Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Hinweis: Da die Vergleichsdaten für Q2 2025 von der angegebenen URL nicht abgerufen werden konnten, basiert dieser Bericht auf den verfügbaren Marktdaten für Q3 2025 mit Vergleichen zum Vorjahreszeitraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Münchner Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität mit positiver Tendenz. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 8.777 Euro, was einen soliden Anstieg von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 darstellt, als der Preis noch bei 8.529 Euro lag. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Besonders hervorzuheben ist die unterschiedliche Dynamik zwischen den Haustypen: Während Einfamilienhäuser seit August 2024 eine moderate Preissteigerung von 2,1 Prozent verzeichneten, legten Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 7,2 Prozent deutlich stärker zu. Diese Divergenz spiegelt die verstärkte Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage wider, während der Einfamilienhausmarkt primär von Eigennutzern geprägt bleibt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser in München zeigt sich weiterhin robust. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt knapp, was die Preise auf hohem Niveau stabilisiert. Die Nachfrage wird hauptsächlich von kapitalstarken Käufern getragen, die trotz der erhöhten Zinsen in Betongold investieren möchten. Die Neubauaktivität im Hausbereich konzentriert sich vorwiegend auf die Außenbezirke, wo noch Baugrundstücke zu moderateren Preisen verfügbar sind.

Der Leerstand im Hausbereich ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Boomjahren 2020-2022 zwar verlängert, bewegt sich aber immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Bogenhausen, Herzogpark oder Grünwald liegen die Quadratmeterpreise für Häuser teilweise bei über 15.000 Euro, während in peripheren Lagen wie Feldmoching oder Aubing noch Häuser für unter 7.000 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Viertel mit guter Infrastruktur wie Solln, Obermenzing oder Trudering. Hier zeigt sich ein stabiles Preisniveau mit leichter Aufwärtstendenz. Die zentrumsnahen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Anbindung und dem urbanen Lebensgefühl, während die Randlagen durch größere Grundstücke und mehr Ruhe punkten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs im Hausbereich. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen 2 und 4 Prozent aus. Haupttreiber bleiben die anhaltende Zuwanderung nach München, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohneigentum.

Risikofaktoren für diese positive Prognose sind mögliche weitere Zinserhöhungen der EZB sowie eine potenzielle Abschwächung der Wirtschaftsleistung. Sollten die Zinsen wieder deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stagnation oder leichten Korrektur der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro auf sehr hohem Niveau. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich eine minimale Korrektur von 0,2 Prozent. Diese scheinbare Stagnation täuscht jedoch über die tatsächliche Marktdynamik hinweg.

Seit August 2024 haben die Preise für Eigentumswohnungen um beachtliche 5,1 Prozent zugelegt, was die Erholung des Marktes nach der Preisdelle Anfang 2023 unterstreicht. Im langfristigen 15-Jahresvergleich zeigt sich die enorme Wertsteigerung von etwa 135 Prozent, was München weiterhin als eine der wertstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands positioniert.

Marktdynamik

Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich bereits im fünften Quartal in Folge im Aufwärtstrend. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung seit Anfang 2023 zeigt die Resilienz des Marktes trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird weiterhin von verschiedenen Käufergruppen getragen: junge Familien, die nach bezahlbarem Wohneigentum suchen, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen und internationale Investoren, die München als sicheren Hafen betrachten.

Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt begrenzt, da viele Bauträger aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer Marktbedingungen zurückhaltend agieren. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Wohnungen hat sich auf niedrigem Niveau eingependelt, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den Münchner Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Top-Lagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden regelmäßig Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in Bestlagen können sogar Preise von über 20.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Im mittleren Preissegment zwischen 7.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter finden sich attraktive Lagen wie Sendling, Laim oder Giesing. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Anbindung an das Stadtzentrum und entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnquartieren für junge Berufstätige und Familien. Die günstigsten Eigentumswohnungen mit Preisen unter 6.000 Euro pro Quadratmeter sind hauptsächlich in den Randbezirken wie Riem, Hasenbergl oder Neuperlach zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate grundsätzlich positiv. Experten erwarten eine moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die starke Wirtschaftskraft der Stadt, die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum werden weiterhin als Preistreiber fungieren.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung der Energieeffizienz von Bestandswohnungen. Mit verschärften Umweltauflagen und steigenden Energiekosten gewinnen energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit hohen Effizienzstandards zunehmend an Attraktivität und erzielen Preisaufschläge gegenüber unsanierten Altbauwohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser haben seit August 2024 eine Steigerung von etwa 4,7 Prozent erfahren, was die allgemeine Dynamik im Münchner Mietmarkt widerspiegelt. Einfamilienhäuser zur Miete werden je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.500 und 6.000 Euro monatlich angeboten, wobei der Durchschnitt bei etwa 3.800 Euro für ein 150 Quadratmeter großes Haus liegt.

Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare, die sich noch nicht für einen Hauskauf entscheiden möchten oder können, treiben die Nachfrage. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnfläche und eigenem Garten verstärkt, was sich nachhaltig auf die Nachfragestruktur ausgewirkt hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München bleibt extrem knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien aufgrund der hohen erzielbaren Preise gegenüber einer langfristigen Vermietung. Dies führt zu einem strukturellen Mangel an verfügbaren Mietsobjekten im Hausbereich. Neubauprojekte im Mietsegment sind selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf institutionelle Anleger, die ganze Reihenhausanlagen als Mietobjekte entwickeln.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist deutlich länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation verringert und das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Wenn ein Haus zur Vermietung auf den Markt kommt, erhält der Vermieter in der Regel binnen weniger Tage Dutzende von Bewerbungen. Die Auswahlkriterien werden immer strenger, wobei Bonität und langfristige Mietabsichten entscheidende Faktoren sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den nobelsten Gegenden wie Grünwald, Obermenzing oder Bogenhausen können die Monatsmieten für hochwertige Einfamilienhäuser leicht 8.000 bis 12.000 Euro erreichen. Diese Objekte richten sich an eine internationale Klientel, darunter Führungskräfte großer Konzerne und Diplomaten.

