Marktübersicht und Quartalsentwicklung
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Jahren deutet sich nun eine moderate Erholung an, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt bemerkbar macht. Die Landeshauptstadt Bayern bleibt einer der attraktivsten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von hoher Nachfrage und knappem Angebot.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Aufwärtstendenzen bei den Kaufpreisen, während der Mietmarkt seine dynamische Entwicklung mit Steigerungsraten von etwa 4,7 Prozent im Jahresvergleich fortsetzt. Die Neubauaktivität bleibt verhalten, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.777 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa drei Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der stabile bis leicht aufwärts gerichtete Trend fort, wobei die Preise auf hohem Niveau verharren.
Die Preisentwicklung zeigt dabei eine bemerkenswerte Stabilität nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre. Während in vielen anderen deutschen Großstädten die Preise teilweise deutlicher nachgaben, beweist der Münchner Markt seine Resilienz. Besonders begehrt sind weiterhin freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen, die Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erzielen können.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Die Neubauaktivität zeigt sich rückläufig, mit einem Rückgang von etwa fünf Prozent bei Neubauprojekten in guten Lagen. Diese Entwicklung verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei.
Interessenten müssen sich auf längere Suchzeiten und intensive Wettbewerbssituationen einstellen. Objekte in begehrten Lagen werden häufig binnen weniger Wochen verkauft, wobei Bietergefechte keine Seltenheit sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf die hohen Preise und die vorsichtigere Haltung mancher Käufer zurückzuführen ist.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. In den Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und den zentrumsnahen Villenvierteln werden weiterhin Spitzenpreise aufgerufen. Hier sind Quadratmeterpreise von 12.000 Euro und mehr keine Seltenheit, insbesondere bei Objekten mit großzügigen Grundstücken und gehobener Ausstattung.
Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching zeigen sich die Preise moderater. Hier können Käufer noch Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro finden. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der fortschreitenden Infrastrukturentwicklung.
Die mittleren Lagen, etwa in Pasing, Laim oder Sendling, verzeichnen eine stabile Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.000 und 9.500 Euro. Diese Stadtteile erfreuen sich wachsender Beliebtheit bei Familien, die eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und Wohnqualität suchen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung von zwei bis drei Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig rückläufigen Neubauaktivitäten. Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte stützt diese Prognose zusätzlich.
Mittelfristig könnten sich die Rahmenbedingungen durch mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank verbessern, was die Nachfrage weiter stimulieren würde. Gleichzeitig bleiben die Baukosten auf hohem Niveau, was Neubauprojekte verteuert und das Angebot limitiert.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 Anzeichen einer Stabilisierung nach der vorangegangenen Korrekturphase. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei 9.174 Euro, was eine leichte Anpassung gegenüber dem Vorjahresquartal mit 9.194 Euro darstellt. Nach alternativen Markteinschätzungen bewegen sich die Preise bei etwa 8.050 Euro pro Quadratmeter, wobei ein Aufwärtstrend nach dem Preisrückgang seit 2023 zu beobachten ist.
Die Preisentwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt eine Fortsetzung der leichten Aufwärtsbewegung. Nach einem Rückgang von etwa zehn Prozent seit Anfang 2023 scheint der Markt nun seinen Boden gefunden zu haben. Die Preise stabilisieren sich auf hohem Niveau, wobei besonders in gefragten Lagen wieder erste Preissteigerungen zu verzeichnen sind.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des hohen Preisniveaus stabil bis stark. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit Balkon oder Terrasse. Die Neubauaktivität bei Wohnungen zeigt sich rückläufig, mit einem Minus von fünf Prozent in guten Lagen, was die Angebotsseite weiter unter Druck setzt.
Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, insbesondere in beliebten Stadtteilen ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen ist. Dennoch werden attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin zügig verkauft.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. In den Toplagen wie der Maxvorstadt, Schwabing oder dem Glockenbachviertel werden Spitzenpreise von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Luxuswohnungen mit Blick auf den Englischen Garten oder in der Altstadt können sogar Preise von 15.000 Euro und mehr erzielen.
In den Stadtrandbezirken wie Riem, Trudering oder Berg am Laim bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von Neubaugebieten und der verbesserten Infrastruktur, bleiben aber preislich attraktiver als die zentralen Lagen.
Die beliebten Viertel in mittlerer Lage wie Haidhausen, Au oder Giesing verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 8.500 und 10.500 Euro. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und ziehen besonders junge Familien und Paare an.
Prognose und Ausblick
Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Preissteigerung im Eigentumswohnungsmarkt. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen zwei Jahre wird mit einer Erholung und einem Wachstum von zwei bis vier Prozent jährlich gerechnet. Diese Einschätzung wird durch die positive Mietpreisentwicklung gestützt, die die Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage erhöht.
Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und der Status als wirtschaftliches Zentrum Süddeutschlands sprechen für eine anhaltend hohe Nachfrage. Gleichzeitig könnten sich verbesserte Finanzierungsbedingungen positiv auf die Kaufkraft auswirken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt mit steigender Tendenz. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung mit einem Anstieg von 4,7 Prozent seit August 2024 auf eine ähnliche Dynamik im Häusersegment schließen.
Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variieren stark je nach Lage, Größe und Ausstattung. In gehobenen Lagen werden Monatsmieten von 4.000 Euro und mehr für ein durchschnittliches Einfamilienhaus aufgerufen, während in Randlagen Mieten ab 2.500 Euro möglich sind.
Marktdynamik
Das Angebot an Miet-Häusern ist extrem knapp, während die Nachfrage kontinuierlich hoch bleibt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern mit Garten, was zu intensivem Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet.
Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zur Vermietung ist minimal, da Investoren sich primär auf den lukrativeren Wohnungsbau konzentrieren. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Viele potenzielle Mieter weichen daher auf das Umland aus oder orientieren sich in Richtung großer Wohnungen als Alternative.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den nobelsten Wohnlagen Münchens wie Grünwald, Bogenhausen oder Nymphenburg erreicht. Hier können die Monatsmieten für hochwertige Objekte 6.000 Euro und mehr betragen. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zu internationalen Schulen und die gehobene Nachbarschaft aus.
Am Stadtrand und in ruhigeren Wohnlagen wie Allach, Obermenzing oder Forstenried sind die Mietpreise moderater. Hier bewegen sich die Monatsmieten für ein durchschnittliches Reihenhaus zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Diese Stadtteile bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.
In den mittleren Lagen wie Pasing, Moosach oder Sendling liegen die Mietpreise für Häuser typischerweise zwischen 3.000 und 4.500 Euro monatlich. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und der entwickelten Infrastruktur.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten erwarten Steigerungsraten von drei bis fünf Prozent jährlich, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das limitierte Angebot. Die Knappheit an Miet-Häusern dürfte sich mittelfristig nicht entspannen, da Neubauten in diesem Segment rar bleiben.
Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen im Häusersegment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung angeboten werden. Die Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort wird die Nachfrage weiter stützen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 weiterhin deutliche Preissteigerungen. Die Neuvertragsmieten sind im Schnitt um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, nach 4,5 Prozent im vorherigen Berichtszeitraum. Diese Dynamik setzt sich damit ungebremst fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung am Münchner Mietmarkt.
Besonders auffällig ist der Preisunterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Möblierte Apartments erzielen durchschnittlich 18 Prozent höhere Quadratmetermieten, was sie zu einem lukrativen Segment für Vermieter macht. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für unmöblierte Wohnungen bewegen sich je nach Lage zwischen 15 und 25 Euro, während in Spitzenlagen auch 30 Euro und mehr erreicht werden.
Marktdynamik
Das Mietangebot bleibt extrem knapp bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen in guten Lagen ist um fünf Prozent rückläufig, was die Angebotsseite weiter unter Druck setzt.
Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht. Besonders bei preisgünstigen Angeboten ist der Andrang enorm, mit teilweise über 100 Bewerbern für eine einzelne Wohnung. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Nachweise zur Bonität.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die teuersten Mietwohnungen finden sich in den zentralen Lagen wie der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing. Hier werden für Neuvermietungen Quadratmeterpreise von 22 bis 28 Euro aufgerufen, in Ausnahmefällen auch darüber. Luxuswohnungen in Bestlagen können Quadratmetermieten von 35 Euro und mehr erzielen.
In den Stadtrandbezirken wie Feldmoching, Milbertshofen oder Ramersdorf liegen die Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro. Diese Stadtteile bieten noch das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Besonders Gebiete mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.
Die beliebten Szeneviertel wie das Glockenbachviertel, Haidhausen oder die Au bewegen sich preislich zwischen 18 und 24 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile ziehen besonders junge Berufstätige und Kreative an, was zu einer sehr dynamischen Nachfrage führt.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch möglicherweise mit leicht abgeschwächter Dynamik. Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen drei und fünf Prozent aus. Der Markt gilt als sehr stabil und bleibt für Vermieter äußerst attraktiv.
Die strukturellen Faktoren, die den Münchner Mietmarkt prägen – hohes Bevölkerungswachstum, starker Arbeitsmarkt, begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden auch mittelfristig Bestand haben. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmetatbestände nutzen.
Fazit und Gesamtausblick
Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und preisstabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre deutet sich eine moderate Erholung an, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt erfasst. Die Landeshauptstadt Bayerns behauptet ihre Position als einer der teuersten und begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands.
Die wesentlichen Markttrends – knappes Angebot, hohe Nachfrage, steigende Preise – setzen sich fort und werden durch strukturelle Faktoren wie Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Stärke der Region gestützt. Für Investoren und Eigennutzer bleibt München trotz des hohen Preisniveaus attraktiv, wobei eine sorgfältige Standortwahl und realistische Preisvorstellungen essentiell sind.
Die kommenden Quartale dürften von einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung geprägt sein, wobei externe Faktoren wie die Zinspolitik der EZB und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung wichtige Einflussfaktoren bleiben werden.
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