Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach einer Phase der Preiskorrektur in 2024 deutet sich eine nachhaltige Erholung an, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage unterschiedlich ausfällt. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in München für das dritte Quartal 2025 und stellt diese dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 8.777 Euro, was einen Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 8.529 Euro) darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 8.650 Euro lag, verzeichnet der Markt einen moderaten Zuwachs von etwa 1,5 Prozent.

Die Preisspanne variiert je nach Lage und Ausstattung erheblich. Während in peripheren Lagen Häuser bereits ab 7.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind, erreichen Objekte in Toplagen Spitzenpreise von bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung zeigt eine deutliche Erholung nach der Schwächephase Mitte 2024, als die Preise aufgrund der restriktiven Zinspolitik und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheit unter Druck geraten waren.

Besonders bemerkenswert ist die Stabilisierung der Preise nach einem längerfristigen Rückgang, der noch im ersten Halbjahr 2024 zu beobachten war. Die aktuelle Preisentwicklung deutet auf eine nachhaltige Trendwende hin, wobei die Preisdynamik in den verschiedenen Marktsegmenten unterschiedlich ausgeprägt ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt. Insbesondere in den begehrten Lagen ist der Markt nach wie vor stark umkämpft, wobei gut erhaltene oder modernisierte Objekte häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal leicht rückläufig. Ein Rückgang von etwa 5 Prozent bei Neubauprojekten in guten Lagen ist zu verzeichnen, was primär auf gestiegene Baukosten und strengere regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotslage zusätzlich.

Positiv zu bewerten ist hingegen eine leichte Entspannung der Nachfragesituation in peripheren Lagen. Hier zeigt sich seit Mitte 2024 eine spürbare Beruhigung, was Käufern in diesen Gebieten bessere Verhandlungspositionen ermöglicht. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die grundsätzliche Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Münchens bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Spitzenlagen und guten zentralen Lagen bewegen sich die Quadratmeterpreise konstant im oberen Preissegment zwischen 10.000 und 12.000 Euro. Stadtteile wie Bogenhausen, Herzogpark und Obermenzing verzeichnen dabei die höchsten Preise und zeigen weiterhin eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung.

Die Randbezirke und weniger zentralen Wohnlagen weisen deutlich moderatere Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter auf. Hier ist die Preisdynamik verhaltener, teilweise stagnieren die Preise oder zeigen nur minimale Zuwächse. Stadtteile wie Aubing, Lochhausen oder Feldmoching bieten noch vergleichsweise erschwingliche Kaufoptionen, wobei auch hier die Preise im langfristigen Trend steigen.

Besonders interessant ist die Entwicklung in den sogenannten Aufholgebieten wie Riem oder Freiham, wo durch umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte neue attraktive Wohnlagen entstehen. Diese Gebiete zeigen eine überdurchschnittliche Preisentwicklung und nähern sich zunehmend dem mittleren Preissegment an.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase mit leichter Aufwärtsdynamik in begehrten Lagen. Die Preise werden voraussichtlich auf dem erreichten hohen Niveau verharren, wobei in Toplagen weitere moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich realistisch erscheinen.

Für Randlagen wird hingegen eine Stagnation oder sogar eine leichte Korrektur der Preise prognostiziert. Die demografische Entwicklung und die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion München werden jedoch weiterhin für eine grundsätzlich hohe Nachfrage sorgen. Der Markt zeigt trotz der schwierigen makroökonomischen Rahmenbedingungen eine bemerkenswerte Widerstandskraft, was auf die fundamentale Stärke des Standorts München zurückzuführen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in München präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9.174 Euro liegt das Preisniveau praktisch auf dem Niveau des Vorjahres (Q3 2024: 9.194 Euro), was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 9.150 Euro lag, ist eine marginale Steigerung von 0,3 Prozent zu verzeichnen.

Nach einem deutlichen Preisrückgang seit Anfang 2023, der die Quadratmeterpreise von etwa 9.000 Euro auf ein Tief von circa 8.050 Euro fallen ließ - ein Minus von etwa 10 Prozent - befindet sich der Markt nun im fünften Quartal eines kontinuierlichen Aufwärtstrends. Diese Erholung signalisiert eine zunehmende Marktstabilität und das wiederkehrende Vertrauen der Käufer in den Münchner Wohnungsmarkt.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert je nach Lage, Baujahr und Ausstattung erheblich. Während im Umland Preise zwischen 6.100 und 8.900 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, liegen die Preise in zentralen Stadtlagen deutlich darüber. Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen weiterhin Spitzenpreise von über 11.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin lebhaft, wobei erste Anzeichen einer leichten Entspannung erkennbar sind. Das Angebot und die Nachfrage befinden sich auf einem hohen Niveau, allerdings ist die Neubauaktivität bei Wohnungen in guten Lagen um etwa 5 Prozent rückläufig. Diese Entwicklung ist primär auf die gestiegenen Baukosten und die verschärften energetischen Anforderungen zurückzuführen.

