Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien
Stand: September 2025

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Korrekturphase der Jahre 2022 bis 2024 hat sich der Markt auf hohem Niveau eingependelt und zeigt erste Anzeichen einer nachhaltigen Erholung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in München bei 8.777 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 8.529 Euro lag. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die bereits das fünfte Quartal in Folge anhält.

Seit August 2024 haben sich Einfamilienhäuser im Mittel um 2,1 Prozent verteuert, was auf eine moderate aber stetige Preisentwicklung hindeutet. Im Umland Münchens bewegen sich die Quadratmeterpreise in einer Spanne ab 5.800 Euro, wobei die Preise je nach Lage und Ausstattung deutlich variieren können. Diese Preisdifferenz zum Stadtgebiet macht das Umland weiterhin zu einer attraktiven Alternative für Familien, die mehr Wohnfläche bei geringeren Quadratmeterpreisen suchen.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser liegen damit bei einem typischen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bei etwa 1,32 Millionen Euro im Stadtgebiet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Steigerung, wobei die genauen Vergleichsdaten aus dem vorherigen Quartal für eine detaillierte Analyse herangezogen werden müssten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt eine ausgewogene Entwicklung zwischen Angebot und Nachfrage. Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich 2025 in einer Phase der Erholung auf hohem Niveau, was sich in einer stabilisierten Nachfrage und einem moderat steigenden Angebot widerspiegelt. Die Anzahl der Transaktionen hat sich im Vergleich zu den Krisenjahren 2023 und 2024 deutlich erholt.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet München weiterhin eingeschränkt. Die wenigen Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke und das nähere Umland. Der Bestand an verfügbaren Häusern bleibt knapp, was die Preise auf dem aktuellen hohen Niveau stabilisiert.

Käufer zeigen sich wieder investitionsfreudiger als in den Vorjahren, profitieren dabei von den im Vergleich zu 2022 günstigeren Finanzierungskonditionen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa drei bis vier Monate eingependelt, was auf einen funktionierenden Markt hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Münchens bleiben signifikant. In den Premium-Stadtteilen wie Bogenhausen, Herzogpark und Grünwald liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können Werte von über 12.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Toplagen zeigen auch die stabilste Preisentwicklung mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Wertsteigerungen.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und Haidhausen verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 9.500 und 11.000 Euro. Hier ist die Nachfrage besonders bei modernisierten Altbauten und stadtnahen Reihenhäusern ungebrochen hoch.

In den Randbezirken wie Feldmoching, Aubing oder Trudering bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der guten Infrastruktur und den vergleichsweise moderateren Preisen, was sie besonders für junge Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet. Die Prognosen deuten auf jährliche Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent hin, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Die strukturelle Knappheit an Bauland im Stadtgebiet München wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft mittelfristig zu einem erhöhten Angebot an Bestandsimmobilien führen. Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Häusern wird voraussichtlich weiter zunehmen, was zu Preisdifferenzierungen zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in München liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 9.174 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024), als der Preis bei 9.194 Euro lag, zeigt sich ein marginaler Rückgang von 0,2 Prozent. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf eine Konsolidierung des Marktes auf hohem Niveau hin.

Bemerkenswert ist jedoch die kurzfristige Entwicklung: Seit August 2024 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 5,1 Prozent, was auf eine deutliche Erholung nach der vorangegangenen Korrekturphase hindeutet. Im ersten Halbjahr 2025 lag der durchschnittliche Wohnungspreis noch bei etwa 8.050 Euro pro Quadratmeter, was die positive Dynamik im dritten Quartal unterstreicht.

Im langfristigen 15-Jahresvergleich zeigt sich trotz der zwischenzeitlichen Preisdelle ein beeindruckender Wertzuwachs von rund 135 Prozent. Diese Entwicklung verdeutlicht die anhaltende Attraktivität von Münchner Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Wohneigentum.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt deutliche Zeichen einer Markterholung. Im ersten Halbjahr 2025 stieg die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um beachtliche 13 Prozent. Interessanterweise ging der Geldumsatz trotz der höheren Transaktionszahl um 6 Prozent zurück und lag bei etwa 4,9 Milliarden Euro, was auf kleinere Durchschnittsgrößen oder günstigere Objekte hindeutet.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unterhalb des langjährigen Durchschnitts. Die Nachfrage zeigt sich robust, getragen von einer Kombination aus Eigennutzern und Kapitalanlegern. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei attraktive Objekte in guten Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsgebiete wie Freiham oder die Bayernkaserne. Dabei zeigt sich ein Trend zu kleineren, effizient geschnittenen Wohnungen, die sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage zeigt sich bei Eigentumswohnungen besonders deutlich. In fast allen Teilbereichen bebauter Wohngrundstücke konnte eine Stagnation der Preise festgestellt werden, mit Ausnahme der guten Lagen, wo Neubauwohnungen einen Rückgang von etwa 5 Prozent verzeichneten.

