Immobilienmarktbericht Mainz - 3. Quartal 2025

Der Mainzer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Marktsegmente moderate Preissteigerungen, während sich erste positive Signale bei der Neubauaktivität abzeichnen. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt bleibt ungebrochen, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Mainz liegt im dritten Quartal 2025 bei 4.801 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 51 €/m² oder 1,1 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 4.750 €/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um 277 €/m² oder 6,1 % gestiegen.

Die Preisentwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigenheimen in Mainz. Besonders gefragt sind dabei Bungalows, die mit durchschnittlich 5.716 €/m² die höchsten Quadratmeterpreise erzielen. Reiheneckhäuser liegen mit 4.857 €/m² im mittleren Preissegment, während Reihenmittelhäuser mit 4.705 €/m² etwas günstiger sind. Diese differenzierte Preisstruktur spiegelt die unterschiedlichen Präferenzen und Budgets der Käufer wider.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich von einem knappen Angebot und einer hohen Nachfrage bestimmt. Das Angebot an verfügbaren Häusern ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 8 % zurückgegangen, während die Nachfrage saisonbedingt um 12 % zugenommen hat. Diese gegenläufige Entwicklung verstärkt den bereits bestehenden Nachfrageüberhang und führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten.

Ein Lichtblick zeigt sich bei der Neubauaktivität: Die Zahl der Baugenehmigungen ist gegenüber dem Vorquartal um 15 % gestiegen. Allerdings liegt sie weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt, was darauf hindeutet, dass die Baubranche noch nicht zu ihrer vollen Leistungsfähigkeit zurückgefunden hat. Die Fertigstellungsrate von etwa 45 neuen Häusern pro Quartal reicht bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken und den strukturellen Mangel an Wohnraum zu beheben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lage innerhalb des Stadtgebiets spielt eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung. Die beliebten Wohnviertel in Mainz-Oberstadt und Mainz-Gonsenheim verzeichnen überdurchschnittliche Preise, da sie eine optimale Kombination aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität bieten. Die Neustadt profitiert von ihrer zentralen Lage und der Nähe zum Rheinufer, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Marienborn, Drais oder Ebersheim sind die Preise tendenziell niedriger, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die Nähe zur Natur machen diese Lagen zu einer interessanten Alternative zu den hochpreisigen innerstädtischen Quartieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum wird das bestimmende Merkmal des Marktes bleiben. Experten von Engel & Völkers und Certa-Gutachten prognostizieren, dass die Preise weiterhin um 3 bis 5 % jährlich steigen werden, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Die ersten positiven Signale bei der Neubauaktivität lassen mittelfristig auf eine leichte Entspannung hoffen, jedoch wird es voraussichtlich noch mehrere Jahre dauern, bis sich Angebot und Nachfrage auf einem ausgeglicheneren Niveau einpendeln. Käufer sollten sich auf weiterhin kurze Vermarktungszeiten und Bieterwettbewerbe einstellen. Die Lage und der Zustand der Immobilie werden weiterhin die entscheidenden Faktoren für die Preisfindung bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Mainz zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.471 €/m² liegen Wohnungen etwa 330 €/m² unter dem Preisniveau von Häusern. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 4.495 €/m² lag, ist interessanterweise ein leichter Rückgang von 24 €/m² oder 0,5 % zu verzeichnen. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum Häusermarkt und deutet auf eine gewisse Marktberuhigung im Wohnungssegment hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine leichte Abwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um 55 €/m² oder 1,2 % gesunken. Diese Entwicklung kann als Normalisierung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre interpretiert werden. Die Preisdifferenzierung nach Wohnungstyp und Lage bleibt erheblich: Während einfache Wohnungen bei durchschnittlich 3.338 €/m² liegen, erreichen Erdgeschosswohnungen in besseren Lagen 4.529 €/m².

