Immobilienmarktbericht München - Q2 2025

Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Preiskorrektur der vergangenen Jahre hat sich der Markt wieder gefangen und verzeichnet seit fünf Quartalen in Folge kontinuierliche Preisanstiege. Die sinkenden Bauzinsen und die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägen die aktuelle Marktlage. Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Dynamik zwischen den einzelnen Marktsegmenten, wobei Einfamilienhäuser die stärksten Preissteigerungen aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im zweiten Quartal 2025 eine robuste Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand haben sich bei etwa 12.000 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Diese Preislage markiert einen signifikanten Anstieg im Vergleich zum Vorquartal von 2,0 Prozent sowie eine beachtliche Jahressteigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024.

Die Preisentwicklung zeigt damit eine klare Trendwende nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Erwartungen vieler Marktteilnehmer auf weiter fallende Preise nicht bewahrheitet haben. Stattdessen hat sich der Markt stabilisiert und zeigt eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Die absolute Preishöhe von 12.000 Euro pro Quadratmeter unterstreicht weiterhin die Position Münchens als eine der teuersten Städte Deutschlands für Wohneigentum.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Einfamilienhäusern hat sich seit dem zweiten Quartal 2024 leicht entspannt, wobei eine moderate Zunahme der verfügbaren Objekte zu verzeichnen ist. Trotz dieser Angebotsausweitung bleibt die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau, was die Preisdynamik weiterhin stützt. Der Neubaubereich zeigt sich im Segment der Einfamilienhäuser weiterhin zurückhaltend, wobei jedoch erste Anzeichen einer Belebung erkennbar sind.

Die Verkaufszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht verlängert, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hindeutet. Käufer nehmen sich wieder mehr Zeit für ihre Entscheidungen, was zu einer ausgewogeneren Marktdynamik führt. Die Finanzierungsbedingungen haben sich durch die gesunkenen Bauzinsen deutlich verbessert, was die Nachfrage zusätzlich stimuliert und die Kaufkraft potenzieller Erwerber erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Stadtgebiets bleibt weiterhin stark ausgeprägt. Premiumlagen wie Schwabing und Bogenhausen verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und teilweise die 15.000-Euro-Marke überschreiten. Diese etablierten Wohnviertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentral gelegenen Vierteln sind die Preise merklich moderater, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Das Umland von München bietet weiterhin deutlich günstigere Alternativen, wobei die Preisschere zwischen Stadt und Umland tendenziell bestehen bleibt. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung, die einen Kompromiss zwischen Erreichbarkeit und Erschwinglichkeit darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die fundamentalen Marktfaktoren sprechen für eine stabile Entwicklung ohne dramatische Preissprünge. Die weiterhin erwartete Stabilität bei den Bauzinsen und die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum in München werden als hauptsächliche Treiber der Preisentwicklung gesehen.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch verstärkte Neubauaktivitäten eintreten, wobei die strukturelle Knappheit an verfügbaren Grundstücken in München weiterhin ein limitierender Faktor bleiben wird. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Metropolregion München werden die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.050 Euro für Bestandswohnungen. Die Preisentwicklung zeigt eine differenzierte Dynamik mit einem Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal gemäß dem GREIX-Index, während andere Markbeobachter einen Anstieg von bis zu 1,5 Prozent verzeichnen. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung solide 2,7 Prozent.

Diese Entwicklung markiert eine kontinuierliche Erholung nach der Preisdelle, die Anfang 2023 begann und bis Mitte 2024 andauerte. Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich damit resilienter als zunächst erwartet, wobei die Preisdynamik etwas verhaltener ausfällt als im Segment der Einfamilienhäuser. Die absolute Preishöhe von über 8.000 Euro pro Quadratmeter bedeutet für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung einen Kaufpreis von mehr als 600.000 Euro, was die anhaltende Herausforderung der Erschwinglichkeit unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich seit dem zweiten Quartal 2024 leicht erhöht, was zu einer gewissen Entspannung auf der Angebotsseite führt. Gleichzeitig bleibt das Suchinteresse für Wohneigentum auf einem konstant hohen Niveau, was zu einer ausgewogenen Marktsituation führt. Besorgniserregend ist jedoch die rückläufige Neubauaktivität, die mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots führen könnte.

Die Vermarktungszeiten haben sich normalisiert, wobei attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin schnell verkauft werden. Die Qualität der angebotenen Objekte variiert stark, was zu einer differenzierten Preisentwicklung führt. Moderne, energieeffiziente Wohnungen erzielen dabei Premiumpreise, während sanierungsbedürftige Objekte teilweise mit Abschlägen gehandelt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtvierteln Münchens bleiben erheblich. In den zentralen Stadtvierteln wie der Altstadt und Maxvorstadt werden Spitzenpreise von teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem besonderen Flair.

Die beliebten Wohnviertel wie Haidhausen, Glockenbachviertel und Lehel verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise und eine besonders starke Nachfrage. In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen sind die Preise deutlich moderater, wobei auch hier ein Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die Preisdynamik ist in den beliebten Vierteln besonders ausgeprägt, was die Schere zwischen teuren und günstigeren Lagen weiter öffnet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate moderat optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot. Die sinkenden Bauzinsen wirken dabei unterstützend und verbessern die Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer.

Mittelfristig könnte die rückläufige Neubautätigkeit zu einer weiteren Angebotsverknappung führen, was den Preisdruck erhöhen würde. Gleichzeitig könnten regulatorische Maßnahmen und eine mögliche Konjunkturabkühlung dämpfend wirken. Die strukturelle Wohnungsknappheit in München wird jedoch voraussichtlich bestehen bleiben und den Markt weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete Quadratmetermietpreise für Einfamilienhäuser zur Miete in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Marktbeobachtungen eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung ableiten. Die Mietpreise werden maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage und die geringen Neubauaktivitäten in diesem Segment beeinflusst.