In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Maxvorstadt, Schwabing und dem Lehel, liegen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen zwischen 11.000 und 15.000 Euro. Bestandswohnungen in diesen Lagen werden je nach Zustand und Ausstattung zwischen 8.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Neuhausen oder Giesing verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 10.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an das Zentrum und der gewachsenen Infrastruktur.

In den Außenbezirken wie Riem, Perlach oder Hasenbergl bewegen sich die Preise zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt junge Familien und Erstkaüfer an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate ein gemischtes Bild. Während in den Toplagen mit einer weiteren moderaten Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich zu rechnen ist, könnten die Preise in mittleren und einfacheren Lagen stagnieren oder nur marginal steigen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von der anhaltenden Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und der begrenzten Verfügbarkeit von Wohneigentum. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen das Neuangebot begrenzen und damit preistreibend wirken.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung der Zinsen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sogar sinken, könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu Preissteigerungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietheäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser haben sich seit August 2024 im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung um etwa 4,7 Prozent erhöht. Dies entspricht der generellen Entwicklung der Neuvertragsmieten in München, die nach einem Plus von 4,5 Prozent im vorherigen Zeitraum weiter gestiegen sind.

Die Monatsmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage in einer breiten Spanne. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 bis 140 Quadratmetern Wohnfläche werden Kaltmieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro aufgerufen. Freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen können Mietpreise von 4.000 Euro und mehr erzielen.

Die Quadratmetermietpreise für Häuser liegen durchschnittlich zwischen 18 und 25 Euro kalt, wobei Premium-Objekte in Toplagen auch Werte von über 30 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Im Vergleich zum Vorjahresquartal bedeutet dies eine spürbare Steigerung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in München bleibt strukturell knapp. Die meisten Häuser werden von Eigentümern selbst bewohnt, nur ein kleiner Teil des Bestands wird zur Vermietung angeboten. Dies führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot, was die Mietpreise auf hohem Niveau hält.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von gutverdienenden Familien, Expatriates internationaler Unternehmen und Führungskräften, die temporär in München arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren länger als bei Wohnungen, was auf stabilere Mietverhältnisse hindeutet.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Miethäusern sind erheblich. In den Nobelvierteln wie Grünwald, Bogenhausen oder Solln werden für hochwertige Häuser Monatsmieten von 5.000 bis 10.000 Euro und mehr verlangt. Diese Objekte richten sich an eine internationale Klientel und Führungskräfte großer Unternehmen.

In den gehobenen Wohnlagen wie Nymphenburg, Obermenzing oder Harlaching bewegen sich die Mieten für Häuser zwischen 3.000 und 5.000 Euro monatlich. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein grünes Umfeld und gute Schulen legen.

In den Randbezirken und im näheren Umland sind Häuser zu Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro verfügbar. Stadtteile wie Allach, Lochhausen oder Feldmoching bieten hier ein vergleichsweise gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei die Anbindung an das Zentrum über den öffentlichen Nahverkehr gewährleistet ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser gerechnet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen. Der Trend zur Suburbanisierung, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemie und die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen, könnte die Nachfrage nach Häusern mit Garten weiter befeuern.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bei Häusern nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder über Ausnahmeregelungen angeboten werden. Die zunehmenden energetischen Anforderungen könnten mittelfristig zu einer Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die Neuvertragsmieten haben sich seit August 2024 im Schnitt um 4,7 Prozent erhöht, nachdem bereits im vorherigen Zeitraum ein Plus von 4,5 Prozent verzeichnet wurde. Diese kontinuierliche Steigerung zeigt die anhaltende Anspannung auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt.

