Immobilienmarktbericht München – Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und auf hohem Preisniveau stabil. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preisbewegungen zu verzeichnen, die je nach Segment unterschiedlich ausfallen. Während der Kaufmarkt für Häuser leichte Zuwächse verzeichnet, zeigen sich bei Eigentumswohnungen minimale Rückgänge. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl für Häuser als auch für Wohnungen mit moderaten Steigerungen weiter positiv.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.814 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer leichten Steigerung von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 8.750 bis 8.760 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 1,3 Prozent, was die anhaltende Stabilität des Münchner Häusermarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt, dass der Markt für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften nach einer Phase der Konsolidierung wieder leicht anzieht. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz gestiegener Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten ihr hohes Niveau halten konnten. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell etwa 1,32 Millionen Euro, was die anhaltend hohe Investitionsbereitschaft in diesem Segment verdeutlicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp, während die Nachfrage auf stabil hohem Niveau verharrt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte hat sich im Vergleich zum Vorquartal nur marginal erhöht. Gleichzeitig zeigen die Verkaufszahlen eine leicht positive Tendenz, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt verhalten. Neue Bauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke und das Umland, wo noch bebaubare Grundstücke verfügbar sind. Die Fertigstellungsquote neuer Häuser liegt weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt, was den Angebotsmangel verstärkt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben erheblich. Die teuersten Lagen für Häuser finden sich in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit durchschnittlich 10.478 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von der Maxvorstadt, Schwabing-West, der Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen. In diesen Premium-Lagen sind Häuser besonders rar und entsprechend hochpreisig.

Die mittleren Preissegmente finden sich in Stadtteilen wie Bogenhausen, Obermenzing und Solln, wo die Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 9.000 Euro liegen. In den Randbezirken wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bewegen sich die Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter, was diese Gebiete besonders für Familien mit begrenzterem Budget attraktiv macht. Dennoch bleiben auch diese Lagen auf einem historisch hohen Preisniveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung im Häusersegment. Die Preise in den Top-Lagen dürften weiterhin leicht steigen, während in den Randlagen eine Stagnation oder allenfalls minimale Zuwächse zu erwarten sind. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten wird voraussichtlich preisunterstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine mögliche Zinssenkung der Europäischen Zentralbank zu einer erhöhten Nachfrage führen, was den Preisdruck wieder verstärken würde. Andererseits könnten wirtschaftliche Unsicherheiten und eine potenzielle Rezession dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt wird für den Häusermarkt in München eine seitwärts gerichtete bis leicht positive Preisentwicklung prognostiziert, wobei starke Preissprünge ebenso unwahrscheinlich erscheinen wie signifikante Rückgänge.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im Q3 2025 bei 8.620 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen leichten Rückgang von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Preis noch bei etwa 8.690 bis 8.700 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich jedoch weiterhin ein Plus von 2,3 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Der minimale Preisrückgang im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin, die hauptsächlich auf das leicht erhöhte Angebot und eine etwas zurückhaltendere Nachfrage in bestimmten Preissegmenten zurückzuführen ist. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 646.500 Euro, was die anhaltend hohe Kapitalbindung in diesem Segment verdeutlicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verbleibt. Diese Entwicklung führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation als in den Vorquartalen. Die Verkaufszahlen zeigen eine leicht steigende Tendenz, was auf eine verbesserte Transaktionsbereitschaft sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite hindeutet.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat. Neue Projekte konzentrieren sich vor allem auf größere Entwicklungsgebiete in den Außenbezirken und auf Nachverdichtungsprojekte in bereits bebauten Gebieten. Die Fertigstellungsrate neuer Wohnungen liegt leicht über dem Vorjahresniveau, bleibt aber weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Der Leerstand ist minimal und betrifft hauptsächlich hochpreisige Luxuswohnungen oder sanierungsbedürftige Altbauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen spiegelt die unterschiedliche Attraktivität der Münchner Stadtteile wider. Die Spitzenpreise werden in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit durchschnittlich 10.978 Euro pro Quadratmeter erzielt. Ähnlich hochpreisig sind Wohnungen in der Maxvorstadt, Schwabing-West, der Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen, wo die Quadratmeterpreise regelmäßig die 10.000-Euro-Marke überschreiten.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Sendling, Laim und Pasing mit Quadratmeterpreisen zwischen 7.000 und 8.500 Euro. Diese Bezirke profitieren von guter Infrastruktur und Anbindung bei moderateren Preisen. In den Randbezirken wie Riem, Trudering oder Allach liegen die Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete ziehen verstärkt junge Familien und Erstekäufer an, die auf der Suche nach bezahlbarerem Wohnraum sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München für die nächsten 12 bis 24 Monate zeigt ein gemischtes Bild. Experten erwarten, dass die Preise in den Premium-Lagen stabil bleiben oder leicht steigen werden, während in den mittleren und unteren Preissegmenten mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen ist. Die leichte Entspannung auf der Angebotsseite könnte zu einer moderateren Preisentwicklung führen als in den vergangenen Jahren.

