Immobilienmarktbericht München Q3 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Nach einer kurzen Konsolidierungsphase in den Jahren 2023/2024 hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet in allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt sorgt trotz gesamtwirtschaftlicher Herausforderungen für eine stabile Marktentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Preisstabilität auf hohem Niveau. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser erreichen aktuell 8.777 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Preise zwischen 8.600 und 8.700 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese Entwicklung entspricht einer Steigerung von etwa 1,5 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 8.529 Euro lagen, ergibt sich eine moderate Jahressteigerung von rund drei Prozent. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung zeigt die Widerstandsfähigkeit des Münchner Häusermarktes, der sich nach einer Phase der Preiskonsolidierung wieder im Aufwärtstrend befindet. Die Preisentwicklung verläuft dabei deutlich moderater als in den Boomjahren vor 2022, was auf eine gesündere Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Besonders auffällig ist der Rückgang des Neubauangebots in guten Lagen um etwa fünf Prozent im bisherigen Jahresverlauf. Die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt trotz des hohen Preisniveaus stabil bis hoch. Besonders Familien mit Kindern suchen weiterhin intensiv nach geeigneten Objekten, wobei die Kompromissbereitschaft hinsichtlich der Lage zunimmt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber immer noch auf einem für Verkäufer vorteilhaften Niveau. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden weiterhin innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben erheblich. Spitzenpreise werden weiterhin in den traditionellen Toplagen wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 12.000 Euro keine Seltenheit sind. Die beliebten innenstadtnahen Wohnviertel Schwabing und Haidhausen verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise bei gleichzeitig sehr geringem Angebot.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während etablierte Randgemeinden wie Grünwald oder Pullach weiterhin Premium-Preise erzielen, bieten Stadtteile wie Feldmoching oder Aubing noch vergleichsweise moderate Einstiegsmöglichkeiten. Besonders Familien weichen verstärkt in diese Randgebiete oder ins nahe Umland aus, wo Gemeinden wie Unterhaching oder Ottobrunn als attraktive Alternativen gelten. Diese Ausweichbewegung führt dort zu steigenden Preisen und verstärkter Bautätigkeit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit moderatem Aufwärtspotenzial. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich bewegen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird. Die strukturelle Unterversorgung mit Einfamilienhäusern im Großraum München wird weiterhin preisstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch verstärkte Bautätigkeit im Umland eintreten, jedoch wird dies den Münchner Markt nur marginal entlasten. Die anhaltende Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden auch langfristig für ein hohes Preisniveau sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der kontinuierlichen Erholung. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 9.174 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise zwischen 8.900 und 9.000 Euro pro Quadratmeter lagen, um etwa zwei bis drei Prozent erhöht. Diese Entwicklung markiert das fünfte Quartal in Folge mit steigenden Preisen nach der kurzen Schwächephase im Jahr 2023.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung seit August 2024, die einen Gesamtanstieg von etwa 5,1 Prozent aufweist. Diese Dynamik zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen schneller erholt hat als zunächst erwartet. Die Preise haben damit fast wieder das Niveau der Spitzenwerte aus dem Jahr 2022 erreicht, wobei die Marktbedingungen heute als gesünder einzuschätzen sind als während der damaligen Überhitzungsphase.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf außerordentlich hohem Niveau. Trotz der gestiegenen Preise und der höheren Finanzierungskosten im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren suchen viele Käufer weiterhin intensiv nach geeigneten Objekten. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Besonders in zentralen Lagen ist das Angebot weiter geschrumpft, wobei Neubauwohnungen in guten Lagen im ersten Halbjahr 2025 einen Angebotsrückgang von etwa fünf Prozent verzeichneten.

Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,3 Prozent. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt zwar erste Anzeichen einer Belebung, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Projekte, die aktuell in der Vermarktung sind, verzeichnen hohe Vorreservierungsquoten, oft sind mehr als 70 Prozent der Einheiten bereits vor Baubeginn verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Die absoluten Spitzenpreise werden in der Altstadt, der Maxvorstadt und in Teilen Schwabings erzielt, wo Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen regelmäßig die 15.000-Euro-Marke überschreiten. Besonders gefragt sind dabei Penthouse-Wohnungen und großzügig geschnittene Altbauwohnungen in sanierten Jugendstilgebäuden.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Moosach profitieren von ihrer guten Infrastruktur und verzeichnen ebenfalls steigende Preise, bleiben aber mit Quadratmeterpreisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro noch im Bereich des für Normalverdiener theoretisch Erreichbaren. Stadtrandlagen wie Riem oder Freiham, wo in den letzten Jahren verstärkt Neubaugebiete entstanden sind, zeigen eine stabile Preisentwicklung mit leichtem Aufwärtstrend.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für den Eigentumswohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von zwei bis drei Prozent jährlich. Die hohe Nachfrage wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Münchens und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage weiter gestützt. Gleichzeitig wirken die höheren Zinsen und die verschärften Kreditvergaberichtlinien dämpfend auf die Preisentwicklung.