Im Vergleich zum Vorquartal und zum Vorjahr zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung der Mietpreise. Das Segment der Miethäuser bleibt ein Nischenmarkt in München, da der Großteil der Einfamilienhäuser von den Eigentümern selbst bewohnt wird. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte erzielen daher Premiumpreise, insbesondere wenn sie modern ausgestattet sind und sich in gefragten Lagen befinden.

Marktdynamik

Das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete bleibt im zweiten Quartal 2025 äußerst knapp. Während sich das Mietwohnungsangebot insgesamt deutlich erhöht hat, gilt dies nicht für das Segment der Miethäuser. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem Vermietermarkt führt. Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht existent.

Die rückläufige Neubautätigkeit verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Familien, die ein Haus mit Garten suchen, aber sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Dies führt zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Bewerbungsverfahren mit mehreren Interessenten pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den zentralen und beliebten Vierteln werden Spitzenmieten verlangt, die oft nur von einkommensstarken Haushalten aufgebracht werden können. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Nähe zu internationalen Schulen.

In den Stadtrandlagen sind die Mietpreise deutlich moderater, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt. Vororte mit guter S-Bahn-Anbindung bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei die längeren Pendelzeiten in Kauf genommen werden müssen. Die Unterschiede zwischen Zentrum und Peripherie können bei vergleichbaren Objekten mehrere hundert Euro monatlich ausmachen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Segment der Miethäuser mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei keine dramatischen Sprünge erwartet werden. Die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment wird bestehen bleiben, da kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch mögliche Umwandlungen von Eigentums- in Mietobjekte leicht entspannen, wobei dies stark von der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien und Expatriates, die temporär in München leben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im zweiten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung mit einem deutlich gestiegenen Angebot bei weiterhin hoher Nachfrage. Die Mietpreise steigen leicht, wobei die genauen aktuellen Quadratmetermieten in den verfügbaren Daten nicht explizit genannt werden. Die Preisentwicklung bleibt moderat, was teilweise auf das erhöhte Angebot zurückzuführen ist.

Im Vergleich zum Vorquartal und zum Vorjahr zeigt sich ein deutlicher Anstieg des verfügbaren Mietwohnungsangebots. Diese Entwicklung führt zu einer gewissen Entspannung auf dem Mietmarkt, wobei die Preise dennoch weiter steigen, wenn auch in geringerem Tempo als in den Vorjahren. Die absolute Höhe der Mietpreise bleibt auf einem für deutsche Verhältnisse sehr hohen Niveau, was München weiterhin zu einer der teuersten Mietstädte Deutschlands macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment hat sich im zweiten Quartal 2025 spürbar verändert. Das stark vermehrte Mietwohnungsangebot steht einem rückläufigen Neubau gegenüber, was auf eine erhöhte Vermietungsbereitschaft bestehender Eigentümer hindeutet. Möglicherweise führen die gestiegenen Finanzierungskosten der Vorjahre dazu, dass mehr Eigentümer ihre Wohnungen vermieten statt zu verkaufen.

Trotz des gestiegenen Angebots bleiben die Leerstände niedrig und die Nachfrage auf einem soliden Niveau. Die Vermarktungszeiten haben sich leicht verlängert, was Mietinteressenten mehr Auswahl und Verhandlungsspielraum bietet. Der Markt bewegt sich langsam von einem reinen Vermietermarkt zu einer ausgewogeneren Situation, wobei attraktive Wohnungen in guten Lagen weiterhin schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In der Innenstadt und den bevorzugten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt und dem Glockenbachviertel werden weiterhin Spitzenmieten verlangt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Die Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Mietpreise, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile mit guter öffentlicher Anbindung aber größerer Entfernung zum Zentrum wie Pasing, Moosach oder Trudering werden zunehmend als Alternative zu den teuren Innenstadtlagen wahrgenommen. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann bei vergleichbaren Wohnungen mehrere Euro pro Quadratmeter betragen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in München für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine moderate Preisentwicklung hin. Das erhöhte Angebot wird voraussichtlich dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken, während die weiterhin hohe Nachfrage ein Absinken der Preise verhindert. Experten erwarten eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten Steigerungen.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Neubautätigkeit abhängen. Sollte sich der Neubau weiter abschwächen, könnte dies trotz des aktuell gestiegenen Angebots zu einer erneuten Verknappung führen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse und Milieuschutz werden weiterhin Einfluss auf die Marktdynamik haben. Die strukturelle Wohnungsknappheit in München wird voraussichtlich bestehen bleiben, was den Mietmarkt langfristig unter Druck setzt.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach der Preiskorrektur der Vorjahre zeigen alle Marktsegmente wieder Aufwärtstendenzen, wobei die Dynamik je nach Segment variiert. Die gesunkenen Bauzinsen und die anhaltend hohe Nachfrage stützen den Markt, während das begrenzte Angebot, insbesondere im Neubaubereich, preistreibend wirkt.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung in den einzelnen Segmenten: Während Einfamilienhäuser die stärksten Preissteigerungen verzeichnen, zeigt sich der Mietwohnungsmarkt durch das gestiegene Angebot etwas entspannter. Die strukturellen Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes – hohe Preise, begrenztes Bauland und starker Zuzug – bleiben jedoch bestehen und werden den Markt auch in Zukunft prägen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass München weiterhin ein herausfordernder aber stabiler Immobilienmarkt bleibt, der langfristig orientierten Investoren und Selbstnutzern Chancen bietet, gleichzeitig aber hohe Einstiegshürden aufweist. Die moderate Preisentwicklung der kommenden Quartale dürfte dabei eher Chance als Risiko darstellen, solange die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben.