Immobilienmarktbericht München Q1 2026

Der Markt für Häuser in München agiert im Q1 2026 standhaft mit einem Durchschnittspreis von 8.373 €/m². Die Preisspanne reicht von 2.724 €/m² bis 15.000 €/m², wobei die Quartalsveränderung bei -3,15% und die Jahresveränderung bei -6,19% liegt. Diese rückläufige Entwicklung deutet auf eine Normalisierung nach Jahren starker Preissteigerungen hin, während Käufer wieder mehr Verhandlungsspielraum gewinnen. In Bogenhausen und Grünwald bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 12.000 €/m² und 14.500 €/m² für gehobene Einfamilienhäuser. Moderate Preislagen finden sich in Pasing-Obermenzing mit 7.500 €/m² bis 9.000 €/m². Die günstigsten Angebote liegen in Feldmoching-Hasenbergl bei 3.000 €/m² bis 4.500 €/m², wobei hier vor allem ältere Bestandsimmobilien den Markt prägen. Die Preiskorrektur dürfte sich in den kommenden Quartalen fortsetzen, wobei sich das Tempo voraussichtlich verlangsamen wird. Steigende Finanzierungskosten und zurückhaltende Käufer werden den Markt weiter prägen. Qualitativ hochwertige Objekte in Toplagen dürften ihre Preise besser halten können, während periphere Lagen stärkere Anpassungen erfahren könnten. Eine Bodenbildung wird für die zweite Jahreshälfte erwartet.

Eigentumswohnungen in München kosten durchschnittlich 9.363 €/m² bei einer Spanne von 5.632 €/m² bis 16.567 €/m². Mit einem minimalen Quartalsplus von 0,19% zeigt sich eine Stabilisierung, während die Jahresbetrachtung mit -2,29% noch leicht negativ ausfällt. Der Wohnungsmarkt erweist sich als widerstandsfähiger als das Häusersegment, gestützt durch anhaltend hohe Nachfrage von Kapitalanlegern und Selbstnutzern. Die Maxvorstadt und Schwabing-West verzeichnen Spitzenpreise zwischen 14.000 €/m² und 16.000 €/m² für Neubauwohnungen. Im mittleren Segment rangieren Sendling und Laim mit 8.500 €/m² bis 10.500 €/m². Erschwinglichere Optionen bieten Ramersdorf-Perlach und Milbertshofen mit Preisen zwischen 6.000 €/m² und 7.500 €/m², wobei hier vermehrt sanierungsbedürftige Altbauten verfügbar sind. Der Wohnungsmarkt dürfte sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln mit leichten Schwankungen je nach Mikrolage. Die demografische Entwicklung Münchens und der Zuzug von Fachkräften werden die Nachfrage weiter stützen. Neubauprojekte könnten durch gestiegene Baukosten teurer werden, während Bestandsimmobilien preislich unter Druck bleiben. Energetisch sanierte Objekte werden zunehmend Preisvorteile erzielen.

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in München agiert im Q1 2026 standhaft mit einer Durchschnittsmiete von 22,03 €/m². Die Preisspanne erstreckt sich von 12,50 €/m² bis 34,00 €/m², bei nahezu stabiler Quartalsveränderung von -0,05% und marginaler Jahresveränderung von 0,05%. Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich bemerkenswert konstant, geprägt von einer ausgewogenen Balance zwischen Angebot und Nachfrage im gehobenen Wohnsegment. In Solln und Harlaching liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 28,00 €/m² und 32,00 €/m², bedingt durch die exklusive Wohnlage und Gartenflächen. Berg am Laim und Trudering bewegen sich im mittleren Bereich von 20,00 €/m² bis 24,00 €/m². Günstigere Alternativen finden sich in Aubing-Lochhausen-Langwied mit 13,00 €/m² bis 16,00 €/m², wo größere Häuser mit älterem Baujahr dominieren. Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich stabil bleiben mit leichten regionalen Unterschieden. Familien suchen verstärkt nach Wohnraum mit Garten, was die Nachfrage hochhält. Energieeffiziente Häuser könnten moderate Aufschläge durchsetzen, während unsanierte Objekte preislich stagnieren dürften. Die Mietpreisbremse und regulatorische Vorgaben werden starke Erhöhungen verhindern.

Der Mietmarkt für 2-3 Zimmer Wohnungen mit ca. 60-80 m² zeigt mit durchschnittlich 25,59 €/m² und einem Quartalsanstieg von 2,94% eine dynamische Entwicklung. Die Jahresbetrachtung weist mit -3,21% jedoch eine Korrektur auf. Die Preisspanne von 13,56 €/m² bis 46,63 €/m² verdeutlicht die enormen Unterschiede im Münchner Wohnungsmarkt, geprägt durch Lage, Ausstattung und Baujahr. Die Altstadt-Lehel und Glockenbachviertel erreichen Spitzenmieten zwischen 38,00 €/m² und 45,00 €/m² für luxussanierte Altbauwohnungen. Schwabing-Freimann und Bogenhausen rangieren bei 24,00 €/m² bis 28,00 €/m² im gehobenen Mittelfeld. Bezahlbarere Optionen bieten Neuperlach und Hasenbergl mit 14,00 €/m² bis 18,00 €/m², wo hauptsächlich Wohnungen aus den 1970er Jahren verfügbar sind. Der Wohnungsmietmarkt dürfte weiterhin angespannt bleiben bei moderaten Steigerungen. Der Zuzug nach München und knappes Angebot werden die Preise stützen. Regulatorische Eingriffe könnten dämpfend wirken, während Neubaumieten weiter steigen dürften. Bestandsmieten werden durch gesetzliche Vorgaben gebremst, während bei Neuvermietungen höhere Preise durchsetzbar bleiben.