Immobilienmarktbericht Mönchengladbach - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Mönchengladbach zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeichnet sich eine Stabilisierung der Kaufpreise auf hohem Niveau ab, während die Mietpreise weiterhin moderat steigen. Der folgende Bericht analysiert die Entwicklungen im Bereich der Wohnimmobilien und stellt die aktuellen Marktdaten dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Mönchengladbach in einer Spanne zwischen 3.132 und 3.202 Euro. Dies entspricht einer nahezu stabilen Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 3.124 Euro pro Quadratmeter lag. Die marginale Veränderung von etwa einem Prozent zeigt, dass sich der Markt nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Jahre auf einem hohen Niveau konsolidiert hat.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,6 Prozent, was auf eine deutliche Verlangsamung der Preisdynamik hindeutet. Seit 2021 haben die Preise für Häuser in Mönchengladbach insgesamt um beeindruckende 13,5 Prozent zugelegt, wobei sich das Wachstum in den letzten Quartalen merklich abgeschwächt hat. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktsituation in Deutschland wider, wo nach Jahren starker Preissteigerungen eine Phase der Stabilisierung eingetreten ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken, was zu einem kontinuierlichen Preisdruck führt. Die Verkaufszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine ungebrochen starke Käufernachfrage hindeutet.

Die Neubauaktivität zeigt moderate Impulse mit zwei größeren Projekten in der Entwicklung. In Giesenkirchen entstehen etwa 30 neue Wohneinheiten, während im Gebiet Flipsenpesch rund 100 Einheiten geplant sind. Diese Projekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zur Entspannung der Angebotssituation beitragen können. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der einzelnen Stadtteile wider. Die Bodenrichtwerte variieren zwischen 60 Euro pro Quadratmeter in peripheren Lagen und bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter in den begehrtesten Vierteln, wobei der städtische Durchschnitt bei 347 Euro liegt.

Besonders gefragt sind weiterhin die zentrumsnahen Lagen sowie die etablierten Wohnviertel mit guter Infrastruktur. Stadtteile wie Eicken und Bunter Garten verzeichnen überdurchschnittliche Preise, während periphere Gebiete wie Wickrath oder Wanlo deutlich günstiger sind. Die Nähe zu Grünflächen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten bleibt ein entscheidender Preisfaktor.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit moderaten Steigerungsraten zwischen ein und drei Prozent jährlich. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, getragen von der günstigen Lage Mönchengladbachs im Rheinland und der relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu den Metropolen Düsseldorf und Köln.

Die geplanten Neubauaktivitäten werden mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, jedoch nicht ausreichen, um den strukturellen Nachfrageüberhang vollständig auszugleichen. Risikofaktoren bleiben die weitere Entwicklung der Bauzinsen sowie mögliche konjunkturelle Eintrübungen, die die Kaufkraft der Interessenten beeinträchtigen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Mönchengladbach zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 2.343 und 2.402 Euro, was einem leichten Anstieg von 0,6 bis 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 hatte sich bereits eine Steigerung von 0,85 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal abgezeichnet, sodass sich der positive Trend fortsetzt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 3,4 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass Eigentumswohnungen in Mönchengladbach weiterhin als attraktive Anlageform wahrgenommen werden. Die Preisdynamik ist dabei etwas ausgeprägter als bei Häusern, was auf die höhere Nachfrage von Kapitalanlegern und die bessere Erschwinglichkeit für Ersterweber zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Auch im Segment der Eigentumswohnungen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot. Der Leerstand ist minimal, und neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel schnell Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht reduziert und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen für gut gepflegte Bestandswohnungen.

Im Neubaubereich werden verstärkt Projekte mit Erstbezug vermarktet, wobei die Vorvermarktungsquoten bereits in der Bauphase häufig bei über 70 Prozent liegen. Dies unterstreicht die hohe Attraktivität von Neubauwohnungen, die moderne Energiestandards erfüllen und damit langfristig niedrigere Betriebskosten versprechen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was den Preisdruck aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. Während in zentralen Lagen und beliebten Wohnvierteln Quadratmeterpreise von über 2.600 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in peripheren Gebieten teilweise unter 2.000 Euro. Der Stadtteil Rönneter sticht mit durchschnittlich 2.470 Euro pro Quadratmeter hervor und gehört zu den gefragtesten Lagen.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel profitieren von der guten Infrastruktur und kurzen Wegen zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen. Junge Berufstätige und Senioren präferieren diese Lagen besonders, was sich in überdurchschnittlichen Preisen niederschlägt. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung an Düsseldorf und Köln verzeichnen ebenfalls eine erhöhte Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Mönchengladbach bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten moderate Preissteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt, darunter die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage.

