Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen im Kaufsegment und deutlicher Dynamik bei den Mietpreisen. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen auf hohem Niveau konsolidieren, beschleunigt sich der Preisauftrieb im Mietmarkt weiter. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt der dominierende Marktfaktor, wobei die geringe Neubauaktivität keine nennenswerte Entlastung bringt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Kaufmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.814 Euro liegt das Preisniveau um 0,7 Prozent über dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 8.739 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung markiert eine Fortsetzung der Stabilisierungsphase nach den Korrekturen der Vorjahre.
Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 1,3 bis 2,1 Prozent eine verhaltene, aber stetige Wertsteigerung. Die Preisdynamik hat sich damit deutlich von den zweistelligen Wachstumsraten der Boomjahre entfernt und bewegt sich nun in einem nachhaltigeren Korridor. Diese Normalisierung erfolgt trotz weiterhin schwieriger Rahmenbedingungen, geprägt durch erhöhte Zinsniveaus und strengere Kreditvergaberichtlinien.
Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Segment der Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage genutzt werden. Hier zeigen sich Premiumpreise, die das allgemeine Preisniveau deutlich übersteigen, was die anhaltende Attraktivität von Immobilien als Sachwertanlage unterstreicht.
Marktdynamik
Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 minimal verbessert, bleibt aber insgesamt auf einem kritisch niedrigen Niveau. Die marginale Erhöhung des Angebots steht einer weiterhin robusten Nachfrage gegenüber, wodurch sich ein deutliches Ungleichgewicht zugunsten der Verkäuferseite ergibt. Besonders Einfamilienhäuser in gut angebundenen Stadtteilen mit Zugang zu Grünflächen erfahren eine außerordentlich hohe Nachfrage.
Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt auf niedrigem Niveau. Die Baulandknappheit in München stellt hier den limitierenden Faktor dar. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Nachverdichtungen und kleinere Entwicklungsgebiete am Stadtrand. Die wenigen realisierten Neubauprojekte werden meist noch vor Fertigstellung verkauft, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.
Der Leerstand im Häusermarkt ist praktisch nicht existent. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden aufgrund der Knappheit schnell Käufer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben signifikant. Toplagen wie Bogenhausen, Harlaching und das Lehel verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier ist das Angebot besonders knapp, da Bestandsimmobilien nur selten auf den Markt kommen.
In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und entwickelter Infrastruktur, wie Pasing oder Solln, profitieren von einer stabilen Nachfrage und verzeichnen moderate Preissteigerungen. Gebiete mit Entwicklungspotenzial, insbesondere im Münchner Norden und Nordosten, zeigen eine erhöhte Dynamik, da hier noch vereinzelt Neubaugebiete erschlossen werden.
Die Nähe zu Naherholungsgebieten und die Qualität der lokalen Bildungseinrichtungen spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile, die beide Faktoren optimal vereinen, verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 5 Prozent jährlich. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die fundamentale Knappheit an Wohnraum bestehen bleibt und die Neubautätigkeit nicht signifikant zunimmt.
Die Stabilisierung der Zinsen könnte zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen, insbesondere wenn die Europäische Zentralbank weitere Lockerungsschritte unternimmt. Mittelfristig könnten neue Baugebiete, die derzeit in der Planungsphase sind, zu einer gewissen Entspannung beitragen, jedoch wird dies frühestens ab 2027 spürbare Auswirkungen zeigen.
Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe. Eine Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien oder neue steuerliche Belastungen könnten die Nachfrage dämpfen. Andererseits würde eine weitere Zuwanderung in die Metropolregion München den Nachfragedruck zusätzlich erhöhen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine heterogene Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 9.174 Euro, wobei sich deutliche Unterschiede nach Lage und Ausstattung zeigen. In durchschnittlichen Lagen werden etwa 7.100 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während gute City-Lagen mit 8.600 Euro und sehr gute Lagen mit bis zu 10.500 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehende Preisstagnation mit teilweise leichten Rückgängen. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Konsolidierungsphase nach Jahren starker Preissteigerungen. Die Preise haben sich auf hohem Niveau eingependelt, wobei die Verkäuferseite zunehmend realistische Preisvorstellungen entwickelt.
Der Neubaubereich zeigt eine differenzierte Entwicklung. Während energieeffiziente Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung weiterhin Premiumpreise erzielen, ist bei Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf eine gewisse Preisschwäche zu beobachten. Die energetische Qualität wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt begrenzt. Die Neubauaktivität ist zwar höher als im Häusersegment, zeigt jedoch einen rückläufigen Trend. Gestiegene Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und verschärfte energetische Anforderungen bremsen die Projektentwicklung.
Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und niedrigem Energieverbrauch. Käufer achten zunehmend auf Nachhaltigkeit und zukunftssichere Energiekonzepte. Wohnungen mit Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen oder innovativen Energiekonzepten erfahren eine deutlich höhere Nachfrage als konventionelle Objekte.
