Immobilienmarktbericht München - Q3 2025

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und wertstabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Monaten haben sich die Preise auf hohem Niveau stabilisiert. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in München verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 8.777 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt (Q2 2025: 8.529 Euro/m²). Diese Entwicklung markiert eine deutliche Trendwende nach der Stagnation der vergangenen Quartale.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung moderate 2,1 Prozent, was auf eine nachhaltige Wertstabilität hindeutet. Die Preise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können. Besonders begehrt sind freistehende Einfamilienhäuser mit Garten in ruhigen Wohnlagen, die Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser hat sich gegenüber dem Vorquartal nur marginal erhöht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich 45 bis 60 Tagen führt. Besonders ausgeprägt ist die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Neubauten sowie nach sanierten Bestandsimmobilien mit zeitgemäßer Ausstattung.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Belebung, bleibt jedoch durch die anhaltende Baulandknappheit und die hohen Baukosten begrenzt. Die Fertigstellungsquote liegt weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt. Bauträger konzentrieren sich vermehrt auf hochpreisige Projekte, um die gestiegenen Kosten zu kompensieren. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage bleibt im dritten Quartal 2025 stark ausgeprägt. In den zentralen Stadtteilen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing werden Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro aufgerufen. Besonders exklusive Lagen in Bogenhausen und Nymphenburg mit ihren großzügigen Grundstücken und der gehobenen Nachbarschaft erzielen Spitzenpreise von bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den äußeren Stadtbezirken wie Aubing, Allach oder Feldmoching bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der verbesserten Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Familien schätzen hier das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis und die grüneren, ruhigeren Wohnlagen.

Die mittleren Lagen wie Sendling, Laim oder Pasing verzeichnen Preise zwischen 8.500 und 9.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen zu den Premiumlagen und profitieren von ihrer guten urbanen Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Kaufhäuser. Die fundamentalen Faktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bleiben bestehen. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, sofern keine unerwarteten wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter zunehmen. Die demografische Entwicklung Münchens mit kontinuierlichem Zuzug hochqualifizierter Arbeitskräfte stützt die Nachfrage langfristig. Gleichzeitig wird die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 9.174 Euro, was einem minimalen Rückgang von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht (Q2 2025: 9.194 Euro/m²). Diese marginale Korrektur ist jedoch im Kontext des starken Jahreswachstums von 5,1 Prozent zu sehen.

Die Gesamtkaufpreise für Wohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet etwa 642.000 Euro, während kleinere Apartments mit 50 Quadratmetern bei rund 459.000 Euro liegen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen regelmäßig Preise über 10.000 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Bestandswohnungen teilweise noch unter 8.000 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage ist besonders bei kleineren bis mittleren Wohnungen zwischen 50 und 90 Quadratmetern ungebrochen hoch. Diese Größenklassen sind sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Selbstnutzern sehr gefragt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt moderate Fortschritte. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Fertigstellung oder kurz davor. Die hohen Baukosten und die strengen Genehmigungsprozesse bremsen jedoch weiterhin die Entwicklung neuer Projekte. Der Fokus der Entwickler liegt verstärkt auf energieeffizienten Gebäuden mit moderner Ausstattung, um die Zahlungsbereitschaft der Käufer optimal auszuschöpfen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt 30 bis 45 Tage, wobei besonders attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Objekte in Sanierung oder Modernisierung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungssegment folgt einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern, ist aber noch ausgeprägter. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Maxvorstadt, Schwabing und am Gärtnerplatz, werden regelmäßig Quadratmeterpreise über 10.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen in diesen Vierteln können sogar 15.000 bis 20.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die beliebten Stadtteile wie Haidhausen, Glockenbachviertel und Au bewegen sich im Preisbereich von 9.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt.

In den Außenbezirken und am Stadtrand liegen die Preise zwischen 7.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Berg am Laim, Riem oder Moosach bieten hier attraktive Alternativen für preisbewusste Käufer. Die Anbindung an das U- und S-Bahn-Netz spielt hier eine entscheidende Rolle für die Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in München bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen im Bereich von 1 bis 3 Prozent jährlich. Die hohe Nachfrage wird durch das begrenzte Angebot weiterhin gestützt.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Baukosten sein. Sollten diese weiter steigen, wird sich dies mittelfristig in höheren Verkaufspreisen niederschlagen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen dürfte weiter zunehmen, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Energiekosten und verschärfter Klimaschutzauflagen.

Die demografische Entwicklung Münchens mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und der Status als wirtschaftsstarke Metropole werden die Nachfrage langfristig stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Umwandlungsverbote den Markt beeinflussen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht (Q2 2025: 19,65 Euro/m²). Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten unterstreicht.

Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern kostet monatlich etwa 2.400 Euro kalt, während freistehende Häuser mit 200 Quadratmetern und gehobener Ausstattung Mieten von 4.000 Euro und mehr erzielen. Doppelhaushälften liegen preislich dazwischen und sind besonders bei Familien gefragt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in München arbeiten. Letztere sind oft bereit, Premiummieten für möblierte Häuser zu zahlen.

Die Neubauaktivität im Mietsektor für Häuser ist minimal, da Investoren sich hauptsächlich auf den Verkauf konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden. Viele Vermieter berichten von hunderten Anfragen pro Objekt, was zu einem intensiven Auswahlprozess führt. Die Bonität und Zahlungsfähigkeit der Mieter spielen eine entscheidende Rolle bei der Vergabe.

