Immobilienmarktbericht Mülheim an der Ruhr – Q2 2025

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung über alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderat entwickeln, verzeichnet der Mietmarkt weiterhin deutliche Preissteigerungen. Der vorliegende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Marktsituation im Q2 2025 dem Vorquartal sowie dem Vorjahr gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Mülheim an der Ruhr bei etwa 3.360 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich hingegen eine leichte Abschwächung der Preisdynamik mit einem marginalen Rückgang, der sich im Rahmen der normalen Marktschwankungen bewegt.

Die Anzahl der Transaktionen zeigt eine positive Entwicklung: Die Kauffälle von bebauten Grundstücken stiegen von 468 im Jahr 2023 auf 519 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 11 Prozent entspricht. Besonders bemerkenswert ist der Anstieg bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Plus von 19,8 Prozent, was auf eine wiederkehrende Marktdynamik hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Segment der Kaufhäuser bleibt angespannt. Das knappe Flächenpotential in Mülheim begrenzt die Möglichkeiten für Neubauvorhaben erheblich, was zu anhaltenden Angebotsengpässen führt. Die rückläufigen Baugenehmigungen verstärken diese Situation zusätzlich und sorgen für eine strukturelle Verknappung des Angebots.

Auf der Nachfrageseite zeigt sich ein interessantes Phänomen: Der demografische Wandel führt zu einem verstärkten Generationenwechsel bei Eigenheimbesitzern über 70 Jahren. Diese Entwicklung sorgt für eine erhöhte Marktaktivität und schafft neue Kaufgelegenheiten, während gleichzeitig die Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen steigt. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen mit Bauzinsen von durchschnittlich 3,7 Prozent im Q2 2025 stützen die Nachfrage zusätzlich und erweitern die Finanzierungsspielräume potentieller Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Mülheims folgt klassischen Mustern städtischer Immobilienmärkte. Zentrale Lagen und etablierte Wohngebiete mit guter Infrastruktur erzielen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise. Stadtrandlagen bieten hingegen günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei die absolute Preisdifferenz zwischen den Lagen moderat ausfällt.

Ein besonderer Preistreiber sind Neubauten mit hoher Energieeffizienz. Objekte der Energieklassen A und B erzielen ein Preispremium von bis zu 15 Prozent gegenüber weniger effizienten Bestandsimmobilien. Diese Entwicklung reflektiert sowohl die gestiegenen Energiekosten als auch das wachsende Umweltbewusstsein der Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine stabile bis moderat steigende Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. Die strukturellen Faktoren wie begrenzte Neubauflächen und der fortschreitende Generationenwechsel werden den Markt weiterhin prägen. Die moderate Preisentwicklung wird voraussichtlich anhalten, wobei energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften. Die anhaltend niedrigen Leerstände und die begrenzte Neubautätigkeit sprechen gegen eine deutliche Entspannung auf der Angebotsseite.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Mülheim zeigt im zweiten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.570 bis 2.636 Euro, wobei die genaue Höhe von der jeweiligen Wohnungskategorie abhängt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 verzeichnet der Markt einen leichten Anstieg von 0,27 Prozent, während im Jahresvergleich zu Q2 2024 eine deutlichere Steigerung von 5 bis 7,5 Prozent zu beobachten ist.

Die Preisdifferenzierung nach Wohnungstyp zeigt ein breites Spektrum: Während Etagenwohnungen bei durchschnittlich 2.341 Euro pro Quadratmeter liegen, erreichen Penthousewohnungen Spitzenpreise von bis zu 3.272 Euro pro Quadratmeter. Die Preissteigerungsraten variieren je nach Segment zwischen 1,4 und 7,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wobei hochwertige und energieeffiziente Objekte die stärksten Zuwächse verzeichnen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten auf einem stabilen Niveau. Besonders Wohnraum in beliebten und zentralen Lagen ist weiterhin stark nachgefragt. Ein interessanter Trend zeigt sich bei institutionellen und privaten Anlegern, die sich zunehmend dem Mietmarkt zuwenden, was indirekt auch die Kaufpreise beeinflusst und stabilisiert.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp. Die geringen Leerstände von unter zwei Prozent in attraktiven Lagen und die rückläufigen Neubaugenehmigungen verstärken die strukturelle Knappheit. Diese Angebotsverknappung wirkt als natürlicher Preistreiber und verhindert größere Preiskorrekturen nach unten. Die Neubautätigkeit konzentriert sich zunehmend auf hochwertige Objekte mit optimaler Energieeffizienz, was das Angebot im mittleren und unteren Preissegment zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Mülheims sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und umfassender Infrastruktur erzielen Höchstpreise. Energieeffiziente Neubauten in diesen Lagen, insbesondere mit Energieklassen A und B, setzen neue Preismaßstäbe und übertreffen den Durchschnitt deutlich.

