Immobilienmarktbericht München - Q3 2025
Berichtszeitraum: Juli - September 2025
Vergleichszeitraum: Q2 2025
Fokus: Wohnimmobilien
Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale hat sich der Markt auf einem robusten Niveau eingependelt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einem anhaltenden Preisdruck führt. Besonders hervorzuheben ist die dynamische Entwicklung im Mietmarkt, während der Kaufmarkt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung zeigt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 8.650 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich ein deutlicherer Anstieg von 8.529 Euro im Q3 2024 auf das aktuelle Niveau, was einer Steigerung von etwa 2,9 Prozent entspricht.
Die Preisentwicklung der letzten Monate bestätigt den Trend einer nachhaltigen Markterholung. Nach der Preisdelle in 2023 hat sich der Markt für Kaufhäuser kontinuierlich stabilisiert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,5 und 3,5 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können. Die moderate Preissteigerung von etwa 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigt, dass sich der Markt in einer Phase der Konsolidierung befindet.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in München ungebrochen hoch. Das Angebot stagniert hingegen auf niedrigem Niveau, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders in den begehrten Toplagen ist das verfügbare Angebot äußerst knapp. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen für gut positionierte Objekte.
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich weiterhin moderat. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind keine signifikanten Veränderungen bei den Baugenehmigungen zu verzeichnen. Die strengen Bauvorschriften und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken im Stadtgebiet München hemmen weiterhin eine dynamischere Entwicklung der Neubautätigkeit. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen Lagen wie der Altstadt, Lehel und den angrenzenden noblen Vierteln wie Bogenhausen und Herzogpark erzielt. Hier liegen die Preise oft bei über 12.000 Euro pro Quadratmeter und können in Einzelfällen sogar 15.000 Euro überschreiten.
Die gehobenen Wohnlagen in den Stadtteilen Schwabing, Harlaching und Solln bewegen sich im Preisbereich zwischen 9.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter. In den Randbezirken wie Pasing, Aubing oder Feldmoching sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Stadtteile zeigen im Vergleich zum Vorquartal eine eher stagnierende Preisentwicklung, während die Toplagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen bis moderat steigenden Preistrends bei Häusern zum Kauf. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent führen. Toplagen werden dabei überdurchschnittlich profitieren, während in Randlagen mit einer Seitwärtsbewegung der Preise zu rechnen ist.
Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen. Ein deutlicher Zinsanstieg könnte hingegen zu einer Abschwächung der Nachfrage führen, was jedoch angesichts der strukturellen Angebotsknappheit in München nur zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs, nicht aber zu Preisrückgängen führen dürfte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro. Dies markiert eine Fortsetzung des positiven Trends, der sich bereits im zweiten Quartal 2025 abzeichnete. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Preise bei etwa 9.050 Euro lagen, entspricht dies einer Steigerung von rund 1,4 Prozent. Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von etwa 6.100 Euro im Umland bis zu über 9.000 Euro im Stadtgebiet.
Bemerkenswert ist die kontinuierliche Erholung seit Beginn des Jahres 2025. Nach der Preisdelle, die ihren Tiefpunkt Ende 2023 erreichte, befinden sich die Preise für Eigentumswohnungen nun im fünften Quartal in Folge auf einem Aufwärtstrend. Trotz dieser positiven Entwicklung liegen die aktuellen Preise noch etwa 5 bis 7 Prozent unter den Höchstständen von 2022, was auf eine gesunde Marktkorrektur hindeutet.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, insbesondere in zentrumsnahen und gut angebundenen Vierteln. Das Angebot kann mit dieser starken Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt bei etwa 30 bis 45 Tagen, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Die Neubautätigkeit zeigt ein gemischtes Bild. Während das Gesamtvolumen an Neubauwohnungen im Vergleich zum ersten Quartal 2025 um etwa 5 Prozent rückläufig ist, konzentrieren sich die verbliebenen Projekte verstärkt auf das mittlere und gehobene Preissegment. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf historisch niedrigem Niveau von unter 0,5 Prozent, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die Altstadt und die zentralen Stadtviertel wie Maxvorstadt, Schwabing-West und Glockenbachviertel führen die Preisliste mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 12.000 Euro an. Premium-Neubauprojekte in diesen Lagen können sogar Preise von 15.000 bis 20.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.
Im mittleren Preissegment zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter finden sich etablierte Wohnlagen wie Sendling, Laim und Teile von Bogenhausen. Die Stadtrandbezirke und das nähere Umland bieten mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei hier die Preisentwicklung deutlich verhaltener verläuft als in den zentralen Lagen.
Prognose und Ausblick
Experten prognostizieren für den Markt der Eigentumswohnungen in München ein moderates Preiswachstum von 2 bis 3 Prozent jährlich über die nächsten 12 bis 24 Monate. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen. Die parallel steigenden Mietpreise erhöhen zusätzlich die Attraktivität von Kaufimmobilien als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.
Kurzfristig wird erwartet, dass die positive Dynamik anhält, insbesondere bei Objekten mit guter Lage und zeitgemäßer Ausstattung. Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage. Risikofaktoren bleiben die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Preisentwicklung. Obwohl spezifische Durchschnittsmieten für Häuser nicht isoliert vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung für Wohnraum eine deutliche Aufwärtsbewegung ablesen. Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um durchschnittlich 4,7 Prozent gestiegen, was sich auch im Segment der Miethäuser widerspiegelt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend bei den Mietpreisen für Häuser unvermindert fort. Die durchschnittlichen Monatsmieten für Einfamilienhäuser liegen je nach Größe und Lage zwischen 2.500 und 5.000 Euro, wobei Luxusobjekte in Toplagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können. Die Steigerungsrate gegenüber dem Vorquartal beträgt etwa 1,5 bis 2 Prozent.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Miethäusern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Dies führt zu einer sehr angespannten Marktsituation mit kurzen Verweildauern der Objekte auf dem Markt. Qualitativ hochwertige Häuser in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden und bewegt sich im Promillebereich.
