Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Vergleichszeitraum: 2. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien

Executive Summary

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und moderaten Erholung. Nach den deutlichen Preiskorrekturen der Jahre 2023/24 hat sich der Markt auf hohem Niveau stabilisiert. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen weisen eine leichte Aufwärtsentwicklung auf, während der Mietmarkt weiterhin von einer dynamischen Preisentwicklung geprägt ist, wenngleich mit gedämpfter Geschwindigkeit im Vergleich zu den Vorjahren.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 €/m²). Die Preisentwicklung zeigt damit eine moderate Erholung nach der vorherigen Konsolidierungsphase.

Da die spezifischen Daten für Q2 2025 aus der angegebenen URL nicht verfügbar sind, kann kein direkter Quartalsvergleich gezogen werden. Die allgemeine Marktbeobachtung deutet jedoch auf eine kontinuierliche Stabilisierung hin. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge um 13 Prozent, während der Geldumsatz um 6 Prozent zurückging, was auf kleinere Transaktionsvolumina hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Häuser zum Kauf zeigt eine ausgewogene Entwicklung mit Tendenz zur Stagnation. Der Markt für Einfamilienhäuser befindet sich in einer Phase der Konsolidierung, wobei weder ein deutlicher Angebotsüberhang noch eine extreme Verknappung zu beobachten ist.

Die Neubauaktivität bleibt auf niedrigem Niveau und trägt nur marginal zum Gesamtangebot bei. Die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen dämpfen weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Der Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht existent, was die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnraum in München unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen bleibt signifikant. In den Toplagen wie Schwabing, Grünwald, Solln und Nymphenburg zeigen sich leichte Preissteigerungen, während die Preise in den Randbezirken stagnieren oder nur minimal zulegen. Die beliebten Innenstadtlagen profitieren von ihrer dauerhaft hohen Attraktivität und der begrenzten Verfügbarkeit.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Quartieren bietet sich Käufern mehr Verhandlungsspielraum. Hier stabilisieren sich die Preise auf einem niedrigeren Niveau, was diese Lagen für Ersterwerber und preissensitive Käufer interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung. Dramatische Preissteigerungen werden nicht erwartet, gleichzeitig ist aber auch kein größerer Preiseinbruch absehbar. Die Prognose geht von einer moderaten Preisentwicklung mit leichten Steigerungen in gefragten Lagen aus.

Langfristig wird der Markt durch die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland gestützt. Die demografische Entwicklung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 9.174 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 9.194 €/m²) zeigt sich eine marginale Preiskorrektur von etwa 0,2 Prozent. Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Durchschnittspreis von rund 8.050 €/m² genannt, wobei quartalsweise Schwankungen die Regel sind.

Die Preisentwicklung im Vergleich zu Q2 2025 kann aufgrund fehlender spezifischer Daten nicht exakt quantifiziert werden. Die Marktbeobachtung deutet jedoch auf eine leichte Erholung nach der vorherigen Stabilisierungsphase hin. Im ersten Halbjahr 2025 wurden 13 Prozent mehr Kaufverträge abgeschlossen, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich volatiler als der Häusermarkt, jedoch mit Zeichen der Erholung. Besonders auffällig ist der Rückgang der Preise für Neubauwohnungen um 5 Prozent in guten Lagen, während wiederverkaufte Bestandswohnungen insgesamt stabile Preise aufweisen.

Die erhöhte Anzahl kleinerer Transaktionen deutet auf eine breitere Käuferschicht hin, die nach der Preiskorrektur wieder aktiv wird. Das Angebot hat sich leicht erhöht, was Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Der Leerstand bleibt dennoch minimal, was die grundsätzlich hohe Nachfrage nach Wohnraum in München unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In zentrumnahen Lagen und bei Neubauten zeigen sich stabile bis leicht rückläufige Preise. Die Toplagen bleiben preislich auf sehr hohem Niveau, zeigen aber nicht mehr die überhitzte Dynamik der Boomjahre. Die Preisdifferenz zwischen erstklassigen Innenstadtlagen und peripheren Bereichen bleibt erheblich.

An den Stadträndern und in weniger gefragten Quartieren finden sich moderate Preise mit mehr Verhandlungsspielraum für Käufer. Diese Bereiche profitieren von der allgemeinen Marktberuhigung und bieten Einstiegsmöglichkeiten für preisbewusste Käufer.

Prognose und Ausblick

Die Marktentwicklung für die nächsten 12 bis 24 Monate wird als stabil mit leichtem Aufwärtspotenzial eingeschätzt. Eine neue Preisspirale wie in den Vorjahren wird nicht erwartet, stattdessen rechnen Experten mit einer moderaten, nachhaltigen Preisentwicklung.

Die Marktflaute der letzten Jahre scheint überwunden, wobei sich ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage etabliert hat. Käufer profitieren von etwas mehr Angebot und weniger Konkurrenzdruck, während Verkäufer weiterhin stabile Preise erzielen können.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Bereich der Häuser zur Miete liegen keine belastbaren Durchschnittswerte für Q3 2025 vor. Der Markt für Miethäuser in München ist aufgrund der geringen Angebotstiefe statistisch schwer zu erfassen. Die verfügbaren Objekte werden selten öffentlich ausgeschrieben und die Mietpreise orientieren sich stark an den jeweiligen Quartieren und individuellen Objekteigenschaften.

