Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende und Marktkorrektur zeichnet sich eine vorsichtige Erholung ab, wobei die Landeshauptstadt ihren Status als teuerster Wohnstandort Deutschlands weiterhin behauptet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt das durchschnittliche Preisniveau für Häuser zum Kauf in München bei 8.800 bis 8.814 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte markieren eine moderate Aufwärtsbewegung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Quadratmeterpreise noch bei durchschnittlich 8.739 Euro lagen. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von 0,7 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 1,3 Prozent eine verhaltene, aber positive Entwicklung.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, nachdem die Kaufpreise für Häuser in den vergangenen Quartalen teilweise unter Druck geraten waren. Die aktuelle Preisdynamik liegt deutlich unter den Wachstumsraten der Boomjahre vor 2022, zeigt aber eine gesunde Markterholung nach der Korrekturphase des Jahres 2024.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in München bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Ein strukturelles Überangebot ist nicht erkennbar, vielmehr herrscht in attraktiven Lagen ein deutlicher Nachfrageüberhang. Die Neubauaktivität bei Häusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke und eingemeindete Vororte, wo noch bebaubare Grundstücke verfügbar sind.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine wieder anziehende Käufernachfrage hindeutet. Besonders gefragt sind familiengerechte Objekte mit Garten in verkehrsgünstiger Lage mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, da freiwerdende Objekte meist schnell neue Eigentümer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. Spitzenpreise werden in den bevorzugten innerstädtischen Lagen erzielt: In der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt liegen die Quadratmeterpreise bei etwa 10.500 Euro. Ähnlich hohe Werte erreichen die Maxvorstadt, Schwabing-West, die Altstadt-Lehel sowie Au-Haidhausen. Diese traditionell begehrten Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem besonderen Flair.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching sind die Preise moderater, bewegen sich aber immer noch auf sehr hohem Niveau zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie bei besserer Verfügbarkeit ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter anziehen und zu Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen. Die strukturelle Knappheit an Bauland in München wird den Markt weiterhin stützen. Toplagen dürften ihre Preisniveaus halten oder leicht ausbauen, während in Randlagen mit moderateren Preisentwicklungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Angebotspreise liegen zwischen 8.620 und 9.170 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Spanne die heterogene Marktstruktur widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 9.240 Euro pro Quadratmeter lagen, ist ein leichter Rückgang von 0,8 Prozent zu verzeichnen.

Trotz dieser kurzfristigen Korrektur liegt das Preisniveau im Jahresvergleich noch um 2,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Diese Entwicklung deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, in der sich der Markt nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre neu ausrichtet. Die Preise bewegen sich auf historisch hohem Niveau, zeigen aber keine überhitzte Dynamik mehr.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen in München ist im Vergleich zum Häusermarkt größer, bleibt aber gemessen an der Nachfrage weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich stabil, allerdings mit einer gewissen Kaufzurückhaltung in einzelnen Preissegmenten. Neubauprojekte kommen verstärkt in den Außenbezirken auf den Markt, wo noch Entwicklungsflächen vorhanden sind.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Quartiersentwicklungen in Freiham, im Münchner Nordosten sowie in der Messestadt Riem. Diese Projekte bieten moderne Wohnkonzepte mit zeitgemäßer Energieeffizienz, was sich positiv auf die Vermarktung auswirkt. Der Leerstand bei Wohnungen bleibt minimal, die Fluktuation ist gering, da viele Eigentümer ihre Immobilien als langfristige Kapitalanlage oder zur Eigennutzung halten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster von innen nach außen. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit durchschnittlich 10.978 Euro erzielt. Ähnliche Spitzenwerte erreichen die Maxvorstadt, Schwabing-West, die Altstadt-Lehel sowie Au-Haidhausen. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur und Gastronomie.

In den Randbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind deutliche Preisunterschiede erkennbar. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 8.000 Euro, wobei auch diese Werte im bundesweiten Vergleich als sehr hoch einzustufen sind. Besonders gefragt sind Wohnungen in Stadtteilen mit guter S-Bahn-Anbindung wie Pasing, Laim oder Berg am Laim.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate ein gemischtes Bild. Experten rechnen mit einer Seitwärtsbewegung der Preise auf hohem Niveau, wobei Toplagen weiterhin leichte Zuwächse verzeichnen könnten. In weniger gefragten Lagen ist mit Stagnation oder minimalen Preisrückgängen zu rechnen. Die hohe Wertstabilität Münchner Immobilien bleibt ein wichtiger Faktor für Kapitalanleger. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach München werden die Nachfrage mittelfristig stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in München ist ein sehr kleines und intransparentes Segment. Konkrete Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete liegen für Q3 2025 nicht in detaillierter Form vor, da die meisten Häuser in München zum Kauf und nicht zur Vermietung angeboten werden. Die verfügbaren Mietobjekte folgen jedoch dem allgemeinen Aufwärtstrend der Münchner Mietpreise.

