Executive Summary
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weitgehend stabile Entwicklung auf hohem Preisniveau. Nach der leichten Erholung im zweiten Quartal setzt sich die Konsolidierung fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert. Während Häuser zum Kauf eine moderate Preissteigerung von 0,7% gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, korrigierten die Preise für Eigentumswohnungen minimal um 0,8%. Der Mietmarkt bleibt unverändert angespannt mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro, was einer leichten Steigerung von 0,7% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 8.753 Euro/m²) entspricht. Diese moderate Aufwärtsbewegung setzt den im zweiten Quartal begonnenen Erholungstrend fort, bleibt jedoch deutlich unter den Wachstumsraten der Boomjahre vor 2022.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 2,3% gegenüber Q3 2024, was auf eine allmähliche Marktstabilisierung nach der Korrekturphase 2023/2024 hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1,8 und 3,5 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen.
Marktdynamik
Die Angebotssituation hat sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert. Das Angebot bleibt knapp, ohne jedoch die kritischen Engpässe der Vorjahre zu erreichen. Die Nachfrage zeigt sich differenziert: Während gut ausgestattete Objekte in bevorzugten Lagen weiterhin schnell Käufer finden, verweilen Häuser in weniger gefragten Stadtteilen länger am Markt.
Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern stagniert weiterhin auf niedrigem Niveau. Die hohen Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Dies trägt zur anhaltenden Verknappung des Angebots bei und stützt das Preisniveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich. Spitzenreiter ist die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit durchschnittlich 10.478 Euro/m², gefolgt von der Maxvorstadt mit 10.234 Euro/m² und Schwabing-West mit 9.987 Euro/m². Die traditionell hochpreisigen Viertel Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen rangieren mit Quadratmeterpreisen zwischen 9.500 und 9.800 Euro ebenfalls im oberen Segment.
Am Stadtrand und in weniger zentralen Bezirken wie Aubing-Lochhausen-Langwied oder Feldmoching-Hasenbergl liegen die Preise mit 6.200 bis 7.100 Euro/m² deutlich niedriger. Diese Stadtteile profitieren jedoch von einer steigenden Nachfrage junger Familien, die aufgrund der Preissituation in zentrumsnahen Lagen ausweichen müssen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. In Toplagen wird mit weiteren leichten Preissteigerungen von 2-3% jährlich gerechnet, während in Randlagen eher Preisstabilität oder sogar leichte Korrekturen möglich sind. Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor: Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies die Nachfrage stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen. Umgekehrt würden steigende Zinsen die Nachfrage dämpfen und Preisdruck erzeugen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Korrektur. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.620 Euro liegt das Niveau 0,8% unter dem Vorquartal (Q2 2025: 8.690 Euro/m²). Diese minimale Anpassung ist jedoch im Kontext der Gesamtentwicklung zu sehen: Im Jahresvergleich zu Q3 2024 beträgt der Preisanstieg immer noch solide 2,3%.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während moderne 2-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen zwischen 550.000 und 750.000 Euro kosten, erreichen luxuriöse Penthouse-Wohnungen in Bestlagen Preise von über 5 Millionen Euro. Der Durchschnittspreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt bei etwa 646.500 Euro.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt grundsätzlich robust, zeigt jedoch erste Ermüdungserscheinungen. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verlängert, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oberhalb von 1 Million Euro. Das Angebot ist weiterhin knapp, wobei die Neubauaktivität um etwa 5% gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen ist.
Der Leerstand bleibt mit unter 0,5% auf historisch niedrigem Niveau. Die geringe Fluktuation am Markt und die zurückhaltende Neubautätigkeit sorgen für eine strukturelle Angebotsknappheit, die trotz der leicht nachlassenden Nachfrage preisstützend wirkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preishierarchie der Stadtteile entspricht weitgehend der bei Häusern. Die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt führt mit 10.978 Euro/m² die Preisliste an, dicht gefolgt von der Maxvorstadt mit 10.456 Euro/m². Schwabing-West, die Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen bilden mit Preisen zwischen 9.200 und 9.800 Euro/m² die zweite Reihe der Premiumlagen.
In den Stadtrandbezirken wie Allach-Untermenzing oder Berg am Laim liegen die Quadratmeterpreise mit 6.500 bis 7.500 Euro deutlich niedriger. Diese Gebiete verzeichnen jedoch eine steigende Nachfrage, insbesondere von Erstkäufern und jungen Familien, die sich die Innenstadtlagen nicht mehr leisten können. Die verbesserte Infrastruktur und Anbindung dieser Viertel trägt zur steigenden Attraktivität bei.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz hin. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 1% und 3%, abhängig von der Lage und Objektqualität. Die demografische Entwicklung Münchens mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und der anhaltende Zuzug von Fachkräften werden die Nachfrage mittelfristig stützen.
Risikofaktoren bleiben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, mögliche Rezessionsängste und die Zinspolitik der EZB. Sollten die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben, ist von einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung auszugehen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil. Während konkrete Durchschnittswerte für Q3 2025 nicht vollständig verfügbar sind, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.800 und 6.500 Euro monatlich. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Häuser liegt bei etwa 18 bis 22 Euro, wobei Premiumobjekte in Toplagen deutlich höhere Preise erzielen.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine marginale Steigerung von geschätzten 0,5% bis 1%, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in München entspricht. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei moderaten 2% bis 3%, deutlich unter den Werten der Vorjahre, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt extrem begrenzt. Einfamilienhäuser zur Miete sind in München traditionell Mangelware, da die meisten Eigentümer ihre Objekte entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Objekten mit Garten in familienfreundlichen Lagen.
