Immobilienmarktbericht Mülheim an der Ruhr

3. Quartal 2025

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung und positive Entwicklung über alle Segmente hinweg. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals verzeichnen sowohl Kauf- als auch Mietpreise spürbare Anstiege. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Dieser Marktbericht analysiert die aktuelle Situation und Entwicklung der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Mülheim an der Ruhr zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt aktuell bei 3.542 Euro pro Quadratmeter, was einen bemerkenswerten Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.360 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich dabei zwischen 2.985 Euro pro Quadratmeter für einfachere Objekte und bis zu 5.727 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Immobilien in Bestlagen.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 3,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 3.423 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach den leichten Preisrückgängen des Vorjahres und unterstreicht die wiedererstarkte Attraktivität des Mülheimer Immobilienmarktes für Kaufinteressenten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser präsentiert sich außerordentlich lebhaft. Besonders bemerkenswert ist der signifikante Anstieg der Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser um 19,8 Prozent im Jahr 2024, was auf eine deutlich gestiegene Transaktionsaktivität hindeutet. Die Nachfrage konzentriert sich dabei besonders auf Bestandsimmobilien, die im Rahmen des Generationenwechsels auf den Markt kommen.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp, was den Preisdruck zusätzlich verstärkt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein limitiertes Angebot, insbesondere bei qualitativ hochwertigen Objekten in gefragten Lagen. Diese Konstellation führt zu einer schnellen Vermarktung verfügbarer Objekte und teilweise zu Bieterwettbewerben bei besonders attraktiven Immobilien. Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht vollständig kompensieren, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb des Stadtgebiets von Mülheim zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage und Ausstattung der Immobilien. Zentrumsnahe Lagen mit guter Infrastrukturanbindung erzielen die höchsten Preise, während periphere Stadtteile günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Besonders gefragt sind ruhige Wohnlagen mit gleichzeitig guter Verkehrsanbindung, die Familien die ideale Kombination aus urbanem Leben und Wohnqualität bieten.

Die etablierten Wohnviertel mit gewachsenen Strukturen und guter sozialer Infrastruktur verzeichnen eine besonders stabile Nachfrage. Hier sind die Preise überdurchschnittlich gestiegen, da diese Lagen bei Käufern, die langfristig in Mülheim verwurzelt sein möchten, besonders beliebt sind. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial zeigen ebenfalls positive Preistendenzen, da Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen die Zukunftsperspektiven dieser Lagen erkennen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Mülheim an der Ruhr fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin positiv aus. Die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Region und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum lassen eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwarten. Experten rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung von drei bis fünf Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung mit dem fortschreitenden Generationenwechsel zu einem leicht erhöhten Angebot an Bestandsimmobilien führen. Dies könnte die Angebotsknappheit etwas mildern, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen. Die Attraktivität Mülheims als Wohnstandort im Ruhrgebiet mit guter Anbindung an die umliegenden Wirtschaftszentren wird weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Mülheim an der Ruhr entwickelt sich im dritten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.569 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, in dem noch 2.413 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Dies entspricht einem beachtlichen Quartalsanstieg von 6,5 Prozent. Die Preisspanne reicht dabei von 1.815 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen bis zu 3.223 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine identische Steigerungsrate von 6,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 2.411 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung gleichermaßen. Der Wohnungsmarkt profitiert dabei von der gestiegenen Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum in urbanen Lagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich außerordentlich robust. Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist im Jahr 2024 um circa 11 Prozent gestiegen, was die hohe Nachfrage und Transaktionsbereitschaft im Markt widerspiegelt. Besonders gefragt sind Wohnungen in mittleren und guten Wohnlagen, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Preis und Wohnqualität bieten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, insbesondere bei Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und gut geschnittene Wohnungen in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen in Mülheim sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In mittleren Wohnlagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.170 Euro, während in guten Wohnlagen bereits 2.890 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Luxuswohnungen in Toplagen erreichen Spitzenpreise von bis zu 6.100 Euro pro Quadratmeter und bilden damit ein exklusives Marktsegment.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf zentrale Stadtlagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung. Stadtteile mit Nähe zum Rhein oder zu Grünanlagen erzielen überdurchschnittliche Preise. Gleichzeitig gewinnen auch Quartiere im Umbruch an Attraktivität, in denen durch Stadtentwicklungsprojekte neue Wohnqualitäten geschaffen werden. Diese Entwicklungsgebiete bieten oft noch moderate Einstiegspreise bei gleichzeitig hohem Wertsteigerungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Mülheim bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs, allerdings mit einer leichten Abschwächung der Dynamik auf jährliche Steigerungsraten von vier bis sechs Prozent.

Die geplanten Neubauvorhaben werden mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen, ohne jedoch einen Preisrückgang zu bewirken. Vielmehr wird das zusätzliche Angebot dazu beitragen, die hohe Nachfrage besser zu bedienen. Besonders im Segment der energieeffizienten Neubauwohnungen wird mit einer stabilen Nachfrage gerechnet, da diese trotz höherer Kaufpreise durch niedrigere Betriebskosten langfristig attraktiv bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Mülheim an der Ruhr zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Häuser liegt aktuell bei 13,03 Euro, was das obere Preissegment des Mülheimer Mietmarktes darstellt. Im Vergleich zum Vorjahr, als die durchschnittliche Miete noch bei 12,70 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 2,6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser verläuft damit moderater als im Kaufsegment, bleibt aber dennoch im positiven Bereich. Diese Entwicklung reflektiert die generell hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Platzangebot, die besonders seit der Pandemie ungebrochen ist. Für das Vorquartal liegen keine expliziten Vergleichsdaten vor, die allgemeine Marktentwicklung deutet jedoch auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hin.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf einem konstant hohen Niveau, wobei das Angebot weiterhin sehr begrenzt ist. Mietshäuser stellen generell nur einen kleinen Teil des Mülheimer Mietmarktes dar, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel schnell neue Mieter, insbesondere wenn sie über moderne Ausstattung und Energieeffizienz verfügen.