Basierend auf der allgemeinen Mietpreisentwicklung ist seit August 2024 ein Anstieg der Neuvertragsmieten um durchschnittlich 4,7 Prozent zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Steigerungsrate bei 4,5 Prozent lag, zeigt sich eine leichte Beschleunigung der Mietpreisdynamik. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser erzielen Premiumpreise, die deutlich über dem Durchschnitt des Wohnungsmarktes liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in München ist extrem begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften werden von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kaufobjekte vermarktet. Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das Angebot bei Weitem, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf nicht leisten können oder wollen.

Neubauaktivitäten im Mietshaussegment sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren und Entwickler sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand ist nicht existent, verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Fluktuation ist gering, da Mieter die seltene Gelegenheit eines gemieteten Hauses möglichst lange nutzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark nach Lage und Ausstattung. In den beliebten Villenvierteln wie Bogenhausen, Solln oder Grünwald werden Spitzenmieten erzielt, die nicht selten bei 25 bis 35 Euro pro Quadratmeter oder mehr liegen. Diese Objekte richten sich an eine sehr zahlungskräftige Klientel und bieten meist gehobene bis luxuriöse Ausstattung.

Am Stadtrand und in weniger prestigeträchtigen Lagen sind die Mieten moderater, bewegen sich aber immer noch auf sehr hohem Niveau zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist das Angebot äußerst knapp. Besonders gefragt sind Reihenhäuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Das strukturell knappe Angebot wird sich nicht verbessern, während die Nachfrage hoch bleiben dürfte. Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich erscheinen realistisch. Das Segment wird klein und exklusiv bleiben. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse haben in diesem Premiumsegment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder mit anderen Ausnahmetatbeständen angeboten werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ungebrochen dynamische Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 18 bis 19 Euro pro Quadratmeter, wobei möblierte Wohnungen einen Aufschlag von bis zu 18 Prozent erzielen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei etwa 18,20 Euro lag, zeigt sich eine weitere Steigerung.

Die Neuvertragsmieten sind seit August 2024 um durchschnittlich 4,7 Prozent gestiegen, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die angespannte Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Besonders stark steigen die Mieten bei Neuvermietungen nach Modernisierung oder im Neubausegment.

Marktdynamik

Der Münchner Mietwohnungsmarkt ist einer der angespanntesten in ganz Deutschland. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist chronisch knapp, während die Nachfrage aufgrund des anhaltenden Zuzugs und der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt sehr hoch bleibt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, insbesondere bei modernen, gut ausgestatteten und zentral gelegenen Wohnungen.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei Weitem nicht decken. Neue Mietwohnungen entstehen hauptsächlich in größeren Entwicklungsgebieten am Stadtrand, während in den begehrten innerstädtischen Lagen kaum neues Angebot auf den Markt kommt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt, attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich, folgen aber einem klaren Muster. In den teuersten Stadtteilen wie Maxvorstadt, Schwabing, Altstadt-Lehel und der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt liegen die Mieten häufig über 20 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauten oder sanierten Altbauten auch deutlich darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Randbezirken sind die Mieten moderater, aber im bundesweiten Vergleich immer noch sehr hoch. In Stadtteilen wie Moosach, Milbertshofen oder Ramersdorf liegen die Durchschnittsmieten zwischen 15 und 17 Euro pro Quadratmeter. Selbst in den günstigsten Münchner Stadtteilen sind Mieten unter 14 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen kaum zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die Dynamik von mehreren Faktoren abhängt. Die geplanten Neubaugebiete werden erst mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen können. Der anhaltende Zuzug nach München, getrieben von der starken Wirtschaft und dem attraktiven Arbeitsmarkt, wird die Nachfrage weiter hochhalten.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände nutzen oder sich auf das Segment der möblierten Vermietung konzentrieren. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere in Freiham und anderen Stadtrandlagen könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt auf sehr hohem Preisniveau. Nach der Korrekturphase des Vorjahres zeigen sich erste Stabilisierungstendenzen, wobei die einzelnen Marktsegmente unterschiedliche Entwicklungen aufweisen.

Der Kaufmarkt für Häuser zeigt eine moderate Erholung mit leichten Preissteigerungen, während der Wohnungsmarkt eine Seitwärtsbewegung mit leichten Korrekturen erlebt. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit weiter steigenden Preisen. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Verbindung mit der anhaltenden Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.

München behauptet seine Position als teuerster Immobilienmarkt Deutschlands und einer der teuersten in Europa. Für Investoren bietet der Markt weiterhin Wertstabilität und langfristige Perspektiven, während die Erschwinglichkeit für Normalverdiener zunehmend problematisch wird. Die Politik ist gefordert, durch verstärkte Neubauaktivitäten und innovative Wohnkonzepte gegenzusteuern, um die soziale Balance in der Stadt zu erhalten.