Langfristig wird der Markt von der demografischen Entwicklung und der wirtschaftlichen Prosperität Münchens profitieren. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, könnten bisher weniger gefragte Stadtteile aufwerten und dort für überdurchschnittliche Wertsteigerungen sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisiges Nischensegment. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich in guten Lagen zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Premium-Objekte in Toplagen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Steigerung von etwa zwei Prozent zu verzeichnen.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt dem allgemeinen Trend des Münchner Mietmarktes, der seit August 2024 eine Steigerung von etwa 4,7 Prozent aufweist. Dabei ist zu beachten, dass der Markt für Miethäuser deutlich kleiner und weniger transparent ist als der Wohnungsmarkt, was zu größeren Preisschwankungen bei einzelnen Objekten führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Viele Eigentümer bevorzugen angesichts der hohen Verkaufspreise einen Verkauf gegenüber einer langfristigen Vermietung. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung des Angebots, die durch die geringe Neubauaktivität im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser noch verstärkt wird.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf zwei Gruppen: Zum einen suchen internationale Führungskräfte und Expatriates, die für begrenzte Zeit in München arbeiten, hochwertige Mietobjekte. Zum anderen fragen Familien, die sich einen Hauskauf (noch) nicht leisten können oder wollen, verstärkt Miethäuser nach. Die Verweildauer der Angebote am Markt ist minimal, qualitativ hochwertige Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Solln und Grünwald erzielt. Hier sind Monatsmieten von 5.000 Euro und mehr für ein Einfamilienhaus keine Seltenheit. Diese Lagen werden besonders von internationalen Mietern nachgefragt, die Wert auf ein repräsentatives Wohnumfeld und die Nähe zu internationalen Schulen legen.

In den Stadtrandlagen wie Allach, Lochhausen oder Trudering finden sich noch vergleichsweise moderate Mietpreise, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen spürbar angezogen haben. Besonders Familien mit Kindern akzeptieren zunehmend längere Pendelwege, um sich den Traum vom Haus mit Garten erfüllen zu können. Die Nachfrage in diesen Gebieten hat entsprechend zugenommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei Steigerungsraten von drei bis fünf Prozent jährlich realistisch erscheinen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem oder sogar rückläufigem Angebot wird den Vermietermarkt weiter stärken.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch Build-to-Rent-Projekte eintreten, bei denen gezielt Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Vermietung errichtet werden. Erste Projekte dieser Art sind bereits in Planung, werden aber frühestens 2027 marktreif sein. Bis dahin bleibt der Markt für Miethäuser ein hochpreisiges Segment mit sehr begrenztem Angebot.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine ungebrochene Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten haben die Marke von 18 Euro pro Quadratmeter erreicht, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Besonders auffällig ist die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen: Möblierte Einheiten erzielen im Schnitt 18 Prozent höhere Mieten, was die starke Nachfrage nach flexiblen Wohnlösungen unterstreicht.

Seit August 2024 sind die Mieten um 4,7 Prozent gestiegen, wobei sich dieser Trend im dritten Quartal 2025 fortgesetzt hat. Die Steigerungsrate liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die angespannte Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin stark begrenzt, während die Nachfrage durch kontinuierlichen Zuzug und die wachsende Anzahl von Einpersonenhaushalten unvermindert hoch bleibt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,3 Prozent.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt erste Anzeichen einer Belebung, kann aber den akuten Mangel nicht beheben. Die Fertigstellungszahlen liegen weiterhin deutlich unter dem geschätzten Bedarf von 8.500 bis 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Besonders im geförderten Wohnungsbau bleiben die Zahlen hinter den politischen Zielsetzungen zurück. Private Investoren konzentrieren sich verstärkt auf das hochpreisige Segment, was die Situation für Normalverdiener weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter vergrößert. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt, Maxvorstadt und Schwabing, werden für Neuvertragsmieten regelmäßig über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuswohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen in diesen Lagen sogar Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter.

Die mittleren Lagen wie Giesing, Sendling oder Pasing verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Tendenz klar nach oben zeigt. Selbst in den Außenbezirken wie Feldmoching, Riem oder Trudering sind die Mieten deutlich gestiegen und liegen mittlerweile bei 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Die traditionell günstigeren Stadtteile wie Hasenbergl oder Neuperlach nähern sich ebenfalls der 15-Euro-Marke.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise mit leicht reduzierter Dynamik. Steigerungsraten von drei bis fünf Prozent jährlich werden als realistisch eingeschätzt. Die strukturellen Faktoren, die den Mietmarkt belasten – Bevölkerungswachstum, unzureichender Neubau, Trend zu kleineren Haushalten – werden sich kurzfristig nicht ändern.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Formen der Wohnraumförderung eine dämpfende Wirkung entfalten. Auch die verstärkten Bemühungen im sozialen Wohnungsbau könnten ab 2027 zu einer leichten Entspannung beitragen. Dennoch wird München auf absehbare Zeit einer der teuersten Mietwohnungsmärkte Deutschlands bleiben.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von hoher Nachfrage getragener Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholungsphase nach der kurzen Konsolidierung 2023/2024 setzt sich fort, wobei die Preisentwicklung deutlich moderater verläuft als in den Boomjahren vor 2022.

Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, hohes Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Während sich die Kaufmärkte auf hohem Niveau stabilisiert haben, zeigen die Mietmärkte weiterhin eine dynamische Aufwärtsentwicklung.

Für Investoren und Selbstnutzer bedeutet dies, dass München trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Immobilienmarkt bleibt. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die hohe Lebensqualität und die begrenzte Angebotssituation sprechen für eine weiterhin positive Wertentwicklung, wenn auch mit moderateren Steigerungsraten als in der Vergangenheit.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Hier sind Politik, Verwaltung und Privatwirtschaft gleichermaßen gefordert, innovative Lösungen zu entwickeln, um die Attraktivität Münchens als Wohn- und Arbeitsort auch für Normalverdiener zu erhalten.