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ähnelt grundsätzlich der des Häusermarktes, weist jedoch einige Besonderheiten auf. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 8 % zurückgegangen, während die Nachfrage saisonbedingt um 12 % zugenommen hat. Diese Diskrepanz führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Wohnraums und erhöht den Druck auf Kaufinteressenten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt positive Tendenzen mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 15 % gegenüber dem Vorquartal. Die Fertigstellungsrate von etwa 45 neuen Wohnungen pro Quartal bleibt jedoch weit hinter dem Bedarf zurück. Besonders im Segment der kleineren und mittleren Wohnungen, die von Singles und Paaren nachgefragt werden, besteht ein erhebliches Defizit. Die strukturelle Knappheit bleibt somit das bestimmende Merkmal des Marktes.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In der Altstadt und der Neustadt, wo historischer Charme auf moderne Urbanität trifft, werden Spitzenpreise erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Verkehrsanbindung.

Die Stadtteile Bretzenheim und Gonsenheim entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnlagen für junge Familien und Berufstätige. Hier finden sich vermehrt moderne Neubauprojekte, die zeitgemäße Grundrisse und energieeffiziente Bauweise bieten. In den Randlagen wie Weisenau oder Mombach sind die Preise deutlich moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwertung zu beobachten ist. Die Unterschiede zwischen einfachen Wohnungen und gehobenen Objekten können innerhalb desselben Stadtteils bis zu 1.200 €/m² betragen.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Mainz wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau erwartet. Die leichte Abwärtsbewegung der letzten Quartale könnte sich fortsetzen, jedoch ohne dramatische Preiseinbrüche. Experten rechnen mit einer Seitwärtsbewegung oder minimalen Preissteigerungen von maximal 1 bis 2 % jährlich.

Die zunehmende Neubauaktivität, insbesondere im Bereich der Mehrfamilienhäuser, könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird die starke Zuwanderung in die Rhein-Main-Region und die Attraktivität von Mainz als Universitätsstadt weiterhin für eine hohe Grundnachfrage sorgen. Käufer sollten sich auf eine längere Suchphase einstellen und flexibel in ihren Anforderungen bleiben. Die Qualität der Bausubstanz und die energetische Ausstattung werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren bei der Preisfindung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Mainz zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 12,84 €/m², was einen leichten Anstieg von 0,07 €/m² oder 0,55 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem die Durchschnittsmiete 12,77 €/m² betrug. Diese verhaltene Steigerung deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik deutlicher sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um 0,66 €/m² oder 5,39 % gestiegen. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Mietobjekten in Mainz. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird insbesondere von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an verfügbaren Miethäusern ist im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um 8 % zurückgegangen, während die Nachfrage saisonbedingt um 12 % zugenommen hat. Diese Entwicklung führt zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter den Mietinteressenten und ermöglicht es Vermietern, aus einer Vielzahl von Bewerbern auszuwählen.

Die Neubauaktivität im Bereich der Miethäuser bleibt begrenzt, da Investoren vermehrt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern setzen. Die Fertigstellungsrate von etwa 45 neuen Häusern pro Quartal umfasst sowohl Kauf- als auch Mietobjekte, wobei der Anteil der Miethäuser traditionell geringer ausfällt. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird durch die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den bevorzugten Wohnlagen wie Mainz-Lerchenberg oder den rheinnahen Gebieten werden Spitzenmieten verlangt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer ruhigen Wohnumgebung bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen sind die Mieten tendenziell moderater, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Familien schätzen besonders die Stadtteile Finthen und Drais, die eine dörfliche Atmosphäre bei guter Infrastruktur bieten. Die Verfügbarkeit von Gärten und die Nähe zu Schulen und Kindergärten sind hier entscheidende Faktoren für die Preisgestaltung. In weniger gefragten Lagen können die Mieten um bis zu 20 % unter dem städtischen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren eine jährliche Steigerung von 3 bis 4 %, wobei regional begrenzte Mietpreisbremsen und gesetzliche Regelungen dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch die demografische Entwicklung und die zunehmende Zahl von Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte ausweichen. Vermieter werden ihre starke Marktposition behalten und können weiterhin selektiv bei der Auswahl ihrer Mieter vorgehen. Mietinteressenten sollten sich auf intensive Bewerbungsverfahren und die Notwendigkeit umfassender Nachweise ihrer Bonität einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Mainz präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,84 €/m². Dies entspricht dem Niveau der Häusermieten und zeigt einen marginalen Anstieg von 0,07 €/m² oder 0,55 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,77 €/m² lag. Diese moderate Entwicklung spiegelt die regulatorischen Einflüsse der Mietpreisbremse wider, die extreme Preissteigerungen verhindert.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Die Mieten sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um 0,66 €/m² oder 5,39 % gestiegen. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Besonders stark nachgefragt sind Ein- und Zweizimmerwohnungen, die von Singles, Studenten und jungen Paaren gesucht werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer extremen Verknappung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 8 % zurückgegangen, während die Nachfrage saisonbedingt um 12 % zugenommen hat. Diese Schere zwischen Angebot und Nachfrage führt zu Situationen, in denen auf eine ausgeschriebene Wohnung oftmals mehr als 50 Bewerbungen eingehen.