Wichtige Einflussfaktoren werden die weitere Zinsentwicklung, die allgemeine Wirtschaftslage und die Entwicklung der Einkommen sein. Eine mögliche Lockerung der Kreditvergaberichtlinien könnte die Nachfrage wieder ankurbeln, während anhaltende wirtschaftliche Unsicherheiten dämpfend wirken könnten. Langfristig wird der Münchner Wohnungsmarkt aufgrund der strukturellen Knappheit und der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Lebensstandort voraussichtlich sein hohes Preisniveau beibehalten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in München liegt im Q3 2025 zwischen 22,50 und 24,00 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 0,5 bis 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Mietsteigerung 2,0 bis 3,0 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise im Häusersegment unterstreicht.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet somit monatlich zwischen 3.375 und 3.600 Euro kalt. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen entsprechend höher und stellen für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Die Mietpreisentwicklung zeigt, dass trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse die Preise für Häuser zur Miete weiter steigen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment ist im Q3 2025 sehr knapp, während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt. Besonders Familien mit Kindern und gehobene Einkommensschichten suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Eigenheimen für viele finanziell nicht darstellbar ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietobjekte liegt bei weniger als zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Bestandsobjekte wechseln selten den Mieter, die Fluktuation ist gering. Dies verstärkt den Mangel an verfügbaren Objekten zusätzlich. Private Kleinvermieter dominieren dieses Marktsegment, institutionelle Anbieter sind kaum vertreten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage. In den Premium-Stadtteilen wie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen werden Spitzenmieten von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Hier sind hauptsächlich renovierte Altbauvillen oder moderne Townhouses zu finden.

In den gehobenen Wohnlagen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Obermenzing liegen die Mieten zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage. In den Randbezirken und im Münchner Umland sinken die Mieten auf 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Selbst in diesen günstigeren Lagen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die strukturelle Knappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Mögliche verschärfte Mietregulierungen könnten die Preisentwicklung dämpfen, würden aber gleichzeitig das ohnehin knappe Angebot weiter verringern, da Vermieter möglicherweise auf den Verkauf umsteigen. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere durch den Zuzug von Fachkräften und die wachsende Zahl von Haushalten, die sich Wohneigentum nicht leisten können. Langfristig ist keine Entspannung in diesem Marktsegment absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 bewegt sich die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in München zwischen 21,50 und 23,00 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 0,5 bis 1,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 liegt die Mietsteigerung bei 2,0 bis 3,0 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietwohnungsmarkt bestätigt.

Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet demnach zwischen 1.505 und 1.610 Euro Kaltmiete pro Monat. Die Warmmieten liegen je nach energetischem Standard und Ausstattung noch einmal 15 bis 20 Prozent höher. Diese Preise stellen für viele Münchner Haushalte eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar, zumal die Mietbelastungsquote oft deutlich über den empfohlenen 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens liegt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im Q3 2025 ein leicht erhöhtes Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage. Diese minimale Entspannung ist hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen, die neue Mietwohnungen auf den Markt bringen. Dennoch bleibt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage stark unausgewogen, mit einem deutlichen Überhang auf der Nachfrageseite.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf größere Wohnungsbauprojekte, teilweise mit gefördertem Wohnungsbau. Die Stadt München und private Investoren haben die Fertigstellung mehrerer größerer Wohnanlagen vorangetrieben, was zu einer leichten Erhöhung des Angebots führt. Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung beträgt weiterhin mehrere Monate, und Besichtigungstermine sind oft überfüllt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Wohnungen spiegelt die sozioökonomische Gliederung Münchens wider. In den Spitzenlagen Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Altstadt-Lehel und Au-Haidhausen werden Mieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter und teilweise darüber verlangt. Diese Stadtteile zeichnen sich durch zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und hohes Prestige aus.

Die mittleren Preislagen umfassen Stadtteile wie Sendling, Giesing, Laim und Pasing mit Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Bezirke bieten eine gute Balance zwischen Erreichbarkeit, Lebensqualität und Mietpreis. In den Außenbezirken wie Feldmoching, Allach oder Riem liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Selbst diese vermeintlich günstigeren Lagen sind im bundesweiten Vergleich hochpreisig und für Geringverdiener kaum erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben.

Regulatorische Maßnahmen wie die Verlängerung der Mietpreisbremse und mögliche weitere Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig könnte dies aber zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter verstärkt auf möbliertes Wohnen oder Kurzzeitvermietungen ausweichen. Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug nach München wird die Nachfrage weiter hochhalten.

Mittelfristig könnte die Fertigstellung größerer Wohnungsbauprojekte, insbesondere im geförderten Segment, zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um eine grundlegende Trendwende herbeizuführen. Der Münchner Mietwohnungsmarkt wird auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben, mit entsprechend begrenzten Auswahlmöglichkeiten für Mieter und anhaltend hohem Preisniveau.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 weiterhin als einer der stabilsten und teuersten Märkte Deutschlands. Die unterschiedlichen Segmente zeigen dabei leicht divergierende Entwicklungen: Während Häuser zum Kauf moderate Preissteigerungen verzeichnen, zeigen Eigentumswohnungen eine minimale Preiskorrektur. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl für Häuser als auch für Wohnungen mit stetigen, wenn auch moderaten Steigerungen.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das zentrale Charakteristikum des Münchner Marktes. Trotz verstärkter Neubautätigkeit kann das Angebot mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Dies führt zu einem anhaltend hohen Preisniveau, das für breite Bevölkerungsschichten zunehmend zur Herausforderung wird.

Für Investoren bleibt München ein attraktiver, wertstabiler Markt mit moderaten Renditeerwartungen. Selbstnutzer müssen weiterhin mit hohen Einstiegspreisen rechnen, während Mieter sich auf anhaltend hohe und weiter steigende Mieten einstellen müssen. Eine grundlegende Entspannung der Marktsituation ist in den kommenden Jahren nicht zu erwarten.