Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen zeichnet sich nun eine differenzierte Entwicklung ab: Während der Markt für Häuser zum Kauf eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Stagnation. Der Mietmarkt entwickelt sich hingegen in beiden Segmenten mit moderaten Steigerungsraten weiter positiv. Die Landeshauptstadt Bayern bleibt damit einer der teuersten und begehrtesten Immobilienstandorte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 2,9 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften nach einer Phase der Stabilisierung wieder in einer moderaten Aufwärtsbewegung befindet.

Die Preissteigerung von knapp drei Prozent innerhalb eines Quartals deutet auf eine anhaltend hohe Attraktivität dieses Segments hin. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der restriktiven Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten weiter anziehen. Dies unterstreicht die Sonderstellung Münchens als Wirtschaftsmetropole mit kontinuierlichem Zuzug und begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Besonders in den begehrten Toplagen der Stadt ist das Angebot äußerst knapp, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser ist aufgrund des limitierten Baulands in München weiterhin gering. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich.

Die Nachfrage zeigt sich trotz der gestiegenen Zinsen stabil. Käufer profitieren aktuell von einem leicht entspannteren Marktumfeld im Vergleich zu den Boomjahren 2020 bis 2022, in denen Bieterwettbewerbe und Preisaufschläge von 20 Prozent und mehr keine Seltenheit waren. Dennoch bleibt die Grundnachfrage nach Wohneigentum in München ungebrochen hoch, getragen von der starken Wirtschaftskraft der Region und dem anhaltenden Zuzug von Fachkräften.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den Toplagen wie der Altstadt, Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg liegen die Preise weiterhin auf höchstem Niveau und verzeichnen trotz der bereits hohen Ausgangsbasis weitere leichte Steigerungen. Hier werden für erstklassige Objekte Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro aufgerufen.

In den Randbezirken und angrenzenden Gemeinden wie Germering, Unterhaching oder Haar zeigt sich ein differenzierteres Bild. Die Preise liegen hier mit durchschnittlich 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Münchner Durchschnitt. Die Preisentwicklung in diesen Lagen stagniert weitgehend, da viele Käufer bei den aktuellen Zinsniveaus die Finanzierungsgrenzen erreicht haben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitgehend stabile Preisentwicklung im Segment der Kaufhäuser. In den Toplagen wird mit einer moderaten Fortsetzung des Preisanstiegs von zwei bis drei Prozent jährlich gerechnet. Diese Lagen profitieren von ihrer Knappheit und der ungebrochenen Nachfrage vermögender Käufer, die weniger zinsensitiv agieren.

In den Randlagen und im Umland dürfte die Preisentwicklung verhaltener verlaufen. Hier wird mit einer Seitwärtsbewegung oder allenfalls minimalen Steigerungen gerechnet. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der EZB sowie die konjunkturelle Entwicklung in der Region München sein. Sollten die Zinsen wieder sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage und damit zu erneuten Preissteigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem Vorquartal. Im zweiten Quartal 2025 betrug der Durchschnittspreis noch 9.194 Euro pro Quadratmeter, was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Diese Entwicklung markiert eine Stabilisierung auf hohem Niveau nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen.

Die faktische Preisstagnation deutet darauf hin, dass der Markt für Eigentumswohnungen eine Konsolidierungsphase durchläuft. Nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre scheint eine gewisse Marktsättigung eingetreten zu sein. Die Kaufpreise haben ein Niveau erreicht, das für viele potenzielle Käufer die Grenze der Finanzierbarkeit darstellt, insbesondere vor dem Hintergrund der gestiegenen Bauzinsen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin begrenzt. Die moderate Neubauaktivität trägt zwar zur Angebotsausweitung bei, ist jedoch nicht ausreichend, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu decken. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene und Luxussegment, während bezahlbare Wohnungen weiterhin Mangelware bleiben.

Die Nachfrage zeigt sich trotz der hohen Preise stabil, wobei sich eine zunehmende Differenzierung abzeichnet. Während in den Toplagen weiterhin eine hohe Nachfrage besteht, ist in den mittleren und einfachen Lagen eine gewisse Zurückhaltung der Käufer spürbar. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren verlängert, und Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtvierteln. In den Toplagen wie der Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel haben die Preise trotz der allgemeinen Marktstagnation leicht zugelegt. Hier werden für Neubauwohnungen in bester Lage Spitzenpreise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die anhaltend hohe Nachfrage in diesen Vierteln wird durch deren zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und hohe Lebensqualität gestützt.

In den Randbezirken und weniger zentralen Lagen stagnieren die Preise oder sind sogar leicht rückläufig. Stadtteile wie Riem, Freimann oder Moosach verzeichnen eine moderate Nachfrage bei gleichzeitig gestiegenem Angebot durch Neubauaktivitäten. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 7.000 und 8.500 Euro, wobei die Preisentwicklung stark von der konkreten Mikrolage und Objektqualität abhängt.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weitgehend stabile Preisentwicklung im Segment der Eigentumswohnungen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen hohen Niveau einpendeln, wobei in den Toplagen weiterhin mit leichten Steigerungen von ein bis zwei Prozent jährlich zu rechnen ist. Diese Lagen profitieren von ihrer Knappheit und bleiben für kapitalstarke Käufer und Anleger attraktiv.

