrepanz erklärt sich durch die unterschiedlichen Betrachtungszeiträume und die heterogene Entwicklung verschiedener Marktsegmente. Neubauhäuser haben sich seit Mitte 2024 bei etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter stabilisiert, was auf eine Marktberuhigung nach den vorangegangenen Jahren mit starken Preissteigerungen hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Magdeburg auf hohem Niveau, insbesondere in beliebten Lagen und Neubaugebieten. Die Neubauaktivität hat sich seit 2024 stabilisiert, nachdem in den Vorjahren ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen war. Bestandsimmobilien erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit, vor allem wenn sie modernisiert und energetisch saniert sind. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist gering, was auf einen funktionierenden Markt mit ausgewogener Angebots-Nachfrage-Situation hindeutet.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine kritischere Käuferschaft und die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Verkäufer zeigen sich zunehmend verhandlungsbereit, wodurch sich für Käufer günstigere Konditionen ergeben können. Die Anzahl der Transaktionen bleibt stabil, wobei sich der Fokus verstärkt auf qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte richtet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Magdeburgs sind weiterhin signifikant. Die höchsten Preise werden im Stadtzentrum sowie in den beliebten Wohnvierteln Stadtfeld, Sudenburg und entlang der Leipziger Straße erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gewachsenen Wohnumfeld mit etablierter Nachbarschaft und umfassender Nahversorgung.

Stadtrandbereiche und periphere Lagen bieten deutlich günstigere Kaufpreise, wobei hier insbesondere junge Familien aufgrund des besseren Preis-Leistungs-Verhältnisses und der oft größeren Grundstücke zugreifen. Die Ortsteile im Norden und Osten der Stadt verzeichnen verstärktes Interesse, da hier noch Entwicklungspotenzial besteht und die Anbindung an das Stadtzentrum kontinuierlich verbessert wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Hausmarktes auf dem aktuellen Niveau mit möglichen leichten Preisrückgängen bei Neubauhäusern. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, allerdings gedämpft durch gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten und die Auswirkungen der gestiegenen Bauzinsen. Die Absage großer Industrieprojekte wie der Intel-Ansiedlung führt zu einem moderaten Preisdruck, da die erwartete zusätzliche Nachfrage ausbleibt.

Bestandsimmobilien dürften wertstabil bleiben, insbesondere wenn sie energetisch auf dem neuesten Stand sind. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird die Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter verstärken. Langfristig wird Magdeburg von seiner strategischen Lage und der kontinuierlichen Stadtentwicklung profitieren, wobei moderate Preissteigerungen nach einer Phase der Konsolidierung wieder möglich erscheinen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Magdeburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt je nach Quelle zwischen 1.813 Euro und 2.237 Euro, wobei diese Spanne die unterschiedlichen Lagen und Ausstattungsstandards widerspiegelt. Neubauwohnungen befinden sich auf einem stabilen hohen Preisniveau zwischen 3.500 und 3.800 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen bei durchschnittlich 1.800 Euro pro Quadratmeter stagnieren.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnen Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von etwa 3,46 Prozent, was die anhaltende Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht. Im Jahresvergleich liegen die Zuwächse bei circa 5,5 Prozent, wobei verschiedene Quellen leicht differierende Werte ausweisen. Diese positive Preisentwicklung steht im Kontrast zum Hausmarkt und zeigt die unterschiedliche Dynamik der einzelnen Segmente.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt stabil auf hohem Niveau, wobei besonders energieeffiziente und sanierte Wohnungen im Fokus der Käufer stehen. Das Angebot ist ausreichend, um die Nachfrage zu bedienen, ohne dass es zu Engpässen kommt. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist gering, was für einen gesunden Markt spricht.

Die Neubauaktivität bei Wohnungen hat sich stabilisiert, wobei Projektentwickler verstärkt auf qualitativ hochwertige und nachhaltige Konzepte setzen. Die Vermarktung neuer Eigentumswohnungen verläuft zufriedenstellend, auch wenn die Verkaufszeiten im Vergleich zu den Hochphasen der vergangenen Jahre leicht gestiegen sind. Käufer achten verstärkt auf Aspekte wie Energieeffizienz, Ausstattungsqualität und die langfristige Wertentwicklung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise werden im Zentrum sowie in den bevorzugten Vierteln Stadtfeld, Leipziger Straße und Sudenburg erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der vielfältigen Infrastruktur.

