Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im dritten Quartal 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet in allen Segmenten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment und Lage variiert. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein weiterhin knappes Angebot, was die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich auf hohem Niveau hält.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 8.777 Euro. Dies markiert eine Steigerung von 2,9 Prozent im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine weitgehende Stabilisierung mit leichter Aufwärtstendenz. Die Preise bewegen sich somit auf einem konsolidierten hohen Niveau, nachdem die volatile Phase der vergangenen Jahre überwunden wurde.

Die Preisentwicklung zeigt dabei eine deutliche Zweiteilung des Marktes: Während Premium-Objekte in gefragten Lagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Preise im mittleren und unteren Preissegment auf dem erreichten Niveau. Besonders auffällig ist die Robustheit des Marktes für Einfamilienhäuser, die trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten eine konstante Nachfrage erfahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf wird maßgeblich durch das knappe Angebot geprägt. Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser stagniert weiterhin, was das ohnehin begrenzte Angebot zusätzlich verknappt. Positiv hervorzuheben ist jedoch die gestiegene Transaktionsaktivität: Die Anzahl der Kaufverträge für Wohnimmobilien stieg im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um beachtliche 13 Prozent, was auf eine wiedererstarkte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Der Markt zeigt sich dabei deutlich segmentiert: In Toplagen herrscht weiterhin ein ausgeprägter Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt. In Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen hingegen haben sich die Vermarktungszeiten normalisiert, und Käufer verfügen über mehr Verhandlungsspielraum. Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt verschwindend gering, was die anhaltende Wohnraumknappheit in München unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. In den Premium-Stadtteilen wie Bogenhausen, Herzogpark und den innenstadtnahen Villenvierteln werden weiterhin Spitzenpreise erzielt, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro keine Seltenheit, und besonders exklusive Objekte erreichen sogar noch höhere Werte.

Die klassischen Familienviertel wie Solln, Großhadern oder Teile von Pasing zeigen sich preisstabil mit moderaten Steigerungsraten. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise im Bereich von 7.000 bis 9.000 Euro. Die Stadtrandlagen und eingemeindeten Vororte wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten mit Preisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, verzeichnen aber ebenfalls eine steigende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitgehend stabile Preisentwicklung mit moderatem Aufwärtspotenzial erwartet. Die Experten gehen davon aus, dass die Preise für Häuser in guten Lagen weiterhin leicht steigen werden, während sich in durchschnittlichen und einfachen Lagen eine Seitwärtsbewegung abzeichnet. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch den Wunsch nach Wohneigentum und die begrenzte Neubautätigkeit, wird die Preise stützen.

Risikofaktoren für die weitere Entwicklung bleiben die gesamtwirtschaftliche Lage und mögliche Zinserhöhungen. Sollten die Finanzierungskosten deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Preiskorrektur führen. Insgesamt wird jedoch von einer robusten Marktentwicklung ausgegangen, da München als Wirtschaftsstandort weiterhin attraktiv bleibt und der Zuzug in die Metropolregion anhält.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Erholung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau nur marginal unter dem Vorjahreswert von 9.194 Euro aus Q3 2024. Diese nahezu stabile Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach dem Preisrückgang, der Anfang 2023 einsetzte und die Preise zwischenzeitlich auf etwa 8.050 Euro fallen ließ. Seit nunmehr fünf Quartalen in Folge zeigt der Markt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderate Preisanstieg fort. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung seit August 2024, die eine Steigerung von 5,1 Prozent aufweist. Diese Entwicklung deutet auf eine nachhaltige Markterholung hin, die durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine gestiegene Investorenaktivität getragen wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen wird von einer starken Nachfrage geprägt, die besonders in attraktiven Stadtteilen das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Der Neubaumarkt zeigt dabei gegensätzliche Trends: Während in guten Lagen ein Rückgang der Neubauaktivität um 5 Prozent zu verzeichnen ist, entstehen in Entwicklungsgebieten und Konversionsflächen neue Wohnquartiere, die jedoch preislich oft im oberen Segment angesiedelt sind.