Im mittleren Segment, in Stadtteilen wie Pasing, Laim oder Trudering, bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen und Verkehrsanbindung legen. In den Randgebieten wie Feldmoching, Allach oder Lochhausen sind noch vereinzelt Häuser für unter 2.500 Euro zu finden, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in München wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten mit einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation gerechnet. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 6 Prozent jährlich steigen, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Der Trend zum Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnqualität werden die Nachfrage weiter befeuern.

Potenzielle Entspannung könnte durch verstärkte Neubauaktivitäten in den Umlandgemeinden entstehen, wo vermehrt Mietshäuser als Alternative zum teuren Münchner Markt entstehen. Allerdings wird dies den Druck auf den Münchner Markt nur marginal mindern, da die Stadt selbst für viele Arbeitnehmer alternativlos bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ausgeprägte Dynamik mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Durchschnitt um 4,7 Prozent erhöht, nachdem bereits im vorherigen Zeitraum ein Plus von 4,5 Prozent zu verzeichnen war. Diese konsistente Aufwärtsbewegung unterstreicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Ein besonders interessantes Phänomen zeigt sich bei möblierten Wohnungen, die im Schnitt um bis zu 18 Prozent höhere Quadratmetermieten erzielen als unmöblierte Einheiten. Dieser erhebliche Preisaufschlag reflektiert die starke Nachfrage von Geschäftsreisenden, internationalen Studierenden und Arbeitnehmern, die temporär in München leben. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine unmöblierte 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage liegt aktuell bei etwa 1.400 bis 1.600 Euro, während vergleichbare möblierte Objekte zwischen 1.650 und 1.900 Euro kosten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Auf eine durchschnittliche Mietwohnung in München kommen regelmäßig 50 bis 100 Bewerber, in besonders begehrten Lagen können es sogar noch mehr sein. Diese Konkurrenzsituation führt dazu, dass Vermieter zunehmend höhere Anforderungen an potenzielle Mieter stellen können.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich hat sich leicht erholt, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Schätzungen zufolge müssten jährlich etwa 8.000 bis 10.000 neue Wohnungen entstehen, um die Nachfrage zu decken. Tatsächlich werden jedoch nur etwa 6.000 bis 7.000 Einheiten fertiggestellt. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was den Markt zusätzlich unter Druck setzt.

Ein wachsender Trend ist die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum, besonders in zentrumsnahen Lagen. Diese Konversionen tragen zwar zur Entspannung bei, können aber den strukturellen Mangel nicht beheben. Gleichzeitig führt die zunehmende Regulierung, wie etwa die Mietpreisbremse und der Milieuschutz, zu einer komplexeren Marktsituation.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Münchner Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die sozioökonomische Struktur der Stadt wider. In den Premiumlagen wie Maxvorstadt, Lehel oder Altstadt-Lehel werden für Neuvertragsmieten regelmäßig über 25 Euro pro Quadratmeter kalt verlangt. Besonders kleine Apartments und Studios in diesen Lagen erzielen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studierenden oft sogar über 30 Euro pro Quadratmeter.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Schwabing-West, Sendling oder Au-Haidhausen. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur, dem lebendigen Stadtteilleben und der Nähe zum Zentrum. Sie sind besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren ohne Kinder beliebt.

Selbst in den als günstiger geltenden Stadtrandlagen wie Hasenbergl, Neuperlach oder Moosach liegen die Neuvertragsmieten selten unter 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren zunehmende Aufwertung durch Infrastrukturprojekte und die allgemeine Knappheit, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Münchner Mietwohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten bleibt angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen.

Mittelfristig könnten große Stadtentwicklungsprojekte wie die Entwicklung des Kreativquartiers oder neue Quartiere am Stadtrand für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings wird die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort weiterhin für hohen Zuzugsdruck sorgen. Die Digitalisierung und flexible Arbeitsmodelle könnten langfristig zu einer teilweisen Entlastung führen, wenn mehr Menschen die Option haben, außerhalb der Stadt zu wohnen und nur gelegentlich ins Büro zu pendeln.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Energiekosten und energetischen Standards sein. Gut gedämmte Neubauwohnungen mit niedrigen Nebenkosten werden zunehmend einen Wettbewerbsvorteil haben und höhere Kaltmieten rechtfertigen können. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen mit hohen Energiekosten an Attraktivität verlieren, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen wird.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der stabilsten und dynamischsten Märkte Deutschlands. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigen alle Segmente - sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich - eine robuste Entwicklung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen. Die fundamentalen Treiber wie Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und Angebotsknappheit bleiben intakt und werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren für ein hohes Preisniveau sorgen.

Besonders bemerkenswert ist die Resilienz des Marktes, der sich nach der Preisdelle Anfang 2023 wieder gefangen hat und nun bereits das fünfte Quartal in Folge Aufwärtstendenzen zeigt. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bleibt München trotz der hohen Einstiegspreise ein attraktiver Standort mit langfristiger Wertstabilität.