Die Zielgruppe für Miethäuser besteht hauptsächlich aus Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten, sowie aus Unternehmen, die Wohnraum für Mitarbeiter suchen. Die Verweildauer in Miethäusern ist typischerweise länger als bei Mietwohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt. Diese Marktenge trägt zur Preisstabilität auf hohem Niveau bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl für das dritte Quartal 2025 keine expliziten stadtteilbezogenen Daten vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung klare Tendenzen ableiten. Miethäuser in bevorzugten Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten erzielen die höchsten Mieten. Besonders gefragt sind Objekte in ruhigen, grünen Stadtteilen, die dennoch eine gute Anbindung an das Zentrum bieten.

In peripheren Lagen sind Miethäuser tendenziell günstiger, bieten dafür aber oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche. Diese Objekte sprechen besonders Familien an, die Wert auf Platz und Garten legen und dafür längere Wege in Kauf nehmen. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen können dabei erheblich sein und bis zu 30 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshäusermarkt in Mülheim wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen erwartet. Die Mietpreise dürften weiterhin um zwei bis drei Prozent jährlich steigen, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Entwicklung der Baukosten abhängen wird.

Das Angebot an Miethäusern wird voraussichtlich knapp bleiben, da nur wenige neue Objekte in dieses Marktsegment kommen. Die meisten Neubauhäuser werden weiterhin für den Verkauf gebaut. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Räumen für Büros weiter verstärken. Langfristig könnten auch demografische Veränderungen zu einem leicht erhöhten Angebot führen, wenn ältere Eigentümer ihre Häuser vermieten statt zu verkaufen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Mülheim an der Ruhr präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer kontinuierlichen Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen beträgt aktuell 9,00 Euro, was einen Anstieg von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 8,80 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung zeigt eine stetige, aber moderate Mietpreissteigerung, die sich im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung bewegt.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 3,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (8,70 Euro pro Quadratmeter) eine etwas dynamischere Entwicklung. Diese Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Mülheim. Der Mietwohnungsmarkt bildet das Fundament des Mülheimer Wohnungsmarktes und ist für breite Bevölkerungsschichten von zentraler Bedeutung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment zeigt sich weiterhin angespannt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot trotz verschiedener Neubauinitiativen knapp bleibt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer schnellen Vermietung verfügbarer Wohnungen und gibt Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Preisgestaltung.

Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und moderner Ausstattung. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau, was die Wohnungssuche für Mieter zunehmend herausfordernd gestaltet. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat zwar zugenommen, kann aber die strukturelle Unterversorgung noch nicht ausgleichen. Gleichzeitig führen steigende Baukosten und Energieeffizienzanforderungen zu höheren Mieten bei Neubauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn für das dritte Quartal 2025 keine detaillierten stadtteilbezogenen Daten vorliegen, lassen sich aus der Marktbeobachtung klare Unterschiede zwischen den verschiedenen Lagen ableiten. Zentrale Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erzielen erwartungsgemäß höhere Mieten als periphere Lagen. Die Spanne reicht dabei von günstigen Wohnungen in einfachen Lagen bis zu hochpreisigen Objekten in bevorzugten Quartieren.

Stadtteile, die von Modernisierungs- und Aufwertungsmaßnahmen profitieren, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Gleichzeitig gibt es weiterhin Quartiere mit moderaten Mieten, die besonders für Haushalte mit niedrigeren Einkommen wichtige Wohnraumreserven darstellen. Die soziale Durchmischung der verschiedenen Stadtteile bleibt eine wichtige Herausforderung der Stadtentwicklung, um eine ausgewogene Sozialstruktur zu erhalten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Mülheim fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Es wird erwartet, dass die Mietpreise weiterhin moderat um zwei bis vier Prozent jährlich steigen werden. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Nachfrage und das weiterhin knappe Angebot getrieben. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik in bestimmten Marktsegmenten dämpfen.

Mittelfristig könnte sich durch verstärkte Neubauaktivitäten und mögliche Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau eine leichte Entspannung der Angebotssituation ergeben. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen weiter verstärken. Gleichzeitig könnten energetische Sanierungen bestehender Wohnungen zu Mieterhöhungen führen, die durch Energieeinsparungen teilweise kompensiert werden. Die Balance zwischen bezahlbarem Wohnraum und notwendigen Modernisierungen wird eine zentrale Herausforderung der kommenden Jahre bleiben.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit deutlichen Preisanstiegen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise entwickeln sich dabei dynamischer als die Mietpreise, wobei Eigentumswohnungen mit 6,5 Prozent Quartalswachstum die stärkste Entwicklung aufweisen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Mülheimer Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Preisentwicklung der vergangenen Quartale zeigt, dass der Markt nach einer Phase der Konsolidierung wieder Fahrt aufgenommen hat. Die Stadt profitiert dabei von ihrer Lage im Ruhrgebiet und der guten Anbindung an die umliegenden Wirtschaftszentren. Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Attraktivität des Standortes zu erhalten.

Die Marktprognose für die kommenden 12 bis 24 Monate bleibt positiv, wobei mit einer Normalisierung der Preissteigerungsraten zu rechnen ist. Entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik, die wirtschaftliche Entwicklung der Region sowie die Erfolge bei der Schaffung neuen Wohnraums sein. Mülheim an der Ruhr bleibt damit ein interessanter und stabiler Immobilienmarkt mit Potenzial für verschiedene Anlegergruppen und Wohnungssuchende.