Ein besonders auffälliger Trend ist die Preisdifferenz zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen. Die Quadratmetermieten für möblierte Wohnungen liegen durchschnittlich um bis zu 18 Prozent höher als für unmöblierte Wohnungen. Dies entspricht bei einer durchschnittlichen 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern einem Mehrpreis von etwa 200 bis 300 Euro monatlich.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für unmöblierte Wohnungen bewegen sich im dritten Quartal 2025 zwischen 18 und 22 Euro kalt, wobei in Toplagen auch Werte von über 25 Euro erreicht werden. Möblierte Wohnungen erzielen entsprechend Quadratmetermieten von 22 bis 28 Euro, in Premiumlagen sogar darüber.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment bleibt angespannt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin deutlich niedriger als die Nachfrage, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen konkurrieren häufig 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung, insbesondere bei Objekten mit günstigem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Leerstandsquote in München liegt weiterhin unter 0,5 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent. Diese strukturelle Knappheit führt zu kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich nur wenigen Tagen bis maximal zwei Wochen.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Zwar entstehen in Entwicklungsgebieten wie Freiham oder der Bayernkaserne neue Wohnungen, doch die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem jährlichen Bedarf zurück. Der Zuzug nach München hält unvermindert an, getrieben von der starken Wirtschaft und den attraktiven Arbeitsplätzen in der Region.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens sind erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Maxvorstadt, Schwabing oder Glockenbachviertel liegen die Quadratmetermieten für Neuverträge bei 22 bis 28 Euro. Kleine Wohnungen und Studios in diesen Lagen erreichen sogar Quadratmeterpreise von über 30 Euro.

In den mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Giesing bewegen sich die Mietpreise zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der relativen Nähe zum Zentrum, bieten aber moderatere Preise als die Toplagen.

Die Außenbezirke wie Feldmoching, Riem oder Neuperlach weisen Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro auf. Hier finden insbesondere Familien und preissensible Mieter noch vergleichsweise erschwinglichen Wohnraum, wobei auch diese Preise im historischen Vergleich hoch sind.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich bei möblierten Apartments in Geschäftsvierteln wie dem Werksviertel oder der Parkstadt Schwabing. Hier werden für vollausgestattete Serviced Apartments Preise von 35 bis 45 Euro pro Quadratmeter erzielt, die sich hauptsächlich an Geschäftsreisende und temporäre Bewohner richten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate keine Entspannung. Es wird mit weiteren Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Vermieter Schlupflöcher nutzen, etwa durch möblierte Vermietung oder umfassende Modernisierungen. Der Trend zur Möblierung dürfte sich weiter verstärken, da dies Vermietern höhere Renditen ermöglicht und regulatorische Beschränkungen umgeht.

Mittelfristig könnte der zunehmende Druck auf die Politik zu weiteren regulatorischen Eingriffen führen. Diskutiert werden verschärfte Mietpreisbremsen, Umwandlungsverbote und sogar Enteignungen großer Wohnungsbestände. Diese Unsicherheiten könnten sich dämpfend auf Investitionen in Neubauten auswirken und die Angebotsknappheit weiter verschärfen.

Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte langfristig zu einer leichten Entspannung führen, wenn mehr Wohnungen durch Umzüge in Pflegeeinrichtungen frei werden. Dieser Effekt dürfte jedoch durch den anhaltenden Zuzug nach München mehr als kompensiert werden.

Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, wenn auch hochpreisiger Markt mit moderaten Wachstumsraten. Nach der Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024 hat sich eine neue Normalität etabliert, die von anhaltender Nachfrage bei strukturell knappem Angebot geprägt ist.

Käufer finden aktuell günstigere Konditionen vor als während der Boomjahre vor 2022, müssen aber weiterhin mit einem der höchsten Preisniveaus in Deutschland rechnen. Die Finanzierungsbedingungen haben sich stabilisiert, bleiben aber anspruchsvoll. Für Investoren bietet der Markt bei sorgfältiger Objektauswahl weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere im Segment der möblierten Vermietung.

Der Mietmarkt bleibt extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Kosten einstellen, während die Auswahl an verfügbaren Objekten begrenzt bleibt. Die Politik steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne Investitionen in Neubauten zu gefährden.

Insgesamt zeigt sich München weiterhin als einer der attraktivsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte Deutschlands. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, Lebensqualität und begrenztem Angebot wird die Preise voraussichtlich auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau halten.