Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Wohnimmobilien im Quartalsvergleich

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer fortgesetzten Stabilisierung der Preise und einer anhaltend hohen Nachfrage. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeichnet sich eine moderate Aufwärtsdynamik ab, die durch die wirtschaftliche Erholung und das weiterhin knappe Angebot gestützt wird. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen im Wohnimmobiliensektor Münchens und stellt diese dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 8.600 bis 8.700 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Preissteigerung beläuft sich somit auf etwa 1 bis 3 Prozent, was die kontinuierliche Wertstabilität dieser Immobilienkategorie unterstreicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderater Preisanstieg von 2,9 Prozent, ausgehend von 8.529 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern, die seit August 2024 einen Preisanstieg von 7,2 Prozent verzeichneten. Die jährliche Wachstumsrate für Einfamilienhäuser liegt bei stabilen 2,1 Prozent, was auf eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 robust, trifft jedoch weiterhin auf ein knappes Angebot. Die Neubauaktivitäten zeigen sich moderat und werden durch hohe Baukosten sowie regulatorische Hürden gebremst. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Marktdynamik leicht intensiviert, was sich in einer erhöhten Transaktionsgeschwindigkeit und kürzeren Vermarktungszeiten widerspiegelt.

Der Leerstand bei Eigenheimen spielt praktisch keine Rolle und liegt weiterhin nahe null. Die Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser bleiben auf niedrigem Niveau, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Gleichzeitig führt die gestiegene Bautätigkeit im Bereich der energetischen Sanierung zu einer qualitativen Aufwertung des Bestandsmarktes.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In zentralen und sehr guten Lagen werden Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro erreicht, während Randlagen mit moderateren Preisen und teilweise stagnierenden Werten aufwarten. Besonders begehrte Stadtteile im Zentrum sowie die nördlichen Stadtgebiete wie Schwabing und Milbertshofen verzeichnen eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung: Während gut angebundene Gebiete mit S-Bahn-Anschluss weiterhin Preissteigerungen erfahren, stagnieren die Preise in weniger gut erschlossenen Randlagen. Die traditionell teuren Villenviertel wie Bogenhausen und Grünwald behaupten ihr hohes Preisniveau und zeigen sogar leichte Aufwärtstendenzen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Preistrends bei Häusern zum Kauf. Die kontinuierliche Nachfrage, getrieben durch die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, wird die Preise weiter stützen. Eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erscheint realistisch.

Die Erholung des Marktes, die bereits seit mehreren Quartalen zu beobachten ist, dürfte sich fortsetzen. Allerdings könnten steigende Baukosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen die Neubautätigkeit weiterhin dämpfen, was die Angebotsseite unter Druck setzt. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Kaufgelegenheiten einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Dies repräsentiert eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 8.900 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Preissteigerung beträgt somit etwa 2 bis 3 Prozent, was eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Seit August 2024 verzeichneten Eigentumswohnungen einen Preisanstieg von 5,1 Prozent, was die robuste Nachfrage in diesem Marktsegment unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine marginale Preiskorrektur von 9.194 Euro auf 9.174 Euro pro Quadratmeter, was einer minimalen Reduktion von 0,2 Prozent entspricht. Diese Stabilisierung nach einer Phase der Preiskorrektur deutet auf eine gesunde Marktkonsolidierung hin.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 anhaltend hoch, trifft jedoch auf ein weiterhin knappes Angebot. Besonders auffällig ist der Rückgang des Angebots bei Neubauwohnungen in guten Lagen, der im zweiten Quartal noch mit minus 5 Prozent beziffert wurde. Diese Entwicklung setzt sich im dritten Quartal fort, wobei die hohen Preise und die Zinsentwicklung als dämpfende Faktoren wirken.

Der Leerstand bei Wohnungen bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Aufwärtsbewegung der Preise läuft bereits das fünfte Quartal in Folge, was auf eine nachhaltige Markterholung hindeutet. Die Neubauaktivitäten bleiben gedämpft, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und strengere regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing behaupten ihre Position als teuerste Wohngegenden mit Quadratmeterpreisen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Premium-Lagen werden für hochwertige Neubauwohnungen Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei hier Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.500 Euro üblich sind. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet, da zentrale Lagen stärker von der Nachfrage profitieren. Aufstrebende Viertel wie das Werksviertel oder die Entwicklungsgebiete in Freiham zeigen eine überdurchschnittliche Dynamik.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Eigentumswohnungsmarkt in München eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung über die nächsten 12 bis 24 Monate. Die Kombination aus anhaltend hoher Nachfrage, begrenztem Neubauvolumen und der Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsstandort wird die Preise weiter stützen.

Die Mietpreisentwicklung und das historisch niedrige Zinsniveau, auch wenn es sich von den Tiefstständen entfernt hat, unterstützen weiterhin die Investitionsnachfrage. Für die kommenden Quartale ist mit einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent zu rechnen, wobei zentrale Lagen und Neubauprojekte mit hoher Energieeffizienz überdurchschnittlich performen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei in Toplagen deutlich höhere Mieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung zu verzeichnen, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegt.