Die Leerstandsquote ist praktisch nicht existent. Verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die Neubauaktivität im Mietsektor für Einfamilienhäuser ist vernachlässigbar, da sich Neubauprojekte fast ausschließlich auf den Verkauf konzentrieren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich erwartungsgemäß in den etablierten Villenvierteln wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing. Hier werden für großzügige Einfamilienhäuser Monatsmieten von 5.000 bis 8.000 Euro und mehr aufgerufen. In Schwabing, der Maxvorstadt und Harlaching bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser zwischen 3.500 und 5.000 Euro.
Am Stadtrand und in weniger prestigeträchtigen Vierteln wie Trudering, Moosach oder Pasing liegen die Mieten mit 2.500 bis 3.500 Euro pro Monat deutlich niedriger, bleiben aber im bundesweiten Vergleich immer noch auf sehr hohem Niveau. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und familienfreundlichen Infrastruktur.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Mietpreistrends auszugehen. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten im Häusersegment wird sich nicht auflösen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Bereich zu erwarten sind. Preissteigerungen werden voraussichtlich im Bereich von 2% bis 4% jährlich liegen, wobei die Mietpreisbremse und potenzielle weitere regulatorische Eingriffe dämpfend wirken könnten.
Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und Familien nach München weiter gestützt. Insbesondere internationale Unternehmen und deren Mitarbeiter suchen verstärkt nach hochwertigen Mietobjekten, was das obere Preissegment stabilisiert.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in München bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau stabil. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 21 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 16 und 28 Euro/m² variiert. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen regelmäßig Spitzenmieten von über 25 Euro/m².
Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine minimale Steigerung von etwa 0,3% bis 0,5%. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg moderate 2,1%, was auf eine gewisse Normalisierung nach den starken Steigerungen der Vorjahre hindeutet. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet in München aktuell etwa 1.470 Euro Kaltmiete.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch. Die Leerstandsquote verharrt bei unter 0,3%, einem der niedrigsten Werte in Deutschland. Jede verfügbare Wohnung erhält durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in besonders gefragten Lagen sogar deutlich mehr. Diese extreme Nachfragesituation führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt.
Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich gegenüber dem Vorjahr um etwa 5% reduziert, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und regulatorische Unsicherheiten bremsen die Investitionsbereitschaft. Gleichzeitig führt die geringe Fluktuation im Bestand dazu, dass nur wenige Bestandswohnungen neu vermietet werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die teuersten Mietwohnungen finden sich in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit durchschnittlich 24,50 Euro/m², gefolgt von der Maxvorstadt mit 23,80 Euro/m² und Schwabing-West mit 23,20 Euro/m². In diesen Stadtteilen sind Wohnungen unter 20 Euro/m² praktisch nicht verfügbar, selbst Altbauwohnungen ohne gehobene Ausstattung erreichen diese Preisschwelle.
In den Außenbezirken wie Feldmoching-Hasenbergl, Aubing oder Ramersdorf liegen die Durchschnittsmieten mit 16 bis 18 Euro/m² niedriger, bleiben aber im bundesweiten Vergleich überdurchschnittlich. Diese Stadtteile verzeichnen eine steigende Nachfrage von Mietern, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Die verbesserte ÖPNV-Anbindung macht diese Viertel zunehmend attraktiver.
Besonders angespannt ist die Situation bei kleinen, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Studenten. Hier konkurrieren oft hunderte Interessenten um eine Wohnung, und die Quadratmeterpreise liegen häufig über dem Durchschnitt größerer Einheiten.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt München deutet auf eine Fortsetzung des hohen Preisniveaus mit moderaten Steigerungen hin. Experten rechnen für die nächsten 12 bis 24 Monate mit jährlichen Mietpreissteigerungen zwischen 2% und 4%, abhängig von politischen Interventionen und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung.
Mehrere Faktoren werden die Entwicklung beeinflussen: Der anhaltende Zuzug nach München, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten, und die begrenzte Neubautätigkeit werden preissteigernd wirken. Dämpfend könnten sich verschärfte Mieterschutzgesetze, eine mögliche Ausweitung der Mietpreisbremse oder eine wirtschaftliche Abschwächung auswirken.
Mittelfristig bleibt die strukturelle Wohnungsknappheit das Hauptproblem. Selbst bei verstärkten Neubauanstrengungen wird es Jahre dauern, bis sich die Angebotssituation spürbar entspannt. Die Stadt München plant zwar verschiedene Wohnungsbauprogramme, doch deren Umsetzung wird Zeit benötigen und kaum ausreichen, um die Nachfrage zu decken.
Fazit
Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als weitgehend stabil auf sehr hohem Preisniveau. Die extremen Preissteigerungen der Vergangenheit haben sich zu einer moderaten Aufwärtsbewegung normalisiert, wobei die strukturellen Probleme – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – ungelöst bleiben.
Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf eines der höchsten Preisniveaus in Deutschland einstellen. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, wobei selbst die günstigeren Randlagen im nationalen Vergleich teuer sind. Für Normalverdiener wird es zunehmend schwieriger, adäquaten Wohnraum in München zu finden oder zu finanzieren.
Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin: stabile bis leicht steigende Preise, anhaltende Knappheit und intensive Konkurrenz um verfügbare Objekte. Nur eine deutliche Ausweitung des Angebots oder massive wirtschaftliche Verwerfungen könnten diese Dynamik durchbrechen – beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.
Investoren finden in München weiterhin einen stabilen, wenn auch teuren Markt vor. Die Renditen bleiben aufgrund der hohen Einstiegspreise moderat, die Wertstabilität gilt jedoch als überdurchschnittlich. Für Selbstnutzer bleibt der Traum vom Eigenheim in München eine erhebliche finanzielle Herausforderung, die sorgfältige Planung und meist Kompromisse bei Lage oder Größe erfordert.
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