Stadtrandlagen bieten hingegen erschwinglichere Optionen mit Quadratmeterpreisen ab etwa 1.483 Euro für die günstigsten Objekte. Diese Preisdifferenz von über 50 Prozent zwischen Top- und Einstiegslagen zeigt die Heterogenität des Mülheimer Wohnungsmarktes. Mittellagen mit guter, aber nicht optimaler Infrastruktur positionieren sich preislich entsprechend zwischen diesen Extremen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Mülheim bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends, insbesondere in zentralen und gefragten Vierteln. Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird sich weiter verstärken, getrieben durch steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Anforderungen.

Die strukturellen Faktoren wie anhaltende Zuwanderung in die Rhein-Ruhr-Region, begrenzte Neubaumöglichkeiten und die attraktiven Finanzierungsbedingungen sprechen für stabil steigende Preise. Allerdings könnte sich das Wachstumstempo abschwächen, da die Erschwinglichkeitsgrenze für viele Käufergruppen zunehmend erreicht wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Mülheim zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bewegen sich in einer Spanne von 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter, wobei die genaue Höhe stark von Größe, Ausstattung und Lage abhängt. Im Jahresvergleich ist ein Anstieg von 3 bis 6 Prozent zu verzeichnen, was die allgemeine Tendenz steigender Wohnkosten widerspiegelt.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt damit dem generellen Trend des Mietmarktes, bleibt aber hinter den Steigerungsraten für Wohnungen zurück. Dies liegt teilweise an der unterschiedlichen Nachfragestruktur und dem begrenzten Angebot in diesem spezifischen Marktsegment. Familien mit Kindern, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Miethäuser darstellen, sehen sich mit kontinuierlich steigenden Wohnkosten konfrontiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Mülheim ist strukturell begrenzt. Nur wenige Eigentümer bieten Einfamilienhäuser zur Vermietung an, da die meisten Objekte von den Eigentümern selbst bewohnt oder verkauft werden. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine stabile bis leicht steigende Nachfrage, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist verschwindend gering. Investoren und Bauträger fokussieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten, die höhere Renditen versprechen. Die niedrigen Leerstände in diesem Segment unterstreichen die angespannte Marktsituation. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und durchsetzen zunehmend höhere Mietpreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der jeweiligen Lage innerhalb Mülheims. Innenstadtnahe Viertel und etablierte Wohngebiete mit guter Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erzielen die höchsten Mietpreise. Hier werden für moderne oder renovierte Objekte Spitzenmieten von über 13 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Viertel bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen gestiegen sind. Die Mietpreisdifferenz zwischen Premium- und Standardlagen beträgt etwa 30 bis 40 Prozent. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, grünen Wohngebieten mit guter Verkehrsanbindung, die einen Kompromiss zwischen städtischem und ländlichem Wohnen bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Der demografische Wandel und veränderte Wohnbedürfnisse könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wenn ältere Hausbesitzer ihre Objekte dem Mietmarkt zuführen.