Ein Vergleich zu Q2 2025 ist aufgrund fehlender Daten nicht möglich. Die allgemeine Marktbeobachtung zeigt jedoch, dass sich die Mietpreise für Häuser analog zum gesamten Mietmarkt entwickeln, mit stetigen, wenn auch moderaten Steigerungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment ist extrem gering bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage, insbesondere von Familien und einkommensstarken Haushalten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Der Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht existent. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist minimal, da Entwickler primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt fokussieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Toplagen wie Grünwald, Bogenhausen und Solln erreichen die Mietpreise für Häuser Spitzenwerte, die jedoch selten öffentlich kommuniziert werden. Die exklusiven Lagen bedienen eine sehr zahlungskräftige Klientel mit entsprechend hohen Mietvorstellungen.

In den Randlagen sind die Mietpreise moderater, jedoch ist auch hier das Angebot stark limitiert. Selbst in weniger zentralen Bereichen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem anhaltenden Preisdruck führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten im Haussegment wird sich voraussichtlich nicht auflösen. Leichte Mietsteigerungen bei Neuvermietungen sind wahrscheinlich, jedoch keine explosionsartige Entwicklung.

Langfristig bleibt der Markt für Miethäuser ein Nischenmarkt mit sehr begrenztem Angebot. Die hohe Lebensqualität in München und der anhaltende Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 zeigt der Mietwohnungsmarkt in München eine weiterhin dynamische Entwicklung. Die Neuvertragsmieten sind innerhalb eines Jahres um 4,7 Prozent gestiegen (Vergleichszeitraum: August 2024 bis Q3 2025). Besonders auffällig ist der Preisaufschlag für möblierte Wohnungen, die im Durchschnitt 18 Prozent über den Mieten für unmöblierte Objekte liegen.

Im Vergleich zu Q2 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, allerdings mit leicht gedämpfter Geschwindigkeit. Die Dynamik hat sich im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt, das Preisniveau bleibt jedoch auf extrem hohem Niveau. München bleibt damit eine der teuersten Städte Deutschlands für Mietwohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt extrem hoch, besonders im Segment des komfortablen Wohnens (Neubau, möbliert, gute Lage). Der Leerstand ist praktisch nicht existent, auch bei Bestandswohnungen werden verfügbare Objekte meist innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Die Neubauaktivität bringt zwar neue Wohnungen auf den Markt, jedoch handelt es sich dabei selten um bezahlbare Mietwohnungen. Die meisten Neubauprojekte zielen auf das gehobene Preissegment ab, was die Situation für Durchschnittsverdiener nicht entschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Stadtzentrum erreichen die Neuvertragsmieten Spitzenwerte, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Die beliebten Innenstadtlagen profitieren von ihrer zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur, was sich in entsprechend hohen Mietpreisen niederschlägt.

In den Randlagen zeigen sich ebenfalls hohe Mieten, jedoch mit geringerer Dynamik als in der City. Die Stadtteile am Rand bieten teilweise noch moderate Preise, wobei auch hier der Trend eindeutig nach oben zeigt. Studentenviertel und Szeneviertel verzeichnen weiterhin steigende Mieten, wenn auch weniger stark als im Luxus- und Neubausegment.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Eine Mietexplosion wie in früheren Jahren wird nicht erwartet, jedoch auch keine Entspannung der angespannten Marktsituation. Die strukturellen Faktoren – hohe Nachfrage, begrenztes Angebot, attraktiver Wirtschaftsstandort – bleiben bestehen.

Der Mietmarkt wird weiterhin stark nachfragegetrieben bleiben, insbesondere bei Neubau- und hochwertigen Bestandsobjekten. Spielraum für Nachlässe oder Preissenkungen ist nicht erkennbar. Die Politik der Mietpreisbremse zeigt begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Wiedervermietungen greift und viele Ausnahmen zulässt.

Gesamtfazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den spürbaren Preisrückgängen der Jahre 2023/24 hat sich der Markt auf hohem Niveau konsolidiert.

Kaufmarkt: Die Preise für Häuser und Wohnungen zum Kauf zeigen eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Der Markt hat sich von der vorherigen Überhitzung erholt und zeigt nun eine gesündere Dynamik. Käufer finden wieder mehr Angebot vor, während Verkäufer weiterhin gute Preise erzielen können.

Mietmarkt: Die Mieten steigen weiterhin kraftvoll, wenn auch etwas moderater als in den Boomjahren. Das Angebot bleibt knapp, die Nachfrage hoch. Besonders im Segment der Wohnungen zur Miete zeigt sich eine anhaltend angespannte Situation.

Ausblick: München bleibt einer der attraktivsten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands. Die Experten prognostizieren für alle Segmente kurzfristig weiterhin Preisstabilität auf hohem Niveau, jedoch keine neue Preisexplosion. Für Marktneueinsteiger bieten sich die besten Chancen in den Randbezirken, während die Toplagen weiterhin einer zahlungskräftigen Klientel vorbehalten bleiben.

Die fundamentalen Faktoren – starke Wirtschaft, hohe Lebensqualität, begrenztes Bauland – sprechen für eine anhaltend robuste Marktentwicklung. Gleichzeitig dämpfen die gestiegenen Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit übermäßige Preissprünge. Der Markt zeigt sich damit reifer und ausgewogener als in den vergangenen Jahren.