Die Nachfrage in München bleibt grundsätzlich hoch, zeigt aber erste Zeichen einer Normalisierung. Die hohen Preise führen dazu, dass potenzielle Käufer zunehmend preissensibler agieren und längere Entscheidungszeiträume in Anspruch nehmen. Dies führt zu einer gewissen Marktberuhigung, die sich positiv auf die Verhandlungspositionen der Käufer auswirkt.

Das verfügbare Angebot tendiert stabil bis leicht schrumpfend, was insbesondere auf die rückläufige Neubauaktivität in den besten Lagen zurückzuführen ist. Bestandswohnungen kommen vermehrt auf den Markt, da Eigentümer die aktuell stabilen Preise für Verkäufe nutzen möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben auch bei Eigentumswohnungen signifikant. Das Stadtzentrum und beliebte Viertel wie Schwabing, Maxvorstadt oder das Glockenbachviertel liegen mit Quadratmeterpreisen von 10.000 bis 12.000 Euro deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Hasenbergl, Milbertshofen oder Ramersdorf bieten noch vergleichsweise moderate Einstiegspreise, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in den Stadtteilen, die von Gentrifizierungsprozessen betroffen sind. Viertel wie Sendling oder Giesing verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und nähern sich zunehmend dem oberen Preissegment an. Diese Entwicklung wird durch die Ansiedlung neuer Gastronomiebetriebe, kultureller Einrichtungen und die Verbesserung der Verkehrsanbindung begünstigt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate ein moderates Wachstumspotenzial. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent, sofern die Nachfrage auf dem aktuell hohen Niveau verbleibt. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltenden Attraktivität Münchens als Wirtschaftsstandort und der weiterhin positiven demografischen Entwicklung.

Trotz der Preisrückgänge im Jahr 2023 und der anschließenden Stabilisierung besteht langfristig erhebliches Wachstumspotenzial. Die strukturelle Wohnungsknappheit in München, kombiniert mit der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und den steigenden Baukosten, wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Dies dürfte die Preise mittelfristig stützen und für eine kontinuierliche Wertsteigerung sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser weniger detailliert dokumentiert sind als für Wohnungen, lässt sich aus den verfügbaren Marktdaten ein durchschnittliches Mietniveau von etwa 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter ableiten, wobei Häuser tendenziell höhere Quadratmetermieten erzielen als Wohnungen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise für Häuser um etwa 2 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024) beträgt der Anstieg sogar beachtliche 6 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, die insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen getragen wird.

Neubauten und gut ausgestattete Einfamilienhäuser in bevorzugten Lagen erzielen dabei Spitzenmieten von bis zu 30 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung wird zusätzlich durch gestiegene Betriebskosten und die Umlage von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter verstärkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in München bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Leerstand ist verschwindend gering, und attraktive Objekte werden häufig innerhalb weniger Tage vermietet. Diese Situation führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter kaum Verhandlungsspielraum haben.

Die Neubautätigkeit im Einfamilienhaus-Segment bleibt weiterhin moderat. Strenge Bauvorgaben, hohe Grundstückspreise und gestiegene Baukosten begrenzen das Angebot an neuen Mietshäusern erheblich. Viele potenzielle Bauherren scheuen die hohen Investitionskosten, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt.

Die bestehenden Mietshäuser werden zunehmend modernisiert und energetisch saniert, was einerseits die Wohnqualität erhöht, andererseits aber auch zu deutlichen Mietpreissteigerungen führt. Die gesetzlichen Möglichkeiten zur Modernisierungsumlage werden von Vermietern verstärkt genutzt, um die Renditen zu optimieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Bogenhausen, Nymphenburg oder Solln werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnumgebung, der Nähe zu Grünanlagen und der gehobenen Infrastruktur.