Der Markt differenziert sich zunehmend zwischen verschiedenen Käufergruppen. Selbstnutzer konkurrieren verstärkt mit Kapitalanlegern, die angesichts niedriger Anlagealternativen wieder vermehrt in Münchner Wohnimmobilien investieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet. In beliebten Vierteln herrscht weiterhin ein ausgeprägter Verkäufermarkt, während in Randlagen die Bedingungen ausgeglichener sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Spitzenlagen wie die Innenstadt, Schwabing und die Maxvorstadt verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 12.000 Euro für Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen. In diesen Quartieren ist das Angebot besonders knapp, und die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Giesing zeigen sich mit Preisen zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter als beliebte Alternative für Käufer, die zentrale Lagen zu moderateren Preisen suchen. Am Stadtrand und in weniger beliebten Vierteln wie Ramersdorf oder Moosach liegen die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Hier finden insbesondere junge Familien und Ersterweber noch bezahlbare Optionen, wobei auch diese Lagen zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten einen moderaten jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Die fundamentalen Marktfaktoren – starke Wirtschaft, anhaltender Zuzug und begrenztes Bauland – sprechen für eine stabile Preisentwicklung.

Kurzfristig sind in bestimmten Marktsegmenten leichte Preiskorrekturen möglich, insbesondere bei überteuerten Objekten oder in weniger gefragten Lagen. Der Markt zeigt jedoch eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit, und die Core- und Toplagen werden voraussichtlich weiterhin Wertsteigerungen verzeichnen. Mittelfristig wird die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie im Münchner Nordosten für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei diese Effekte erst ab 2026 spürbar werden dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Häuser zur Miete nicht gesondert ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarkttrends eine deutliche Dynamik ablesen. Die durchschnittlichen Mieten sind im Quartalsvergleich um etwa 2 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich einen Anstieg von rund 6 Prozent zeigt. Besonders bemerkenswert ist der Preisaufschlag für möblierte Objekte, der bei bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Häusern liegt.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt dabei einem ähnlichen Muster wie der Gesamtmietmarkt, wobei die absolute Miethöhe naturgemäß über dem Durchschnitt für Wohnungen liegt. Familien, die ein Haus zur Miete suchen, müssen mit monatlichen Kaltmieten zwischen 2.500 und 4.500 Euro rechnen, je nach Größe, Ausstattung und Lage des Objekts.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Häusern in München bleibt im dritten Quartal 2025 außerordentlich hoch. Besonders Familien mit Kindern und internationale Fachkräfte, die temporär in München arbeiten, treiben die Nachfrage. Das Angebot kann mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Häuser ist begrenzt, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsbauprojekte realisieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt deutlich über der von Wohnungen, was die Fluktuation reduziert und das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Leerstände sind praktisch nicht existent, und neu auf den Markt kommende Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend auf zahlungskräftige und bonitätsstarke Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Münchens sind erheblich. In den begehrten Stadtteilen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Grünwald werden für hochwertige Einfamilienhäuser Monatsmieten von 4.000 bis 8.000 Euro und mehr verlangt. Diese Objekte richten sich an eine internationale Klientel und Führungskräfte großer Unternehmen, die oft von ihren Arbeitgebern bei den Wohnkosten unterstützt werden.

In den Stadtrandgebieten und eingemeindeten Vororten wie Trudering, Allach oder Lochhausen sind Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser zu Mieten zwischen 2.000 und 3.500 Euro verfügbar. Diese Lagen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Wohnfläche und einen Garten zu einem noch bezahlbaren Preis suchen. Die gute Anbindung an das S-Bahn-Netz macht auch diese Lagen für Pendler attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird die Preise weiter nach oben treiben. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die zunehmende Möblierung von Mietobjekten wird sich als Trend fortsetzen, da Vermieter hierdurch höhere Mieten erzielen und flexiblere Mietverträge anbieten können. Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand für eine gewisse Entspannung sorgen, allerdings wird dies den Kernmarkt in den etablierten Wohnlagen kaum beeinflussen. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten zu Unsicherheiten führen, wobei der Markt für Einfamilienhäuser davon weniger betroffen sein dürfte als der Wohnungsmarkt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik mit weiter steigenden Preisen. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter und markiert damit einen neuen Höchststand. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Miete noch bei 19,65 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 2,03 Prozent innerhalb eines Quartals. Noch deutlicher fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 18,92 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent.

Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt, dass der Münchner Mietwohnungsmarkt trotz aller politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen weiterhin von Marktkräften dominiert wird. Besonders auffällig ist die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten, wobei letztere oft deutlich über dem Durchschnitt liegen. Bei Neuvermietungen werden in gefragten Lagen nicht selten Quadratmeterpreise von über 25 Euro erzielt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot bestimmt. Die Neubauaktivität zeigt sich rückläufig, mit einem Minus von 5 Prozent bei Neubauwohnungen in guten Lagen. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Die Nachfrageseite wird durch verschiedene Faktoren getrieben: Der kontinuierliche Zuzug nach München, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die gestiegenen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Hinzu kommt eine verstärkte Nachfrage nach möblierten Wohnungen, die besonders von internationalen Arbeitnehmern, Studenten und temporären Bewohnern geschätzt werden. Der Preisaufschlag für möblierte Wohnungen liegt bei durchschnittlich 18 Prozent, in Einzelfällen sogar deutlich darüber.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. In der Innenstadt und den zentralen Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt und Glockenbachviertel werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen oft zwischen 22 und 28 Euro, für besonders hochwertige oder optimal geschnittene Wohnungen auch darüber.

Die innenstadtnahen Viertel wie Sendling, Neuhausen oder Haidhausen bewegen sich mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zum Zentrum, sind aber noch etwas erschwinglicher als die absoluten Toplagen. Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Feldmoching, Aubing oder Trudering liegen die Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in aufstrebenden Vierteln und Entwicklungsgebieten. Stadtteile wie das Werksviertel oder neu entwickelte Quartiere zeigen überdurchschnittliche Preissteigerungen, da sie moderne Wohnkonzepte mit guter Infrastruktur verbinden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Münchner Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Preisauftriebs in den nächsten 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten weitere jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Die strukturellen Faktoren – hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und attraktiver Wirtschaftsstandort – sprechen für anhaltenden Preisdruck.

Der Trend zu möblierten Wohnungen wird sich voraussichtlich verstärken, da Vermieter hierdurch die Mietpreisbremse umgehen und höhere Renditen erzielen können. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen in einer zunehmend mobilen Gesellschaft. Mittelfristig könnten größere Neubauvorhaben, wie sie derzeit in verschiedenen Stadtteilen geplant sind, für eine gewisse Marktentspannung sorgen. Allerdings wird erwartet, dass diese Effekte erst ab 2027 spürbar werden.

Die politische Diskussion um weitere Mietregulierungen bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungsinstrumente könnten das Investitionsklima beeinträchtigen und paradoxerweise zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Insgesamt bleibt der Münchner Mietwohnungsmarkt einer der teuersten und umkämpftesten in Deutschland, mit wenig Aussicht auf kurzfristige Entspannung.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit klaren Aufwärtstendenzen in allen Segmenten. Die Stabilisierung der Kaufpreise nach der volatilen Phase der Vorjahre und die kontinuierlichen Mietpreissteigerungen unterstreichen die Attraktivität Münchens als Wohn- und Investitionsstandort. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 8.777 Euro für Häuser und 9.174 Euro für Wohnungen im Kaufsegment sowie Mietpreisen von 20,05 Euro pro Quadratmeter bleibt München einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands.

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Während die Nachfrage durch Zuzug, wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklungen hoch bleibt, kann das Angebot durch begrenzte Flächenverfügbarkeit und rückläufige Neubauaktivität nicht mithalten. Diese Konstellation spricht für eine anhaltende Preisentwicklung nach oben, wobei die Intensität je nach Segment und Lage variieren wird.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die zunehmende Differenzierung des Marktes bietet jedoch Chancen für verschiedene Zielgruppen – von Premium-Lagen für zahlungskräftige Käufer bis zu Stadtrandlagen für preisbewusstere Interessenten. Der Münchner Immobilienmarkt bleibt damit ein Markt der Extreme, der sowohl Herausforderungen als auch Opportunitäten bietet.