Randlagen und Vororte bieten deutlich günstigere Kaufpreise für Eigentumswohnungen, wobei hier vor allem preisbewusste Käufer und Kapitalanleger aktiv sind. Interessanterweise zeigen sich auch innerhalb einzelner Gebäude Preisdifferenzierungen: Wohnungen in mittleren Stockwerken mit besserer Ausstattung erzielen höhere Preise als Erdgeschoss- oder Dachgeschosswohnungen. Die Verfügbarkeit von Balkonen, Terrassen oder Stellplätzen wirkt sich ebenfalls positiv auf die Preisgestaltung aus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Magdeburg fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten moderate weitere Preissteigerungen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und die begrenzte Neubauaktivität. Nachhaltigkeit und Modernisierung werden weiterhin als Preistreiber fungieren, wobei die Schere zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen weiter auseinandergeht.

Die stabile Nachfrage wird durch kontinuierlichen Zuzug und die solide lokale Wirtschaftslage gestützt. Allerdings könnten gesamtwirtschaftliche Faktoren wie die Zinsentwicklung und die allgemeine Konjunktur dämpfend wirken. Langfristig bietet der Magdeburger Wohnungsmarkt stabile Perspektiven, wobei Käufer verstärkt auf Qualität und Zukunftsfähigkeit ihrer Investition achten werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Magdeburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als spezielles Segment mit individuellen Preisvereinbarungen. Die Mieten für Häuser liegen deutlich über dem Niveau für Wohnungen, wobei Quadratmeterpreise häufig über 8 Euro erreicht werden. Die exakte Datenlage für Hausmieten ist weniger transparent als bei anderen Segmenten, da viele Vermietungen privat und ohne öffentliche Ausschreibung erfolgen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine geringfügige Steigerung zu verzeichnen, die analog zum allgemeinen Mietanstieg bei etwa 0,7 Prozent liegt. Diese moderate Entwicklung spiegelt die stabile Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wider. Die Mietpreise für Häuser reagieren weniger volatil auf Marktschwankungen als andere Segmente, was auf die längerfristigen Mietverhältnisse und die spezielle Zielgruppe zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt hoch, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf noch nicht leisten können. Der Trend zum Home-Office verstärkt die Nachfrage nach größeren Wohneinheiten mit Garten und zusätzlichen Räumen. Neubauhäuser zur Miete sind selten, da Investoren meist den direkten Verkauf bevorzugen. Das Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Bestandsimmobilien.

Der Leerstand bei Miethäusern ist niedrig, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Vermieter reagieren mit moderaten Preisanpassungen auf die hohe Nachfrage, wobei sie gleichzeitig auf langfristige und zuverlässige Mieter setzen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt deutlich über der von Wohnungen, was für beide Seiten Planungssicherheit bietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Miethäusern zeigen sich deutliche Präferenzen für stadtnahe und gleichzeitig ruhige Lagen. Der Stadtrand und klassische Wohngebiete sind bei Mietern von Häusern besonders beliebt, da sie die Vorteile des städtischen Lebens mit einem ruhigen Wohnumfeld verbinden. Die Preise differenzieren sich entsprechend, wobei gut angebundene Randlagen oft ähnliche Mieten wie zentrumsnähere Gebiete erzielen.