In peripheren Lagen sind die Mieten mit 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter geringfügig niedriger, wobei auch hier ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die gestiegenen Betriebskosten und der erhöhte Sanierungsbedarf bei älteren Objekten führen dazu, dass die Mietpreisunterschiede zwischen zentalen und peripheren Lagen tendenziell kleiner werden.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Stadtteile wie Trudering, Pasing oder Obermenzing verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechend dynamische Mietpreisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen wird.

Der anhaltende Engpass bei geeignetem Mietwohnraum wird die Mietpreissteigerungen langfristig stützen. Die begrenzte Neubautätigkeit und die zunehmende Nachfrage durch Zuzug und demografischen Wandel werden den Markt weiterhin unter Druck setzen. Insbesondere die wachsende Gruppe der "Best Ager", die nach dem Auszug der Kinder kleinere, aber hochwertige Mietobjekte suchen, wird die Nachfrage zusätzlich befeuern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (19,65 Euro) darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 18,92 Euro) beträgt die Steigerung sogar beachtliche 6 Prozent.

Diese Entwicklung setzt den seit dem zweiten Quartal 2025 beobachteten kontinuierlichen Aufwärtstrend fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreisdynamik zeigt sich dabei über alle Wohnungsgrößen und -typen hinweg, wobei kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter die höchsten Quadratmetermieten erzielen.

Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenmieten von 25 bis 28 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 16 und 22 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Spreizung der Mietpreise hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, was auf eine zunehmende Differenzierung des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in München bleibt im dritten Quartal 2025 stark limitiert. Gefragte Wohnungen in beliebten Vierteln werden häufig innerhalb weniger Stunden nach Veröffentlichung vergeben. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verkürzt, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt sich weiterhin verhalten. Insbesondere bei Neubauwohnungen in Toplagen ist ein Rückgang zu verzeichnen, was die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich verschärft. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden zu Höchstpreisen vermietet und sind meist schon vor Fertigstellung vollständig vergeben.

Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Diese Quote liegt deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von 2 bis 3 Prozent. Die extreme Knappheit führt dazu, dass Mieter zunehmend Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Münchner Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Spitzenmieten werden in der Innenstadt und beliebten Vierteln wie Schwabing, Maxvorstadt und dem Glockenbachviertel erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders attraktive Objekte auch darüber hinausgehen können.

Die Stadtrandlagen zeigen mit Durchschnittsmieten von 17 bis 19 Euro pro Quadratmeter moderatere Preise, wobei auch hier ein zunehmender Aufholbedarf erkennbar ist. Die Mietpreisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich in den letzten Quartalen tendenziell verringert, da die Nachfrage zunehmend in die günstigeren Außenbezirke ausweicht.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in den Stadtteilen mit verbesserter Infrastruktur. Die Verlängerung von U-Bahn-Linien und die Schaffung neuer S-Bahn-Haltestellen führen zu spürbaren Mietpreissteigerungen in den betroffenen Gebieten. Stadtteile wie Freiham oder Neuaubing profitieren von diesen Entwicklungen überdurchschnittlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in München zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Preisauftriebs. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich, da die strukturellen Probleme des Münchner Wohnungsmarktes kurzfristig nicht lösbar erscheinen.

Der Neubau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die hohen Baukosten, der Mangel an Bauland und die langwierigen Genehmigungsverfahren werden die Angebotsausweitung weiterhin begrenzen. Gleichzeitig sorgt der anhaltende Zuzug von Fachkräften und die positive wirtschaftliche Entwicklung Münchens für eine kontinuierlich hohe Nachfrage.

Die Mietpreisentwicklung wird zudem die Kaufpreise für Eigentumswohnungen positiv beeinflussen, da die hohen Mietrenditen Kapitalanleger anziehen. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Mietwohnungsangebots führen, wenn vermehrt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderater Aufwärtsdynamik. Nach den Preiskorrekturen des Jahres 2024 zeigen sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt Zeichen einer nachhaltigen Erholung. Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestimmend für die weitere Entwicklung.

Die Mietmärkte verzeichnen deutlichere Preissteigerungen als die Kaufmärkte, was die anhaltende Wohnraumknappheit in München widerspiegelt. Mit Steigerungsraten von 6 Prozent im Jahresvergleich sowohl bei Mietshäusern als auch bei Mietwohnungen zeigt sich hier die größte Dynamik.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt München trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Markt mit stabilen Wertsteigerungspotenzialen. Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin, wobei die Entwicklung stark von makroökonomischen Faktoren wie Zinsentwicklung und Wirtschaftswachstum abhängen wird.