Der Leerstand bleibt minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Luxusobjekte im obersten Preissegment sowie stark sanierungsbedürftige Wohnungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verlängert, was auf eine sorgfältigere Prüfung der Käufer und realistischere Markteinschätzungen hindeutet. Die Transaktionszahlen zeigen eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die zentralen und etablierten City-Lagen bleiben stark nachgefragt und preislich stabil. Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und Glockenbachviertel verzeichnen weiterhin Höchstpreise. Die Knappheit an verfügbaren Objekten in diesen Lagen stützt das Preisniveau nachhaltig.
Neubauprojekte konzentrieren sich zunehmend auf die Außenbezirke und Nachverdichtungsgebiete. Stadtteile wie Freiham, Riem oder der Münchner Nordosten erleben eine rege Bautätigkeit. Diese Gebiete profitieren von moderner Infrastruktur und durchdachten Quartierskonzepten, erreichen aber noch nicht die Preise der etablierten Innenstadtlagen.
Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Szenebezirken wie dem Westend oder Giesing. Diese ehemals günstigeren Viertel haben eine deutliche Aufwertung erfahren und nähern sich preislich den traditionellen Toplagen an. Die Gentrifizierung dieser Stadtteile setzt sich fort und führt zu einer weiteren Verknappung bezahlbaren Wohnraums.
Prognose und Ausblick
Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich verhalten bleiben. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau mit möglichen leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Die Preise haben ein Plateau erreicht, das durch die Kaufkraftgrenzen der Nachfrager definiert wird.
Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich weiter zurückgehen, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen könnte. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen und die CO2-Bepreisung zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Bestandswohnungen führen.
Chancen ergeben sich durch die fortschreitende Digitalisierung und neue Wohnkonzepte wie Mikro-Apartments oder Co-Living-Spaces, die neue Käuferschichten ansprechen könnten. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte zudem zu einer erhöhten Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen führen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen. Die durchschnittliche Mietsteigerung liegt bei über 4,7 Prozent im Jahresvergleich, was eine Beschleunigung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem die Steigerungsrate noch bei 4,5 Prozent lag. Premium-Mietpreise für hochwertige Einfamilienhäuser in guten Lagen erreichen neue Höchststände.
Die Mietpreisentwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und setzt den Trend der vergangenen Quartale fort. Besonders gefragt sind moderne, gut ausgestattete Mietshäuser mit Garten oder großzügigen Außenflächen. Für diese Objekte werden Mietpreise aufgerufen, die noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wären.
Die Beschleunigung der Mietpreisentwicklung ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund verschiedener regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse. Diese Instrumente zeigen im Häusersegment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietung oder über Ausnahmetatbestände angeboten werden.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern hat sich minimal erhöht, bleibt aber auf einem kritisch niedrigen Niveau. Die strukturelle Knappheit wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Die geringe Neubauaktivität, der Rückzug institutioneller Investoren aus dem Mietmarkt aufgrund regulatorischer Unsicherheiten und die Tendenz vieler Eigentümer, ihre Häuser selbst zu nutzen statt zu vermieten.
Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch und wird durch verschiedene Trends befeuert. Der Wunsch nach mehr Wohnfläche, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemiejahre, die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten und der Bedarf an privaten Außenflächen treiben die Nachfrage. Familien mit Kindern konkurrieren zunehmend mit gutverdienenden Paaren und Wohngemeinschaften um die wenigen verfügbaren Objekte.
Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist aufgrund hoher Baukosten, komplexer Regulierungen und unsicherer Renditeerwartungen stark rückläufig. Investoren fokussieren sich verstärkt auf andere Assetklassen oder Märkte mit attraktiveren Rahmenbedingungen. Die wenigen realisierten Neubauprojekte richten sich meist an das Luxussegment mit entsprechend hohen Mietpreisen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Premiumlagen Münchens verzeichnen besonders hohe Nachfrage und entsprechende Mietpreise. Stadtteile wie Obermenzing, Nymphenburg oder Bogenhausen mit ihrer Mischung aus urbaner Infrastruktur und grünem Wohnumfeld sind besonders begehrt. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mietpreise aufgerufen, die dem mehrfachen durchschnittlichen Haushaltseinkommen entsprechen.
Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während gut angebundene Randlagen mit S-Bahn-Anschluss ebenfalls hohe Mieten verzeichnen, gibt es in peripheren Lagen ohne direkte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr noch moderate Preise. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der Verdrängung aus den zentraleren Lagen.
Ein interessanter Trend zeigt sich in den Umlandgemeinden, die zunehmend als Alternative zu den Münchner Stadtrandlagen wahrgenommen werden. Gemeinden wie Grünwald, Pullach oder Haar verzeichnen stark steigende Nachfrage und ziehen Mietpreise nach, die sich dem Münchner Niveau annähern.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Miethausmarkt sieht eine Fortsetzung der dynamischen Preisentwicklung vor. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die fundamentale Knappheit wird durch die geringe Neubautätigkeit nicht gemildert werden.