In den Randlagen wird mit einer anhaltenden Stagnation oder allenfalls minimalen Preisanpassungen gerechnet. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung und der konjunkturellen Lage ab. Sollten die Zinsen sinken und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessern, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen das Angebot an Neubauwohnungen begrenzen und damit preistreibend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 betrug die durchschnittliche Kaltmiete noch 18,20 Euro pro Quadratmeter. Diese kontinuierliche Steigerung zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt ist.

Die Mietpreisentwicklung im Häusersegment verläuft damit moderater als in den Boomjahren, bleibt aber dennoch über der allgemeinen Inflationsrate. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und ausreichend Platz für Homeoffice, ein Trend, der sich seit der Corona-Pandemie verfestigt hat. Familien sind bereit, für zusätzlichen Wohnraum und Außenflächen entsprechende Mietpreise zu zahlen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt in München äußerst knapp. Besonders in den gefragten Toplagen ist das Angebot verschwindend gering, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufig mehreren Interessenten pro Objekt führt. Die geringe Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zur Vermietung verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Das limitierte Bauland in München macht Neubauprojekte in diesem Segment wirtschaftlich oft unattraktiv.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt ungebrochen hoch. Viele Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen kein Eigentum leisten können, weichen auf den Mietmarkt aus. Dies führt zu einer zusätzlichen Nachfragesteigerung in einem ohnehin schon angespannten Markt. Mieter profitieren aktuell lediglich von einem leicht entspannteren Marktumfeld im Vergleich zu den absoluten Spitzenzeiten, die Grundproblematik des Nachfrageüberhangs bleibt jedoch bestehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen wie der Altstadt, Bogenhausen, Harlaching oder dem Herzogpark werden für hochwertige Häuser Kaltmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnqualität, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld. Die Nachfrage in diesen Vierteln kommt häufig von internationalen Führungskräften und vermögenden Familien.

In den Randbezirken und angrenzenden Gemeinden wie Germering, Unterhaching oder Puchheim liegen die Mieten mit durchschnittlich 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Lagen bieten für Familien oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere wenn die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gegeben ist. Die Mietpreisentwicklung in diesen Gebieten zeigt sich weitgehend stabil mit leichten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Häusersegment zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent, wobei in den Toplagen höhere Steigerungen möglich sind. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten in diesem Segment wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Sollte die Politik weitere Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung ergreifen, könnte dies die Preisentwicklung dämpfen, gleichzeitig aber auch das ohnehin knappe Angebot weiter reduzieren. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und der damit verbundene Zuzug werden die Nachfrage weiterhin hoch halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen, das größte Segment des Münchner Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 19,20 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 1,0 Prozent über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 19,00 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche, wenn auch moderate Steigerung unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Die Mietpreisentwicklung hat sich damit im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verlangsamt, bleibt aber weiterhin positiv. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen zeigen eine gewisse Wirkung, können jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beseitigen. München bleibt damit die teuerste Großstadt Deutschlands für Mietwohnungen, noch vor Frankfurt und Stuttgart.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die moderate Neubauaktivität trägt zwar zur Angebotsausweitung bei, kann jedoch den strukturellen Mangel nicht beheben. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich zudem auf das gehobene Segment, während bezahlbare Mietwohnungen weiterhin Mangelware sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in gefragten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau. Der kontinuierliche Zuzug nach München, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, sorgt für eine stetige Nachfrage. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen dazu, dass viele potenzielle Käufer auf dem Mietmarkt verbleiben. Dies verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtvierteln sind beträchtlich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Toplagen wie der Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing und dem Glockenbachviertel werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Kaltmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter verlangt. Spitzenmieten von über 30 Euro pro Quadratmeter sind in diesen Lagen bei Luxusobjekten keine Seltenheit mehr. Die hohe Nachfrage in diesen Vierteln wird durch deren zentrale Lage, das urbane Flair und die exzellente Infrastruktur gestützt.

In den Randbezirken und weniger zentralen Lagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Moosach, Milbertshofen oder Riem bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 15 und 17 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Preise. Diese Gebiete profitieren von laufenden Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer stetigen, wenn auch moderaten Mietpreisentwicklung führt. Die Nachfrage in diesen Lagen kommt vor allem von Familien und Berufseinsteigern, die auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Wohnungssegment. Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen zwei und vier Prozent, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage abhängt. In den Toplagen ist trotz bereits hoher Ausgangsniveaus mit weiteren Steigerungen zu rechnen, da hier die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigt.

Die weitere Entwicklung wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung von Mietendeckeln könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig könnte dies jedoch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln. Die geplanten Neubauprojekte in München werden voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Der anhaltende Zuzug und die Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin hoch halten.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten zeigen eine zunehmende Differenzierung: Während Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnen, stagniert der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt entwickelt sich in beiden Segmenten mit moderaten Steigerungsraten weiter nach oben.

Die strukturellen Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenztes Bauland – bleiben bestehen. Trotz regulatorischer Eingriffe und einer gewissen Marktberuhigung nach den Boomjahren bleibt München einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung zu rechnen, wobei die konkreten Ausprägungen stark von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen werden.