Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Marktanalyse für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und widerstandsfähig. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen stabilisieren sich die Preise für Wohnimmobilien auf hohem Niveau. Die Landeshauptstadt Bayern bleibt einer der begehrtesten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklungen im dritten Quartal 2025 und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber, wobei ausschließlich Wohnimmobilien betrachtet werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies entspricht einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 8.529 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Haustyp zwischen 5.800 Euro und 12.000 Euro pro Quadratmeter, wobei die oberen Preissegmente hauptsächlich in den bevorzugten Stadtlagen erreicht werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit einer leichten Aufwärtstendenz. Während im Q2 2025 noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zu beobachten war, hat sich die Nachfrage im dritten Quartal wieder stabilisiert. Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 ist ein Preisanstieg von etwa drei Prozent zu verzeichnen, was auf die anhaltende Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp. Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Zurückhaltung, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser in guten Lagen, wo ein Rückgang von etwa fünf Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung ist teilweise auf die gestiegenen Baukosten und die anhaltenden Unsicherheiten bezüglich der Zinsentwicklung zurückzuführen.

Die Nachfrage bleibt trotz der hohen Preise und der leichten Preissteigerungen ungebrochen hoch. München als Wirtschaftsstandort und Lebensraum übt weiterhin eine starke Anziehungskraft auf Käufer aus dem In- und Ausland aus. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben signifikant. In den hochpreisigen Lagen wie der Altstadt, Schwabing und Bogenhausen werden weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise erzielt. Hier stabilisieren sich die Preise auf sehr hohem Niveau mit nur marginalen Steigerungen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die Stadtrandlagen und das weitere Umland bieten moderat niedrigere Preise, zeigen jedoch eine geringere Preisdynamik. In diesen Bereichen sind die Preise weitgehend stabil geblieben. Interessant ist die Entwicklung in aufstrebenden Vierteln wie dem Münchner Osten, wo durch Stadtentwicklungsprojekte eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist. Die Nachfrage verschiebt sich teilweise in diese Gebiete, da sie noch bezahlbarere Alternativen zu den Toplagen bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Häusern in München. In den guten Lagen wird mit einer Preisstabilität auf hohem Niveau gerechnet, während in peripheren Bereichen eher mit stagnierenden Preisen zu rechnen ist. Die Markterholung setzt sich auf hohem Niveau fort, und der Markt zeigt sich insgesamt widerstandsfähig gegenüber wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Die begrenzte Neubauaktivität wird voraussichtlich weiterhin zu einer Angebotsverknappung führen, was preisunterstützend wirkt. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen die Nachfrage dämpfen, wodurch sich ein gewisses Gleichgewicht einstellen könnte. Langfristig bleibt München aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und Lebensqualität ein attraktiver Immobilienmarkt mit stabilem Wertzuwachspotenzial.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei 9.174 Euro. Dies bedeutet eine nahezu stabile Entwicklung im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 9.194 Euro pro Quadratmeter lag. Andere Marktquellen nennen einen Durchschnittspreis von etwa 8.050 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne je nach Lage und Ausstattung erheblich variiert.

Nach einem leichten Rückgang zu Beginn des Jahres 2025, der bis zu zehn Prozent seit den Höchstständen von 2023 betrug, zeigen die Preise nun im fünften Quartal in Folge eine Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise stabil bis leicht steigend, was auf eine Markterholung hindeutet. Die Preise haben sich jedoch noch nicht vollständig auf das Niveau vor 2023 erholt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt gering, was hauptsächlich auf die hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenzter Neubautätigkeit zurückzuführen ist. Bei Neubauwohnungen in guten Lagen ist ein leichter Rückgang von etwa fünf Prozent zu verzeichnen, während der Markt für Wiederverkaufswohnungen stabil bleibt. Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, und der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden.

Die Neubauaktivität zeigt sich verhalten, was teilweise auf die gestiegenen Baukosten und regulatorischen Anforderungen zurückzuführen ist. Projekte, die bereits in der Pipeline sind, werden zwar fertiggestellt, aber neue Entwicklungen werden zurückhaltender angegangen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots, insbesondere im mittleren Preissegment, wo die Nachfrage besonders stark ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden weiterhin in den Innenstadtlagen erzielt. Stadtteile wie die Altstadt, Schwabing und Lehel führen die Preisskala an. Hier werden für Neubauwohnungen in Toplagen Spitzenpreise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung und dem urbanen Flair.

Am Stadtrand und in weniger beliebten Vierteln zeigt sich ein moderateres Preisniveau. Hier bewegen sich die Preise zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfragedynamik ist in diesen Bereichen weniger ausgeprägt, bietet aber für Käufer mit begrenztem Budget noch Möglichkeiten. Interessant ist die Entwicklung in Stadtteilen, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren, wie beispielsweise Teile von Sendling oder Giesing, wo eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für Eigentumswohnungen in München eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Die große Widerstandsfähigkeit des Marktes trotz gesamtwirtschaftlicher Herausforderungen wird sich voraussichtlich fortsetzen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einem moderaten Preisanstieg von zwei bis drei Prozent pro Jahr gerechnet.