Investoren erkennen zunehmend das Potential im Segment der Miethäuser, insbesondere bei energetisch sanierten Objekten. Die steigenden Energiekosten werden die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern weiter verstärken, was zu einer zusätzlichen Preisdifferenzierung führen wird. Vermieter von unsanierten Altbauten könnten hingegen Schwierigkeiten haben, ihre Mietvorstellungen durchzusetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Mülheim zeigt im zweiten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 12,77 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau deutlich über dem Vorjahr. Der Anstieg von 6 Prozent gegenüber Q2 2024 markiert eine der höchsten Steigerungsraten der letzten Jahre. Diese Entwicklung setzt sich auch im Quartalsvergleich fort, wobei gegenüber Q1 2025 ein weiterer moderater Anstieg zu verzeichnen ist.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine klare Beschleunigung, die durch verschiedene Faktoren getrieben wird. Die Spanne der Mietpreise reicht je nach Ausstattung, Lage und Baujahr von etwa 8 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen bis zu über 16 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Toplage. Diese Spreizung hat sich in den letzten Quartalen weiter vergrößert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Verschiedene Faktoren treiben diese Entwicklung: Die gestiegenen Kaufpreise und Zinsen machen für viele Menschen den Immobilienerwerb unerschwinglich, die zunehmende Mobilität am Arbeitsmarkt erhöht die Nachfrage nach flexiblen Wohnformen, und die Zuwanderung in die Rhein-Ruhr-Region sorgt für zusätzlichen Nachfragedruck.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Leerstände in begehrten Lagen sind praktisch nicht existent, mit Quoten unter einem Prozent. Die geringe Neubauaktivität verschärft die Situation weiter. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden meist zu Höchstpreisen vermietet und tragen kaum zur Entspannung des Gesamtmarktes bei. Bestandshalter nutzen die Marktsituation für Mieterhöhungen im gesetzlich zulässigen Rahmen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind stark ausgeprägt. Zentrumsnahe Quartiere und beliebte Viertel verzeichneten die höchsten Mietsteigerungen. Hier werden für Neubauwohnungen oder kernsanierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind Wohnungen in den urbanen Quartieren mit kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten.

Stadtrandlagen bieten nach wie vor günstigere Alternativen, allerdings ist auch hier ein deutlicher Preisanstieg zu beobachten. Die traditionell günstigen Viertel haben überdurchschnittliche Steigerungsraten erfahren, da Mieter zunehmend aus den teuren Zentrumslagen verdrängt werden. Diese Gentrifizierungstendenzen führen zu sozialen Spannungen und politischen Diskussionen über bezahlbaren Wohnraum.

Ein besonderer Trend zeigt sich bei energieeffizienten Wohnungen: Mieter sind bereit, für niedrige Nebenkosten höhere Kaltmieten zu akzeptieren. Wohnungen mit Energieklasse A oder B erzielen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energiebilanz.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Mülheim bleibt angespannt. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch möglicherweise mit abnehmender Dynamik. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten die Entwicklung dämpfen, werden aber die grundlegenden Marktungleichgewichte nicht lösen.

Investoren sehen Mietwohnungen weiterhin als attraktive Anlage mit stabilen Renditen. Die Mietrenditen steigen aufgrund der dynamischen Mietpreisentwicklung, was weitere Investitionen in dieses Segment anzieht. Allerdings konzentrieren sich neue Projekte zunehmend auf das obere Marktsegment, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum weiter verschlechtert.

Die strukturellen Herausforderungen werden sich mittelfristig verschärfen. Die rückläufigen Baugenehmigungen lassen für die kommenden Jahre keine deutliche Angebotsausweitung erwarten. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch demografische Trends wie Singularisierung und Zuwanderung weiter steigen. Nur eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit, möglicherweise durch verstärkte öffentliche Förderung oder innovative Wohnkonzepte, könnte zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als heterogen, aber insgesamt robust. Während die Kaufmärkte eine moderate Entwicklung zeigen, verzeichnen die Mietmärkte weiterhin deutliche Preissteigerungen. Die strukturellen Herausforderungen durch knappes Bauland, geringe Neubautätigkeit und hohe Nachfrage werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Besonders hervorzuheben ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz als preisbestimmender Faktor über alle Marktsegmente hinweg. Diese Entwicklung wird sich durch steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Anforderungen weiter verstärken. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Investitionen in energetische Sanierungen und nachhaltiges Bauen zunehmend wirtschaftlich attraktiv werden.

Die Prognose für die kommenden Quartale bleibt verhalten optimistisch für Eigentümer und Vermieter, während Mieter und Kaufinteressenten sich auf weiter steigende Preise einstellen müssen. Politische Interventionen und makroökonomische Entwicklungen könnten die Marktdynamik beeinflussen, die grundlegenden Angebotsengpässe werden jedoch kurz- bis mittelfristig bestehen bleiben.