Ein wachsender Trend ist die Vermietung möblierter Häuser, insbesondere an internationale Fachkräfte. Diese erzielen Aufschläge von 20 bis 30 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede nach Lage sind signifikant. In den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie Bogenhausen, Nymphenburg und Obermenzing werden Kaltmieten von über 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Hier finden sich hauptsächlich hochwertige Villen und moderne Stadtvillen mit großzügigen Gärten.

In den mittleren Lagen wie Solln, Großhadern oder Pasing bewegen sich die Mieten zwischen 19 und 21 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und grüner Wohnumgebung, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken liegen die Mieten zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Lochhausen, Aubing oder Trudering bieten hier noch vergleichsweise moderate Preise bei guter Verkehrsanbindung. Die Nähe zu S-Bahn-Stationen ist hier ein wichtiger preisbildender Faktor.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter nach oben zeigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungen von 4 bis 6 Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird weiterhin preistreibend wirken.

Die geplanten Verschärfungen der Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird durch den demografischen Wandel und die zunehmende Flexibilität in der Lebensplanung vieler Menschen weiter gestützt.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung des Homeoffice-Trends sein. Die anhaltende Nachfrage nach größeren Wohnflächen mit zusätzlichen Arbeitszimmern könnte die Nachfrage nach Miethäusern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in München zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 20,05 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Niveau für Miethäuser. Dies entspricht einem Anstieg von 2,03 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 19,65 Euro/m²). Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Die Gesamtmieten variieren stark nach Wohnungsgröße. Eine 50-Quadratmeter-Wohnung kostet durchschnittlich 1.000 Euro kalt, während für eine familiengerechte 90-Quadratmeter-Wohnung etwa 1.800 Euro fällig werden. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und Energieeffizienz erzielen regelmäßig Aufschläge von 10 bis 15 Prozent über dem Durchschnitt.

Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die von Singles und Paaren stark nachgefragt werden. Hier sind die relativen Quadratmeterpreise oft höher als bei größeren Wohnungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz leichter Verbesserungen weiterhin knapp. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur wenige Tage, bei attraktiven Objekten oft nur Stunden. Vermieter berichten regelmäßig von mehreren hundert Anfragen pro Wohnung, was zu einem enormen Bewerberdruck führt.

Die Neubauaktivität zeigt moderate Fortschritte, kann aber den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Zielvorgaben zurück. Hauptgründe sind die hohen Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und der Mangel an bebaubaren Grundstücken. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent und betrifft hauptsächlich Wohnungen in Sanierung.

Ein wachsender Trend ist die Vermietung möblierter Wohnungen, insbesondere an Young Professionals und internationale Studierende. Diese erzielen Mietpreise von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter und umgehen teilweise die Mietpreisbremse.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt bekannten Mustern. In den Premiumlagen der Innenstadt wie Maxvorstadt, Schwabing und dem Glockenbachviertel werden Kaltmieten von über 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders begehrt sind hier Altbauwohnungen mit Stuck und hohen Decken sowie moderne Penthouse-Wohnungen.

Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Haidhausen, Sendling und die Au bewegen sich im Bereich von 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Infrastruktur mit vielen Cafés, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sowie der guten Verkehrsanbindung.

In den Außenbezirken und am Stadtrand liegen die Mieten zwischen 18 und 20 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Neuperlach, Hasenbergl oder Milbertshofen bieten hier noch vergleichsweise günstige Alternativen. Die Qualität der Verkehrsanbindung und das Image des Stadtteils spielen hier eine wichtige Rolle für die Preisbildung.

Studentenviertel wie Freimann oder Obersendling zeigen eine besondere Dynamik mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten, getrieben durch die hohe Nachfrage nach kleinen, bezahlbaren Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in München bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei regulatorische Eingriffe diese Entwicklung dämpfen könnten.

Die Politik diskutiert verschiedene Maßnahmen zur Entspannung des Mietmarkts, darunter eine Verschärfung der Mietpreisbremse und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen bleibt jedoch umstritten, da das grundlegende Problem der Angebotsknappheit damit nicht gelöst wird.

Langfristig wird die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug nach München die Nachfrage hochhalten. Gleichzeitig könnten neue Arbeitsmodelle wie verstärktes Homeoffice zu einer gewissen Entlastung führen, wenn Menschen vermehrt ins Umland ziehen. Die Entwicklung der Energiekosten wird zudem die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen weiter verstärken.

Die zunehmende Digitalisierung des Wohnungsmarkts mit Online-Besichtigungen und digitalen Bewerbungsverfahren könnte die Vermietungsprozesse effizienter gestalten, wird aber das Grundproblem der Knappheit nicht lösen.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der stabilsten und wertvollsten Märkte Deutschlands. Die moderate Preisentwicklung bei Kaufimmobilien und die dynamischere Entwicklung im Mietsektor spiegeln die unterschiedlichen Marktkräfte wider. Während der Kaufmarkt durch höhere Zinsen und Kaufnebenkosten etwas gedämpft wird, zeigt der Mietmarkt aufgrund der akuten Wohnraumknappheit weiterhin starke Aufwärtstendenzen.

Die fundamentalen Faktoren – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und knappes Angebot – sprechen für eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen. Die Bedeutung einer professionellen Marktbegleitung und schneller Entscheidungen wird in diesem Umfeld weiter zunehmen.