Seit August 2024 wurde bei Neuverträgen ein Mietpreisanstieg von etwa 4,5 bis 4,7 Prozent beobachtet, der sowohl Wohnungen als auch Häuser betrifft. Die quartalsweise Steigerung liegt bei etwa 1 bis 2 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung darstellt. Die Jahresteuerungsrate für Mietshäuser bewegt sich im mittleren einstelligen Bereich und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp, während die Nachfrage auf einem soliden bis hohen Niveau verharrt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist sehr gering, da sich Projektentwickler primär auf den lukrativeren Eigentumsmarkt konzentrieren.

Die geringe Fluktuation im Bestand verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Mieter von Häusern tendieren zu längeren Mietdauern, was die Verfügbarkeit weiter einschränkt. Gleichzeitig führt die hohe Nachfrage von Familien und gehobenen Mietern zu einer schnellen Vermietung der wenigen verfügbaren Objekte, oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Stadtteilen und etablierten Wohnlagen wie Nymphenburg, Bogenhausen oder Harlaching werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Stadtrand- und Randbezirke bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Hier ist auch die Verfügbarkeit etwas besser, wenngleich auch diese Märkte zunehmend unter Druck geraten. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten erfahren eine besonders hohe Nachfrage und entsprechende Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser in München werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich ihre Aufwärtsdynamik beibehalten. Die Kombination aus hohen Immobilienpreisen, die viele potenzielle Käufer vom Erwerb abhalten, und dem Mangel an Kaufobjekten führt zu einer verstärkten Nachfrage im Mietsegment. Eine jährliche Mietsteigerung von 4 bis 6 Prozent erscheint realistisch.

Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich mittelfristig nicht auflösen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Investoren könnten vermehrt Bestandsobjekte für die Vermietung erwerben und modernisieren, was zu einer qualitativen Verbesserung des Angebots, aber auch zu höheren Mieten führen dürfte. Familien und Mieter mit gehobenen Ansprüchen müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Neuvertragsmieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte liegen leicht über dem Niveau des zweiten Quartals 2025 und bestätigen den kontinuierlichen Aufwärtstrend. Besonders auffällig ist der Preisaufschlag für möblierte Wohnungen, der bis zu 18 Prozent über den unmöblierten Vergleichsobjekten liegt.

Seit August 2024 stiegen die Neuvertragsmieten um 4,7 Prozent, was die robuste Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt. Im Quartalsvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die Jahresteuerungsrate bewegt sich im Bereich von 4,5 bis 4,7 Prozent und liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in München bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Leerstand ist minimal und bewegt sich deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Die Neubautätigkeit im Mietenwohnungsbau zeigt sich weiterhin zurückhaltend, was die angespannte Marktsituation perpetuiert.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt und liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen. Die hohe Nachfrage führt zu Massenbesichtigungen und einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen, was zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mieter führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Münchner Mietwohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. Zentrale Viertel wie Maxvorstadt, Schwabing und die Altstadt verzeichnen Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter für Neuvertragsmieten. In diesen Lagen ist die Nachfrage nach möblierten Wohnungen besonders hoch, getrieben von internationalen Fachkräften und Studierenden.

Stadtrandlagen bieten mit Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Entwicklungsgebiete wie Freiham oder das neue Quartier am Ostbahnhof positionieren sich im mittleren Preissegment und profitieren von moderner Bausubstanz und guter Infrastruktur. Die traditionellen Arbeiterviertel erleben eine zunehmende Gentrifizierung mit entsprechenden Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in München wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich seine dynamische Entwicklung fortsetzen. Die Mietpreise dürften weiter steigen, da die flexible Wohnform der Mietwohnung stark nachgefragt bleibt und das Angebot strukturell begrenzt ist. Eine jährliche Mietpreissteigerung von 4 bis 5 Prozent ist zu erwarten, wobei zentrale Lagen und Neubauprojekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen könnten.

Die wirtschaftliche Stabilität Münchens, verbunden mit dem kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, wird die Nachfrage weiter befeuern. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung auf die Neuvertragsmieten. Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und steigende Wohnkosten einstellen. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen, wird aber die grundsätzliche Angebotsknappheit nicht beheben.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer fortgesetzten Preisstabilisierung und moderaten Steigerungen über alle Segmente hinweg. Die Vergleichsanalyse zum zweiten Quartal 2025 offenbart eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung, getragen von anhaltend hoher Nachfrage und struktureller Angebotsknappheit.

Sowohl der Eigentums- als auch der Mietmarkt profitieren von der wirtschaftlichen Stärke Münchens und dem kontinuierlichen Zuzug. Die Herausforderungen bleiben jedoch bestehen: hohe Baukosten, regulatorische Hürden und begrenzte Flächenverfügbarkeit dämpfen die Neubautätigkeit und verstärken den Nachfrageüberhang. Marktteilnehmer sollten sich auf weiterhin angespannte Bedingungen und moderate Preissteigerungen in allen Segmenten einstellen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen zwischen zentralen und peripheren Lagen sowie zwischen Neubau und Bestand bieten differenzierte Investitions- und Wohnmöglichkeiten. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die aktuelle Marktdynamik nachhaltig ist oder ob externe Faktoren zu einer Neuausrichtung führen werden.