Die anhaltende Nachfrage, insbesondere von Kapitalanlegern und Selbstnutzern, wird die Preise weiterhin stützen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Stabilisierung der Zinsen zu einer erhöhten Kaufbereitschaft führen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten werden jedoch weiterhin das Angebot limitieren, was preistreibend wirkt. Langfristig bleibt der Münchner Wohnungsmarkt ein stabiler Investitionsmarkt mit kontinuierlichem Wertzuwachspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Steigerung bei Neuvertragsmieten beträgt 4,7 Prozent seit August 2024. Diese Entwicklung setzt den Trend der kontinuierlichen Mietpreissteigerungen fort. Besonders auffällig ist der Aufschlag für möblierte Häuser, der bis zu 18 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten beträgt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich die Mietpreissteigerung unvermindert fort. Der Jahresvergleich zeigt ebenfalls eine deutlich positive Entwicklung mit Steigerungen zwischen vier und fünf Prozent. Diese Dynamik wird hauptsächlich durch das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage getrieben. Die Mietpreise variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in München ist sehr knapp. Die hohe Nachfrage, insbesondere in zentralen Wohnlagen, trifft auf ein äußerst begrenztes Angebot. Familien mit gehobenen Einkommen, Expats und Führungskräfte internationaler Unternehmen konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser kann als unverändert oder leicht rückläufig eingeschätzt werden, was den Mietmarkt weiter unter Versorgungsdruck setzt.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Wenn Objekte auf den Markt kommen, sind sie in der Regel innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mieten im Zentrum und in beliebten Stadtteilen liegen deutlich über denen am Stadtrand. In Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark oder Nymphenburg werden für hochwertige Häuser Spitzenmieten erzielt. Hier sind Monatsmieten von 5.000 Euro und mehr für gehobene Einfamilienhäuser keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnumgebung, der Nähe zu internationalen Schulen und der exzellenten Infrastruktur.

Neubauten in guten Lagen erzielen besonders hohe Mieten, da sie moderne Ausstattung und Energieeffizienz bieten. Aber auch in beliebten Randgebieten wie Solln oder Grünwald sind steigende Preise zu beobachten. Diese Stadtteile bieten mehr Grünflächen und Ruhe bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Mietpreisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie haben sich im dritten Quartal weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Der Mietpreisanstieg bei Häusern wird voraussichtlich dynamisch bleiben. Die hohe Nachfrage, insbesondere von internationalen Mietern und Familien mit gehobenen Ansprüchen, wird weiterhin auf ein begrenztes Angebot treffen. Experten sehen keine Entspannung des Marktes in Sicht. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit weiteren Mietpreissteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich gerechnet.

Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach München und die begrenzte Neubautätigkeit werden den Mietmarkt weiter unter Druck setzen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen zeigen nur begrenzte Wirkung im Segment der hochwertigen Miethäuser. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung. Die Quadratmetermieten bei Neuverträgen sind im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 4,7 Prozent gestiegen. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Die Durchschnittsmieten variieren je nach Ausstattung und Lage stark, wobei in beliebten Lagen weitere Erhöhungen zu verzeichnen sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die kontinuierlichen Mietsteigerungen fort. Das Niveau der Steigerungen im Quartalsvergleich entspricht etwa dem Jahresvergleich, was auf eine konstante Aufwärtsdynamik hindeutet. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen, die aufgrund ihrer modernen Ausstattung und Energieeffizienz Premiummieten erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt äußerst knapp. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und es gibt kaum Entspannung am Mietmarkt. Die Neubautätigkeit zeigt keine signifikante Steigerung, was angesichts der hohen Nachfrage zu einer weiteren Verschärfung der Marktsituation führt. Die Nachfrage liegt weiterhin deutlich über dem verfügbaren Angebot, was zu intensivem Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt. Viele Wohnungen werden bereits vor der offiziellen Vermarktung vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht, insbesondere im mittleren Preissegment. Dies führt zu verschärften Auswahlkriterien seitens der Vermieter und erschwert die Wohnungssuche für viele Interessenten erheblich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale Wohnlagen erzielen deutliche Mietprämien gegenüber peripheren Lagen. In Stadtteilen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Glockenbachviertel werden Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen.

Am Stadtrand und im Umland zeigen sich niedrigere, aber stetig steigende Mietpreise. Stadtteile wie Feldmoching, Aubing oder Trudering bieten noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise im Zentrum in diese Gebiete ausweichen. Die gute Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Lagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate einen weiterhin dynamischen Mietmarkt. Die engen Marktbedingungen und die geringen Leerstände werden für anhaltenden Mietdruck sorgen. Es wird mit weiteren Mietpreissteigerungen von vier bis sechs Prozent jährlich gerechnet, wobei in gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die strukturellen Faktoren, die zu der angespannten Marktsituation führen, werden sich voraussichtlich nicht kurzfristig ändern. Die anhaltende Zuwanderung nach München, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten werden weiterhin das Angebot limitieren. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, insbesondere bei Neubauten und möblierten Wohnungen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu einer Entspannung führen, was jedoch erhebliche politische und planerische Anstrengungen erfordern würde.

Gesamtfazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst robust und widerstandsfähig. Sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt zeigen eine stabile bis positive Entwicklung mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen auf hohem Niveau stabilisieren und moderate Steigerungen aufweisen, entwickeln sich die Mietmärkte weiterhin sehr dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen.

Die Angebotsknappheit bleibt der Haupttreiber für die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere in den begehrten Lagen. Die peripheren Bezirke zeigen moderatere Dynamiken, profitieren aber ebenfalls von der allgemeinen Marktentwicklung. Die Expertenprognosen deuten auf eine Fortsetzung der robusten Marktentwicklung hin, wobei die strukturellen Herausforderungen des Münchner Immobilienmarktes – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und starke Zuwanderung – weiterhin bestehen bleiben.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt München trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Markt mit stabilem Wertzuwachspotenzial. Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Eine nachhaltige Entspannung der Marktsituation ist ohne deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots nicht in Sicht.