Die Neubauaktivität zeigt zwar positive Ansätze mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 15 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch liegt sie weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Fertigstellungsrate von etwa 45 neuen Wohnungen pro Quartal kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Besonders kritisch ist die Situation im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen, da Neubauten aufgrund hoher Baukosten meist im oberen Preissegment angesiedelt sind. Die strukturelle Knappheit wird durch die starke Zuwanderung in die Universitätsstadt zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die jeweilige Attraktivität und Infrastruktur wider. In der Altstadt und Neustadt werden Spitzenmieten verlangt, die oft bei 15 €/m² und darüber liegen. Diese zentralen Lagen profitieren von der Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und dem kulturellen Leben der Stadt.

Die Stadtteile Hartenberg-Münchfeld und Bretzenheim haben sich zu beliebten Wohnquartieren für junge Berufstätige entwickelt. Hier liegen die Mieten leicht über dem städtischen Durchschnitt, bieten aber ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. In den Randlagen wie Mombach oder Weisenau sind die Mieten tendenziell günstiger, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist. Studentisch geprägte Viertel wie die Neustadt oder Bereiche um die Universität zeigen eine besonders hohe Fluktuation und entsprechend dynamische Preisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen, allerdings in moderatem Tempo. Die gesetzliche Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Dennoch ist mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 % zu rechnen, insbesondere bei Neuvermietungen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird das bestimmende Merkmal des Marktes bleiben. Trotz verstärkter Neubauaktivität wird es Jahre dauern, bis sich eine spürbare Entspannung einstellt. Die Nachfrage wird durch die kontinuierliche Zuwanderung, die wachsende Zahl der Single-Haushalte und die Attraktivität von Mainz als Wirtschafts- und Universitätsstandort weiter befeuert. Mietinteressenten müssen sich auf lange Suchzeiten und hohe Anforderungen bei der Wohnungsvergabe einstellen. Die Bedeutung von vollständigen Bewerbungsunterlagen, Gehaltsnachweisen und positiven Schufa-Auskünften wird weiter zunehmen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Immobilienmarkt in Mainz zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer strukturellen Angebotsknappheit dominiert. Während der Kaufmarkt für Häuser mit einem moderaten Preisanstieg von 1,1 % gegenüber dem Vorquartal eine stabile Aufwärtsentwicklung zeigt, deutet die leichte Preiskorrektur bei Eigentumswohnungen auf eine beginnende Normalisierung in diesem Segment hin.

Der Mietmarkt bleibt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen angespannt, mit moderaten Steigerungen von 0,55 % gegenüber dem Vorquartal. Die jährlichen Steigerungsraten von über 5 % verdeutlichen jedoch den anhaltenden Aufwärtsdruck. Die ersten positiven Signale bei der Neubauaktivität mit einem Plus von 15 % bei den Baugenehmigungen lassen mittelfristig auf eine leichte Entspannung hoffen, werden aber kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Kaufinteressenten weiterhin mit einem Verkäufermarkt konfrontiert sind und sich auf schnelle Entscheidungen einstellen müssen. Mietinteressenten sollten mit intensivem Wettbewerb um verfügbare Objekte rechnen. Investoren finden in Mainz weiterhin einen stabilen Markt mit moderatem Wertsteigerungspotenzial, während Eigennutzer die historisch niedrigen Zinsen für eine Finanzierung nutzen sollten, bevor diese möglicherweise wieder ansteigen.

Die Landeshauptstadt Mainz wird ihre Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort in der prosperierenden Rhein-Main-Region behalten. Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität in der Stadt zu erhalten.