Mittelfristig könnten sich Mietwohnungen für potenzielle Käufer zunehmend als Alternative etablieren, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und die Finanzierungskonditionen sich verschlechtern. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur partiell zur Marktentspannung beitragen, da die Nachfrage strukturell hoch bleibt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Mönchengladbach verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich von 8,19 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf aktuell 11,40 bis 11,50 Euro pro Quadratmeter erhöht. Diese Entwicklung entspricht einer Steigerung von etwa 40 Prozent innerhalb von fünf Jahren und übertrifft damit deutlich die Entwicklung der Kaufpreise.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa ein bis zwei Prozent, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 eine Erhöhung von fünf bis sechs Prozent zu verzeichnen ist. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die gestiegene Nachfrage von Haushalten, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen gegen einen Immobilienerwerb entscheiden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 weiter intensiviert. Der Trend vom Eigentumserwerb zur Miete setzt sich fort, da viele potenzielle Käufer durch die gestiegenen Finanzierungskosten und strengeren Kreditvergaberichtlinien vom Markt ausgeschlossen werden. Dies führt zu einem erhöhten Konkurrenzdruck unter Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent. Freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet, wobei häufig mehrere Dutzend Bewerbungen auf eine Immobilie eingehen. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser bleibt begrenzt, da Investoren vorrangig auf den lukrativeren Verkaufsmarkt fokussiert sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen und Neubauquartieren werden Spitzenmieten von bis zu 13 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in Randlagen noch Mietpreise um 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Vierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die höchsten Mieten werden in den Stadtteilen Gladbach-Zentrum, Eicken und den neu entwickelten Quartieren verlangt. Hier profitieren Vermieter von der exzellenten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. Günstigere Alternativen finden sich in den Außenbezirken wie Rheindahlen oder Hardt, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen deutlich angezogen haben.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshausmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten weitere Mieterhöhungen im Bereich von vier bis sechs Prozent jährlich. Der demografische Wandel mit einer zunehmenden Anzahl kleinerer Haushalte und die anhaltende Zuwanderung in die Städte werden die Nachfrage weiter befeuern.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird die Angebotsknappheit verschärfen. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen könnten zwar dämpfend wirken, haben aber in der Vergangenheit nur begrenzte Effekte gezeigt. Langfristig ist mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau zu rechnen, wobei die Erschwinglichkeit für einkommensschwächere Haushalte zunehmend zur Herausforderung wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die Mietpreise für Wohnungen in Mönchengladbach in einer Spanne von 9,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen am oberen Ende dieser Preisspanne liegen. Der Trend zeigt weiterhin nach oben, wenn auch mit moderateren Steigerungsraten als in den Vorjahren. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa ein bis zwei Prozent zu verzeichnen.

Die Jahressteigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024 liegt bei vier bis fünf Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass Wohnraum in Mönchengladbach zunehmend zu einem knappen Gut wird. Besonders Neubauwohnungen mit modernen Energiestandards erzielen Spitzenmieten, die teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Der Leerstand ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von drei Prozent. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage reduziert, wobei attraktive Angebote oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf das Gebiet Flipsenpesch, wo etwa 100 neue Wohneinheiten entstehen. Diese Projekte werden voraussichtlich im vierten Quartal 2025 und ersten Quartal 2026 fertiggestellt und können zumindest partiell zur Entspannung der Marktsituation beitragen. Allerdings wird erwartet, dass die neuen Einheiten schnell vom Markt absorbiert werden, sodass der grundlegende Nachfrageüberhang bestehen bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind ausgeprägt. Zentrale und hochwertige Lagen verzeichnen Mietpreise von 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter, während in peripheren Gebieten noch Mieten um 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter möglich sind. Die Innenstadt und die angrenzenden Viertel wie Gladbach und Eicken gehören zu den teuersten Wohngegenden.

Besonders begehrt sind Wohnungen in der Nähe der Hochschule Niederrhein, wo Studenten und junge Berufstätige eine hohe Nachfrage generieren. Auch die Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Autobahnen A46, A52 und A61 verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise. Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtteilen Wickrath, Rheindahlen und Odenkirchen-Süd.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch mit sich abschwächender Dynamik. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich bei drei bis fünf Prozent liegen. Die strukturellen Faktoren, die den Markt antreiben - Zuwanderung, Singularisierung der Haushalte, begrenztes Bauland - werden weiterhin wirksam bleiben.

Die moderate Neubautätigkeit kann die Angebotslücke nicht schließen, wird aber zumindest zu einer gewissen Diversifizierung des Angebots führen. Mittelfristig könnte sich die Situation durch geplante Nachverdichtungsprojekte und die Umwandlung von Gewerbebrachen in Wohngebiete entspannen. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu sichern, ohne gleichzeitig private Investitionen zu sehr zu beschränken.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Mönchengladbach präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Während sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisiert haben, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die Stadt profitiert von ihrer günstigen Lage im Rheinland und der relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu den umliegenden Großstädten.

Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot, das trotz moderater Neubauaktivitäten nicht ausreichend erweitert wird. Dies führt zu einem anhaltenden Preisdruck, der besonders einkommensschwächere Haushalte belastet. Für Investoren und Eigentümer bleiben die Aussichten positiv, während Käufer und Mieter sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen müssen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu einer Entspannung führen können oder ob sich die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum weiter verschärft. Die Stadt Mönchengladbach steht vor der Aufgabe, durch gezielte Stadtentwicklung und Förderung des Wohnungsbaus die Balance zwischen Angebot und Nachfrage wiederherzustellen.