Regulatorische Eingriffe könnten die Dynamik beeinflussen, jedoch zeigt die Erfahrung, dass der Markt Wege findet, Regulierungen zu umgehen. Eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Instrumente könnten kurzfristig dämpfend wirken, mittelfristig aber zu einer weiteren Verknappung führen, wenn Vermieter ihre Objekte vom Markt nehmen.
Mittelfristig könnten neue Wohnformen wie Baugemeinschaften oder genossenschaftliche Modelle eine gewisse Entlastung bringen. Diese alternativen Konzepte gewinnen an Bedeutung, bleiben aber quantitativ noch marginal. Die Entwicklung neuer Baugebiete wird frühestens ab 2027 spürbare Entlastung bringen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München setzt im dritten Quartal 2025 seinen Aufwärtstrend fort. Mit einer Steigerungsrate von 4,7 Prozent seit August 2024 zeigt sich eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal, das noch eine Rate von 4,5 Prozent aufwies. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung im Münchner Mietwohnungsmarkt.
Die Mietpreisdynamik zeigt sich über alle Marktsegmente hinweg, wobei Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung die höchsten Steigerungsraten verzeichnen. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wird zunehmend größer, was zu sozialen Spannungen und eingeschränkter Mobilität im Wohnungsmarkt führt.
Besonders auffällig ist die Entwicklung im Segment der kleineren Wohnungen. Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, getrieben durch hohe Nachfrage von Singles, Studierenden und Berufseinsteigern. Die Quadratmetermieten für diese Wohnungstypen erreichen teilweise das Niveau größerer Wohnungen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen hat sich durch die Fertigstellung einiger Neubauprojekte leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die zusätzlichen Einheiten werden vom Markt sofort absorbiert und führen zu keiner spürbaren Entspannung. Die strukturelle Unterversorgung bleibt das dominierende Merkmal des Marktes.
Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren auf hohem Niveau gehalten: kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, steigende Studierendenzahlen, Haushaltsverkleinerung und die hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Die Konkurrenz um verfügbare Wohnungen ist intensiv, Massenbesichtigungen mit hunderten Interessenten sind keine Seltenheit.
Die Neubauaktivität ist aufgrund gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und unsicherer politischer Rahmenbedingungen rückläufig. Viele geplante Projekte werden verschoben oder ganz gestrichen. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem geschätzten Bedarf von 8.000 bis 10.000 neuen Wohnungen jährlich zurück.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die zentralen und beliebten Viertel wie Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen und das Glockenbachviertel verzeichnen weiterhin die höchsten Mieten. Hier werden für Neubauwohnungen Quadratmetermieten von über 25 Euro aufgerufen. Die Verfügbarkeit ist extrem gering, Wohnungen werden oft unter der Hand oder über Wartelisten vergeben.
In den Stadtrandbezirken zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Gebiete mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter Infrastruktur nähern sich preislich den innerstädtischen Lagen an. Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile, die von Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturprojekten profitieren.
Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich auf wenige Entwicklungsgebiete wie Freiham oder das Werksviertel. Diese neuen Quartiere bieten moderne Wohnkonzepte, erreichen aber aufgrund der hohen Baukosten Mietpreise, die für Normalverdiener kaum erschwinglich sind. Die soziale Durchmischung wird zunehmend zur Herausforderung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, möglicherweise mit einer leichten Abflachung der Dynamik. Die fundamentale Wohnraumknappheit wird der bestimmende Faktor bleiben. Prognosen gehen von weiteren jährlichen Steigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent aus.
Die politischen Rahmenbedingungen könnten sich durch neue regulatorische Eingriffe ändern. Diskutiert werden weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse, Umwandlungsverbote und neue Vorkaufsrechte für Kommunen. Diese Maßnahmen könnten kurzfristig dämpfend wirken, langfristig aber zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.
Hoffnung auf Entspannung könnte mittelfristig von neuen Wohnkonzepten und der Digitalisierung ausgehen. Remote-Work-Modelle könnten die Nachfrage teilweise in das Umland verlagern. Innovative Wohnformen wie Co-Living oder Micro-Apartments könnten neue Marktsegmente erschließen. Die Transformation des Büromarktes könnte zudem Potenzial für Umnutzungen bieten, wobei die Realisierung solcher Projekte Zeit benötigt.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau durchläuft, zeigt der Mietmarkt eine ungebremste Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum bleibt der bestimmende Faktor für alle Marktsegmente.
Die moderate Entwicklung der Kaufpreise bei gleichzeitig stark steigenden Mieten führt zu einer interessanten Verschiebung der Kauf-Miet-Relation, die mittelfristig wieder mehr Käufer in den Markt locken könnte. Die große Herausforderung bleibt die unzureichende Neubautätigkeit, die weder im Kauf- noch im Mietmarkt für nennenswerte Entlastung sorgt.
Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: stabile bis leicht steigende Kaufpreise und dynamisch wachsende Mieten. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots könnte diese Entwicklung gebremst werden – ein Szenario, das angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen jedoch unwahrscheinlich erscheint.
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