Immobilienmarktbericht Mainz Q2 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 etabliert sich der Quadratmeterpreis für Häuser in Mainz bei durchschnittlich 4.750 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 0,4 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 4.731 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine Wertsteigerung von circa 6,1 Prozent, was die nachhaltige Attraktivität des Mainzer Immobilienmarktes unterstreicht.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für kleinere Objekte mit etwa 130 Quadratmetern Wohnfläche und 950.000 Euro für größere Häuser mit 200 Quadratmetern und mehr. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei modernisierten Bestandsimmobilien, die aufgrund der gestiegenen Energieeffizienzanforderungen eine überdurchschnittliche Wertsteigerung erfahren haben.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Häusermarkt in Mainz bleibt im zweiten Quartal 2025 angespannt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent zurückgegangen, was die Knappheit weiter verstärkt. Gleichzeitig verzeichnet die Nachfrage einen saisonbedingten Anstieg von rund 12 Prozent, getrieben durch Familien, die vor Schuljahresbeginn umziehen möchten.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Nach dem historischen Tiefstand der Baugenehmigungen in 2024 wurden im zweiten Quartal 2025 wieder 15 Prozent mehr Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt als im Vorquartal. Dennoch bleibt das Niveau deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Fertigstellungsrate liegt bei etwa 45 neuen Häusern pro Quartal, was den Bedarf bei weitem nicht deckt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen im ersten Quartal auf 72 Tage im zweiten Quartal 2025 verkürzt, was die hohe Marktdynamik verdeutlicht. Besonders schnell verkaufen sich Objekte in energetisch saniertem Zustand, die oft bereits nach 50 Tagen einen Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Mainzer Stadtgebiets bleibt signifikant. In den bevorzugten zentralen Lagen wie der Oberstadt und Neustadt werden Spitzenpreise von bis zu 5.800 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer historischen Bausubstanz, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Infrastruktur.

Die Stadtteile Gonsenheim und Bretzenheim, traditionell bei Familien beliebt, verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro. Hier ist die Nachfrage besonders nach Häusern mit Garten ungebrochen hoch. Die südlichen Stadtteile Hechtsheim und Ebersheim bieten mit Preisen zwischen 3.900 und 4.400 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten.

Am Stadtrand, insbesondere in Drais, Finthen und Marienborn, bewegen sich die Preise zwischen 3.600 und 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erleben aktuell eine verstärkte Nachfrage von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentraleren Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern in Mainz. Die prognostizierte jährliche Wertsteigerung liegt bei 3 bis 5 Prozent, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die geplante Ausweisung neuer Baugebiete in Mainz-Weisenau und die Entwicklung des Zoll- und Binnenhafens könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Allerdings werden diese Projekte frühestens ab 2027 marktrelevant. Die anhaltend hohen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen werden weiterhin preistreibend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Mainz zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 4.495 Euro, was einem Anstieg von 0,71 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist dies eine Steigerung von 2,8 Prozent, womit sich die Preise nach der Konsolidierungsphase 2024 wieder festigen.

Zweizimmerwohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern werden durchschnittlich für 280.000 bis 320.000 Euro gehandelt. Familiengerechte Vierzimmerwohnungen mit 100 bis 120 Quadratmetern erzielen Preise zwischen 450.000 und 540.000 Euro. Penthouse-Wohnungen und luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen in Toplage erreichen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Mainz bleibt im zweiten Quartal 2025 knapp. Mit durchschnittlich 320 verfügbaren Objekten liegt das Angebot etwa 5 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals. Die Nachfrage ist hingegen um 8 Prozent gestiegen, insbesondere bei kleineren Wohnungen bis 70 Quadratmeter, die als Kapitalanlage oder für Singles und Paare gesucht werden.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt positive Signale. Im zweiten Quartal wurden 180 neue Wohneinheiten fertiggestellt, 25 Prozent mehr als im Vorquartal. Weitere 450 Einheiten befinden sich aktuell im Bau, vorwiegend in den Entwicklungsgebieten Heiligkreuz-Viertel und dem Customs-Quartier. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt praktisch bei null, was den Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt 65 Tage, wobei moderne, barrierefreie Wohnungen oft schon nach 40 Tagen verkauft sind. Sanierungsbedürftige Objekte benötigen hingegen durchschnittlich 90 Tage bis zum Verkauf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert in Mainz erheblich je nach Stadtteil. In der begehrten Altstadt und Neustadt werden Spitzenpreise von 5.500 bis 6.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Nähe zum Rheinufer, wie in den Stadtteilen Kastel und Kostheim, führt zu Preisen zwischen 4.800 und 5.400 Euro pro Quadratmeter.

In den aufstrebenden Vierteln wie Hartenberg-Münchfeld und der Neustadt hat sich ein stabiles Preisniveau von 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter etabliert. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an die Universität und die Innenstadt sowie von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen.

Die Stadtteile Mombach, Weisenau und Laubenheim bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Hier finden sich vermehrt Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren, die zunehmend saniert und modernisiert werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Mainz bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz und guter Anbindung überdurchschnittlich profitieren werden.

Die geplante Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte bis Ende 2026, darunter das Quartier am Winterhafen mit 300 Wohneinheiten, wird das Angebot erweitern. Dennoch wird die Nachfrage voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität von Mainz als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort sowie die Nähe zum Frankfurter Arbeitsmarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Mainz zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei 10,20 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich bedeutet dies eine Steigerung von 4,8 Prozent.

Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche beträgt die monatliche Kaltmiete durchschnittlich 1.220 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser mit 150 bis 180 Quadratmetern werden für 1.600 bis 2.000 Euro kalt vermietet. Doppelhaushälften liegen preislich dazwischen, mit durchschnittlichen Mieten von 1.400 bis 1.700 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Mainz bleibt im zweiten Quartal 2025 sehr begrenzt. Mit durchschnittlich nur 45 verfügbaren Objekten zu einem gegebenen Zeitpunkt ist das Segment extrem eng. Dies entspricht einem Rückgang von 10 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Nachfrage ist hingegen konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates, die temporär in der Region arbeiten.

Die Leerstandsquote bei Mietshäusern liegt praktisch bei null. Neuvermarktungen erfolgen meist innerhalb von 14 Tagen, häufig werden Objekte bereits vor der öffentlichen Ausschreibung an vorgemerkte Interessenten vergeben. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 4,5 Jahre, was auf eine hohe Mieterzufriedenheit und -bindung hindeutet.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal. Investoren konzentrieren sich primär auf den Geschosswohnungsbau, da dieser eine höhere Rendite verspricht. Vereinzelt entstehen Reihenhausanlagen zur Vermietung, diese werden jedoch meist von institutionellen Anlegern langfristig gehalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den bevorzugten Wohnlagen wie Gonsenheim, Bretzenheim und der Oberstadt werden Spitzenmieten von 11,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile punkten mit ihrer ruhigen Wohnlage, guten Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

In den Stadtteilen Hechtsheim, Weisenau und Mombach bewegen sich die Mieten zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei jungen Familien beliebt.

Am Stadtrand, in Finthen, Drais und Ebersheim, liegen die Mieten zwischen 8,50 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Trotz der günstigeren Preise ist auch hier die Nachfrage hoch, da viele Mieter die ruhigere, naturnahe Lage schätzen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt in Mainz wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltende Knappheit und die stabile Nachfrage werden die Preise weiter nach oben treiben.

Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht. Die hohen Baukosten und die besseren Renditemöglichkeiten im Geschosswohnungsbau werden weiterhin dazu führen, dass nur wenige neue Mietshäuser entstehen. Mittelfristig könnte die Umwandlung von gewerblich genutzten Immobilien in Wohnraum eine Option darstellen, dies betrifft jedoch primär den Wohnungsmarkt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Mainz zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei 10,15 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen im Schnitt 14,85 Euro pro Quadratmeter kosten. Dies entspricht einer Steigerung von 1,8 Prozent bei Bestandswohnungen und 2,1 Prozent bei Neubauten gegenüber dem ersten Quartal 2025.

Eine typische Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kostet im Bestand durchschnittlich 610 Euro kalt, im Neubau hingegen 890 Euro. Dreizimmerwohnungen mit 80 Quadratmetern werden für 810 Euro (Bestand) bis 1.190 Euro (Neubau) vermietet. Die Warmmieten liegen aufgrund gestiegener Energiekosten etwa 25 bis 30 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Mainz bleibt im zweiten Quartal 2025 knapp, zeigt aber leichte Verbesserungen gegenüber dem Vorquartal. Mit durchschnittlich 480 verfügbaren Wohnungen liegt das Angebot 8 Prozent über dem ersten Quartal. Dies ist hauptsächlich auf Fertigstellungen neuer Wohnprojekte zurückzuführen.

Die Leerstandsquote verharrt bei niedrigen 2,5 Prozent und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, insbesondere bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Studenten, Berufseinsteigern und Singles gesucht werden. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur 12 Tage, bei Neubauwohnungen sogar nur 7 Tage.

Im zweiten Quartal 2025 wurden 220 neue Mietwohnungen fertiggestellt, primär in größeren Wohnkomplexen. Weitere 380 Einheiten befinden sich im Bau und sollen bis Ende 2025 bezugsfertig sein. Der Fokus liegt dabei auf energieeffizienten Gebäuden der Effizienzklassen A und B.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Mainz sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In der Altstadt und Neustadt werden Spitzenmieten von 12,50 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 17,00 Euro für Neubauten erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von kurzen Wegen, kulturellem Angebot und der Nähe zum Rhein.

Die universitätsnahen Stadtteile wie Hartenberg-Münchfeld und Bretzenheim verzeichnen Mieten zwischen 10,00 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage durch Studenten und Universitätsmitarbeiter besonders hoch. Die gute ÖPNV-Anbindung macht diese Viertel zusätzlich attraktiv.

In den Außenbezirken wie Mombach, Kostheim und Laubenheim bewegen sich die Mieten zwischen 8,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von Pendlern nachgefragt, die in Frankfurt arbeiten.

Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung liegen bei 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter, allerdings ist das Angebot in diesem Segment mit nur etwa 15 Prozent des Gesamtbestands sehr begrenzt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Mainz bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere jährliche Mietsteigerung von 4 bis 6 Prozent, wobei Neubauwohnungen aufgrund ihrer Energieeffizienz überdurchschnittlich teurer werden dürften.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Zoll- und Binnenhafenareals mit über 2.500 neuen Wohnungen werden erst ab 2027 spürbare Entlastung bringen. Bis dahin wird die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigen. Die Stadt Mainz plant zudem, den Anteil an gefördertem Wohnraum zu erhöhen und bei Neubauprojekten eine Quote von 30 Prozent Sozialwohnungen durchzusetzen.

Mittelfristig könnten auch regulatorische Maßnahmen wie eine erweiterte Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen die Preisentwicklung dämpfen. Die anhaltende Attraktivität von Mainz als Wohn- und Arbeitsort wird jedoch weiterhin für eine hohe Grundnachfrage sorgen.