Die Neubauaktivität im Bereich der Miethäuser ist begrenzt, da sich Entwickler primär auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen neu errichteten Miethäuser richten sich hauptsächlich an das gehobene Marktsegment. Die Bestandsmieten entwickeln sich aufgrund der Mietpreisbremse moderater als die Neuvertragsmieten, was zu einer zunehmenden Spreizung zwischen Alt- und Neuverträgen führt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den Toplagen wie Bogenhausen, Obermenzing und Grünwald werden Spitzenmieten von 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.
In den gehobenen Wohnlagen der mittleren Stadtbezirke wie Pasing, Solln oder Trudering bewegen sich die Mieten zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter. Die Randlagen und das weitere Umland bieten mit Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei hier die Nachfrage ebenfalls stark ist, insbesondere von Familien, die mehr Wohnraum zu moderaten Preisen suchen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten bei gleichzeitig hoher und stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren Mieterhöhungen von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Besonders in den gefragten Familienlagen ist mit überdurchschnittlichen Steigerungen zu rechnen.
Die anhaltende Zuwanderung nach München, kombiniert mit dem Trend zu mehr Wohnfläche pro Person, wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern. Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendumkehr führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Wohnimmobiliensegmente. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um beachtliche 4,7 Prozent gestiegen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung etwa 1,8 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht.
Ein besonders auffälliges Phänomen ist die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Möblierte Wohnungen erzielen im Durchschnitt bis zu 18 Prozent höhere Mieten als vergleichbare unmöblierte Objekte. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Neuverträge liegt stadtweit bei etwa 21 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne von 16 Euro in einfachen Lagen bis zu über 30 Euro in Premiumlagen reicht.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf außergewöhnlich hohem Niveau. Insbesondere in zentralen und beliebten Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberschlangen von 50 bis 100 Interessenten keine Seltenheit. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von 24 Stunden vom Markt verschwinden.
Die Leerstandsquote hat sich weiter reduziert und liegt nun bei historisch niedrigen 0,2 Prozent. Die Neubauaktivitäten bei Mietwohnungen zeigen sich leicht rückläufig oder bestenfalls stabil, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Der Markt ist geprägt von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. Die teuersten Mieten werden in den zentralen Lagen wie Altstadt, Maxvorstadt und Lehel mit durchschnittlich 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das Glockenbachviertel und Schwabing folgen mit Mieten zwischen 22 und 26 Euro pro Quadratmeter.
Die mittleren Lagen wie Sendling, Neuhausen oder Giesing bewegen sich im Bereich von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand und im näheren Umland sind Wohnungen zu Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen spürbar angezogen haben. Die Preisentwicklung in den Randlagen verläuft zwar moderater als im Zentrum, zeigt aber ebenfalls einen klaren Aufwärtstrend.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig: weitere Preissteigerungen sind zu erwarten. Experten rechnen mit jährlichen Mieterhöhungen von 4 bis 6 Prozent bei Neuverträgen. Die strukturelle Wohnungsknappheit, verbunden mit dem anhaltenden Zuzug nach München, wird den Preisdruck aufrechterhalten.
Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich als äußerst widerstandsfähig gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Selbst eine moderate konjunkturelle Abschwächung würde voraussichtlich nur zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs, nicht aber zu sinkenden Mieten führen. Die politische Diskussion über weitere regulatorische Eingriffe könnte sich intensivieren, wobei die Wirksamkeit solcher Maßnahmen angesichts der fundamentalen Angebotsknappheit begrenzt bleiben dürfte.
Fazit und Gesamteinschätzung
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Die Preisentwicklung zeigt in allen vier Segmenten eine positive Tendenz, wobei der Mietmarkt die dynamischste Entwicklung aufweist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Attraktivität Münchens als Wirtschafts- und Lebensstandort bildet das Fundament für die weitere Preisentwicklung.
Die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben signifikant. Während der Kaufmarkt eine moderate Erholung zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin sehr dynamisch. Diese Divergenz könnte mittelfristig zu einer verstärkten Nachfrage nach Kaufimmobilien führen, da die Schere zwischen Miet- und Finanzierungskosten sich weiter öffnet.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei sich derzeit noch Opportunitäten bieten, da die Preise noch unter den Höchstständen von 2022 liegen. Verkäufer in Toplagen können mit stabilen bis steigenden Preisen rechnen, während in Randlagen eine realistische Preisgestaltung erfolgen sollte. Mieter müssen sich auf weiter steigende Kosten einstellen, und Vermieter profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage.
Die Marktperspektiven für die kommenden Quartale bleiben positiv, getragen von der wirtschaftlichen Stärke Münchens, dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und der begrenzten Flächenverfügbarkeit. Risikofaktoren wie Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Turbulenzen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich keine Trendumkehr bewirken. Der Münchner Wohnimmobilienmarkt bleibt somit einer der stabilsten und attraktivsten in Deutschland.
Dieser Marktbericht basiert auf aktuellen Marktdaten und Expertenschätzungen für das dritte Quartal 2025. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr. Für Investitionsentscheidungen wird eine individuelle Beratung empfohlen.
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