Zentrale Lagen mit Häusern zur Miete sind selten und entsprechend teuer. Hier handelt es sich oft um historische Stadthäuser oder aufwendig sanierte Altbauten, die eine besondere Klientel ansprechen. Die beliebten Familienviertel wie Reform, Ottersleben oder Stadtfeld Ost bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Lage, Infrastruktur und Mietpreis.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser in Magdeburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit leichten Preissteigerungen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien aus Ballungsräumen und die veränderten Wohnansprüche nach der Pandemie gestützt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Miethäusern wird die Preise weiter stützen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch Umwandlungen von gewerblichen Immobilien oder die Entwicklung neuer Wohngebiete am Stadtrand leicht erhöhen. Die Mietpreisentwicklung wird moderat bleiben, da Vermieter auf langfristige Stabilität setzen und extreme Preissprünge vermeiden, um gute Mieter zu halten. Die Attraktivität von Miethäusern als Alternative zum Kauf wird bei anhaltend hohen Zinsen weiter zunehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Magdeburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 7,21 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (7,16 Euro pro Quadratmeter) entspricht. Im Jahresvergleich ist ein deutlicherer Anstieg von 4,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (6,92 Euro pro Quadratmeter) zu verzeichnen.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich differenziert nach Marktsegmenten: Während Bestandsmieten stabil bei etwa 7 Euro pro Quadratmeter liegen, werden für Neubauwohnungen bereits über 13 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Diese erhebliche Spreizung verdeutlicht die zunehmende Segmentierung des Mietmarktes zwischen günstigem Bestand und hochpreisigen Neubauten. Die Entwicklung folgt dem bundesweiten Trend, wobei Magdeburg im Vergleich zu anderen ostdeutschen Großstädten noch ein moderates Preisniveau aufweist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Magdeburg ist sehr hoch und wird durch verschiedene Faktoren getrieben. Der kontinuierliche Zuzug von Studierenden, die beiden Hochschulen der Stadt ziehen jährlich neue Studierende an, sorgt für eine konstante Grundnachfrage. Zusätzlich verstärkt der Zuzug aus den teuren Metropolen Berlin und Leipzig die Nachfrage, da viele Menschen die günstigeren Lebenshaltungskosten bei gleichzeitig guter Infrastruktur schätzen.

Das Angebot entwickelt sich moderat, wobei die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage vollständig zu bedienen. Der Leerstand in beliebten Lagen ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten in weniger gefragten Lagen. Die Vermarktungszeiten für attraktive Wohnungen sind kurz, oft werden Wohnungen bereits vor der offiziellen Markteinführung vermietet. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu einer Erhöhung der Anforderungen an Bonität und Zahlungsfähigkeit führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Magdeburgs sind erheblich und folgen klaren Mustern. Die höchsten Mieten werden in den Stadtteilen Stadtfeld, Sudenburg und entlang der Leipziger Straße erzielt. Diese zentrumsnahen und beliebten Wohnlagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der vielfältigen Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Angeboten.

Randlagen bieten günstigere Mieten um die 7 Euro pro Quadratmeter, wobei hier vor allem Großwohnsiedlungen aus DDR-Zeiten das Angebot prägen. Diese Gebiete haben in den letzten Jahren von Modernisierungsmaßnahmen profitiert und bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Modernisierte und energieeffiziente Wohnungen erzielen unabhängig von der Lage höhere Mieten, was die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz für Mieter unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Magdeburg fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Die Mietpreise werden weiter steigen, wenn auch in moderatem Tempo. Die starke Nachfrage, insbesondere nach modernen und energieeffizienten Wohnungen, wird anhalten. Der Markt bleibt kompetitiv mit stabiler, aber nicht ausreichender Angebotslage.

Regulatorische Eingriffe durch Förderprogramme und Modernisierungsanforderungen werden den Markt zunehmend beeinflussen. Für Vermieter gilt die Devise: Wer modernisiert und in Energieeffizienz investiert, kann sich Mietsteigerungen sichern und hat Vorteile bei der Mieterauswahl. Die Schere zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen wird sich weiter öffnen. Langfristig wird Magdeburg von seiner Position als attraktive und noch bezahlbare Alternative zu den Metropolen profitieren, wobei die Mietpreise sich allmählich dem Niveau anderer ostdeutscher Großstädte annähern dürften.

Fazit

Der Magdeburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Phase der Konsolidierung durchläuft, zeigen Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt weiterhin Aufwärtspotenzial. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage und der soliden wirtschaftlichen Basis, auch wenn größere Industrieansiedlungen ausgeblieben sind. Für Investoren und Selbstnutzer bietet Magdeburg weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei die Bedeutung von Energieeffizienz und Modernisierung als entscheidende Faktoren für die Wertentwicklung zunimmt.